Разработка перспективных форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки

2. Недостаток предложения на рынке коммерческой недвижимости. Еще одним препятствием, из-за которого бизнес-ипотека не может активно развиваться, является то, что сегодня на рынке много денег и рынок в достаточной степени перегрет. И что самое главное – на рынке много покупателей, которые готовы финансировать покупку из собственных средств. При этом продавцы не заинтересованы в том, чтобы долго ждать, когда к ним поступит оплата за помещение. Они предпочитают получить оплату сразу. Когда на товар есть большой спрос, например, как на московские офисные помещения, то приобрести его с помощью ипотеки достаточно сложно. Нежелание продавцов коммерческой недвижимости работать по кредитным схемам является существенным препятствием для развития бизнес-ипотеки. Банк выставляет свои требования к сделке, далеко не всегда удовлетворяющие продавца. Например, кредитные учреждения зачастую хотят, чтобы все риски по сделке нес продавец. Но у продавца есть значительный круг своих инвесторов, готовых приобрести помещение сразу. Поэтому если ритейлор берет в банке кредит на покупку некоего помещения, то не факт, что он найдет того, кто захочет ему это помещение продать. Не все владельцы коммерческих помещений идут на то, чтобы оформлять их в кредит, это невыгодно, так как на сегодняшний день спрос в сегменте коммерческой недвижимости превышает предложение в несколько раз. Поэтому посреднические компании предлагают разные формы бизнес-ипотеки («выкуп юридического лица» и более сложные схемы), чтобы ускорить процедуру заключения сделки и как можно быстрее перевести средства на счет продавца:

3. Трудность рефинансирования коммерческих ипотечных кредитов. Существенная проблема при развитии рынка бизнес-ипотеки в том, что предлагаемые банками кредиты в основном краткосрочны, что связано с хорошо всем известной нехваткой "длинных" финансовых ресурсов у банков. Отсутствует целевое долгосрочное финансирование. У банков и других кредитных организаций в России нет долгосрочных пассивов. Если на развитие жилой ипотеки выделяет ресурсы государство, то у рынка бизнес-ипотеки такой поддержки, конечно, нет. По мере развития рынка секьюритизации и других форм привлечения финансовых средств с рынка капитала эта проблема будет постепенно решаться, и в данном сегменте кредитного рынка, безусловно, ожидается значительный рост. Большинство банков предпочитают рефинансировать, то есть перепродавать, ипотечные займы международным организациями. У международных организаций есть жесткие стандарты на покупку ипотечных займов, в которых речь идет только о жилом фонде. Получается, что банк «вешает» ипотечный бизнес-кредит на собственный баланс, а банкам это не всегда выгодно. Институциональные инвесторы, которые рефинансируют кредитный портфель банка, предъявляют определенные требования по его структуре и наполнению. А поскольку инвесторы в основном западные, они напрямую заинтересованы в полной формализации и стандартизации процесса. Все должно быть четко и понятно, кредитование коммерческой недвижимости должно соответствовать разработанным стандартам. Любые отклонения в наполнении кредитного портфеля, например кредитами, выданными не по стандартам, не рефинансируются. Инвесторы пока не готовы оплачивать расходы на исследование рынка коммерческой недвижимости, на оплату работы специалистов, на андеррайтинг различных видов бизнеса из-за нестабильной ситуации в стране, «ползущего» банковского кризиса, потому и компании недвижимости не могут полноценно предлагать свои услуги. Отсутствие рынка рефинансирования кредитов по бизнес-ипотеке обусловливает высокий риск зависания кредита на балансе банка. Если на ипотечном рынке жилья существует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое скупает пулы у частных банков, то на рынке бизнес-ипотеки аналогичной структуры просто нет. В то же время кредиты по бизнес-ипотеке не интересуют западные фонды. Они не заинтересованы в таких покупках, так как недостаточно прозрачны схемы и стандарты сделки — кто производит оценку предприятия, кто несет риски и т. д.

