Региональные особенности рынка жилой недвижимости как фактор социально-экономического развития территории (на материалах кабардино-балкарской республики)

*составлено автором по материалам исследования

Проведенный в диссертационной работе анализ факторов, влияющих на функционирование регионального рынка жилой недвижимости показал, что сегодняшняя сложившаяся ситуация в Кабардино-Балкарии и на рынке жилой недвижимости региона представляют собой косвенную политику противодействия развитию рынка жилой недвижимости на локальном уровне, что в дальнейшем может привести к замедлению темпов его становления, стагнации цен, снижению доходности, увеличению риска инвестиций в жилье и как следствие полной недоступности приобретения жилья для населения.

С учетом вариантов изменения цен на рынке жилой недвижимости КБР в связи с влиянием внешних и внутренних факторов и индивидуальных особенностей функционирования с помощью теории вероятности и математической статистики разработаем четыре сценария развития функционирования регионального рынка жилья на ближайшие четыре года. Для этого определим основную тенденцию в изменении стоимости жилой недвижимости в КБР в зависимости от предложения на первичном рынке жилья и спрогнозируем изменение параметра на ближайшие три года с помощью уравнения прямой.

Для этого воспользуемся уравнением парной регрессии, которое имеет вид:

(1)

Таблица 5

Расчетные данные для определения параметров парного линейного уравнения регрессии*

Год	Ввод в действие жилых домов в КБР за год, тыс. кв. м., X	Стоимость 1 кв. м. жилья в КБР, тыс. руб., X		xy
2005	229,10	11238,24	52486,81	2574680,78	13517,39
2006	229,30	13516,91	52578,49	3099427,46	13684,77
2007	237,00	20027,91	56169,00	4746614,67	20128,90
2008	247,30	32890,71	61157,29	8133872,58	28748,97
2009	255,57	38164,79	65316,02	9753775,38	35670,13
2010	264,20	38935,51	69801,64	10286761,70	42892,58
Итого	1462,47	154774,07	357509,25	38595132,60	154642,74

* составлено на основе расчетов автора

Отсюда = -178216,4; = 836,9

Следовательно, =836,9*x – 178216,4. Таким образом, заметим прямую зависимость увеличения стоимости жилья на рынке от общего количества квадратных метров возведенного жилья. Если увеличение возведенного жилья за год составило 1 кв.м., то цены на рынке жилой недвижимости увеличиваются на 836,9 рублей за кв.м. Отсюда мы спрогнозируем четыре сценария развития функционирования регионального рынка жилой недвижимости КБР до 2014 года с учетом увеличения и сокращения ввода кв. м. жилья в республике.

Сценарий №1: «мягкий» переход к стабилизации по аналогии с 2009 годом – до 3 квартала 2012 года, а затем новая стадия роста цен. Возможен ценовой пузырь 1 рода по аналогии с предыдущим периодом. Современная структура рынка сохраняется без существенных изменений. Кризис и трансформация рынка, таким образом, отсрочены и будут происходить медленно, 5-10 лет. Общая макроэкономическая ситуация – в целом благоприятная. Развитие региона идет стремительными темпами, созданы нормальные условий для жизни и работы. Банкротства на рынке – единичные, закрытых проектов тоже крайне мало. Государство ограничивает свое вмешательство в рынок, но поддерживает только крупных застройщиков.

Сценарий №2: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2009 годом – до 2 квартала 2011 года, затем спад цен вплоть до 4 квартала 2011 года, затем стабилизация в течение полугода и снова рост. Развитие региона и рынка жилой недвижимости идет низкими темпами (низкая покупательная способность населения, высокий уровень безработицы, миграционный отток) но все же заметны положительные сдвиги (увеличение ВРП, незначительный приток инвестиций). Естественный спад спроса в 2011 году после бурного роста в 2008 году вызвало 40–50% падение объемов продаж в новостройках, финансовые затруднения у застройщиков, и одновременно – кризис неликвидности в банковской системе, которые взаимно усиливали друг друга.

Сценарий №3: Несмотря на объявленные властями решения, финансовый кризис в России переходит в экономический – через сокращение персонала в различных отраслях и вместе с тем отток населения из КБР (связанный с нестабильной социально-экономической ситуацией в регионе). В результате падает платежеспособность населения и соответственно – спрос на жилье. Замораживаются государственные и муниципальные программы льготного кредитования. Наше экспертное предсказание: при реализации такого сценария цены на жилье упадут в течение 2011-2012 гг. на 40–50%, а восстановление начнется за пределами 2013 года.

