Эффективность массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости в муниципальном образовании (на примере московской области)

На правах рукописи

Макорин Геннадий Николаевич

ЭФФЕКТИВНОСТЬ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В МУНИЦИПАЛЬНОМ
ОБРАЗОВАНИИ (на примере Московской области)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук по специальности

08.00.05 – Экономика и управление народным
хозяйством (землеустройство)

Москва 2007

Работа выполнена на кафедре землепользования и земельного кадастра Государственного университета по землеустройству.

Научный руководитель:

к.э.н., доцент Геннадий Васильевич Ломакин.

Официальные оппоненты:

д.э.н. Александр Сидорович Косякин;

к.э.н. Владимир Николаевич Кудряшов.

Ведущая организация:

ФГУП «Госземкадастрсъемка – ВИСХАГИ»

Защита диссертации состоится 1 марта 2007 г. в 11.00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 в Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, Москва, ул. Казакова, д. 15, ГУЗ, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.

Автореферат разослан «31» января 2007г.

Ученый секретарь диссертационного совета

к.э.н., доцент М.М. Демидова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

В настоящее время в Российской Федерации формируется новая совершенно иная система органов местного самоуправления, в ходе проводимой государством реформы были созданы новые муниципальные образования, а именно: муниципальные районы, включающие в себя городские и сельские поселения, а также городские округа и внутригородские территории городов федерального значения.

Федеральным Законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 05.10.2003 № 131-ФЗ установлено, что к собственным доходам местных бюджетов относятся, в том числе доходы от местных налогов и сборов и доходы от использования муниципального имущества.

Эффективность массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости в муниципальном образовании определяет структура доходов местного бюджета, а также экономическая деятельность, осуществляемая органами местного самоуправления на основе результатов проведенной массовой оценки объектов недвижимости.

Массовая оценка земельных участков и иных объектов недвижимости позволяет установить реальную стоимостную базу объектов недвижимости в целях дальнейшего использования при начислении арендной платы, страховании, ипотеке, налогообложении объектов недвижимого имущества.

Для исправления накопившихся недостатков действующих методик определения стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости, необходимо учесть существующий положительный опыт разработанных и применяемых методик массовой оценки объектов недвижимости, а также проводимую государством реформу органов местного самоуправления, поскольку от применения результатов массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости, зависит финансовая самостоятельность вновь образованных муниципальных образований.

Законодательная определенность в вопросах массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости выступает средством повышения эффективности ее использования и возможности сделать рынок недвижимости общественно понятным, создать информационную базу кадастра объектов недвижимости, организовать их систематический учет и оценку. Обеспеченная на этой основе «информационная прозрачность» и доступность массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости будут способствовать не только росту её оборота, но и развитию самого рынка недвижимости.

В этих условиях перспектива получения существенных доходов в бюджеты является стимулом для органов местного самоуправления к созданию необходимой информационной базы, а для органов государственной власти к разработке методических подходов на основе единых критериев и соизмеримой системы показателей оценки различных видов и типов объектов недвижимости.

Проблемы теории и практики оценки недвижимости, в том числе для целей налогообложения в России исследовались в работах Д.Б. Арацкого, А.Н. Асаула, В.А. Горемыкиной, А.Г. Грязновой, С.В. Грибовского, В.В. Григорьева, Н.А. Калининой, И.В. Караваевой, Р.Т. Нагаева, А.И. Полянского, В.М. Рутгайзера, М.М. Соловьева, Е.И. Тарасевича, С.А. Ткачука, М.А. Федотовой, О.Т. Хисматулова, А.В. Якуниной и др.

Исследование современных проблем оценки недвижимости содержится в трудах А.А. Варламова, С.Н. Волкова, С.И. Кабаковой, П.Ф. Лойко, Г.В. Ломакина, А.П. Огаркова, А.П. Рома, А.Э. Сагайдака, А.В. Севостьянова, В.Н. Хлыстуна, Ю.А. Цыпкина и других.

Теоретические и методические основы оценки недвижимости заложены в трудах таких зарубежных ученых, как В. Петти, А. Смита, Т. Коллера, Т. Коупленда, Дж. Муррина, Г. Харрисона, Джозефа К. Эккерта.

Однако осталось еще много теоретических вопросов, требующих своего уточнения и применения новых подходов к их решению. До сих пор не найдены адекватные для России методологические и методические основы массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях предстоящего перехода к новому поимущественному налогу и реформы местного самоуправления.

