Разработка перспективных форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки

3. Выкуп юридического лица. Речь идет о варианте бизнес-ипотеки, при котором используется или создается аффилированная с банком (дочерняя или подконтрольная) компания. В эту компанию заемщик переводит 20-40% от стоимости объекта, что фактически является первоначальным взносом (даунпэймент). Недостающую для покупки недвижимости сумму дает банк. Затем аффилированная с банком компания, на чей счет поступили деньги для проведения сделки, выкупает нежилое помещение, и оформляет его не на клиента, а на себя. Впоследствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит, и переводит под свой контроль объект недвижимости.

Риски очевидны: во-первых, в любой момент банк может отказаться от совершения сделки, вернуть заемщику деньги, а недвижимость оставить себе. Например, у банка могут быть свои интересы в области недвижимости и, если объект достаточно интересен, а цена привлекательна. Хотя таких случаев на практике не так уж много. Подстраховаться тут практически никак нельзя. Предпринимателю необходимо просто идти в банк, который хорошо знает и которому верит. В любом случае для заемщика это определенный риск. Сточки зрения соотношения «риск/доходность» подобная схема банку очень интересна. Во-вторых, здесь есть одна проблема для заемщика: он должен до конца доверять банку, чтобы перечислить в подконтрольную ему фирму крупную сумму без всякого обеспечения.

4. На основе ипотеки жилья. Заемщик берет кредит на покупку жилой недвижимости, которую затем переводит в разряд нежилого фонда.

Помимо чисто ипотечных форм, для бизнес-ипотеки представляется перспективным также использование близких форм. В настоящее время на российском рынке недвижимости появился еще один инструмент, по своей сути похожий на бизнес-ипотеку, — это лизинг коммерческой недвижимости. В ближайшее время можно ожидать появление новых предложений как по ипотеке коммерческой недвижимости, так и по лизинговым схемам. Тем более что разница между этими двумя способами кредитования не так уж и существенна.

Для бизнес-ипотеки можно использовать две формы лизинга коммерческой недвижимости: (1) лизинг с помощью аффилированной компании; (2) возвратный лизинг.

Схема лизинга с помощью аффилированной компании выглядит следующим образом:

1. банк приобретает недвижимость;
2. затем банк выдает аффилированной с ним компании льготный кредит для покупки коммерческой недвижимости;
3. недвижимость становится залогом кредита;
4. аффилированная компания, учредителем которой является сам банк, становится лизингодателем недвижимости;
5. заемщик, в данном случае — лизингополучатель, заключает с компанией-лизингодателем договор коммерческой аренды, по которому обязуется выплачивать ежемесячные взносы;
6. аффилированная с банком компания, получая лизинговые платежи от заемщика, в свою очередь гасит имеющийся банковский кредит;
7. по окончании срока аренды помещение переходит в собственность заемщика.

Суть возвратного лизинга:

• объект (коммерческая недвижимость) предлагается дешевле своей реальной рыночной стоимости. Дисконт может составить до 20% рыночной стоимости;
• покупатель, в свою очередь, обязуется сдать объект в аренду бывшему владельцу на длительный срок (5 - 7 лет) на условиях относительно низкой арендной ставки (13 - 14 % в год от суммы сделки купли-продажи).

Выгода возвратного лизинга:

• компания-продавец: (1) получает средства, необходимые для развития бизнеса, в большем объеме и на более выгодных условиях, нежели это возможно при привлечении банковского кредита под залог недвижимости; (2) на длительный срок сохраняет за собой помещение, оплачивая аренду по относительно невысокой ставке;
• компания-покупатель: (1) уменьшает риск падения рыночной стоимости объекта; (2) получает гарантии стабильного извлечения дохода в течение длительного срока.

С помощью лизинговых форм представители малого и среднего бизнеса могут рассчитывать на приобретение дополнительного помещения без повышения арендной ставки. Преимуществами договора лизинга являются:

