Разработка перспективных форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки

• земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона «Об ипотеке» земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке;
• право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По сути, первичный ипотечный рынок - сегмент, объединяющий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие отношения, согласно взятым на себя обязательствам по договору об ипотеке.

Важной стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Эту чрезвычайно актуальную задачу выполняет вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Главным прорывом в законе «Об ипотеке» явилось появление «закладной» как свободно обращающейся на рынке ценной бумаги. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после регистрации и передается передаточной надписью. Сам банк также может уступать свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Являясь обороноспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога.

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

• заключение коммерческим банком с юридическими и (или) физическими лицами кредитных договоров под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;
• эмиссионно-финансовые компании (ипотечные агентства) производят выкуп закладных у банка, путем выпуска облигаций, которые в дальнейшем размещаются на фондовом рынке;
• денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору.

Таким образом, вторичный рынок становится связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Важная задача вторичного рынка - дополнительная гарантия вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

Инвестирование с помощью ипотеки сопряжено с рядом существенных рисков, поэтому для его развития требуются специальные меры по снижению рисков.

1) Кредитный риск. Невозврат кредита по субъективным причинам можно минимизировать посредством оценки вероятности погашения кредита - андеррайтинга. Главный ориентировочный показатель при определении платежеспособности при андеррайтинге доля платежей в доходе заемщика, определенная на момент выдачи кредита и соотношение суммы кредита, и стоимости заложенного имущества. Величина этих ориентировочных показателей обычно устанавливается перед началом кредитования. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и стоимости имущества методом оценки.

2) Риск процентной ставки. Если ставка по кредиту корректируется один раз в год, а ставки процента по привлеченным средствам, за счет которых финансируется этот кредит, пересматриваются ежемесячно, то в условиях общего роста процентных ставок ставка процента по кредиту может большую часть времени быть ниже ставки по долговым обязательствам. Управление риском процентных ставок осуществляется посредством их расчета, покупки ценных бумаг и выпуска долговых обязательств. Один из путей управления риском процентной ставки финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения.

3) Риск досрочного погашения. Условия предоставления ипотечных кредитов предусматривают альтернативы для заемщика и кредитора. Заемщик может получить право погашения ипотечного кредита до окончания кредитного договора. Альтернативный выбор выгоден заемщику и невыгоден кредитору. Если рыночная ставка падает ниже контрактной ставки по кредиту, заемщик получает стимул к рефинансированию (т. е. погашению кредита с помощью нового кредита, полученного под рыночную ставку процента).

4) Риск изменения условий мобилизации фондов. Возникает при долгосрочном кредитовании при переменной ставке процента, когда процентная надбавка по ипотечному кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам переменная. Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

5) Риск ликвидности. Возникает в связи с трудностью мобилизации наличных средств путем продажи активов по ценам рыночным или близким к ним (для покрытия оттока депозитов). Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций: детальный расчет потоков наличности для определения возможной потребности банка в наличных средствах, разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат.

ГЛАВА 3. НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКИЕ НАПРАВЛЕНИЯ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ФОРМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕКИ В РОССИИ

Законодательство для жилищной ипотеки было выработано недавно, да и то в виде далеком от совершенства. Но в данном случае хотя бы есть ориентиры, над которыми можно работать. Что же касается бизнес-ипотеки, то законодательство для него практически отсутствует. Хотя отсутствие законов, в принципе, не мешает проводить сделки по бизнес-ипотеке в рамках существующего законодательства.

Сам процесс развития бизнес-ипотеки в России на сегодняшний день в точности повторяет эволюцию ипотеки жилья, только на более ранней стадии, а, следовательно, ему присущи и все известные этому рынку сложности.

В идеале, для бизнес-ипотеке должна работать простая схема: компания, желающая купить объект по ипотечной схеме, оформляет в банке кредитную линию и уже после этого занимается поисками подходящего здания. В такой поправке в ипотечном законодательстве заинтересованы, по сути, все участники рынка, в первую очередь - банки. Именно они получили бы возможность выдавать кредиты в гораздо большем объеме, чем для покупки жилья, так как даже самая дорогая квартира вряд ли сравнится по стоимости с самым скромным коммерческим предприятием. На данный момент этот сектор рынка в России сдерживают именно юридические препятствия. А в первую очередь для развития ипотечного кредитования коммерческой недвижимости нужен полноценный закон «Об ипотеке».

Рынок бизнес-ипотеки (т. е. кредитования юридических лиц под залог покупаемой недвижимости) как один из сегментов рынка кредитования юридических лиц является привлекательным для российских банков в связи с высокой обеспеченностью данных кредитов. При надежном финансовом положении заемщика, финансовой состоятельности кредитуемого проекта и правильной оценке и оформлении в залог недвижимости риск для банка кредитора будет минимальным.

Чаще всего к услугам бизнес-ипотеки обращаются компании, решившие приобрести торговые площади и офисные помещения, которые они ранее снимали в аренду. Причины, по которым они это делают, различны. Зачастую фирмам просто не хватает оборотных средств, чтобы совершить покупку недвижимости без кредита. Все средства находятся в производстве, и забирать их из оборота будет просто нерентабельно. Впрочем, нередко средства просто выгодней занять. Если приобретение недвижимости через ипотеку будет стоить 11–16% годовых, а бизнес дает примерно 25% годовых, соответственно лучше взять кредит на несколько лет, нежели потратить средства на покупку недвижимости, а потом взять кредит на развитие бизнеса. Соответственно, компания, скорее всего, выберет вариант с ипотекой.