Сценарий №4: несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в том числе Россией) меры, мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени.

Рис. 5 - Возможные сценарии развития рынка жилой недвижимости в КБР на ближайшие четыре года

(составлено на основе расчетов автора)

В настоящее время оптимальным на наш взгляд сценарием, отражающим специфику функционирования рынка жилья КБР является Сценарий № 2, реализация которого требует выбора приемлемого варианта стратегии (механизма) развития рынка, сохраняющей эффективное функционирование региональной жилищной системы, адаптированной к современным рыночным условиям и направленной на решение острых социальных задач.

Современный механизм регулирования рынка жилой недвижимости КБР нам представляется в виде синтеза внешних (политических, социально-экономических) и внутренних (управленческих, организационных) инструментов, учитывающих индивидуальную специфику региона, которые, благодаря своему комплексному взаимодействию, способны породить и сформировать рынок доступного жилья в регионе.

Одним из главных принципов данной модели является косвенное влияние внешних факторов на функционирование рынка жилой недвижимости региона, а именно на спрос и предложение, реализация которых позволит обеспечить качественное воздействие параметров механизма на конечный результат и создать условия, позволяющие с максимальной эффективностью использовать ресурсы региона и повысить инвестиционную привлекательность субфедерального образования в интересах его устойчивого социально-экономического развития.

Сегодня КБР, обладающая многими сильными сторонами, такими как высокой долей населения с высшим образованием, уникальным природно-рекреационным потенциалом, наличием значительным запасом полезных ископаемых, большим гидроэнергетическим потенциалом может выйти на новый уровень развития и тем самым сформировать базу для благоприятного развития строительной индустрии и рынка доступного жилья в регионе. В сложившихся условиях ускоренное и устойчивое социально-экономическое развитие КБР может быть обеспечено за счет таких направлений деятельности, как: производство продуктов глубокой переработки сельскохозяйственного сырья (с ориентацией на экспорт продуктов премиум-сегмента); спортивно-оздоровительный туризм; высокотехнологичное производство строительных материалов; генерация электрической энергии.

Кроме того, в механизме предложены внутренние меры и инструменты прямого регулирования рынка жилой недвижимости КБР, ставящие своей целью создание рынка доступного жилья в регионе, такие как:

1. Методы государственного регулирования рынка жилой недвижимости:

- льготное налогообложение и субсидирование компаний, осуществляющих строительство жилья; земель, предоставленных физическим лицам для индивидуального жилищного строительства; граждан, осуществляющих строительство или приобретающих жилье за счет собственных средств, а также за счет целевых кредитов; предприятий, учреждений и организаций, оказывающих помощь своим работникам в жилищном строительстве; предприятий, эксплуатирующих жилищный фонд;

- организационная поддержка и стимулирование со стороны государства участников рынка ипотечного кредитования, разрабатывающих и внедряющих программы ипотечного инвестирования на первичном рынке недвижимости.

2. Инструменты повышения платежеспособного спроса населения.

- использования субсидий совместно с предоставлением помощи на возвратной основе.

- муниципальные жилищные облигации.

- накопительные схемы финансирования строительства жилья.

3. Инструменты повышения предложения жилой недвижимости:

- использование альтернативных источников инвестирования строительства жилья, таких как: использование ипотечных механизмов при инвестировании строительства жилья; введение практики долевого жилищного строительства, построенной через призму непосредственного государственного участия в строительстве; активизация участия в процессе инвестирования строительства институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды, страховые компании, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.

- аудит городских земель, уже выделенных под застройку; аудит сельскохозяйственной земли и выработка стратегии государства по отношению к крупным землевладельцам, имеющим десятки тысяч гектаров; интенсификация работы по использованию федеральных земель; решение проблемы незаконного распределения земельных участков под застройку путем установления одного режима предоставления земель - проведения торгов (конкурсов, аукционов); решение проблемы спекуляции на земельных участках в КБР путем применения прогрессивной шкалы аренды строительных площадок с небольшими стартовыми взносами и с прогрессивной шкалой оплаты быстрее роста рынка.