• возможность досрочного погашения;
• отсутствие скрытых платежей, которые могут произвольно повышаться в зависимости от желания банка;
• лизингополучатель может рассчитывать на налоговые и амортизационные льготы;
• по сравнению с непосредственно ипотечной моделью очевидным плюсом лизинговой схемы является существенное сокращение первоначального взноса, или авансового платежа. В лучшем случае заемщик может быть вообще освобожден от этих расходов, однако такая оптимальная схема в настоящий момент еще не развита;
• приобретенные помещения могут быть перепланированы;
• в глазах банка лизинговая компания, которая является посредником между банком и заемщиком, выступает более надежным клиентом, обладающим хорошим кредитным портфелем и хорошей кредитной историей;
• возможность экономить на налоге на имущество. Экономия по налогу на имущество происходит за счет использования ускоренной амортизации (норма амортизации при лизинге может быть увеличена в три раза, при этом экономия по налогу на имущество составит примерно 2/3 по сравнению с суммой налога на имущество при использовании обычной нормы амортизации). К примеру, срок амортизации нового офисного помещения составляет 20 лет, при лизинге он сокращается до семи;
• возможность экономить на налоге на прибыль. Лизинговый платеж в полном объеме относится на себестоимость, уменьшая налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Получение коммерческой недвижимости в лизинг хорошо дополняет бизнес-ипотеку. Более того, в отдельных случаях для предприятий именно лизинговые схемы становятся наиболее удобным способом операций с коммерческой недвижимостью. Для многих предпринимателей лизинг - это более выгодный вариант. Если по ипотеке банки выдают кредит в размере не более чем 75% от стоимости недвижимости, в лизинге эта цифра может колебаться от 70% до 90%, в зависимости от истории потенциального заемщика, ликвидности помещения и его стабильности. Происходит это из-за того, что в глазах банка лизинговая компания, которая является посредником между банком и заемщиком, выступает более надежным клиентом, обладающим хорошим кредитным портфелем и хорошей кредитной историей. Видимо, в будущем многие компании перейдут именно к лизингу как к средству приобретения коммерческой недвижимости. Единственной проблемой лизинга является то, что он не предполагает финансирование проектируемых объектов, так как возможен только в отношении уже введенных в эксплуатацию зданий.

В настоящее время и лизинг торговых и офисных площадей, и ипотека коммерческой недвижимости пребывают в России в состоянии эмбриона. Лизинговых компаний в России немало, услуги их разнообразны, но недвижимостью в лизинг занимаются, тем не менее, далеко не все.

Ипотека и лизинг коммерческой недвижимости являются, по своей сути, достаточно близкими формами кредитования покупки недвижимости. Различие состоит в том, что при ипотеке право собственности на приобретаемую недвижимость сразу же переходит к заемщику, а при лизинге – только в конце расчетов по кредиту. Можно предложить перспективную форму бизнес-ипотеки, объединяющую классическую ипотеку и лизинг. Назовем такую форму «выкуп акций юридического лица». Получить такую формы можно модификацией уже рассмотренной нами формы «выкуп юридического лица», дополнив ее процедурой приобретения акций компании, аффилированной с банком-кредитором, по мере выплаты кредита. Начав с приобретения доли акций, эквивалентной первоначальному взносу (например, с 20%), покупатель недвижимости, выплачивая кредит, последовательно проходит стадии владения «блокирующего», «контрольного» и т.д. пакета акций, то есть происходит, можно сказать, постепенная передача права собственности на приобретаемую по бизнес-ипотеке недвижимость.

В целом, несмотря на то, что уровень потенциального спроса на данные виды услуг является достаточно высоким уже сейчас, практически рынок коммерческой недвижимости еще не готов к активному развитию данных сегментов. Период, необходимый для того, чтобы ситуация кардинально изменилась, составляет не менее 1,5-2 лет. В это время нашим предпринимателям придется обходиться привычными для них операциями рынка коммерческой недвижимости, а именно - прямой покупкой и арендой нежилых помещений.

В заключении подведены итоги исследования, сформулированы выводы, предложения и рекомендации.

Список опубликованных работ по теме диссертации.

Беркалиева М.Е., Ерошенков С.Г., Кузьминов А.Н., Янтурин Р.С.. Развитие секьюритизации ипотечных активов в России. - М.: МАКС ПРЕСС, 120 с., 2006 (М.Е. Беркалиева – Глава 1, пп 2.1-2.4(3,94 п.л.)

Добрынин А.В., Беркалиева М.Е., Гуров М.П., Мутовин С.И.. Ипотечные ценные бумаги. – М.: МАКС ПРЕСС, 188 с., 2005 (М.Е.Беркалиева – пп 2.3 (0,81 п.л.)

Беркалиева М.Е. Потребности и возможности обеспечения граждан России доступным жильем // Правовая система общества: становление и развитие. Сб. трудов докторантов, адъюнктов и соискателей. Вып. 23. Ч. 1 / Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2006. (0,4 п.л.).

Беркалиева М.Е.Активизация на основе ипотеки инвестиционного процесса в жилищное строительство // Правоохранительная система России: история, теория и практика. Сб. трудов докторантов, адъюнктов и соискателей. Вып. 24. Ч. 1 / Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2006. (0,4 п.л.)