Разработка перспективных форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки

На правах рукописи

Беркалиева Меруерт Еркиновна

Разработка перспективных форм
инвестирования в коммерческую
недвижимость с помощью ипотеки

Специальность: 08.00.05 -
«Экономика и управление народным хозяйством
(управление инновациями и инвестиционной деятельностью)»

АВТОРЕФЕРАТ

на соискание ученой степени
кандидата экономических наук

Москва – 2006

Работа выполнена в Негосударственном образовательном учреждении «Институт международного права и экономики имени А.С. Грибоедова» на кафедре «Предпринимательство».

Научный руководитель:	доктор экономических наук Ерошенков Сергей Георгиевич
Официальные оппоненты:	доктор экономических наук, профессор Сухарев Олег Сергеевич
	Кандидат экономических наук Вишняков Николай Витальевич
Ведущая организация:	Высшая коммерческая школа при Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации

Защита состоится 7 июня 2006 года в 16:00 час. на заседании диссертационного совета К 521.005.02 по защите диссертаций на соискание ученой степени кандидата наук при Институте международного права и экономики имени А.С. Грибоедова по адресу: 105066, Москва, ул. Спартаковская, 2/1, стр. 5.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института международного права и экономики имени А.С. Грибоедова.

Автореферат разослан 5 мая 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук

Е.П. Пилипенко

I. Общая характеристика работы

Актуальность темы. Перспективным инструментом инвестирования в коммерческую недвижимость является ипотека коммерческой недвижимости, которую часто называют коммерческой ипотекой или бизнес-ипотекой. Однако, при инвестировании в жилищное строительство термин «коммерческая ипотека» имеет другое значение, которое используется для противопоставления социальной ипотеке (где часть ипотечных платежей субсидируется государством). Кроме того, часто коммерческой ипотекой в России часто называют любые сделки под залог недвижимости, а не только приобретение самой недвижимости. Поэтому более предпочтительным выглядит использование термина «бизнес-ипотека» для обозначения кредитования юридических лиц под залог покупаемой коммерческой недвижимости. В более широком смысле под бизнес-ипотекой мы будем понимать формы инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотечных механизмов.

Для России инвестирование бизнеса в коммерческую недвижимость в социально-экономическом плане не менее важно, чем инвестирование граждан в жилье. Особенно это важно для малого и среднего бизнеса. Ведь это множество предпринимателей, которые могут создавать новые рабочие места, обеспечивать рост налоговых поступлений. Кроме того, развитие бизнес-ипотеки позволяет диверсифицировать ипотечный бизнес, как на уровне отдельного банка, так и на уровне региона.

Бизнес-ипотека работает по тем же схемам, что и ипотека жилья. Однако есть и существенные отличия. Во-первых, при ипотеке жилья заемщиком является физическое лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность с этим активом, в случае же бизнес-ипотеки заемщик — это лицо юридическое, стремящееся получить на баланс новый актив. Во-вторых, жилищная ипотека может возникнуть в силу закона. А в случае с коммерческой недвижимостью такого закона пока нет, но залог может возникнуть в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость. В этом случае можно ссылаться не на закон, а на договор. В-третьих, в случае жилищной ипотеки банк имеет юридическую базу для выдачи кредита под будущую покупку. При этом непосредственно кредитные отношения возникают в тот момент, когда человек вступает во владение квартирой. Такой же механизм для коммерческой недвижимости в законодательстве не предусмотрен, в Законе "Об ипотеке" говорится исключительно о кредитах на покупку жилья. Для отдельных, уже состоявшихся, сделок по бизнес-ипотеке, приходилось каждый раз находить определенные юридически допустимые формы.

На Западе вопрос необходимости использования бизнес-ипотеки практически даже не ставится, потому что любая сделка по купле-продаже коммерческой недвижимости совершается с применением ипотечных механизмов. Покупать недвижимость сразу просто не выгодно, даже если у компании есть на это средства. Российские предприниматели до настоящего времени предпочитали покупать недвижимость в собственность, что объясняется стремлением к стабильности в весьма изменчивых российских экономических реалиях. Развитие бизнес-ипотеки в России увеличит и спрос на коммерческую недвижимость.

Проблемы, связанные с инвестициями в недвижимость, затрагивают интересы большинства населения России. Необходимость и важность научно обоснованных, социально ориентированных и экономически оправданных управленческих решений и преобразований в строительстве недвижимости обусловливает особую актуальность комплексного решения проблем инвестирования на рынке доступной недвижимости, активизации инвестиционной деятельности на основе использования ипотеки коммерческой недвижимости.

