Распределение ответственности контрагентов организации строительства на основе проектного планирования договорных обязательств и их исполнения

На правах рукописи

ПТУХИНА Ирина Станиславовна

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ КОНТРАГЕНТОВ ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА

НА ОСНОВЕ ПРОЕКТНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ ДОГОВОРНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ И ИХ ИСПОЛНЕНИЯ

Специальность 05.23.08 – Технология и организация строительства

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата технических наук

Санкт-Петербург

2012

Работа выполнена на кафедре экспертизы и управления недвижимостью

ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный

архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель:	доктор технических наук, профессор Болотин Сергей Алексеевич
Официальные оппоненты:	доктор технических наук, профессор Бирюков Александр Николаевич; (Военный инженерно-технический институт, Санкт-Петербург) кандидат технических наук, доцент Дьячкова Ольга Николаевна (Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет)
Ведущая организация:	ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет»

Защита диссертации состоится « 20 » марта 2012 г. в 1600 часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.01 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, Санкт-Петербург, ул. 2-я Красноармейская, 4, зал заседаний (ауд. 219).

Телефакс: (812) 316-58-72

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета.

Автореферат разослан «____» _______________ 2012 г.

Ученый секретарь диссертационного

совета Д 212.223.01

доктор технических наук, профессор Ю.Н. Казаков

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Организация строительства является областью технических знаний, которая объединяет строительные технологии и переводит их в строительное производство, но при этом расчет затрат и оценка конечного результата осуществляется с помощью экономического инструментария. На заключительных этапах планируемый процесс организации строительного производства оформляется в виде разработанных проектов и договоров с соответствующей регламентацией обязательств участников строительства.

Однако для комплексного анализа порядка определения договорных обязательств и актуализации их исполнения, с естественной необходимостью встает вопрос как их определить, как организовать их выполнение и как оценить их результат с позиции формирования ответственности. Строго говоря, подобного рода задачи возникали, возникают, и будут возникать всегда, особенно тогда, когда происходит существенное изменение окружающей экономической ситуации. В этой связи как раз и следует определить уникальность настоящей ситуации, заключающейся в том, что наконец-то в нашей стране наметился переход на насыщение рынка по-настоящему доступным жильем, социальными и другими объектами гражданского и промышленного строительства. В результате, характер окружающей экономической среды меняется в сторону существенного превышения предложения над спросом, когда ответственность строителей перед пользователями строительной продукции возрастает.

До этого перехода мы наблюдали обратную картину, заключающуюся в превышении спроса над предложением, что характеризовалось потерей качества строительства, увеличением его стоимости и удлинением сроков сдачи объектов в эксплуатацию. Например, в СМИ были приведены данные о десятках тысячах пострадавших граждан от несвоевременного ввода объектов в эксплуатацию, так в газете «Деловой Петербург» за ноябрь 2011 г. приведена статистика по 48-ми недостроенным объектам, из которой видно, что по этим объектам уже в декабре 2011 г. заканчивается срок действия разрешения на строительство. Подавляющее число вошедших в статистику объектов относятся к категории жилых зданий и, если оценить площадь каждого из них в 10 тыс. кв.м, то общий объем несвоевременного строительства составит 480 тыс. кв.м, что соответствует приблизительно 20% годовой программы строительства жилья в Санкт-Петербурге.

Это показывает, что существующие в строительстве организационные механизмы в большинстве случаев частично не действуют, а в отдельных случаях они вообще не выполняются. Причин здесь много, в частности, этому отчасти способствовало лоббирование положений некоторых законов. Например, первая редакция ФЗ РФ №214 (о долевом строительстве) предусматривала норму ответственности застройщиков перед дольщиками за несвоевременную сдачу квартир в эксплуатацию как 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, а с учетом нынешних поправок она снижена до 1/300 для юридических лиц и до 1/150 для физических лиц. Очевидно, что такое снижение не далось без борьбы, и именно это обстоятельство и объем нарушений своевременности строительства, делает проблему соблюдения договорных обязательств, крайне актуальной.

Также актуальным, на наш взгляд, является и выбор центральной области решения данной проблемы – это область организации строительства, основным элементом которой является календарное планирование и его актуализация на основе документирования исполнения договорных обязательств. Вся эта совокупность является основополагающей для формирования и последующей оценки операционных и инвестиционных денежных потоков, связанных с организацией строительной деятельности на объекте.

В организации строительства объекта можно выделить три значимых для поставленной проблемы этапа – это проектирование, целью которого является создание конструкционной модели объекта и ее реализации через организационное проектирование, подготовительный период, определяющий непосредственное формирование договорных обязательств по строительству, и период строительства, непосредственно связанный с исполнением договорных обязательств. Для эффективного функционирования всех исполнителей на всех выше перечисленных этапах необходимо формирование единого механизма ответственности. При этом общая методологическая основа разрабатываемого механизма должна включать планирование ответственности, зависящее от взаимно согласованных организационно-технологических решений, фиксацию параметров ответственности в договорных обязательствах и регрессионное распределение пени-штрафов по окончанию строительства.