4. Сложность оформления недвижимости в собственность. Во многих случаях система реестров недвижимости организована так, что права собственности на объекты недвижимости закреплены недостаточно четко. К примеру, из-за некорректной регистрации прав владения нынешним продавцом или даже девелопером, который предлагает этот проект к продаже, может оказаться, что на один и тот же объект недвижимости претендует несколько лиц. Еще есть такой щепетильный момент, как определенные планы городских властей на некоторые участки и на землю. Может оказаться, что здание, которое сейчас строится или, наоборот, уже давно построено, подлежит сносу, а на его месте должна проходить дорога.

Неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов. Важным моментом является упорядочение процедуры оформления в собственность (долгосрочную аренду) и регистрации объекта залога в строящихся домах, как предназначенных для офисного использования, так и для иных коммерческих проектов. Серьезные инвесторы не готовы приходить на этот рынок без четких правил игры на нем. Трудность получения полного пакета документов, подтверждающих право собственности на здание (так называемый титул) - это серьезное препятствие для развития бизнес-ипотеки. В Москве лишь в редких случаях правоустанавливающие документы на здание находятся в полном порядке. Куда чаще с документами возникают различные проблемы. Например, когда вместо договора о собственности оказываются договоры аренды на собственность. А некоторых важных с юридической точки зрения документов может и вовсе не быть. Из-за отсутствия стандартов даже юристы не знают, какой именно пакет документов необходим для совершения сделки. Показательным примером является вопрос о праве собственности на землю. Когда человек покупает квартиру, фактически он покупает кусочек воздуха в большом здании. И вопрос о земле там никем не затрагивается. Хотя, если начать разбираться, то окажется, что земля под домом не принадлежит владельцу квартиры. А когда речь идет о коммерческой недвижимости, как правило, возникает разговор об отдельно стоящем здании, и вопрос с землей становится очень острым. Представляется целесообразным при решении этой проблемы идти по пути, по которому прошел весь мир: четкая стандартизация документов, которые описывают титул на коммерческую недвижимость Надо создавать зонирование территорий, определять четкие рыночные механизмы, чтобы понимать, где и сколько стоит земля и какие правоустанавливающие документы должны быть на недвижимость.

Дополнительными препятствиями в развитии бизнес-ипотеки для кредиторов представляют:

• необходимость прозрачности бизнеса заемщика. Банк, в который заемщик обращается за предоставлением кредита, обязательно проверит не только всю финансовую и бухгалтерскую отчетность, данные об оборотном капитале, который имеет компания, но также уделит особое внимание бизнес-плану и источникам погашения самого кредита. На данный момент так работают все профессиональные игроки рынка. Решающим соображением при принятии банком решения о выдаче кредита является надежность денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости. Например, в том случае, если здание сдано в аренду, будут проверяться арендные договора, риски арендатора, а также будет определяться та сумма кредита, которую денежные потоки данного здания могут поддержать при определенных условиях амортизации (погашения) кредита;
• неумение заемщиков прорабатывать свои бизнес-проекты. Существенной проблемой является недостаточное умение большей части заемщиков (особенно из среды среднего бизнеса) прорабатывать проекты, которые предлагаются для финансирования банкам, в соответствии со стандартами банков-кредиторов. Заемщики не всегда могут понять, зачем банкам нужен такой объем информации. Банки в свою очередь, не имея всей необходимой информации, не могут оценить риск и принять решение о финансировании данного проекта;
• нехватка опыта и методик оценки деятельности заемщика. В отличие от жилой ипотеки, где процесс андеррайтинга, оценки кредита и платежеспособности потенциального заемщика уже более или менее налажен, в бизнес-ипотеке все не так просто. На данный момент наибольшим спросом бизнес-ипотека пользуется у владельцев малого и среднего бизнеса. А, как известно, большая часть этих предприятий работает по «серым» схемам, и зачастую оценить реальное положение дел клиента очень сложно. К тому же у многих банков пока отсутствуют квалифицированные кадры и методики оценки, позволяющие провести подобный анализ деятельности заемщика;
• высокие финансовые риски кредитора. В первую очередь это касается суммы кредита. Одно дело — рисковать $50 000, другое дело — $500 000. А главный риск - заемщик может потерять платежеспособность или просто по каким-то своим причинам перестанет платить. Балансы юридических лиц далеки от идеала, почти весь российский бизнес «серый»;
• неотработанность процедуры взыскания залога. Когда компания покупает офис, в принятии решения должны участвовать все акционеры предприятия, между которыми зачастую бывают сложные взаимоотношения. Все это приводит к тому, что практика взыскания заложенного имущества не отработана и банк не может быть уверен, что вернет свои деньги.