Преимущества бизнес-ипотеки:

• бизнес-ипотека по своей структуре проще, чем жилая, так как в этом случае отсутствует социальный элемент;
• нет ограничений по обращению взыскания на заложенную коммерческую недвижимость;
• легко реализовать залог – коммерческую недвижимость.

В экономическом плане бизнес-ипотека выгодна для компаний, несмотря на относительно высокие проценты по кредиту. При нынешней инфляции в 11-12% кредит, выдаваемый в рублях под 15-16% годовых на 10 лет, не очень дорог. Чистые платежи банку сверх стоимости объекта составляют 4-5% годовых. Примерно такие же проценты по бизнес-ипотеке действуют в Европе. Ставку в 10,5-11% в валюте можно соотнести с выпущенными «длинными» российскими евробондами, которые находятся сегодня на уровне 7-8%. Таким образом, соблюдается такая же, как на западных рынках, маржа в 3-4% между первоклассными заимствованиями государства и ставкой по ипотечным кредитам.

Крупные банки уже давно поняли выгоду ипотечного кредитования для девелоперов, однако в ближайшее время ипотека может стать доступной и для малого бизнеса.

Для России развитие ипотечного кредитования бизнеса в социально-экономическом плане не менее важно, чем кредитование граждан. Особенно это важно для малого и среднего бизнеса. Ведь это множество предпринимателей, которые могут создавать новые рабочие места, обеспечивать рост налоговых поступлений. Если у нас в стране будет развиваться только жилищная ипотека, то это попросту перекосит ипотечный рынок, ведь именно от объема однородного рынка зависит его эффективность и рентабельность для всех участников процесса. Банки развивают бизнес-ипотеку еще и потому, что доходы по этому направлению позволяют банкам снижать ставки по жилищной ипотеке. Оптимально поступает и московское правительство, которое развивает и жилую, и бизнес-ипотеку. А вот на федеральном уровне поддержки бизнес-ипотеки пока нет.

Бизнес-ипотека работает по той же самой схеме, что и ипотека жилья. Однако есть и существенные отличия:

• при ипотеке жилья заемщиком является физическое лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность с этим активом, в случае же бизнес-ипотеки заемщик — это лицо юридическое, стремящееся получить на баланс новый актив;
• жилищная ипотека может возникнуть в силу закона. А в случае с коммерческой недвижимостью такого закона пока нет, но залог может возникнуть в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость. В этом случае можно ссылаться не на закон, а на договор;
• в случае жилищной ипотеки банк имеет юридическую базу для выдачи кредит под будущую покупку. При этом непосредственно кредитные отношения возникают в тот момент, когда человек вступает во владение квартирой. Такой же механизм для коммерческой недвижимости в законодательстве не предусмотрен, в Законе "Об ипотеке" говорится исключительно о кредитах на покупку жилья. Для отдельных сделок по бизнес-ипотеке, которые уже осуществляли некоторые банки, приходилось каждый раз находить определенные юридически допустимые формы.

В сфере коммерческой недвижимости ипотечные схемы в большинстве случаев имеют несколько иной смысл, чем в жилищном секторе. Компании пользуются ипотечными схемами (залогом недвижимого имущества) не столько для покупки офисов и магазинов, сколько для пополнения собственных средств и активов под залог того имущества, которое у них есть.

Российские предприниматели редко пользуются ипотечными кредитами для обзаведения офисами, магазинами и складами. В цепочке "девелопер–застройщик–клиент–банк" нет ни одного звена, которое было бы приспособлено к благополучному развитию бизнес-ипотеки. Рассмотрим основные препятствия и проблемы развития бизнес-ипотеки.

Основные проблемы развития бизнес-ипотеки:

1. несовершенство ипотечного законодательства;
2. недостаток предложения на рынке коммерческой недвижимости;
3. трудность рефинансирования коммерческих ипотечных кредитов:
4. сложность оформления недвижимости в собственность и неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов.

1. Юридические проблемы (несовершенство законодательства). Серьезные ограничения создает в первую очередь несовершенство федерального закона об ипотеке. Разработчики этого документа по недосмотру забыли упомянуть в нем коммерческие помещения и не заложили в него достаточного количества норм, позволяющих задействовать в области коммерческой недвижимости те же инструменты, которые используются при кредитовании покупки жилья. Согласно ст. 77 Закона «Об ипотеке» заложить приобретаемую недвижимость в момент сделки купли-продажи можно лишь в тех случаях, когда речь идет о жилых помещениях. Нежилые помещения в этой статье вообще не упоминаются. В результате закон не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. То есть объект требуется сначала приобрести, и только потом его можно закладывать, чтобы получить финансовые ресурсы. В результате нарушается логическая последовательность действий: если ты приобретаешь магазин или офис, то при соблюдении определенных требований легко можешь получить в банке кредит – но лишь с того момента, когда к тебе перешло право собственности. Обычная ипотечная схема – вносишь какой-то процент, остальную сумму занимаешь и через какое-то время, расплатившись с продавцом, становишься собственником – не работает. Кроме того, юридически непроработаны многие важные вопросы (например, права собственности на землю). Поэтому любая сделка, связанная с покупкой коммерческой недвижимости, носит творческий характер. И банки вынуждены использовать различные допустимые формы бизнес-ипотеки, что зачастую только ухудшает положение заемщика и кредитора. С 2005 года начал работать пакет жилищного законодательства, корректирующий "узкие" места закона об ипотеке, однако почти все юридические новации направлены на жилищную ипотеку.