Региональные особенности рынка жилой недвижимости как фактор социально-экономического развития территории (на материалах кабардино-балкарской республики)

№ п/п

Наименование фактора

Влияние фактора на рост цен на жилье

Влияние фактора на снижение цен на жилье

1

2

3

4

Внешние факторы

1

Политические

Предвыборная кампания: дополнительное финансирование президентской кампаний, повышение платежеспособного спроса за счет гонораров политтехнологов, СМИ, деятелей шоу-бизнеса.

Некоторый риск усиления напряженности в обществе в период президентских выборов, смены губернаторов в некоторых регионах, формирования правительства.

2

Макроэкономические

Продолжение (увеличение на 16,3% в 2010 году по отношению к 2009 году) роста ВВП, рост бюджетных расходов и реального располагаемого уровня доходов населения.

Продолжение роста притока капитала (в сентябре 2010г., по оценке, использовано 897,9 млрд. рублей инвестиций в основной капитал, или 109,4% к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-сентябре 2010г. - 5566,2 млрд. рублей, или 103,8%.).

Продолжение укрепления рубля и повышение темпов инфляции.

Снижение темпов роста ВВП, ограничивающее возможности властей по решению социально-экономических задач, сохранению темпов роста доходов населения.

Продолжение роста объемов вывоза капитала с целями прямых инвестиций.

Двухвалютность рынка жилой недвижимости. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России. Рост курса доллара приводит к снижению стоимости на жилье.

1

2

3

4

3

Факторы взаимодействия со смежными рынками.

Развитие фондового рынка РФ, расширение практики выхода компаний на IPO, получения облигационных займов и использования других способов внешнего и внутреннего заимствования, увеличивающих приток инвестиций на рынок недвижимости.

Развитие фондового рынка РФ, появление разнообразных финансовых инструментов с высокой доходностью, приводящее к перетоку капиталов с рынка недвижимости на смежные рынки (частично – возврат капитала через ПИФы недвижимости).

Продолжение потребительского бума, способствующего сокращению объемов сбережений населения, направляемых на приобретение жилья.

Увеличение невозврата задолженности по потребительским кредитам, что может привести к трудностям с ликвидностью у банков и снижению темпов роста объемов ипотечного кредитования.

Внутренние факторы

4

Взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости.

Продолжение опережающего роста инвестиций в ритейл и строительства объектов коммерческой недвижимости, транспортной и социальной инфраструктуры, повышающие привлекательность рынка жилья.

Переток инвестиций на рынок коммерческой недвижимости в условиях снизившейся доходности жилищного строительства.

5

Повышение жилищной мобильности населения

Во многие крупные города устремляются очень большое количество населения. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что всё это - мощные пружины, толкающие вверх цены.

Отток населения из региона приводит к снижению платежеспособного спроса и как следствие к снижению цен на жилую недвижимость.

Конкурентоспособное предложение для высокодоходного слоя населения в северной и южной столицах (Санкт-Петербург и Сочи), приводящее к снижению платежеспособного спроса в регионе.

6

Микроэкономические факторы

Развитие региона, создание нормальных условий для жизни и работы.

Рост ВРП (в 2009 году в КБР составил 63 млрд. руб., что на 1% больше чем в 2009 году).

Рост численности населения. КБР демонстрирует положительный прирост численности населения (рост в 2010 году по отношению к 2009 году составил 0,16%). Естественный прирост в 2010 году по отношению к 2009 году увеличился на 20,3%).

Рост численности занятых в экономике населения. (В КБР в 2010 году – 351,4 тыс. чел., что больше чем в 2008 году на 6,2%).

Нестабильная экономическая и политическая ситуация в регионе. Низкая инвестиционная активность и инвестиционный голод.

Низкая относительная производи­тельность труда в экономике (объем ВРП по отношению к численности населения, занятого в экономике) (в КБР – 188,4 тыс. руб./чел. в 2009 году (в целом по РФ этот показатель составляет – 462,9 тыс. руб./чел.).

Убыль населения в связи с трудовой миграцией (9,5% от общего числа жителей в КБР).

Снижение численности экономически активного населения. (в 2010 году – 402,5 тыс. чел., что меньше, чем в 2009 году на 2,3%).

Рост уровня безработицы. Уровень безработицы находится в КБР на высоком уровне (в 2011 году – 11,8 тыс. чел., что на 16,9% меньше, чем в 2010 году).

7

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования

Понижение ставки по кредитам. В таких условиях любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и удорожанию жилья. 1% роста ипотечных займов приводит в среднем к увеличению цены на недвижимость на 0,2%.

Замораживание государственных и муниципальных программ льготного кредитования, ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.

Замедление темпов роста объема ипотечных сделок и доли ипотечных сделок от общего объема продажи квартир в связи с началом активного роста спроса и вымыванием предложения, а также с ростом банковских ставок на 1–2%.

1

2

3

4

8

Динамика объема и соотношение спроса и предложения.

Рост доходов населения увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением, приводит к росту цен на жилье. Заметим, что среднемесячная заработная плата в расчете на одного работника в КБР в 2010 году составила 11645,6 рублей, что больше, чем в 2009 году на 8,1%.

Запущенные в стране масштабные ипотечные проекты.

На повышение цен влияет также недостаточный объем предложения в сегменте недорогого комфортабельного жилья небольшой площади.

Сохранение или даже снижение объемов предложения жилья в КБР, за счет того, что большая часть возводимого жилья – индивидуальные проекты, около половины индустриальных площадей будут переданы на муниципальные программы.

Чем ниже платежеспособный спрос, тем ниже стоимость на жилье. Не смотря на то, что среднемесячная заработная плата в расчете на одного работника в КБР ежегодно увеличивается, она все равно остается низкой на фоне среднероссийской.

Большое количество жилья эконом-класса на рынке недвижимости способствует снижению цен на жилье.

Ориентация на строительство целых микрорайонов со своей инфраструктурой, привлечение мощных иностранных строительных компаний.

Увеличение объемов жилищного строительства в регионах (всего в КБР в 2009 году – 255 тыс. кв. м., что больше чем в 2008 году на 3,1%).

9

Соотношение цен первичного и вторичного рынка

Рост либо падение цен сначала происходит на вторичном рынке, и лишь потом на него реагирует первичный (учитывая себестоимость строительства, ценовая динамика на вторичном рынке, а также наценка).

Застройщики одномоментно поднимают цены. Когда одна из крупных компаний увеличивает стоимость, за ней, по эффекту домино, идут и остальные застройщики.

Общий размер вторичного рынка региона во много раз больше первичного (объем и количество сделок), что естественно, делает его «более главным» по отношению к первичному. Если на вторичном рынке цена опустится ниже себестоимости, то первичного рынка просто не станет. Просто невыгодно будет строить.

10

Информационная обеспеченность и открытость рынка

Информационная закрытость регионального рынка жилой недвижимости, долгосрочность предоставления информации, безответственность должностных лиц ведут к недостаточной разъяснительной и просветительской работе среди населения и тем самым способствуют росту цен на региональном рынке жилья.

Качественная информационная обеспеченность рынка, информационная прозрачность, активизация разъяснительной и просветительской работы среди населения, дает участникам возможность осознанного выбора в ходе принятия решений и тем самым влияет на снижение цен на рынке жилой недвижимости.