В итоге цель исследования заключается в разработке механизма распределения ответственности в организации строительства на основе проектного планирования договорных обязательств и актуализации их исполнения, ориентированных на промышленное и гражданское строительство в условиях превышения предложения над рыночным спросом.

При этом обобщенная научная новизна представленного исследования заключается в разработке новой методологии, включающей комплекс методов, алгоритмов и программ, обеспечивающих рациональное распределение ответственности в организации строительства на основе проектного планирования договорных обязательств и актуализации их исполнения для строящихся объектов. Конкретная научная новизна заключена в следующих результатах.

1. Установлено, что для вариантов календарного плана с известными инвестиционными и операционными экономическими параметрами, наиболее подходящей формой расчета экономического ущерба от несвоевременности строительства является чистый дисконтированный доход, при неизвестном операционном периоде – минимальная стоимость виртуальной продажи или стоимости виртуальной аренды, а при отсутствии данных об инвестиционном периоде – это пеня за время задержки сдачи объекта в эксплуатацию, определяемая ФЗ №214.
2. Обоснованы параметры статистического моделирования несвоевременности отдельных работ, которые в плановом порядке определяют возможный диапазон ответственности исполнителей работ. В частности за максимальную несвоевременность следует принять продолжительность, при которой заказчик заканчивает строительство с нулевой рентабельностью, а в качестве усредненного генератора случайных продолжительностей, предложено использовать двухпараметрические монотонно убывающие распределения: равномерное, экспоненциальное и треугольное, которые по аналогии с широко известным методом PERT трактуются как пессимистическое, наиболее вероятное и оптимистическое.
3. Разработана комплексная методика планирования и актуализации ответственности за несвоевременный ввод объектов в эксплуатацию, включающая соответствующее экономико-правовое обоснование и расчетные аналитические зависимости, связанные с методологией календарного планирования, реализованного в программе управления проектами типа Microsoft Project.

Объектом исследования диссертации являются основные этапы организации проектирования и строительства, а также его актуализацию, включая календарные планы и исполнительные календарные графики.

Предметом исследования диссертации является ориентация методов детерминированного и стохастического календарного планирования, а также актуализации принятых к исполнению календарных графиков, на решение задач планирования, согласования и распределение ответственности за несвоевременное выполнение отдельных работ и строительства в целом.

Достоверность полученных результатов исследований подтверждается практическим проверками и применением методик, выводов и рекомендаций, реализованных в конкретных проектах, а также использованием современных научных исследований российских ученых в области теории и практики организации, планирования и управления строительным производством и экономикой и строительства: Андреева Л.С., Афанасьева В.А., Баркалова С.А., Болотина С.А., Васильева В.М., Воропаева В.И., Грабового П.Г., Гусакова А.А., Гусева Е.В., Мищенко В.Я., Олейника П.П., Цая Т.Н. и др. и зарубежных ученых в области управления проектами и календарного планирования Джонсона С.М., Келли Дж. О., Уокера М.Е., и др., труды научно-исследовательских и проектных институтов, а также высших учебных заведений, занимающихся вопросами организации, экономики и управления строительством, а также подрядных строительных организаций.

Практическая значимость. Для практического осуществления эффективного планирования и распределения ответственности за несвоевременный ввод строительных объектов в эксплуатацию разработаны и реализованы в форме методик, включающих и соответствующее программное обеспечение, следующие материалы: методика планирования ответственности сторон, разработанная в составе проекта организации строительства, методика распределения экономической ответственности по фактическим данным календарного графика строительства жилого здания.

Апробация. Основные положения диссертационной работы доложены на Всероссийской межвузовской научной конференции студентов и аспирантов СПб ГПУ,2008; на международной научно-практической конференции СПб ГПУ,2009 г. и на 64-й международной научно-практической конференции молодых ученых (аспирантов и докторантов) СПбГАСУ, 2011г.

По результатам исследования опубликовано 12 работ (3 из списка ВАК).

Структура и объем диссертационной работы. Диссертация изложена на 167 страницах печатного текста (гарнитура Times New Roman, 14пт), состоит из введения, четырех глав, заключения (основные выводы), списка литературы, включающего 162 наименований и приложений на 4 с. В работе представлено 31 рисунок и 14 таблиц.

Исходя из вышесказанного, на защиту выносятся следующие научно-практические разработки:

1. Исследование оптимизационных процедур, позволяющих использовать обмен между стоимостью и временем выполнения отдельных видов работ и строительства в целом.
2. Разработка системы оценок, необходимой для тарификации возможного ущерба от невыполненных обязательств, включающей два новых показателя – это минимальную стоимость виртуальной продажи и аренды недвижимого объекта.
3. Разработка механизма управленческого учета стоимостных и временных параметров работ и алгоритмы расчета штрафов-пени за несвоевременно выполненные обязательства.
4. Универсальная форма усредненного генератора случайных продолжительностей, основанных на использовании маргинальных и наиболее вероятного монотонно убывающих распределений.
5. Разработка методики и компьютерного инструментария (программа-макрос) для комплексного решения задачи планирования и распределения организационно-экономической ответственности исполнителей за несвоевременный ввод строительного объекта в эксплуатацию.

ОБЩЕЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе диссертации проведен анализ состояния строительного рынка жилья и офисных зданий. Выявлено, что в нашей стране наметилась тенденция к насыщению рынка доступным жильем, социальными и другими объектами гражданского строительства. По данным Министерства регионального развития, объемы строительства с каждым годом будут только нарастать, что графически представлено на рис.1. И при сохранении существующих темпов, достижение мировых норм обеспечения рынка жилья наступит через 20-25 лет, однако в деле насыщения строительного рынка жильем имеют место и другие обстоятельства.

Рис. 1. Динамика роста объемов жилищного строительства

Насыщение рынка также связано с ограниченной платежеспособностью и ростом конкуренции, что заставляет заказчиков и подрядчиков пересмотреть отношение к ответственности за свою деятельность, прежде всего за соблюдение договорных обязательств по сдаче объектов в эксплуатацию. В этой связи нами проведен анализ учета временных параметров с точки зрения организационно-методических проблем. Так же рассмотрена существующая практика распределения ответственности на основе анализа Гражданского кодекса РФ и других законодательно-правовых документов. Кроме того, одним из способов борьбы с риском несвоевременного выполнения обязательств является страхование, как способ защиты имущественных интересов за счет денежных фондов, формируемых из страховых взносов. Однако анализ показал, что существующая практика страхования не позволяет спрогнозировать и оценить риск нарушения договорных обязательств, связанных с несвоевременностью их исполнения.

Проделанный анализ дал основание для постановки и решения актуальных задач, позволяющих разработать системный механизм управленческого учета стоимостных и временных параметров, связанных с проектированием и организацией строительства, направленных на формирование алгоритмов расчета пени-штрафов за невыполненные обязательства.

Во второй главе представлены результаты теоретического обоснования оценки взаимодействия стоимости и времени исполнения календарных планов. Для различных условий организации поточного строительства показано существование оптимального соотношения времени строительства и его стоимости. На рис.2 представлена область возможных соотношений времени и стоимости строительства. Для поставленной в диссертации цели наиболее важной является нижняя граница данной области, показывающая существование минимума цены строительства, соответствующее его оптимальной продолжительности.

Рис.2 Область допустимых соотношений время-стоимость.

Отсюда следует, что любое отклонение фактического времени строительства от оптимального является источником дополнительных финансовых потерь, исчисление которых может служить мерой ущерба от несвоевременности исполнения обязательств.

Рассматривая тривиальные случаи строительства коммерческой недвижимости с задаваемым операционным доходом, несвоевременность исполнения обязательств можно оценить по уменьшению чистого дисконтированного дохода. Однако для случаев, когда доходный денежный поток отсутствует нами предложено в алгоритм оценки ввести расчет стоимости виртуальной продажи объекта

(1)

где Ct – распределение инвестиционных затрат во времени, интервалы которых

обозначены индексом - t.

I – задаваемый инвестором доход на инвестируемый в недвижимость

капитал,

Т – планируемая продолжительность строительства.

С точки зрения организации строительства, смысл формулы (1) заключается в том, что для календарного графика работ определяется такая минимальная стоимость виртуальной продажи, при которой застройщик получает заданный инвестиционный доход - I. Если имеется запаздывание срока ввода объекта в эксплуатацию, то этот доход будет уменьшаться, что и будет экономической мерой ответственности за несвоевременность.

По аналогии с предыдущим соотношением, предлагается оценить показатель ущерба, адаптированный к жилым объектам, которые классифицируются как доходные дома, но по которым можно прогнозировать реальную арендную плату. Капитализация годового виртуального рентного дохода VR принимается равной VR/I. С учетом этого производим замену значения виртуальной продажи VS значением капитализированной ренты и получаем формулу расчета для виртуальной ренты, которая также зависит от параметров календарного графика.

(2)

Также как и в предыдущей формуле, ее физический смысл для календарного графика работ будет определяться такой минимальной стоимостью виртуальной аренды, при которой застройщик получает заданный инвестиционный доход - I.

По результатам сравнения планируемого и фактического расписания работ, основанного на нормативных формах учета выполненных работ типа «КС-2», разработана новая методика распределения экономической ответственности исполнителей за задержку окончания строительства, базирующаяся на построении схем замещения и учитывающая инвариантность нормы дохода на инвестируемый заказчиком капитал в строящийся объект.

В третьей главе диссертации в результате логического анализа особенностей генераторов случайных продолжительностей установлено, что для целей статистического моделирования множества случайных календарных планов может отсутствовать статистика по несвоевременному выполнению отдельных работ, что предопределяет теоретическое обоснование ГСП. Проведенное исследование показало, что в качестве приемлемый для практических целей ГСП должен использовать монотонно убывающие распределения, одним из параметров которых является плановая продолжительность работы, а другим максимальная продолжительность, при которой заказчик заканчивает строительство с нулевой рентабельностью.