- малоэтажное жилищное строительство: внести стратегию развития отрасли малоэтажного строительства в КБР, акцентируя при этом основное внимание на развитие социального строительства; перейти на инновационные технологии малоэтажного строительства при одновременном уменьшении его стоимости;  внедрить арендную систему обеспечения жильем  малоимущих граждан предусмотрев при этом максимальное развитие строительства арендных жилых комплексов.

- совершенствование процедуры капитального ремонта аварийного (ветхого) жилья: разработать порядок информирования жильцов о проведении капитального ремонта и переселении из аварийного (ветхого) жилищного фонда; определить процедуру приоритетной передачи земельного участка тому застройщику, который переселяет граждан из аварийного (ветхого) жилищного фонда; провести работу по созданию ассоциации ТСЖ  (товарищество собственников жилья) или некоммерческого партнёрства; провести инвентаризацию домов, признанных ранее ветхими и аварийными.

4. Инструменты снижения стоимости жилья:

- инновационные технологии в строительстве: отбор и поддержка государством несколько перспективных технологий строительства жилой недвижимости; индустриальные парки - государство выделяет землю, подводит коммуникации и делит на участки, а предприниматели, разворачивают производство; необходимы экспериментальные площадки, где можно апробировать новые строительные технологии.

- оценка жилья: необходимо создать в КБР орган, который занимался бы оценкой рыночной стоимости объектов жилой недвижимости, стоимости их аренды, а также контролем цен на рынке жилья. Собственники жилых объектов имели бы право совершать сделки (продажа, сдача в аренду) с ним только на основании отчета оценщиков.

Таким образом, возможность обеспечения устойчивого и эффективного функционирования рынка жилой недвижимости региона в современных условиях зависит от согласованности действий на всех уровнях народно-хозяйственной иерархии. В этих условиях задача управления во многом сводится к формированию эффективной системы социально-экономических и финансово-правовых рычагов, позволяющих одновременно развивать экономическую базу, повышать жизненный уровень населения и решать острые социальные задачи.

Рисунок 6 - Механизм регулирования рынка жилой недвижимости в регионе

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В работе обобщены и дополнены теоретические и методологические основы категорий «региональный рынок жилой недвижимости» и «регулирования регионального рынка жилой недвижимости», которые показали, значимость управления региональным рынка жилой недвижимости путем прямого вмешательства государственных органов субъектов региональной экономики и косвенного вмешательства коммерческих структур, общественных объединений и граждан региона в функционирование рынка с целью перспективного воздействия на развитие общественного производства в нужном обществу направлении и решения социально-экономических задач. Устойчивым функционированием рынка жилой недвижимости как экономической системы управляют всеобщие законы развития, экономические законы, законы управления, отражающие объективные, существенные, устойчивые связи между явлениями и процессами, происходящими в регионе. Кроме того, при регулировании рынка необходимо учитывать различную степень чувствительности спроса и предложения на жилье к изменениям условий политической и социально-экономической обстановки в конкретном регионе.

Проведенный комплексный анализ социально-экономических тенденций функционирования рынка жилья КБР на основе диагностики конкретных показателей определил низкую обеспеченность населения жильем; низкий уровень доходов населения на фоне среднероссийского значения показателя; высокий уровень безработицы в регионе; высокий естественный прирост населения; большая часть экономически-активного в общей структуре населения; использование преимущественно частных источников финансирования жилищного строительства; плохо развита система ипотечного жилищного кредитования в регионе; низкий уровень предложения на первичном рынке жилья; большое количество ветхого и аварийного жилья в общей структуре жилого фонда; низкая инвестиционная привлекательность первичного рынка жилья региона; стремительный рост цен на жилье в регионе. Данный анализ позволил определить приоритетные направления модернизации системы регулирования рынка жилой недвижимости региона.

Статистические и аналитические наблюдения позволили вскрыть ряд факторов, которые оказывают доминирующее сдерживающее воздействие на развитие функционирования рынка жилой недвижимости в КБР, таких как неконкурентоспособная экономика, отсутствие благоприятных условий для бизнеса и предпринимательства, низкий уровень финансовых потоков и отсутствие инвестиций, низкий уровень доходов населения и миграционный отток, низкий уровень предложения и платежеспособного спроса на объекты жилой недвижимости. Вследствие чего определены приоритетные направления устойчивого развития жилищной системы региона, реализуемые в рамках структурной модернизации экономики региона.