Разработка перспективных форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки

Во введении определены актуальность темы, охарактеризована степень ее разработанности в экономической науке, сформулированы цель и задачи исследования, его новизна, основные положения, выносимые на защиту.

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ФОРМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕКИ В РОССИИ

Ипотечный кредит - это кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Одним из инструментов инвестирования проектов является ипотека коммерческой недвижимости, которую часто называют коммерческой ипотекой или бизнес-ипотекой.

С термином «коммерческая ипотека» существует определенная путаница: во-первых, понятие «коммерческая ипотека» используется в ипотеке жилья в оппозицию понятия «социальная ипотека»: социальная ипотека подразумевает финансирование под низкие проценты или субсидирование государством части процентных платежей или первоначального взноса, а коммерческая - рыночные процентные ставки; во-вторых термин «коммерческая ипотека» часто используется для обозначений любых сделок под залог недвижимого имущества, которые зачастую вообще не являются ипотечными сделками. В зарубежной экономической терминологии есть четкое разграничение: (а) mortgage (ипотека) - это ипотека, то есть кредит на покупку недвижимости под ее залог; (б) equity loan – это кредит на развитие бизнеса под залог недвижимости, уже находящейся в собственности или хотя бы той ее части, которая уже профинансирована. Во избежание путаницы в диссертации не используется термин «коммерческая ипотека». Более удачным представляется термин «бизнес-ипотека».

Бизнес-ипотека - это кредитование юридических лиц под залог покупаемой коммерческой недвижимости.

Ипотечные кредиты занимают пока крайне незначительное место в структуре кредитования населения и предпринимателей. На долю ипотечных кредитов приходилось менее 2,5% от банковских ссуд физическим лицам, или 0,03% ВВП. Для сравнения, в промышленно развитых странах и в большинстве государств с формирующимися рынками этот показатель не опускается ниже 10% и доходит до 110% ВВП. И все же за последние годы имеется достаточно устойчивый рост объемов продаж недвижимости в кредит. По оценкам Российской гильдии риэлтеров в 2005 г. 6% всех продаж недвижимости проходило с использованием заемных средств (квази-ипотечных кредитов, куда входит и продажа в рассрочку, и кредиты без оформления закладных, и так далее). Для сравнения в 2000 году этот показатель составлял одну десятую процента.

Уже сейчас потенциал рынка ипотеки в России составляет порядка $3 млрд. в год, но ипотечных кредитов пока выдано не более $250 млн. В стране есть все условия, для того, чтобы ипотечное кредитование стало реальностью, но отсутствуют условия для того, чтобы оно стало массовым. Основные сдерживающие факторы связаны с недостаточным уровнем доходов основной части потенциальных заемщиков, слабостью ресурсной базы большинства российских банков и несовершенством действующего законодательства.

Есть причины, на которые банкиры и заемщики могут повлиять непосредственно: (1) отсутствие кредитных историй у граждан и предприятий. Устранению этой причины будут способствовать кредитные бюро; (2) транзакционные издержки в процессе оформления ипотечных кредитов, которые необходимо снизить; (3) снижение процентных ставок как результат снижения кредитных рисков, например связанных с процедурой обращения взыскания на заложенное имущество.

Кроме непосредственно ипотечного кредитования населения и предпринимателей необходимо развивать инвестиционно-строительную деятельность и соответствующие кредитные механизмы. Поддерживая только ипотечное кредитование, можно подстегнуть и без того имеющийся рост цен на рынке недвижимости. На сегодняшний день очень важным является снятие всех препятствий с инвестиционно-строительной деятельности так, чтобы она в совокупности с ипотекой балансировала предложение и спрос на рынке недвижимости.

Развитие системы ипотечного кредитования позволит выйти из «порочного круга», когда низкие объемы строительства поддерживают высокие цены на недвижимость, а рост стоимости недвижимости ограничивает платежеспособный спрос и сдерживает увеличение объемов строительства. Ипотечное кредитование – это механизм, гарантирующий сбыт того, что будет построено, гарантия для инвесторов по их вложениям в строительство недвижимости.

Существующие условия ипотеки диктует рынок. Из-за несовершенного законодательства риски по ипотечным кредитам по-прежнему остаются высокими, и банки вынуждены их компенсировать за счет стоимости кредита. Одним из путей снижения рисков может быть реализация государством своей функции по ограничению монополий, расширению числа застройщиков, поощрению конкуренции на рынке строительства.

По мере совершенствования законодательной базы (прежде всего, в плане выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг (закладных)) и вовлечения в нее более широких кругов финансовых институтов ипотека станет реальным способом решения как жилищной проблемы, так и развития бизнеса.

В случае усиления правовой защиты кредиторов, развития рынка ипотечных ценных бумаг, расширения масштабов поддержки со стороны федеральных и региональных органов власти ситуация в сфере ипотечного кредитования уже в ближайшем будущем будет коренным образом меняться к лучшему. Согласно имеющимся оценкам, к 2010 году ипотечные кредиты могут достигнуть 50% источников финансирования покупки недвижимости.

Ряд банков уже объявили о запуске бизнес-ипотеки, которая позволит представителям малого и среднего бизнеса приобрести в кредит коммерческую недвижимость. Спрос на такой продукт есть. Бизнес-ипотека - второй этап развития ипотеки в России. Необходима работа над стандартами такого продукта. Конечно, риски при такого рода кредитовании несколько выше, однако это стоит того. Доходность, безусловно, будет выше, чем при жилищном ипотечном кредитовании.

Среди банковских предложения выделим проект развития бизнес-ипотеки, предложенный «Московским ипотечным центром" (МИЦ) выступил, который включает в себя: (1) новый способ проведения аукционов, представляющий собой некую компиляцию двух известных моделей: торги ведутся "многовариантно" - и на понижение цены и на ее увеличение; (2) собственно у бизнес-ипотека - то есть получение кредитных ресурсов под залог офисов, больших объемов жилищного строительства и т.д.; (3) страхование банковских рисков; (4) срочный выкуп объекта недвижимости по максимальной цене.

В последние годы произошло ряд существенных изменений в ипотечном законодательстве (пакет новых законов вступил в действие с 2005 г.), которые коснулись, в первую очередь, жилищной ипотеки.

Увеличению спроса на недвижимость служат следующие законодательные новации:

• введение системы кредитных бюро;
• отмена нотариального удостоверения ипотеки;
• отмена требования разрешения органов опеки для сделок;
• отмена НДС при продаже квартир;
• снижение ставки налога на прибыль для инвесторов в ипотечные бумаги;
• выселение заемщиков-банкротов из заложенного жилья.

Стимулировать предложение недвижимости, согласно законодательным новациям, должны:

• упрощенное согласование и экспертиза документации;
• продажа заранее подготовленных земельных участков на открытых конкурсах;
• развитие кредитования застройщиков.

Ипотечные механизмы на рынке жилищной недвижимости работают как на увеличение спроса - через жилищную ипотеку для населения, так и на увеличение предложения – через бизнес-ипотеку для строительных предприятий.

В настоящее время, хотя жилая недвижимость вновь стало одним из самых высокодоходных активов, у застройщиков имеется много проблем, связанных его возведением: во-первых, необходимы поправки в закон №124 "О долевом строительстве", который в своей нынешней редакции дает дольщикам возможность взыскать со строительной компании большие штрафы; во-вторых, растет стоимость земельных участков, стройматериалов и энергоресурсов и т.д., что значительно увеличивает себестоимость строительства. Поэтому значительная часть крупных застройщиков жилой недвижимости, диверсифицируя бизнес, уже осуществила выход на рынок коммерческой недвижимости (офисов или торговых помещений).