Требуется разработка методики и дальнейшее развитие подходов, учитывающих влияние факторов в условиях рынка и возможность применения дифференцированных коэффициентов для различных типов объектов недвижимости. Именно недостаточная степень разработанности выше означенных проблем в России побудила автора заняться исследованием вопроса эффективности массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости.

Все это свидетельствует об актуальности темы исследования и недостаточной разработанности для России проблемы эффективности массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости, что определило цель и задачи диссертационной работы.

Цель диссертационного исследования. Целью работы является обобщение и развитие теоретических основ массовой оценки недвижимости, разработка методики комплексной оценки земельных участков и иных объектов недвижимости для различных целей.

Задачи исследования. Для решения поставленной в диссертационной работе цели потребовалось решение следующих задач, обусловивших структуру работы:

1. усовершенствовать теоретические и методические положения массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости;
2. провести ретроспективный анализ процесса оценки земельных участков и иных объектов недвижимости;
3. провести комплексный анализ законодательного и нормативно-методологического регулирования оценочной деятельности;

4) разработать модель построения массовой оценки объектов недвижимости для определения стоимостной базы для расчета налога на недвижимое имущество, арендной платы, ипотеки, страхования;

5) разработать методику массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости для различных целей;

6. разработать методику компенсационных выплат при предварительном согласовании места размещения объектов из земель сельских населенных пунктов.

Объектом исследования являются земельные участки и иные объекты недвижимости, подлежащие оценке в соответствии с действующим законодательством, а так же деятельность органов местного самоуправления, налоговых органов, организаций оценщиков в процессе регулирования оценки недвижимости.

Предмет исследования. Предметом диссертационного исследования является механизм выполнения работ по массовой оценке земельных участков и иных объектов недвижимости для различных целей, а также сам процесс массовой оценки земли и иных объектов недвижимости.

Исходные материалы. В процессе исследования использованы Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства РФ, Законы Московской области, Постановления Правительства Московской области, решения представительных органов местного самоуправления, нормативные документы Роснедвижимости, Росимущества, земельно-учетная, экономическая и статистическая информация, нормативно-справочные материалы, специальная научная литература.

Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основой исследования послужили труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области оценки недвижимости, регулирования оценочной деятельности и поимущественного налогообложения. Научное исследование проведено на основе сочетания принципов исторического и логического анализа с использованием диалектического метода в исследовании экономических и нормативно-правовых особенностей предмета исследования. Работа выполнена с использованием методов научной абстракции, сравнительного анализа и синтеза. В диссертации проанализированы различные модели и методики оценки недвижимости для целей налогообложения. Кроме того, в работе применялись методы группировки, сравнения, ряды динамики, другие общепринятые экономико-статистические и аналитические методы.

Научная новизна работы заключается в следующем:

1. обобщены и сформулированы адаптивные к современным российским условиям методологические подходы к массовой оценке объектов недвижимости;
2. построена по элементам система организации и управления массовой оценкой объектов недвижимости, включающая в себя четыре взаимосвязанные подсистемы (организационно-административная, анализа и идентификации информации, определения стоимости объектов, управления информационной базой);

3) обоснована необходимость введения в России налога на земельные участки и иные объекты недвижимости и применения для целей налогообложения понятия «единый налог на объект недвижимости»;

4) разработана методика массовой оценки объектов недвижимости для различных целей в разрезе отдельных ее видов (земельные участки, объекты жилого и нежилого назначения) основанная на рациональной комбинации трех традиционных подходов – доходного, затратного и сравнительного;

5) разработана методика компенсационных выплат при предварительном согласовании места размещения объекта из земель сельских поселений;

6. предложена и апробирована на примере данных по Московской области модель построения стоимостной базы для расчета налога на недвижимое имущество, арендной платы, ипотеки, страхования, а также рекомендации, подходы, стандарты и методика массовой оценки объектов недвижимости.

На защиту выносятся следующие основные положения диссертации:

1) уточненные и дополнительно сформулированные теоретические и методические положения массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости;

2) модель построения стоимостной базы для расчета налога на недвижимое имущество, арендной платы, ипотеки, страхования;

3) методика массовой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения в разрезе отдельных ее видов (земельные участки, объекты жилого и нежилого назначения);

4) методика компенсационных выплат при предварительном согласовании места размещения объекта из земель сельских поселений;

5) расчет экономической эффективности массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости;

6) расчет эффективности вариантов наиболее рационального использования земельных участков.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость диссертационной работы состоит в обобщении и развитии теоретических и методологических основ массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости и государственного регулирования оценочной деятельности, а также в их адаптации к условиям интенсивного развития Московской области.

