Разработка перспективных форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки

ГЛАВА 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕКИ

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia - сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки. При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Как показывает мировой опыт, система ипотеки может иметь одноуровневую либо двухуровневую форму.

При одноуровневой форме системы ипотеки основным элементом являются ипотечные банки. Их коммерческая деятельность заключается главным образом в выдаче долгосрочных кредитов на строительство, которые финансируются через эмиссию долговых обязательств и обеспечиваются залоговым правом отданных в залог земельных участков. Ипотечный банк - это особая форма кредитного института, обладающего существенными отличиями: (1) работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров; (2) имеют привилегии по выпуску долговых закладных обязательств: все остальные частноправовые кредитные институты не имеют право употреблять для обозначения своих ценных бумаг слово «закладной лист».

В основе деятельности ипотечного банка лежит требование о защите прав держателей закладных ипотечного банка. Это содержится в следующих трех основополагающих принципах закона: (1) принцип специализации - ипотечным банкам разрешены только определенные виды сделок; (2) принцип конгруэнтности - требования ипотечных банков по отношению к своим заемщикам и обязательства банков по залоговым листам их инвесторам, по своим условиям должны соотноситься друг с другом; (3) принцип покрытия (обеспечения) закладной.

Суть двухуровневой формы системы ипотеки, наиболее развитой в США, состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, специально созданным при участии государства. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами: (а) переуступить их вторичным инвесторам; (б) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; (в) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Обобщая опыт функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования, можно сделать следующие выводы.

1) Отрасль ипотечных кредитов может явиться катализатором развития строительства, что в свою очередь станет важным компонентом в структуре валового национального продукта страны..

2) Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным Правительством агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгим стандартам агентств. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: переуступить на вторичном рынке инвесторам, сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам эти пулы или права участия в них, а также выпустить ипотечные ценные бумаги. За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой и гарантиями, распределяются между всеми кредитами.

3) Государство играет решающую роль в становлении и ускорении развития ипотечного рынка. Органы государственной власти должны осуществлять соответствующую политику, направленную на стимулирование, путем законодательной и финансовой поддержки, предоставлением страховок и гарантий, как для населения, так и для других основных участников системы ипотечного кредитования. Вместе с тем государство создает систему регулирования и контроля для обеспечения стабильности функционирования системы.

4) Решающее значение в системе ипотечного кредитования имеет обеспечение выхода на рынки ценных бумаг. Эти рынки обеспечивают более прозрачные механизмы ценообразования, что позволяет участникам рынка точнее оценивать риски и выгоду инвестирования в те или иные ипотечные инструменты. Следовательно, использование таких продуктов помогает привлечь на рынок, помимо отечественных, международных инвесторов. Рынки капитала приходят на смену банкам и страховым компаниям.

5) Развитие системы ипотечного кредитования сопряжено с одновременным эволюционным развитием основных сегментов экономики: кредитно-финансовой системы, рынка капитала, промышленно-строительного комплекса и инфраструктуры рынка недвижимости

Финансовый механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования устроен следующим образом: (1) кредитор в лице одной из кредитно-финансовых структур первичного рынка ипотечных кредитов (банк, ссудо-сберегательная ассоциация или кредитный союз) выдает кредит Заемщику для приобретения недвижимости у Продавца; (2) для обеспечения кредитного договоpa заключается договор залога (ипотеки) приобретаемой недвижимости жилья и оформляется закладная; (3) кредитор, являясь фактически оператором первичного рынка ипотек, а не инвестором, формирует пулы закладных и перепродает их специализированным организациям вторичного рынка ипотек; (4)организации вторичного рынка ипотек осуществляют выпуск облигаций под эти закладные, которые приобретаются крупными инвесторами, формирующими инвестиционные портфели на вторичном рынке ценных бумаг: страховыми, пенсионными компаниями, частными инвесторами.

Изучение исторического опыта создания системы ипотечного кредитования позволяет не только понимать основные правовые и экономические стороны вопроса, но и учитывать последовательность ее формирования:

1. создание института первичной ипотеки. На этом этапе происходят первые попытки стандартизации оформления долговых обязательств заемщиков с использованием залога недвижимости и предоставлением дополнительных гарантий. Все сделки между участниками инфраструктуры рынка первичной ипотеки регистрируются и подлежат специализированному учету. Как правило, кредитование производится на длительный срок (не менее 10 лет) под низкие проценты (не более 7-8 % годовых);
2. формирование вторичного рынка ипотеки и механизма повышения ликвидности эмиссионных ценных бумаг. На этом этапе появляются специализированные кредитно-финансовые учреждения, которые производят эмиссию "закладных листов" стандартного образца без указания конкретного имущества, отвечающего по обязательствам. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование к его эмитенту. Эта мера позволила существенно расширить число инвесторов, размещающих свои капиталы в ипотечных бумагах. Роль государственного влияния и регулирования растет: вводится специализированный надзор и контроль за деятельностью ипотечных банков, накладываются ограничения на эмитентов бумаг, регулируется объем эмиссии;
3. интеграция территориальных систем ипотечного кредитования в национальные и дальнейшим совершенствование финансовых инструментов вторичного рынка.