В свою очередь, для заемщиков в бизнес-ипотеке проблемы создают:

• высокие расходы заемщика. Это, в первую очередь, высокие требования по минимальному начальному взносу (даунпэйменту): он колеблется от 20 до 50 процентов стоимости объекта (на Западе первоначальный платеж составляет от 5 до 15 процентов). Проблемой также являются дополнительные финансовые издержки, например, на нотариальное оформление и оплату посредников. Помимо этого важным требованием к заключению договора кредитования является страхование, по договору которого банк является основным выгодополучателем. Риски, связанные с сохранностью объекта залога, необходимо решать с помощью страхования. Это, естественно, увеличивает издержки, но любой нормальный инвестор не отказывается от такого инструмента, как страхование. Впрочем, никто и не даст кредит, пока объект залога не будет застрахован;
• короткий срок кредитования. Российские банки предпочитают давать кредит не более чем на 5–7 лет, в то время как иностранные банки - на 10–12;
• высокие требования к заемщику. Заемщик по бизнес-ипотеке должен отвечать определенным требованиям банков: вести прозрачный бизнес; иметь возможность перекредитоваться в другом банке на короткий срок, пока не будет зарегистрирован договор купли-продажи помещения и заключен договор ипотеки (к сожалению, это нельзя сделать одновременно);
• риск роста процентных ставок. Вообще говоря, банки способны кредитовать недвижимость, но клиенты, опасаясь инфляции, не готовы идти на рублевое финансирование. Риск роста процентных ставок, особенно в рублях, не позволяет развиваться кредитам в рублевом эквиваленте;
• наличие обременений коммерческой недвижимости. Переход права собственности при покупке коммерческой недвижимости не отменяет имеющиеся обременения. Так, например, могут возникнуть проблемы с арендаторами, так как после реализации здания договоры аренды не расторгаются. Дело в том, что если новый владелец здания захочет его продать, то ему придется заплатить неустойку или как-то договориться с арендаторами.

Таким образом, скорость развития рынка бизнес-ипотеки будет зависеть от наличия у банков долгосрочных финансовых ресурсов, а также от наличия законов, связанных с рынком ценных бумаг, чистотой титула и правоустанавливающих документов на тот или иной объект недвижимости. Однако продвижение бизнес-ипотеки необходимо для рынка, и возможности для этого есть. Экономически Россия готова к этому.

Проблему развития бизнес-ипотеки в России надо решать в комплексе: необходимо дать четкое определение коммерческой недвижимости, чтобы указать, как в этом случае возникает ипотека; внести изменения, уменьшающие сроки регистрации договоров купли-продажи нежилых помещений и ипотеки; принять законы о страховании банковских рисков, увеличив тем самым сроки кредитования.

В случае с бизнес-ипотекой, как это часто бывает в России, сначала отрабатывают схемы, а потом придумывают для них законы. Если руководствоваться правилом «разрешено все, что не запрещено», то отсутствие законов – никоим образом не помеха для выдачи ипотечных кредитов. Поэтому в действительности рынок бизнес-ипотеки в России не только существует, но и весьма активно функционирует. Происходит становление форм бизнес-ипотеки. Рассмотрим возможности их развития.

