Оценка инвестиционной привлекательности земельных ресурсов

Основное содержание работы

Мировая практика свидетельствует о том, что главным источником жизнеспособности и процветания любого государства являются принадлежащие ему земельные ресурсы и проживающее на его территории население. При этом под земельными ресурсами следует понимать не только территорию государства, но и все, что находится «над» и «под» этим пространством, включая агроклиматические условия и их биопотенциал.

Земля – главный и определяющий фактор возникновения и существования любого государства; это территория страны, как основа суверенитета; местообитание населения; основополагающий природный ресурс; постоянный источник потребительных стоимостей; объект правовых и экономических отношений. Указанные функции земли всегда находятся в сфере приоритетных государственных и общественных интересов.

Многообразие общественно-производственных направлений функционирования земли предполагает соответствующее многообразие набора управленческих действий, которые включают государственно-политические, правовые, финансовые, социальные, природоохранные, технологические и другие аспекты.

Земельно-ресурсный потенциал России - это 1709 млн. гектаров земли (12,5% мировой территории) и 420 млн. гектаров континентального шельфа. На территории России сосредоточено 55% черноземных почв мира, 50% запасов пресной воды и 60% запасов древесины хвойных пород, что в сумме оценивается в 30 триллионов долларов США.

Разведанные запасы энергоносителей, которые находятся в земле России, составляют около 30% мировых запасов и по существующим мировым ценам, которым свойственна тенденция постоянного роста, оцениваются в 35 триллионов долларов США. По своему биоклиматическому потенциалу емкость территориального пространства РФ может обеспечить нормальные условия для жизни 1,0-1,3 млрд. чел.

В соответствии со ст. 72 Конституции РФ, вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами относятся к предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Следовательно, система управления земельными ресурсами имеет сложную структуру.

В общем виде система государственного управления земельными ресурсами (рис. 1) должна обеспечить соблюдение земельного законодательства на базе государственного контроля за использованием и охраной земель, землеустройства и мониторинга земель, государственного земельного кадастра.

Рис. 1. Структура органов управления земельными ресурсами

Автором проведен сравнительный анализ компетенции законодательных органов власти на федеральном и региональном уровне. Так, к компетенции федеральных органов законодательной власти отнесено большинство вопросов, касающихся общих принципов земельной политики, таких, как принятие федеральных законов, утверждение принципов платности землепользования и установление правового режима для отдельных земель, представляющих наибольшую важность для стратегического развития государства. В то же время законодательная власть субъектов федерации действует в рамках, устанавливаемых федеральным законодательством, к примеру, принимает нормативные акты, в соответствии с указанными выше законами. Однако перечень вопросов, отнесенных к полномочиям регионов в сфере земельных ресурсов значительно шире, и именно субъекты федерации осуществляют текущее управление земельными ресурсами в рамках федеральной земельной политики.

Что касается исполнительной власти, то на федеральном уровне она представлена Правительством РФ и прочими органами, к компетенции которых отнесены вопросы реализации земельной политики, а на региональном уровне – органами исполнительной власти субъектов федерации.

Автором рассмотрен исторический аспект формирования систем управления земельными ресурсами на уровне различных регионов, а также подробно изучена структура управления земельными ресурсами на уровне Московской области.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли поселений, земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;
• земли особо охраняемых территорий;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда
• земли запаса.

Правовой режим любой категории земельного фонда страны это совокупность правил использования земель данной категории, включения их в гражданский оборот, осуществления охраны, учета и мониторинга земель, установленных существующим законодательством.

В диссертации проведен анализ различий в использовании земель различных категорий. Рассмотренные особенности четко разделяют земельный фонд на определенные сегменты с набором разрешающих и запрещающих условий для каждого сегмента. Следовательно, необходим механизм для изменения категорий земель и перемещения земельных участков между этими сегментами.

К методам регулирования земельных отношений традиционно относят экономические (рыночные) и административные. Механизм экономического регулирования земельных отношений характеризуется системой мер экономического воздействия, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю, внедрение экономического стимулирования рационального и эффективного землепользования, введение экономических санкций за нерациональное использование и ухудшение экологического состояния земельных участков, порчу земель сельскохозяйственного назначения, снижение плодородия почв и т.д.

Система экономических регуляторов земельных отношений и стимулирование оборота земель включает:

• земельный налог;
• арендную плату за землю;
• рыночную цену земли;
• залоговую цену земли;
• компенсационные платежи при изъятии земель или их консервации;
• платежи за повышение качества земли;
• штрафные платежи за экологический ущерб;
• налоговое обложение при гражданском земельном обороте;
• плату за право аренды и др.