В настоящее время процедура получения кредита для строительных компаний под конкретный проект значительно усложнилась. Основная схема финансирования до принятия 214-ФЗ была такой: банки давали кредит под залог инвестиционных прав на строящийся дом. После вступления в силу закона, особенно для тех объектов, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 г., ситуация изменилась. В законе прописана такая “неприятная” для банков вещь, как солидарная ответственность банка и застройщика перед дольщиками в случае обращения банком взыскания на земельный участок или строящийся дом, но законом не предусмотрено приемлемого для банков механизма регистрации залога инвестиционных прав.

Фактически банк не может теперь финансировать застройщика, беря в залог инвестиционные права либо даже незавершенный объект строительства или земельный участок, так как сразу начинает нести солидарную ответственность с застройщиком, т. е. банк берет на себя громадные риски. Эта схема неудобна всем. У застройщика, желающего привлечь заемные средства, сейчас есть несколько вариантов: (1) пытаться кредитоваться под залог инвестиционных прав; (2) делать переуступку инвестиционных прав организациям, аффилированным с банками; (3)выпускать облигации и привлекать ресурсы с рынка, но не под залог строящегося жилья, т. е. придумывать разнообразные формы бизнес-ипотеки. Возможны разные варианты привлечения средств в инвестиционный процесс: (а) выпуск собственных долговых обязательств;(б) прямая работа с банком по кредитованию проекта; (в) запуск целевых схем ипотечного кредитования граждан по адресной программе.

Коммерческая недвижимость как один из способов обеспечения крупных кредитов работает на российском рынке уже достаточно давно. Большинство столичных девелоперов активно привлекают заемные средства на постройку офисного или торгового центра. Однако у таких схем есть одно отличие: обеспечением по кредиту является не приобретаемая недвижимость, а уже имеющиеся на балансе компании активы.

На Западе вопрос необходимости бизнес-ипотеки вообще как таковой не ставится, потому что любая сделка по купле-продаже коммерческой недвижимости совершается с применением ипотечных механизмов. Любая организация, приобретающая недвижимость стоимостью, скажем, $100 млн, подразумевает, что у нее есть 10-20% от этой суммы. 10-20% и выступают в качестве первоначального взноса. Покупать недвижимость сразу просто не выгодно, даже если у компании есть на это средства.

Сегодня многим российским банкам пока неинтересно развитие бизнес-ипотеки поскольку их крупные акционеры не желают брать на себя риски, присущие ипотеке на коммерческую недвижимость. Тому же бизнес-ипотека — это совершенно новый кредитный продукт, который в России появился не так давно. Здесь еще требуется разрабатывать новые стандарты политики банка, процедуру андеррайтинга и т. д., налаживать тесное взаимодействие со страховыми компаниями по страхованию сопутствующих рисков. Кроме того, эти сделки подразумевают более высокие лимиты по каждой из них, потому что финансовая сторона совершенно другая: сумма одной сделки может значительно превышать обычный ипотечный кредит на приобретение жилья. Сегодня многие банки предлагают бизнес-ипотеку, особо не рекламируя ее. Отсутствие рекламы связано, прежде всего, с вопросами титула на здание, а также с отсутствием "длинного" финансирования. Ведь одно дело привлечь ресурсы целевым образом на жилищную ипотеку, где планка риска понятна. И совсем другое дело – привлечь средства на бизнес-ипотеку, где риски выше.

Процесс тормозится из-за пробела в законе «Об ипотеке», где ничего не сказано о предоставлении кредитов для приобретения коммерческих объектов. Например, согласно этому закону заемщик вправе взять кредит в банке, подписав либо смешанный договор купли-продажи и ипотеки, либо договор купли-продажи на приобретение жилой недвижимости с применением кредитных средств. А если заемщик покупает нежилое помещение, то у него может сначала появиться собственность согласно договору купли-продажи, а только потом, через определенное время, банк получит это помещение в залог в виде обеспечения. В результате, если у покупателя не хватает средств и он обращается за ссудой, банку приходится просить другое обеспечение кредита, потому что кредитовать так же, как в случае классической жилищной ипотеки, он не может. Отсюда и возникают квазиипотечные схемы, которые не позволяют удовлетворить потребности предпринимателей — владельцев малого и среднего бизнеса.