Практическая значимость результатов, полученных в ходе проведенного диссертационного исследования, заключается в том, что методические разработки и методологические подходы могут быть использованы органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления для разработки законодательных и нормативных актов о регулировании оценочной деятельности, стандартов массовой оценки объектов недвижимости для различных целей, введения на территориях налога на недвижимость и обеспечения функционирования налогового механизма, в рамках единого налога на недвижимость. Использование стандартов и методики массовой оценки земельных участков и иных недвижимости для целей налогообложения, предложенной в работе, позволит справедливо определять стоимостную базу объектов недвижимости для различных целей, обеспечивать рациональное размещение объектов на территории муниципального образования.

Апробация работы. Основные тезисы работы, а также полученные в ходе научного исследования результаты докладывались на ХХХIХ Международной научно-технической конференции Ассоциации автомобильных инженеров России «Приоритеты развития отечественного автотракторостроения и подготовки инженерных и научных кадров» секция «Экономика и организация производства», Всероссийской конференции молодых ученых и специалистов «Молодые ученые – землеустроительной науке», посвященной 225-летию Государственного университета по землеустройству, а так же на 1 Московской городской научно-практической конференции «ВУЗЫ-НАУКА-ГОРОД» секция «Земля Москвы».

Внедрение работы. Основные результаты работы применены при разработке положений, которые положены в основу налогообложения объектов недвижимости на территории Одинцовского, Наро-Фоминского муниципальных районов Московской области, а также городских поселений Одинцово и Наро-Фоминск.

По теме диссертационного исследования опубликовано 5 работ общим объемом 2,5 печатных листа.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав включающих девять параграфов, выводов и предложений, библиографического списка использованной литературы и приложений. Основной текст изложен на 150 листах машинописного текста, включает 30 таблиц и 15 рисунков.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

При выполнении оценочных работ по оценке большого количества объектов недвижимости, проведение индивидуальной оценки становится затруднительным и экономически не выгодным мероприятием для заказчика работ. Именно для достижения максимальной экономической эффективности, должна быть введена концепция массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости, чтобы стало возможным проведение оценки большого количества объектов недвижимости для определения их стоимостной базы.

Внедрение этого метода сопряжено с дополнительными затратами на получение исходной информации.

Основными трудностями при получении исходной информации являются:

• истинная стоимость сделок;
• достаточное количество объектов на рынке недвижимости;
• программное обеспечение для преобразования выборки в действенную систему.

Требования к эффективной массовой оценке земельных участков и иных объектов недвижимости могут быть сформулированы следующим образом:

• массовая оценка должна быть основана на сравнении рыночных цен (настоящей стоимости) и, возможно, на использовании двух других подходов (доходного и затратного);
• массовая оценка должна обеспечивать применение её результатов органами местного самоуправления для различных целей;
• массовая оценка должна быть гибкой в отношении методов сбора данных и использования соответствующего программного обеспечения;
• методика массовой оценки должна удовлетворять определенным статистическим требованиям, чтобы возможно было использовать выбранные типовые объекты для получения обобщающих результатов;
• работа массовой оценки должна быть прозрачной для осуществления контроля результатов потребителями.

В целом, процедура проведения массовой оценки должна выглядеть следующим образом:

• проводится сбор информации об объектах недвижимости и данные характеризующие качественные характеристики объектов, размер, месторасположение, предполагаемую стоимость, которые вводятся в систему массовой оценки;
• с помощью использования статистического программного обеспечения данные обрабатываются, с целью анализа факторов влияющих на стоимость объектов недвижимости;
• на выходе будут представлена стоимостная база оцененных объектов недвижимости.

Схема построения модели определения стоимостной базы земельных участков и иных объектов недвижимости представлена на рисунке 1.

		ГИС (наглядное представление исходных данных)
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ Исследование рыночных сделок и факторов влияющих на цену сделки. Контроль при помощи проведения выборочной оценки		ПРОЦЕСС Анализ факторов (характеристик собственности) и соотнесение их с местом расположения с помощью математического моделирования		РЕЗУЛЬТАТЫ Основание для налогообложения Основа для ипотечного кредитования Экспертиза для суда Исследование рынка для риэлторов и страховых компаний, управление муниципальным имуществом
		Статистическое программное обеспечение для моделирования данных