Управление развитием рынка инвестиционного жилья

На правах рукописи

САМОЙЛЕНКО Дмитрий Борисович

УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ

РЫНКА ИНВЕСТИЦИОННОГО
ЖИЛЬЯ

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат

диссертации на соискание ученой

степени кандидата экономических наук

Москва – 2007

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Волгоградский государственный
архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Ларионов Аркадий Николаевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, доцент

Лочан Сергей Александрович

кандидат экономических наук, доцент

Федотов Иван Владимирович

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Нижегородский
государственный архитектурно-
строительный университет»

Защита состоится «14» ноября 2007 г. в 13:00 часов на заседании Диссертационного Совета К 521.005.02 по присуждению ученой степени кандидата экономических наук при Институте международного права и экономики имени А. С. Грибоедова по адресу: 105066, Россия, Москва, ул. Спартаковская, 2/1, строение 5.

C диссертацией можно ознакомиться в читальном зале библиотеки Института международного права и экономики имени А.С. Грибоедова.

Автореферат разослан «13» октября 2007 г.

Ученый секретарь

Диссертационного совета

К 521.005.02, к.э.н., доцент Е.П. Пилипенко

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью поиска и научного обоснования путей решения весьма важной социальной и экономической проблемы, связанной с совершенствованием методов развития рынка инвестиционного жилья («рынка ИЖ»).

В современных условиях реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» эффективное функционирование исследуемого сегмента российского рынка жилья является одним из важнейших системных факторов устойчивого социально-экономического развития страны. Определяется это и тем, что прямая экономическая эффективность жилищной сферы уже сама по себе значительна, однако ее косвенное воздействие на эффективность общественного воспроизводства капитала является еще более значимой, поскольку она определяет уровень и качество жизни населения Российской Федерации.

Существующие методические подходы к организации функционирования рынка ИЖ рассматривают лишь отдельные их аспекты и направления, а системная теоретическая концепция функционирования данного сегмента отечественного рынка жилья, как в начале проведения реформ, так и на современном этапе отсутствует. Данное обстоятельство не позволяет в полной мере эффективно использовать социально-экономический потенциал рынка жилья и обусловливает необходимость выработки и научного обоснования методических подходов к его развитию.

Проблемам функционирования рынка ИЖ за рубежом посвящено немало работ, среди которых следует выделить труды Дж. М. Кейнса, Р. Ланглойза, Ф.Х. Найта, Г. Поляковского, М. Портера, Р. Дж. Страйка, Ж. Шодонере и др. Значительный вклад в разработку указанного направления внесли труды отечественных исследователей В.М. Агапкина, В.В. Бузырева, В.И. Видяпина, А.А. Горбунова, П.Г. Грабового, В.В. Егорова, И.А. Ильина, Ю.Н. Казанского, В.С. Казейкина, И.Г. Корчаго, С.И. Круглика, А.Н. Ларионова, Д.С. Львова, И.А. Рахмана, Е.Б. Смирнова, Г.М. Стерника, В.А. Троева, С.Р. Хачатряна, В.З. Черняка и др. Однако экономические проблемы развития рынка ИЖ остаются до настоящего времени малоизученными.

Проведенный в работе анализ результатов инвестиционной деятельности на отечественном рынке жилья не подтвердил эффективность стратегических направлений государственной жилищной политики и не позволил полностью решить поставленные задачи улучшения жилищных условий населения. Однако он позволил выдвинуть ряд новых проблем, связанных с формированием рыночной модели функционирования этой отрасли в современных рыночных условиях. Предпосылками этого явились процессы, связанные с появлением различных форм собственности на жилье, изменением его структуры, а также сформированным в пореформенный период отношением к жилью у определенных категорий населения как к весьма эффективному инвестиционному инструменту.

Вместе с тем, проблемы развития инвестиционной деятельности на рынке жилья до настоящего времени оказались малоисследованными. В этой связи необходимость совершенствования методов развития рынка ИЖ, а также неразработанность системы экономических отношений между субъектами исследуемого сегмента рынка жилья, обусловили выбор темы настоящего исследования, определили его цель, задачи и структуру.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является совершенствование методических подходов к развитию рынка инвестиционного жилья, отвечающих требованиям и закономерностям рыночных отношений.