Низкий интерес к бизнес-ипотеке пока что и со стороны собственников недвижимости. Если коммерческая недвижимость ликвидна, то собственник легко может найти покупателей, готовых сразу же оплатить ее стоимость.

Если банки опасаются бизнес-ипотеки, а продавцам далеко не всегда выгодно заключать такие сделки, то третья сторона — потенциальный заемщик — с нетерпением ожидает ее развития. Примерный облик такого заемщика, готового воспользоваться ипотечной схемой: (а) готовы купить офис площадью примерно 200 кв. м. ; (б) у компании нет всей необходимой суммы, но есть готовность готовы внести первоначальный взнос в размере 30% и взять кредит под 12% годовых в рублях.

Рынок коммерческой недвижимости фактически готов к тому, чтобы произвести частичное замещение арендных контрактов на финансирование с помощью бизнес-ипотеки, потому что уже сейчас при заключении арендного контракта арендатор условно оплачивает порядка 10–15% от рыночной стоимости арендуемых помещений. Однако подобная готовность самого рынка недвижимости существенно охлаждается реальными возможностями российских банков. Вряд ли потенциальные заемщики смогут получить ипотечные кредиты по более низким ставкам. Отечественные банки, за редким исключением, не обладают достаточными финансовыми ресурсами для операций с „длинными деньгами”, которые должны быть задействованы в ипотеке, как жилищной, так и предпринимательской.

Претендовать на получение ипотечного кредита может только открытая компания. Банкам необходимо предоставлять финансовую, бухгалтерскую отчетность, бизнес-план, показывать оборотный капитал, который имеет компания. Немногие российские компании готовы на это идти.

Разброс ставок по бизнес-ипотеке достаточно велик, что объясняется повышенными рисками. В бизнес-ипотеке очень важно выявить все факторы, влияющие на цену недвижимости. Например, если это магазин, то придется учесть и удобство автопарковки, и наличие рядом других торговых точек, и близость к поставщику. Но самое трудное – спрогнозировать риски, связанные с изменением цены на эту недвижимость Ситуация в любой момент может резко измениться – и заемщик не получит доходов, на которые он рассчитывает. Процентные ставки в бизнес-ипотеке а сегодняшний день составляют 14—16% в валюте на срок до трех лет. Это при условии, что заемщик отвечает всем требованиям.

Актуальность развития коммерческой ипотеки как отдельного направления розничного кредитования совершенно очевидна и в Москве, и в регионах. Наибольшие перспективы бизнес-ипотека имеет в России в основном в городах-миллионниках, где есть ликвидный рынок недвижимости. Объяснение этому следующее для того чтобы выдать ипотечный кредит, недвижимость, выступающую в качестве залога, важно грамотно оценить. Сделать такую оценку можно только там, где активно совершаются сделки купли-продажи, позволяющие вычислить среднестатистическую цену на помещение той или иной категории. А в городах с населением менее миллиона человек развитого рынка коммерческой недвижимости (офисов, магазинов и складов) до сих пор нет. Вообще, регионы более перспективны с точки зрения развития бизнес-ипотеки. Статус Москвы и Санкт-Петербурга обуславливает огромную разницу в стоимости недвижимости, размерах кредитов, возможностях отражения бизнеса с бухгалтерской точки зрения. В регионах условия лучше: невысокие цены на недвижимость, рублевый рынок, устойчивый банковский сектор, более стабильная ситуация в экономике в целом. Мониторинг показывает, что рынок бизнес-ипотеки в регионах существует, но там совершенно другие размеры кредитов и рисков. Чем стабильнее ситуация в регионе, тем лучше для инвесторов. Ведь развитие ипотеки предполагает вложение денег на достаточно длительные сроки. Следует учитывать, что при кредитовании коммерческой недвижимости задействованы огромные средства (нужно проводить мониторинг и анализ рынка, привлекать высокооплачиваемых специалистов, которых немного в России) и инвесторы должны понимать, ради чего это делают.