Исследование направлений совершенствования организационных форм реинвестирования ипотеки

На правах рукописи

ДОБРЫНИН АНДРЕЙ ВЛАДИМИРОВИЧ

Исследование направлений совершенствования организационных форм реинвестирования ипотеки

Специальность: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук

Москва

2006

Работа выполнена в Институте международного права и экономики им. А.С. Грибоедова на кафедре предпринимательства.

Научный руководитель:	доктор экономических наук Ерошенков Сергей Георгиевич
Официальные оппоненты:	Доктор экономических наук, профессор Сухарев Олег Сергеевич
	Кандидат экономических наук Клименко Олег Николаевич
Ведущая организация:	Высшая коммерческая школа при Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации

:

Защита состоится 7 июня 2006 года в 16:00 час. на заседании диссертационного совета К 521.005.02 по защите диссертаций на соискание ученой степени кандидата наук при Институте международного права и экономики имени А.С. Грибоедова по адресу: 105066, Москва, ул. Спартаковская, 2/1, стр. 5.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института международного права и экономики имени А.С. Грибоедова.

Автореферат разослан 5 мая 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета
кандидат экономических наук Е.П. Пилипенко

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Ипотека - одна из важнейших и неотъемлемых составляющих современной рыночной экономики. Управление ипотекой с середины XIX века переживает во всем мире бурное развитие, превратившись в настоящее время экономическую систему со сложными и многообразными финансовыми инструментами, являющийся важнейшим фактором омического развития и оказывающий - через инвестиции в промышленное и жилищное строительство - мощное стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику в целом. Для инвестирования на основе ипотеки могут быть использованы различные организационные формы: ипотечные банки, строительно-сберегательные кассы, ипотечные агентства и т.д. Центральная проблема управления развитием системы ипотеки – это ее механизм реинвестирования, при котором используются ипотечные ценные бумаги.

Наиболее эффективные стратегии такой трансформации предполагают выпуск ценных бумаг, или секьюритизацию кредитов (от английского «securities» - ценные бумаги). В широком смысле, секьюритизация означает превращение малоликвидных долгосрочных банковских активов (непогашенная задолженность по ипотечным кредитам) в долгосрочные долговые ценные бумаги для продажи инвесторам. Таким образом, именно секьюритизация является реальным способом мобилизации «длинных» ресурсов для системы ипотеки, так как позволяет избежать несоответствия активов и пассивов по срокам, а, следовательно, снижает риски кредитного учреждения.

В мировой практике применяется большое разнообразие ипотечных ценных бумаг, различающихся по типу обеспечивающих активов, гарантиям, распределению рисков и т.п. Для применения и развития процесса секьюритизации в России необходим ряд условий, и, прежде всего, необходимо наличие определенного массива качественных ипотечных кредитов, которые могли бы стать основой для выпуска ипотечных ценных бумаг.

Жилищная проблема является особо актуальной и затрагивает интересы большинства населения России. Необходимость и важность научно обоснованных, социально ориентированных и экономически оправданных преобразований в данном секторе экономики обусловливает особую актуальность комплексного решения проблем управления и совершенствования инвестиционной деятельности на рынке жилья, и, особенно развития реинвестирования ипотеки.

В современной экономической литературе рассматриваются вопросы функционирования системы ипотеки, особенности ее реинвестирования, обосновываются идеи о развитии реинвестирования системы ипотеки на основе процесса секьюритизации, а также ряд других научных и практических обобщений, составляющих теоретическую и методологическую базу настоящего исследования. Однако задачи поиска новых форм реинвестирования ипотеки в современных российских социально-экономических условиях, несмотря на ее очевидную научно-практическую актуальность и значимость, объектом отдельного исследования в широком плане еще не выступала.