Разработанность проблемы. В настоящее время в России исследованию аспектов становления и развития форм инвестирования в недвижимость через ипотеку посвящен ряд работ, подавляющее большинство из которых посвящено жилищной недвижимости. Многие из них послужили основополагающими источниками при проведении диссертационного исследования. В частности, автор опирался на труды таких отечественных ученых как: Л.И.Абалкин, Б.И. Алехин, С.А. Анесянц, Л.О. Бабешко, И.Т. Балабанов, Ю.П. Баталий, В.В. Булатов, А.Н. Буренин А.А. Вишневский, Ю. А. Данилов, В.С.Ем, Е.Ф. Жуков, Б.Д. Завидов, А.Н. Иванов, Б.А. Колтынюк, В.А., Кудрявцев, В.И Лимаренко, Я.М.Миркин, Б.Б. Рубцов, В.М Рутгайзер, В.В Смирнов, Е.И Тарасевич, Э.А. Уткин, А.А Фельдман и другие.

Наряду с отечественными работами диссертант обращался к трудам зарубежных авторов, в той или иной степени касавшихся теоретических и практических вопросов инвестиционной деятельности на рынке недвижимости и развития ипотеки: В.К. Бансал, Ф Бергер, Э. Боди, Ю. Бригхем, Р.Вейсвейллер, Р. Винс, Д. Гарнер, Л.Дж. Гитман, Э. Долан, Т. Лофтон, Г.Р. Мансухани, Д.Ф. Маршалл, М.Х.Мескон, Н. Ордуэй, Р. Рейли, К.И. Рэй, Д. Фридман, С.Шривастава.

В работах этих ученых рассматриваются вопросы инвестиционного процесса в строительстве, развития ипотеки, особенности ее рефинансирования, обосновываются идеи о развитии реинвестирования ипотеки на основе механизма ипотечных ценных бумаг, а также ряд других научных и практических обобщений, составляющих теоретическую и методологическую базу настоящего исследования. Однако становление и развитие форм бизнес-ипотеки как управленческая задача в рамках экономической системы строительно-инвестиционного комплекса, решаемая на основе использования ипотеки коммерческой недвижимости, несмотря на ее очевидную научно-практическую актуальность и значимость, объектом отдельного исследования еще не выступала.

Таким образом, необходимость разработки системного подхода и создание рекомендаций по совершенствованию форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотечных механизмов предопределили и обусловили цели и задачи данного диссертационного исследования.

Предмет исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе развития инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотечных механизмов.

Объект исследования – субъекты инвестиционного рынка коммерческой недвижимости, использующие ипотечные схемы.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке рекомендаций по совершенствованию форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки.

Цель исследования конкретизируется в его задачах:

• провести анализ состояния, основных проблем и перспектив развития форм бизнес-ипотеки;
• рассмотреть методологические и методические аспекты инвестирования в коммерческой недвижимости с помощью ипотеки;
• провести экономический анализ существующего и разрабатываемого законодательства, регулирующего становление и развитие форм бизнес-ипотеки;
• разработать предложения по использованию и совершенствованию форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки.

Теоретико-методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых, занимающиеся теоретическими и практическими вопросами: инвестиций, предпринимательства, строительства, систем управления, ипотеки и ценных бумаг.

В процессе исследования применялись диалектический подход, методы системного анализа, экспертных оценок, статистических группировок, прогнозирования, моделирования и др.

Эмпирическую базу исследования составили статистические и другие информационные источники, материалы, характеризующие производственно-хозяйственную деятельность предпринимательских структур различных организационно-правовых форм в РФ, экспертные заключения, законодательные акты и другие нормативно-правовые документы в хозяйственной сфере

Научная новизна результатов исследования заключается в следующем:

- конкретизации проблем развития инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки, это: несовершенство ипотечного законодательства, недостаток предложения на рынке коммерческой недвижимости, трудность рефинансирования коммерческих ипотечных кредитов, сложность оформления недвижимости в собственность и неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов.

- расширении возможностей инвестирования в коммерческую недвижимость путем использования юридически допустимых форм бизнес-ипотеки: (1) «предварительное рефинансирование»; (2) «помощь собственника»; (3) «выкуп юридического лица»; (4) «на основе ипотеки жилья»;

- дополнительном включении в организационные модели инвестирования в коммерческую недвижимость лизинговых форм (лизинг с помощью аффилированной компании и возвратный лизинг), а также новой предложенной обобщенной ипотечно-лизинговой формы «выкуп акций юридического лица».

Основные результаты диссертационного исследования, полученные лично соискателем:

Даны новые оценки величины и структуры спроса и предложения недвижимости в России. Показано, что сфера строительства является основным ограничителем для формирования рынка недвижимости. Выявлены и отранжированы основные проблемы активизации строительства. В первую очередь это: (1) наличие административных барьеров; (2) ограниченность мощностей и сетей коммунальной инженерной инфраструктуры, (3) проблемы банковского кредитования застройщиков. Действие законодательных новаций области ипотеки обуславливает снижение роли долевого участия граждан в строительных проектах в качестве источника финансирования жилищного строительства. Оптимальной видится политика по постепенной замене этого вида финансирования на бизнес-ипотеку строительных предприятий и ипотечное жилищное кредитование.