Преимущество недвижимости как объекта залога объясняется постоянством местоположения и стабильной ценой. Физические же характеристики недвижимости позволяют оставлять заложенный объект во владении и пользовании залогодателя. Процесс кредитования под залог недвижимости в широком смысле этого слова называется системой ипотеки. Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. Залог недвижимого имущества - важнейший финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации инвестора и одновременно обеспечивающий защиту интересов кредитора.

В экономическом отношении ипотека - способ привлечения финансовых ресурсов. Ипотека способствует отрыву фиктивного капитала от реального производительного капитала путем выпуска закладных, оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства. В то же время привлечение денежных средств за счет вторичного рынка закладных позволяет в определенной мере снижать риск кредиторов за счет его перераспределения.

Существуют общие, единые для всех стран и правовых систем принципы и подходы к организации ипотеки. Ипотека должна выполнять три функции: (1) обеспечивать мобилизацию средств на финансирование долгосрочных кредитов; (2) предоставлять и обслуживать кредиты; (3) осуществлять функцию инвестора. В зависимости от того, как и кем реализуются эти функции, можно выделить две организационные формы системы ипотеки, которые широко представлены в различных странах:

1. модель депозитного института или сберегательного банка. Сберегательные банки аккумулируют свои фонды главным образом через вклады. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их;
2. модель ипотечной компании (закладного банка). Ипотечные компании, в их чистом виде, не привлекают вклады, а начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, предоставив заем, компания продает его третьему лицу - инвестору; продажа осуществляется или непосредственно или путем выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов.

Анализ примеров применения в различных странах двух описанных форм ипотеки позволяет заключить, что каждая из них находит свое применение в зависимости как от исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитного дела, так и от современных тенденций деловой практики и законотворчества, включая прямое участие государства в организации ипотечного кредитования.

Ипотечные ценные бумаги можно разделить на бумаги с фиксированным и нефиксированным доходом, государственные, муниципальные и корпоративные ценные бумаги. Ценные бумаги с фиксированным доходом (долговые обязательства), представлены облигациями, депозитными сертификатами, чеками и векселями. Фондовый рынок развивается на основе ссудного капитала, так как покупка ценных бумаг означает ни что иное, как передачу части денежного капитала в ссуду. Ценная бумага, которая возникает в результате такой операции, сохраняет за ее владельцем право собственности на отданный взаймы капитал и дает право на его увеличение за счет процента или дивиденда.

В странах развитой рыночной экономики банки, выдающие заемщикам кредиты под залог жилой или коммерческой недвижимости, не являются основными инвесторами системы. Кредитор, как правило, не располагает тем объемом ресурсов, который запрашивает рынок. Коммерческие банки, финансовые компании, даже специализированные ипотечные банки в системе ипотечного кредитования в основном выполняют роль операторов рынка ипотечных кредитов.

В ипотеке следует различать два аспекта: (1) в экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов; (2) юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере.

Основываясь на опыте стран Центральной Европы, можно назвать следующие конкретные юридические предпосылки, необходимые для развития системы ипотечного кредитования:

• юридически проработанные основы вещного права: чётко прописанные права на недвижимость и не менее чёткое описание правого положения владельца недвижимости;
• реализуемое обеспечение банковских кредитов;
• оперативное оформление сделок с недвижимостью и приемлемые затраты на него;

Ипотека в самых разных формах социально значимого продукта развивается там, где ее корневая система питается от многочисленных долгосрочных инвесторов с помощью фондовых и земельных инструментов рефинансирования. Такая корневая система обеспечивает высокую ликвидность банков, выдающих ипотечные кредиты под низкие процентные ставки, на большие сроки и суммы.

На текущий момент в международной практике ипотеки сложилась непростая конструкция, обеспечивающая равномерное поступление ресурсов для строительства недвижимости. Она основана на четырех группах источников финансирования строительных объектов (1) разные формы строительных сбережений населения страны, которые далее используются для финансирования строительства жилья.; (2) сами ипотечные кредиты, выдаваемые населению; (3) источники финансирования из бюджетов, привлечения ресурсов под гарантии государства и банков; (4) фондовые инструменты. Такими инструментами охотно пользуются для размещения своих свободных средств страховые компании, инвестиционные и пенсионные фонды и покупатели жилищных займов. В мировой практике, самый большой процент в объеме финансирования строительства недвижимости имеют именно закладные инструменты – ипотечные ценные бумаги. С развитием фондового рынка закладные инструменты будут играть все большую роль стабилизации поступления денег в строительство.

В странах Европы и США ипотека носит массовый характер и рассматривается государством в качестве важнейшего механизма, способного помочь решить задачи огромной социальной значимости в масштабах страны, заключающейся в стабильном поступлении “длинных” денег через механизмы ипотеки в строительство независимо от колебаний спроса и предложений на рынке недвижимости.

Ипотечный рынок можно условно разделить на первичный и вторичный сегменты.

В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе: