Оценка инвестиционной привлекательности земельных ресурсов

В качестве инновационного подхода в модели принятия инвестиционного решения нами предложена система ее информационного обеспечения, учитывающая специфику данного региона (опирающуюся на своего рода мониторинг) в процессе анализа условий и синтеза результатов.

Создание такой информационной системы требует систематизации, упорядочения и выборки соответствующих показателей, упорядочения параметров их изменений. По отчетным данным муниципальных структур не всегда удается выявить наличие скрытых резервов, поскольку эти данные агрегированы, а при агрегировании плохое состояние одних участков может компенсироваться хорошим состоянием других. Поэтому система информационного обеспечения строится на основе декомпозиции ландшафта земельных ресурсов региона на участки (используя уже существующие контуры). Такой подход необходим еще и потому, для отдельных регионов характерна многоконтурность земельных ресурсов.

В этом случае каждый участок, принадлежащий к определенному классу (промышленного, сельскохозяйственного и др. назначения) будет характеризоваться своим специфическим набором значений. Например, для земель сельскохозяйственного назначения выбор, состоящий из 31 учитываемых параметров представлен ниже (табл. 3), а суть инвестиционного решения сводится к оценке затрат на мероприятия по достижению оптимального значения тех или иных поддающихся управлению параметров из этого перечня.

В процессе анализа всех возможных факторов ценообразования происходит установление стоимости земельного участка в различных категориях. В случае если стоимость земельного участка в текущей категории максимальна, данный участок не представляет интерес с точки зрения инвестирования с целью смены его категории. В противном случае необходимо проведение правовой экспертизы, устанавливающей возможность проведения процедуры отнесения участка к иной категории земель.

При совпадении всех факторов, а именно наличии инвестиционного потенциала и юридической возможности, заинтересованным лицом может быть принято решение об инвестировании в земельный участок с целью последующей смены его категории на более эффективную со стоимостной точки зрения.

В диссертационной работе проведен расчет рыночной стоимости конкретного земельного участка в двух различных категориях. Расчет показал, что разница в рыночной стоимости одного и того же земельного участка, в различных категориях при прочих равных условиях достигает 3,3 раза.

Таблица 3

Параметры участка класса земель сельскохозяйственного назначения

Номер	Наименование	Форма представления	Значение
1.	Площадь	га
2.	Уклон	градусы
3.	Форма рельефа, экспозиция	рисунок
4.	Высота над уровнем моря	метры
5.	Сумма положительных температур	градусы С0
6.	Годовая сумма осадков, ГТК	мм
7.	Средняя годовая температура	градусы С0
8.	Количество световой энергии	ккал/см2
9.	Тип почвы	справочник
10.	Плотность почвы	г/см3
11.	Влажность почвы	в % от полевой влагоемкости
12.	Мощность пахотного слоя	см
13.	Каменистость	низкая, средняя, высокая
14.	Засоренность	низкая, средняя, высокая
15.	Количество скотобойных тропинок	натуральное число
16.	Культура предшественник	справочник
17.	Содержание гумуса	%
18.	Кислотность	рН
19.	Азот	мг/100 г почвы или %
20.	Фосфор	«- «
21.	Калий	«- «
22.	Кальций	«- «
23.	Магний	«- «
24.	Сера	«- «
25.	Бор	«- «
26.	Кобальт	«- «
27.	Марганец	«- «
28.	Медь	«- «
29.	Молибден	«- «
30.	Цинк	«- «
31.	Железо	«- «

Следовательно, рентабельность инвестиционного бизнеса, основанного на переводе категорий земельных участков с целью их реализации конечному потребителю, составляет для данного участка порядка 230%. При этом, данный бизнес является спекулятивным, не создает дополнительный продукт и имеет отрицательный общественный и экологический эффект в виде изменения структуры земельного фонда страны. Государство при подобных операциях денежных поступлений не получает.

Притом, что перевод категорий земельных участков все равно является необходимой и обусловленной нехваткой промышленных земель процедурой, следует упорядочить этот процесс путем внедрения системы оценки инвестиционной привлекательности земель и исключить спекуляции на земельном рынке. С каждой подобной процедуры перевода категорий земельных участков возможно пополнение регионального бюджета. С учетом повышенного спроса на земли промышленности данные поступления могут существенно пополнить региональный бюджет.

Предлагаемые инновации не вызовут общественного сопротивления, как например, увеличение арендной платы, земельного налога или платы за выкуп земельных участков, поскольку не будут мешать неспекулятивному легальному бизнесу. Напротив, подобные преобразования будут направлены на сохранение земельного фонда, увеличение доходной части бюджета и позволят внести ясность и упорядочить процедуру перевода земельных участков из одной категории в другую.

Диссертантом также учтены возможные социальные аспекты рассматриваемой проблемы. Так, для социально-значимых предприятий, уровень рентабельности которых не позволяет выкупать земельный участок по рыночной стоимости, предложены понижающие коэффициенты к плате за перевод категории. В этом случае обоснован дальнейший контроль над целевым использованием земельных участков.

Для практического внедрения системы оценки инвестиционной привлекательности земель предложена корректировка организационной структуры управления земельными ресурсами на уровне региона. Так, в связи с ожидаемым ростом интереса к переводу категорий земельных участков, предложено создать Отдел перевода категорий земельных участков в составе Министерства имущественных отношений Московской области.

Таким образом, оценка инвестиционной привлекательности земель учитывает такие социальные аспекты, как сохранение земельного фонда, исключение спекуляций на земельном рынке, а так же возможность получения льгот социально-значимыми предприятиями.

В заключении диссертации изложены основные выводы, обобщения и предложения, вытекающие из логики и результатов исследования.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Федосов М.С. Закономерность формирования цен на земельные участки в Московской области. // Вопросы оценки, №2, 2005 г. – 0,4 п.л.
2. Федосов М.С. Инновационные подходы к изменению категорий земель. Сборник научных работ молодых ученых и аспирантов. М.: ИНЭП, 2007 г. – 0,35 п.л.
3. Федосов М.С. Определение платы за выкуп земельных участков и формирование единых объектов недвижимости. Материалы международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления – 2004». Выпуск 3. – М.: ГУУ, 2004 г. – 0,3 п.л.
4. Федосов М.С. Анализ инвестиционного потенциала при смене категории земельного участка. Сборник научных работ молодых ученых и аспирантов. М.: ИНЭП, 2007 г. – 0,45 п.л.
5. Федосов М.С. Повышение инвестиционной привлекательности земельного рынка. // Интеграл, №2, 2007 г. – 0,6 п.л.

Сдано в набор 17.04.2007. Подписано к печати 17.04.2007. Формат 60ґ84 116. Бумага писчая. Печать трафаретная. Усл. п.л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ № ___. Типография НОУ ВПО Института экономики и предпринимательства г. Москва, ул. Берзарина, 12.