Таким образом, недостаточная научная разработанность названной проблемы и то существенное значение, которое она приобретает для экономики в целом, определяют актуальность темы, цель и задачи диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью настоящей работы диссертационной работы является разработка проблем управления новыми формами реинвестирования ипотеки. Достижение данной цели потребовало решения следующих задач:

• провести анализ мирового опыта функционирования и принципов реинвестирования ипотеки, обобщить опыт создания новых организационных форм функционирования и развития ипотеки;
• рассмотреть принципы и структуру российской ипотеки, провести анализ возможности создания в России новых форм реинвестирования ипотеки;
• провести экономический анализ существующего и разрабатываемого законодательства, регулирующего вопросы создания в России новых форм реинвестирования ипотеки;
• разработать предложения по включению новых форм реинвестирования в систему ипотеки в России.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются субъекты инвестиционного рынка в области жилищного строительства, объединенные ипотечными взаимоотношениями, рассматриваемые как объекты управления. Предметом исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе создания новых организационных форм реинвестирования ипотеки.

Методологической основой работы явились системный и диалектический подходы, методы анализа и синтеза, научной абстракции, структурно-функциональный и институциональный анализ, а также метод сопоставления теоретических положений с практическими результатами опыта их претворения в жизнь общества на основе критерия объективности.

Информационная база исследования. Информационную базу исследования составили законодательные акты Российской Федерации, нормативные документы, труды отечественных и зарубежных специалистов, данные Госкомстата РФ, Госстроя РФ, Минэкономразвития РФ, ФКЦБ, сведения, опубликованные в периодической печати, а также представленные в сети Интернет.

Научная новизна работы заключается в следующем:

1. Систематизированы условия, состояние управления и основные проблемы реинвестирования на основе секьюритизации ипотеки в России, возможности использования специальных процедур для оптимизации секьюритизации.
2. Предложен механизм управления и развития новых организационных форм реинвестирования ипотеки (Управляющая компания - при выпуске ипотечных сертификатов участия, Специальный ипотечный агент - при выпуске ипотечных облигаций).
3. Сформированы и экономически обоснованы законодательные предложения по реализации в системе ипотеки организационных форм для выпуска «сквозных» ипотечных ценных бумаг.
4. Распространены специальные методы (структуризации, оверколлатеризации, досрочной амортизации и т.д.) оптимизации на организационный механизм повышения кредитного рейтинга ипотечных ценных бумаг как объектов инвестирования.
5. Разработана для российских условий новая организационная форма Специального Ипотечного Агента (SPV), которая полностью удовлетворяет требованиям российского законодательства, и в то же время реализует оптимальную схему реинвестирования ипотеки.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическое значение исследования состоит заключается в том, что оно: позволяет дополнить соответствующие разделы теории управления экономическими системами и экономической науки рядом положений, касающихся организационно-методических аспектов новых форм функционирования и реинвестирования ипотеки; дает возможность оценить условия применения и эффективность различных организационных форм развития ипотеки в российских экономических условиях; выработать новые оптимальные организационные формы для реинвестирования ипотеки. Практическая значимость диссертационной работы заключается в разработке новых организационных процедур управления реинвестированием ипотеки. Основные положения и результаты исследования опубликованы автором в работах общим объемом 10,36 п.л.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы, сформулированы цель и задачи, определены объект и предмет исследования. Изложены методологические и теоретические основы диссертационного исследования, обоснованы его научная новизна и практическая значимость.

В первой главе - «Теоретико-экономические основы функционирования и реинвестирования ипотеки» - дан обзор развития организационных форм управления функционированием и реинвестированием ипотеки (процедур секьюритизации, мирового опыта использования ценных бумаг, современных конструкций функционирования и развития ипотеки).

Ипотека - это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должника (залогодателя) перед кредитором (залогодержателем). При этом кредитор-залогодержатель не становится собственником залога, однако получает в случае невыполнения условий кредитного (основного) договора право компенсировать неоплаченный долг за счет реализации заложенного имущества. Особенность данного вида залога состоит в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество, незавершенное строительство недвижимого имущества или право аренды недвижимости. По сути, ипотека не является самостоятельной экономической категорией. Основное ее назначение - обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование). Ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда (в разных странах сроки варьируются от 10 до 40 лет), предоставляемая, как правило, для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства под 3-15% годовых. Сумма выдаваемого кредита обычно не превышает 60-70% от стоимости приобретаемой недвижимости, при этом заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья (downpayment), как правило, в сумме 30-40% его стоимости за счет собственных средств. Величина ежемесячного платежа по кредиту, как правило, не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика за соответствующий период.

