Методология стратегического планирования в инвестиционно-строительной (девелоперской) компании

Окончание табл. 6

Процентная ставка по кредитам
Финансовый рычаг
Оборачиваемость оборотных средств (экономия оборотных средств)
2. Степень удовлетворенности клиентов
2.1. Общий индекс удовлетворенности клиентов
2.1.1. Стандарт качества обслуживания клиентов
Автоматизация процесса продажи объекта недвижимости — от первого контакта до выполнения договора
Объем затрат на обслуживание клиентов
Объем дебиторской задолженности
Количество отрицательных отзывов о работе сотрудников подразделения
Количество положительных отзывов и благодарностей о работе сотрудников подразделения
Продолжительность сроков реагирования на запросы клиентов
Продолжительность цикла реализации продукции

Весь процесс внедрения стоимостной модели управления девелоперской компании может быть представлен в виде схемы (рис. 12).

9. Разработан метод формирования рационального инвестиционного портфеля девелопера, критерием выбора которого выступает максимально возможный прирост чи­стого инвестиционного дохода, что ре­шает проблему, связанную с наиболее выгодным использованием временно ограниченных инвестиционных средств ради максимизации будущей стоимости компании.

Мы предлагаем модель опти­мизации инвестиционного проектиро­вания при реализации инвестиционной стра­тегии девелопера, в которой задача оптимиза­ции формулируется в следующем виде: инвестиционный процесс рассматривается как система проектов, которые могут быть взаимонезависимыми или взаимозависимыми и взаимоисключающими (альтернативными) попарно или в совокупности. Инвестиционный про­цесс проектируется в условиях огра­ниченности инвестиционных ресурсов. Критерием эффективности инвести­ционного проектирования (портфеля) выступает максимально возможный прирост чи­стого инвестиционного дохода, а, сле­довательно, и максимизация ценности компании девелопера.

Рис.12. Процесс внедрения стоимостной модели управления девелоперской компании

Для формализации предложенной модели определим структуру инвести­ционного портфеля, состоящую из t проектов. Формали­зация ограничения на расход инвести­ционных ресурсов имеет вид:

(3)

где xk - величина инвестиционных ре­сурсов, не­обходимая для реализации по проекту k;

Io - максимальный объем инвестиционных ресурсов, которыми распола­гает девелопер.

Формализация критерия эффектив­ности инвестиционной программы с учетом введенных переменных и рас­считанных значений NPV имеет вид:

Р(х) = NPVk ·t mах (4)

10. Разработан методический подход к стратегическому анализу рисков при бизнес-планировании девелоперской компании, основанный на методе экспертных оценок и позволяющий осуществить качественный анализ рисков и выявить наиболее опасные области их возникновения и влияния.

Стратегический риск девелопера — это вероятность та­ких последствий стратегических решений, при которых поставленные цели частично или полностью не достигаются.

Неопределенность принимаемых стратегических решений, обусловлена следующими факторами:

• длительность периода между разработкой стратегии и получаемым результатом ее реализации;

• уровень контролируемости процесса управления;

• степень информированности о переменных, влияющих на разработанную стратегию;

0. опыт в принятии управленчес­ких решений;
1. субъективность подхода к принятию управленческих решений.

Особенности стратегического анализа рисков компании обусловлены спецификой стратегического планирования.

Для реализации стратегического плана девелоперской компании, как правило, характерны риски, возникающие в условиях полной неопределенности. При этом в целях выбора стратегических альтернатив в условиях полной неопределенности используют теорию игр. В качестве основания для принятия решения используются критерии Вальда, Сэвиджа, Гурвица.

В качестве количественной характеристики для каждой стратегии используют функцию Y(Ai,Sj). Критерием Вальда руководствуется девелопер, который при выборе решения абсолютно не приемлет риск. В этом случае выбирается такой вариант стратегии (А*), который соответствует критерию:

А*:maxAi minSjY(Ai,Sj) (5)

где Аi – возможные варианты стратегии девелоперской компании;

Sj – возможные варианты конъюнктуры на рынке недвижимости (балльная оценка).