Основными задачами, решение которых обеспечило достижение поставленной цели, являются:

– определение понятия и раскрытие экономической сущности рынка инвестиционного жилья;

– анализ тенденций и закономерностей развития рынка инвестиционного жилья в пореформенный период;

– оценка современного состояния и проблем развития современного отечественного рынка инвестиционного жилья;

– анализ законодательства, регулирующего правоотношения на рынке инвестиционного жилья;

– исследование зарубежного опыта регулирования рынка инвестиционного жилья;

– разработка и обоснование методических подходов к развитию отечественного рынка инвестиционного жилья.

Объектом исследования выступает рынок инвестиционного жилья.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие при управлении развитием рынка инвестиционного жилья.

Теоретической и методологической основой исследования явились методы, теории, концепции и гипотезы, представленные и обоснованные в классических произведениях и современных разработках отечественных и зарубежных ученых-экономистов. Диалектический подход позволил проанализировать эволюцию инвестиционной деятельности на отечественном рынке жилья и, как ее отражение, эволюцию взглядов на исследуемый сегмент национальной экономики в экономической литературе. Данный подход помог выявить и определить социально-экономическую сущность рынка инвестиционного жилья, выяснить и обосновать его место и роль в современных рыночных условиях хозяйствования в России.

При обосновании теоретических выводов применялись принципы историзма, методы сравнения и обобщения, приемы статистического и математического анализов. Кроме того, при написании данной работы изучены труды отечественных и зарубежных ученых в области совершенствования методов инвестиционной деятельности в жилищной сфере.

Информационной базой для доказательства основных положений исследования явились законодательные и нормативные акты федеральных, региональных и муниципальных органов власти. По практическим вопросам функционирования рынка ИЖ использованы аналитические и статистические данные Минэкономразвития России, Федеральной службы государственной статистики, правительства Москвы, Росстроя, Московской и Волгоградской областей, ряда других регионов России, интернет-источники.

Научная новизна заключается в совершенствовании методических подходов к развитию рынка инвестиционного жилья, отвечающих требованиям и закономерностям рыночных отношений и основанных на исследовании теории, практики, основных тенденций, особенностей ее функционирования и развития, а также изучении зарубежного опыта. В числе наиболее важных научных результатов, полученных лично автором и определяющих научную новизну и значимость проведенного исследования, следует выделить:

1) раскрыта экономическая сущность и уточнено определение рынка ИЖ, под которым понимается система экономических отношений между основными его участниками в части непосредственного производства и потребления жилья или жилищных услуг на инвестиционной основе и который включает в себя все многообразие участников смежных и взаимодействующих с ним рынков, а также отношений между ними;

2) на основе исследования состояния и проблем отечественного рынка ИЖ выявлены и обоснованы важнейшие тенденции преобразований на нем, определившие необходимость разработки системы эффективного управления всем механизмом его финансирования, производства и реализации;

3) представлена оценка результатов рыночных преобразований на отечественном рынке ИЖ и обоснована перспектива его развития;

4) представлена и научно обоснована модель выбора формы решения жилищной проблемы через приобретение жилой недвижимости в собственность или использование долгосрочной аренды в инвестиционных жилых домах (ИЖД); при этом выбор осуществляется на основе максимизации функции потребления, что позволяет моделировать перспективы развития рынка ИЖ и прогнозировать пропорции между ним и приватизированным жильем;

5) разработано технико-экономическое обоснование необходимости строительства и эксплуатации ИЖД, позволяющее ускорить решение жилищной проблемы в г. Москва;

6) проведен компаративный анализ различных вариантов решения жилищной проблемы, в результате которого доказана целесообразность решения жилищного вопроса через строительство и эксплуатацию ИЖД эконом-класса в г. Москва;

7) обоснована необходимость разработки для г. Москва программы развития рынка ИЖ г. Москва, финансируемой за счет всех возможных источников: федерального и городского бюджетов, а также собственных средств предприятий и привлеченных средств, и представлен ее проект.

Теоретическая и практическая значимость представленной диссертации состоит в развитии рынка ИЖ, адаптированных к особенностям и условиям рыночной экономики. Выводы настоящего исследования развивают теорию регионального рынка жилья более полным представлением экономической сущности его исследуемого сегмента, форм реализации и научным обоснованием методов развития инвестиционной деятельности на отечественном рынке жилья.

Отдельные положения диссертации используются в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам «Управление региональным рынком жилья» и «Научные проблемы экономики строительства» в Волгоградском государственном архитектурно-строительном университете.

Методические положения по развитию рынка ИЖ могут быть использованы в учебном процессе при чтении лекций по экономическим дисциплинам в различных вузах России, а также органами государственной власти при выработке и реализации мероприятий региональных программ развития жилищного строительства в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Апробация данной работы проведена в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях в гг. Москве, Санкт-Петербурге и Волгограде. Основные результаты настоящего исследования опубликованы в 9 работах общим объемом 4,97 п.л.

Структура диссертационной работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 207 источников и двух приложений.

Введение.

Глава I. Теоретические основы исследования инвестиционного развития рынка жилья.

1.1. Обоснование экономической сущности рынка инвестиционного жилья.

1.2. Ретроспектива возникновения и развития рынка инвестиционного жилья в пореформенной России.

Глава II. Социально-экономические проблемы функционирования и развития рынка инвестиционного жилья.

2.1. Исследование состояния и проблем современного отечественного рынка инвестиционного жилья.

2.2. Экономический анализ законодательства, регулирующего правоотношения на рынке инвестиционного жилья.

2.3. Краткий обзор зарубежного опыта регулирования рынка инвестиционного жилья.

Глава III. Методические подходы к развитию рынка инвестиционного жилья.

3.1. Основные направления развития и совершенствования рынка инвестиционного жилья.

3.2. Проект целевой программы развития рынка инвестиционного жилья.

Заключение.

Список использованной литературы.

Приложения.

Основное содержание РАБОТЫ

1. Современный российский рынок жилья относится к числу ключевых отраслей и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач развития экономики России. Его ведущая роль в достижении целей развития общества определяется тем, что конечные результаты достигаются путем реализации инвестиционно-строительных программ и проектов на федеральном и региональном уровнях.

Вместе с тем, отсутствие до настоящего времени теоретически обоснованной концепции функционирования рынка ИЖ в системе национальной экономики, как в начале проведения реформ, так и на современном этапе, не позволяет государству обеспечить эффективное управление этим сегментом. Назревшая проблема несоответствия применяемых в настоящее время способов и методов управления формирующимся рынком ИЖ предъявляемым требованиям современной рыночной экономики к их функционированию и развитию потребовало поиска новых, адекватных сложившейся ситуации эффективных подходов к управлению ими. Поэтому разработка научно обоснованных методических подходов к эффективному управлению рынком ИЖ, по нашему мнению, будет способствовать повышению эффективности функционирования всей системы отечественной экономики. В этих целях, нами представлено обоснование центральной экономической категории диссертационного исследования – «рынка ИЖ».

Отметим, что экономика рынка жилья, также как и любая другая конкретная экономическая наука, базируется на экономической теории. Поэтому для того, чтобы составить представление об экономическом содержании исследуемой категории – «рынка ИЖ», – следует обратиться к основам экономической теории, «оттолкнуться» от ее базовых понятий и определений. Разработке понятия «рынок ИЖ» предшествовал экономический анализ сущностного содержания, специфики и особенностей центральной категории исследуемого рынка – собственно «жилья». Необходимость такой постановки вопроса обоснована тем, что различные экономисты – и представители классической политической экономии, и современные исследователи – по-разному понимают и трактуют сам термин «жилье».

Так, «жилье» в условиях рынка представляет собой типичный объект рыночных отношений и подлежит купле и продаже по рыночным ценам наравне с другими товарами: жилье – такая же собственность, как и иные виды имущества.

Следующим этапом рассмотрим такие категории как «рынок», «рыночный механизм», «рынок жилья». В классическом понимании «рынок» – это система экономических отношений, возникающих на основе устойчивого взаимодействия товарного и денежного обращения. «Рыночный механизм» – это механизм взаимосвязи и взаимодействия основных элементов рынка: предложения, спроса и цены. «Рынок жилья» определяется как система экономических отношений между заказчиками, подрядчиками, государством, инвесторами, поставщиками и кредитными учреждениями в области непосредственного производства жилища, его распределения, обмена и потребления с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности.

Рассматривая «рынок жилья» как экономическую систему, следует подчеркнуть присущую ему инвестиционную функцию: в условиях превышения эффективного спроса на жилье над имеющимся предложением создаются максимально благоприятные условия для вливания реальных и косвенных инвестиций. На этом этапе инвестиции дают быстрый и экономически оправданный эффект и приносят инвестору максимальный доход в результате действия акселератора. Термин «инвестиции» означает вложение капитала с целью его дальнейшего возрастания, при этом прирост капитала должен быть достаточным, чтобы возместить инвестору отказ от потребления средств в текущем периоде, вознаградить его за риск и потери от инфляции в будущем периоде.