1. Предварительное рефинансирование. В этой схеме для запуска долгосрочного ипотечного кредита заемщик использует краткосрочный кредит, который либо дает сам банк под обеспечение в виде уже имеющейся недвижимости, оборотных средств и т.д., либо берется в другом банке, у знакомых и т.д. После того как недвижимость приобретена, под ее обеспечение заемщик уже получает ипотечный кредит. Основной риск, присущий этой форме бизнес-ипотеки: нет гарантии, что банк выдаст кредит под обеспечение купленной на чужие деньги недвижимость. Кроме того, спрос на коммерческую недвижимость в Москве сейчас так велик, что существуют и огромные риски таких сделок, так как выбранное здание может быть просто перекуплено конкурентами за "живые" деньги. Поэтому в такой ситуации большую роль играет доверительный характер отношений банка с клиентом.

На регистрацию сделки купли-продажи уходит от двух недель до одного месяца. Оформление ипотечного кредита занимает еще столько же. Получается, что разрыв между платежом и получением ипотечного кредита составляет один-два месяца. Вот на этот срок предприятие, заинтересовавшееся ипотекой, и должно у кого-то занять деньги или изъять их из собственного оборота. И, конечно же, прежде чем занимать определенную сумму, нужно получить одобрение на эту сделку у банка.

Появление такой формы бизнес-ипотеки связано с преодолением уже упомянутого казуса в законодательстве, делающего классическую ипотеку невозможной применительно к нежилым помещениям. Из-за невозможности получить кредит ДО покупки приходится получать его ПОСЛЕ. Для этого заемщик должен сначала профинансировать покупку объекта из собственных средств (а поскольку их нет - просто занять), а после регистрации своих прав на объект потом получить ипотечный кредит. Это в настоящее время наиболее распространенная форма бизнес-ипотеки в России.

2. Помощь собственника. Другая форма бизнес-ипотеки возникает, когда взять ипотечный кредит заемщику помогает собственник покупаемой коммерческой недвижимости, например, продавец здания. Заключается трехсторонняя сделка продавец-банк-покупатель. Собственник здания (продавец) передает свое имущество в залог банку и становится, таким образом, поручителем за заемщика (покупателя). При этом сделка проходит следующие этапы: (1) банк выдает ипотечный кредит покупателю; (2) продавец передает банку в залог свою собственность в обеспечение обязательств заемщика по кредиту; (3) в определенный момент продавец с разрешения банка продает это помещение заемщику. Либо банк заключает договор купли-продажи с продавцом нежилого объекта, который, предположим, согласен получить сразу только часть денег от заемщика, а остальную сумму — после продажи объекта и регистрации договора ипотеки.

Возможна многоходовая схема с участием покупателя, продавца и банка: (1) на первой стадии покупатель выплачивает продавцу объекта часть собственных средств (собственно первоначальный взнос); (2) банк же, в свою очередь, предоставляет продавцу обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога; (3) после этого регистрируется залог на банк, а на покупателя оформляются все документы по передаче прав собственности, то есть заключается договор купли-продажи, продавец получает всю сумму, совершается регистрация, и помещение остается в залоге; (4) далее заключается договор купли-продажи, продавец опять же получает часть средств в виде первоначального взноса от покупателя, а также получает гарантию банка, после чего на нового покупателя регистрируется собственность, а на банк регистрируется договор залога.

Эту схему достаточно сложно реализовать, так как необходимо убедить текущего собственника объекта в том, что ему это нужно. В ситуации, когда на рынке достаточно много клиентов, которые готовы финансировать проекты самостоятельно, сложно убедить продавца, в том, что ему еще надо ручаться за того, у кого нет достаточных средств. К тому же, если цена высока и превышает рыночную, то вряд ли проект получит финансирование в банке или другой кредитной организации. Трудно убедить продавца подождать, когда ему нужны «живые» деньги здесь и сейчас. Совсем непросто найти владельца здания, который согласится на такую сделку, потому что при существующем высоком спросе на коммерческую недвижимость он и так продаст свой объект.