Критерием Сэвиджа руководствуется девелопер, который склонен к риску. В этом критерии используется не результат Y(Ai,Sj), а так называемое «сожаление от неиспользованных возможностей», которое обозначим через Z(Ai,Sj).

Z (Ai,Sj) = maxY(Ai,Sj) - Y(Ai,Sj) (6)

тогда оптимальная стратегия (А*):

A* : maxAi minSjZ(Ai,Sj) (7)

Критерием Гурвица руководствуется девелопер, которого можно отнести к реалистам. В качестве количественной характеристики для каждой стратегии рекомендуется использовать Y(Ai,y), которая формируется в виде линейной функции наихудшего (пессимистического) и наилучшего (оптимистического) для нее значения. Для этого используется специальный коэффициент пессимизма-оптимизма y, называемый также коэффициентом Гурвица. Значения коэффициента должны выбираться из диапазона [0;1] по правилу:

• y=0, если девелопер считает, что состояние рынка недвижимости будет самым благоприятным (оптимистический прогноз);
• y=1, если девелопер считает, что состояние рынка недвижимости будет самым неблагоприятным (пессимистический прогноз);
• 0

Каждую альтернативу оценивают взвешенным результатом вида:

Y(Ai,y) = y · minSjY(Ai,Sj) + (1-y) · maxSjY(Ai,Sj) (8)

тогда оптимальная стратегия (А*):

А*: maxAiY(Ai,y) (9)

Для принятия стратегического решения в условиях неопределенности мы предлагаем использовать экспертно-аналитический метод, основанный на вышеперечисленных критериях.

11. Разработана методика оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелоперской компании с использованием целевого и затратного подходов, позволяющих оценить результативность стратегии и экономичность стратегических инвестиционных решений на основе постро­ения "дерева стратеги­ческих решений" и средневзвешенного интегрального показателя эффективности инвестиционной стратегии.

Антикризисная инвестиционная стратегия девелоперской компании — это процесс моделирования эффективной инвестиционной деятельности компании на определенный период функционирования, с установ­лением целей в соответствии с её возможностями и в условиях высокой степени неопределенности внешней среды.

Одним из подходов к оценке эффек­тивности управленческих решений является целевой подход, отражающий степень (меру) достижения целей функционирования и разви­тия любого объекта управления. Эффективность, определяемую на основе данного подхода, можно рассматривать как стратегическую и использовать для оценки эффективности стратегических решений.

Результатом целеполагания является построение «дерева целей», представляющего собой одну или несколько глобальных целей, которые зависят от успешной реализации соответствующих подцелей и т.д. Антикризисная инвестиционная стратегия, как и все остальные функциональные стратегии, определяет успех достижения этих целей.

Мы предлагаем алгоритм оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелопера, основанный на показателе реализуемости целей. Для формирования «дерева стратеги­ческих решений» инвестиционные направления объединяются в группы, в рамках которой рассматриваются не­сколько инвестиционных проектов, выбор которых осуществляется по основным показателям (табл. 7).

Таблица 7

Пример постро­ения «дерева стратеги­ческих решений» девелопера

Группа А	Группа В	Группа С	Группа D
Объект А1 -строительство муни­ципального жилого дома серии 1	Объект В1 -строительство жи­лого дома улучшен­ной планировки	Объект С1-строительство жи­лого дома с приме­нением ипотечной схемы №1	Объект D1 – строительство двухэтажного коттеджа по индивидуальному проекту
Объект А2 -реконструкция пяти­этажных жилых домов	Объект В2 -строительство элитного жилого комплекса	Объект С2 -строительство жи­лого дома с приме­нением ипотечной схемы №2	Объект D2 -строительство коттеджей методом "растущего дома"
Объект А3 -строительство муни­ципального жилого дома серии 2		Объект С3 -строительство жи­лого дома с приме­нением ипотечной схемы №3
Объект А4 -строительство нес­кольких объектов по инвестиционным контрактам