Цель введения платы за землю — стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышение ее качества, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в поселениях, а также формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический оборот является важным и постоянным источником поступления средств в бюджеты, в основном местные. Поэтому во многих странах этими средствами обеспечивается ежегодное финансирование расходов на образование, создание инфраструктуры поселений, охрану почв, ведение земельного кадастра и так далее.

Оборот земли, понимаемый как совокупность земельных сделок, находится в России в состоянии становления. Однако уже сейчас он способствует эффективному использованию земельного фонда и формированию рационального землепользования. Здесь выделяются три проблемы: одна связана с перераспределением земельных площадей, другая – с предотвращением концентрации земель в спекулятивных целях и третья – с рационализацией форм землепользования.

Диссертантом проведен подробный анализ земельного оборота Российской Федерации и выявлены следующие тенденции. Наибольшая активность рынка в целом по России, как при участии органов власти, так и при участии частных лиц, достигается в сегменте земель поселений. Если учитывать структуру земельного фонда РФ, в которой земли поселений занимают всего 1,1%, то складывается ситуация, когда земли поселений доминируют в рыночном обороте. Общероссийской тенденции не соответствуют Уральский, Южный и Приволжский федеральные округа: в Уральском федеральном округе доминируют сделки с землями промышленности, что связано с промышленной направленностью региона; в Приволжском и особенно Южном федеральных округах доминируют сделки с землями сельского хозяйства, что также типично для данных регионов.

Наибольшая доля земельного оборота по всем категориям земель в Центральном федеральном округе приходится на Московскую область, что свидетельствует о наибольшем уровне развития рынка в рассматриваемом регионе. Тем не менее, даже в Московской области оборот сельскохозяйственных земель существенно меньше оборота земель поселений, а земли промышленности находятся по данному показателю на последнем месте. При этом, как показал анализ рынка земли, в Московской области наблюдается превышение спроса над предложением для земель промышленности и поселений и обратная тенденция для земель сельскохозяйственного назначения, что говорит об асимметрии рынка.

Для приведения земельного рынка в равновесное состояние необходимо создание адекватной структуры земельного фонда.

С целью разработки и внедрения системы оценки инвестиционной привлекательности земель в управление земельными ресурсами нами проведен анализ мирового опыта регулирования категорий земель, а также исследованы принципы управления категориями земель в Российской Федерации и разработаны инновационные подходы к изменению категорий земельных участков, основанные на их инвестиционной привлекательности.

В большинстве рассмотренных нами стран, таких как Дания, Германия, Швейцария, Италия, Португалия, Испания, Япония, Новая Зеландия, Норвегия, Нидерланды, Ирландия, Франция, Великобритания, США, основой земельного законодательства является принцип сохранения земель сельскохозяйственного назначения.

Наиболее жесткое законодательство в области охраны земель и сложный механизм перевода категорий земель встречается в странах с незначительными земельными ресурсами, таких как Япония, Дания, Нидерланды. В целом, обобщенный анализ принципов земельной политики в развитых странах представлен ниже (табл. 1).

Таблица 1

Основные виды политики по государственному влиянию

на земельный рынок

Тип контроля	Основные цели определения земельного рынка	Страны
Регулирование покупки и аренды земли	Для обеспечения приобретения земли только квалифицированными кадрами (уровень подготовки и опыта, место жительства, сельское хозяйство как основной источник дохода и т.д.)	Дания, Германия, Япония
	Не допущение чрезмерной концентрации земли	Дания, Германия, Новая Зеландия, Швейцария, Испания, Франция
	Не допущение чрезмерного дробления участков земли	Дания, Германия, Ирландия, Италия, Япония, Португалия, Испания, Швейцария, Нидерланды, Норвегия
	В целях удержания на местах проживания квалифицированных работников	Норвегия

Сельскохозяйственные земли, в отличие от всех остальных категорий земель, оцениваются не по рыночной стоимости, а по их реальной доходности. Также в данных странах введены административные методы сохранения сельскохозяйственных земель (табл. 2).

Таблица 2

Административные методы регулирования земельных отношений

в развитых странах

Система мер	Цель мероприятий	Страны
Выделение сельскохозяйственных зон	Ограничение несельскохозяйственного использования земель	Германия, Бельгия, Канада, Дания, США, Франция, Новая Зеландия, Нидерланды
	Предупреждение нежелательного раздела земель	США, Новая Зеландия
	Выделение земель на небольшие несельскохозяйственные постройки	США
Планирование землепользования	Ограничение несельскохозяйственного использования земель	Канада, США, Великобритания