Выявлена роль бизнес-ипотеки в решении жилищной проблемы. Для решение жилищной проблемы необходимо одновременное решение двух основных задач: (1) увеличение объемов жилищного строительства; (2) повышение платежеспособного спроса населения с помощью развития жилищной ипотеки. Развивая только жилищную ипотеку, можно подстегнуть уже имеющийся рост цен на рынке жилья. Помимо жилищной ипотеки необходимо развивать инвестиционно-строительную деятельность и соответствующие кредитные механизмы, а именно – бизнес-ипотеку для застройщиков.

Дана обобщенная оценка влияния на развитие ипотеки законодательных новаций. Увеличению спроса на недвижимость служат: введение системы кредитных бюро; отмена нотариального удостоверения ипотеки; отмена требования разрешения органов опеки для сделок; отмена НДС при продаже квартир; снижение ставки налога на прибыль для инвесторов в ипотечные бумаги; выселение заемщиков-банкротов из заложенного жилья. Утверждается, что недостаточно законодательных новаций (упрощенное согласование и экспертиза документации; продажа заранее подготовленных земельных участков на открытых конкурсах; развитие кредитования застройщиков) по стимулированию предложения недвижимости:

Выделены основные риски ипотеки и предложены меры по снижения рисков в российских условиях. Определены основные факторы, препятствующие развитию ипотеки. Выделены проблемы и оценены перспективы банковской ипотеки. Показана центральная роль рефинансирования ипотеки, что достигается через формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Определены основные преимущества бизнес-ипотеки: (1) бизнес-ипотека по своей структуре проще, чем жилищная, так как в этом случае отсутствует социальный элемент; (2) нет ограничений по обращению взыскания на заложенную коммерческую недвижимость; (3) легко реализовать залог – коммерческую недвижимость. (4) выгодна предпринимателям с относительно высокой доходностью бизнеса.

Выделены существенные отличия бизнес-ипотеки от жилищной ипотеки: (а) заемщик при бизнес-ипотеке — лицо юридическое, а не физическое, осуществляющее предпринимательскую деятельность с приобретаемым активом; (б) жилищная ипотека может возникнуть в силу закона, бизнес-ипотека пока что - в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость; (в) бизнес-ипотека не имеет юридической базы для выдачи кредита под будущую покупку, поэтому необходимо творчески использовать различные юридически допустимые формы.

Выявлены основные общие проблемы развития бизнес-ипотеки: (1) несовершенство ипотечного законодательства; (2) недостаток предложения на рынке коммерческой недвижимости; (3) трудность рефинансирования коммерческих ипотечных кредитов: (4) сложность оформления недвижимости в собственность и неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов.

Выявлены препятствия в развитии бизнес-ипотеки для кредиторов: необходимость прозрачности бизнеса заемщика; неумение заемщиков прорабатывать свои бизнес-проекты; нехватка опыта и методик оценки деятельности заемщика; высокие финансовые риски кредитора; неотработанность процедуры взыскания залога.

Выявлены препятствия в развитии бизнес-ипотеки для заемщиков: высокие расходы заемщика; короткий срок кредитования; высокие требования к заемщику; риск роста процентных ставок; наличие обременений коммерческой недвижимости..

Предложены юридически допустимые формы бизнес-ипотеки: (1) «предварительное рефинансирование»; (2) «помощь собственника»; (3) «выкуп юридического лица»; (4) «на основе ипотеки жилья». Утверждается, что наиболее перспективной для развития бизнес-ипотеки является форма «выкуп юридического лица».

Предложено использование лизинговых форм для бизнес-ипотеки: (1) лизинг с помощью аффилированной компании; (2) возвратный лизинг.

Предложена обобщенная ипотечно-лизинговая форма бизнес ипотеки, а именно – «выкуп акций юридического лица». Классическая ипотека и лизинг являются частными случаями для этой формы.

Практическая значимость работы. Основные положения и выводы диссертационного исследования могут быть использованы в процессе совершенствования форм бизнес-ипотеки для инвестирования в коммерческую недвижимость, а также в преподавании ряда экономических дисциплин, в которых значительное внимание уделяется экономике, организации и управлению инвестиционной деятельностью.

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 4 научных публикациях общим объемом 5,55 печатных листа, в том числе в двух монографиях.

Структура и объем работы. Диссертация общим объемом 150 страниц состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.

II. Основное содержание работы