Система ипотечных организаций - это совокупность взаимодействующих элементов и взаимосвязанных отношений, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недвижимости. Элементами такой системы являются ипотечные кредитные институты и вспомогательные элементы (инфраструктура), без которых невозможно эффективное ее функционирование. Специфика ипотечного кредитования, его тесная связь с оценкой стоимости, страхованием и регистрацией недвижимости, определила необходимость существования следующих инфраструктурных звеньев: страховых компаний; профессиональных оценщиков; риэлтерских фирм; системы регистрации оборота недвижимого имущества; организаторов вторичного рынка ипотечных кредитов; нотариата, паспортных служб, органов опеки и попечительства, юридических консультаций и т.д.

Взаимодействие ипотечной системы и субъектов экономической деятельности происходит на инвестиционном рынке, который делится на первичный и вторичный. Первичный рынок характеризуется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Вторичный рынок, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), способствует привлечению ресурсов для кредитования и характеризуется взаимодействием кредиторов, посредников и инвесторов, т.е. здесь происходит продажа выданных кредитов конечным инвесторам. При этом происходит трансформация персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке в обезличенные доходные бумаги (облигации).

После предоставления ссуды кредитор выбирает одну из трех стратегий: продать кредит (закладную) посредникам (например, ипотечным агентствам); использовать кредит (закладную) в качестве основы для эмиссии обеспеченных ипотечных облигаций; оставить кредит (закладную) в своем долгосрочном портфеле и получать доход в виде платы, поступающей от заемщика. Первая и вторая стратегии предполагают выпуск ценных бумаг, или секьюритизацию кредитов (от английского «securities» - ценные бумаги). В широком смысле, секьюритизация означает превращение малоликвидных долгосрочных банковских активов (непогашенная задолженность по ипотечным кредитам) в долгосрочные долговые ценные бумаги для продажи инвесторам. Таким образом, именно секьюритизация является реальным способом мобилизации «длинных» ресурсов для ипотечного кредитования, так как позволяет избежать несоответствия активов и пассивов по срокам, а, следовательно, снижает риски кредитного учреждения, в частности, риск снижения его ликвидности, рыночный риск или риск изменения рыночных процентных ставок по различным статьям активов и пассивов.

Ключевым моментом является выпуск ценных бумаг с целью их продажи инвесторам на фондовом рынке. Поэтому в диссертационной работе данной работе под термином «секьюритизация» в равной степени понимаются следующие механизмы реинвестирования ипотеки: во-первых, это эмиссия ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (т.е. обеспеченных пулом ипотечных кредитов); во-вторых, это эмиссия ипотечных облигаций - банковских долгосрочных долговых обязательств, обеспеченных залогом недвижимости (закладные листы). И банки, и операторы вторичного рынка могут пополнять ресурсную базу за счет выпуска обычных долговых бумаг (облигаций). Однако механизм секьюритизации в сравнении с традиционными финансовыми инструментами позволяет привлечь больший объем частного капитала посредством предоставления своеобразных финансовых инструментов, пользующихся спросом на рынке, снизить стоимость привлекаемых ресурсов, повысить стабильность финансовой сферы посредством гибкого распределения рисков.

Ипотечные ценные бумаги – это ценные бумаги, которые дают их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного пула (набора) активов, а именно, от прав требований по ипотечным кредитам, обеспеченных залогом объектов недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются помесячными (или поквартальными) платежами. Владельцы ипотечных ценных бумаг, обеспеченных этим пулом, по некоторой заранее определенной схеме получают большую часть этих платежей.

Первичный кредитор, выдавая ипотечные кредиты, формирует у себя портфель непогашенных обязательств. Затем однородные кредиты (т.е. совпадающие по условиям кредитования: срокам, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости, качеству, рискам и т.д.) объединяются в пулы и обычно передаются специализированным институтам в качестве обеспечения выпуска вторичных ценных бумаг. Как правило, первичный кредитор обращается к рейтинговому агентству, которое и определяет рейтинг выпуска ценных бумаг. Ценные бумаги, выпущенные на основе пула, принято называть переводными (переходными, или сквозными) ипотечными ценными бумагами (pass-through securities). Они отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи по ипотечным кредитам как бы переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название - «переводная» бумага).