Методология стратегического планирования в инвестиционно-строительной (девелоперской) компании

9) разработан метод формирования рационального инвестиционного портфеля девелопера, критерием выбора которого выступает максимально возможный прирост чи­стого инвестиционного дохода, что ре­шает проблему, связанную с наиболее выгодным использованием временно ограниченных инвестиционных средств ради максимизации будущей стоимости компании;

10) разработан методический подход к стратегическому анализу рисков при бизнес-планировании девелоперской компании, основанный на методе экспертных оценок и позволяющий осуществить качественный анализ рисков и выявить наиболее опасные области их возникновения и влияния;

11) разработана методика оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелоперской компании с использованием целевого и затратного подходов, позволяющих оценить результативность стратегии и экономичность стратегических инвестиционных решений на основе постро­ения "дерева стратеги­ческих решений" и средневзвешенного интегрального показателя эффективности инвестиционной стратегии.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что выводы и предложения, содержащиеся в нем, направлены на решение крупной народнохозяйственной задачи повышения качества строительства за счет активизации деятельности девелоперских компаний на основе развития методологии стратегического планирования.

Результаты выполненных исследований и предложенные методологические решения могут быть использованы в инвестиционно-строительных компаниях при текущем и стратегическом планировании их деятельности в сфере жилищного и коммерческого строительства.

Предложенные рекомендации по проведения мониторинга рынка недвижимости, позволят получать информацию о рынке по секторам и отдельным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений девелопера.

Разработанные подходы и модели антикризисного стратегического планирования и оценки эффективности деятельности девелоперской компании в рамках стоимостной модели управления дадут возможность эффективно концентрировать имеющиеся ресурсы в узловых точках роста капитала.

Результаты исследования были использованы при разработке стратегического плана развития девелоперской компании в Москве, докладывались на VI Всероссийской научно-практической конференции 23-24 апреля 2009 г. «Актуальные проблемы управления экономикой региона», на научно-практической конференции «Инновационная экономика и промышленная политика региона» ЭКОПРОМ-2009. Материалы научной работы нашли применение в практической деятельности девелоперских компаний ООО «Уником», ООО «Аберт» при разработке стратегических планов в условиях экономического кризиса.

Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 39 опубликованных работах общим объемом 32 п. л.

Структура диссертационной работы. Работа состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы из 209 источников. Объем работы - 272 страница машинописного текста.

II. ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ
ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Уточнено правовое и экономическое содержания понятия девелопмент, позволившее выделить его в особый вид инвестиционно-строительной деятельности, связанной с качественным преобразованием недвижимости на основе системы мероприятий функционального, экономического, технологического и кадрового характера, которые приводят к существенному повышению эффективности инвестиционного процесса и обеспечивают возрастание стоимости недвижимости.

Проведенный анализ российского законодательства показал, что термин «девелопмент» отсутствует в документах, регламентирующих инвестиционную сферу, однако на практике он широко применяется. Нами предложено следующее определение этого понятия: девелопмент - это направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости на основе использования системы мероприятий функционального, экономического, технологического и кадрового характера, воздействие которых на инвестиционный процесс приводит к существенному повышению его эффективности и обеспечивает возрастание стоимости недвижимости.

Суть девелопмента как особого вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости состоит в организации и управлении инвестиционным проектом в сфере недвижимости. Значение девелопера для реализации процесса развития недвижимости определяется, прежде всего, тем, что он обеспечивает координацию между всеми участниками девелопмента, принимает на себя риски, связанные с реализацией проекта, несет ответственность перед отдельными участниками. Являясь центральной фигурой в развитии недвижимости, девелопер отвечает перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, перед банками - за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность перед государственными органами, разрешающими реализацию проекта, за его качество, перед подрядчиками - за своевременное финансирование работ, наконец, несет ответственность перед потребителями его продукции.

2. Обоснована ведущая роль стратегического планирования в деятельности девелоперской компании в период экономического кризиса как предопределяющего условия для формулировки целей компании, что помогает определить наиболее це­лесообразные способы их достижения и способствует снижению риска инвестирования в недвижимость.

В условиях кризиса деятельность инвестора может быть направлена на разработку новых проектов, подготовку территорий, согласований. Реализация этих этапов позволит впоследствии получить дополнительный доход или иметь конкурентное преимущество в посткризисный период. Таким образом, в период кризиса стратегическое планирование создает условия для возникновения ряда важнейших предопределяющих условий для девелопмента, обеспечивает основу для принятия решений.

Мы предлагаем рассматривать рост стоимости бизнеса компании как основную задачу, стоящую перед менеджментом девелоперской компании. В этом случае стратегическое планирование должно вклю­чать, во-первых, задания по повышению стоимости компании на плановый пери­од; во-вторых, плановые показатели по основным факторам (направлениям), вли­яющим на рост стоимости компании.

Достижение поставленной цели по росту капитализации зависит от ряда как экономических, так и внеэкономи­ческих факторов. Соответственно для достижения запла­нированного роста стоимости компании устанавливаются пла­новые задания по основным показате­лям, влияющим на ее стоимость и зависящим от ее менеджмента (с уче­том прогнозируемого воздействия вне­экономических факторов). Как правило, в состав таких показа­телей включаются рост объема бизнеса (выручка, инвестиции и др.), доходности капитала, а также показатели предельно­го уровня долга, расходов и т.п.

3. Выявлены и систематизированы общие и специфические принципы стратегического планирования в девелоперской компании, важнейшими из которых выступают принцип мониторинга развития рынка недвижимости и принцип селективности стратегического планирования, руководствуясь которыми девелопер на основе прогноза значимости для компании изменений во внешней среде сможет осуществлять выбор стратегических направлений деятельности, определяемых целями девелопера на основе концепции управления стоимостью компании.

Принципы стратегического планирования отражают исходные положения, характер и содержание деятельности по стратегическому планированию в организации. Правильное соблюдение этих принципов создает предпосылки для эффективной работы компании и уменьшает возможность отрицательных результатов планирования.

Проведенный анализ принципов стратегического планирования позволяет нам, исключив дублирование, сформировать перечень общих принципов, которые должны лежать в основе стратегического планирования в девелоперской компании:

1) единства (системности);

2) непрерывности;

3) гибкости;

4) точности;

5) участия;

6) координации и интеграции;

7) разделения процесса стратегического планирования между уровнями управления;

8) исключения из процесса стратегического планирования стадий целеполагания, бюджетного планирования и плана разработки отдельных мероприятий;

9) реалистичности;

10) индивидуализма;

11) выбора наилучшего варианта стратегии;

12) простоты и ясности.

Пе­речисленные принципы представляют единую систему, в которой от соблюдения одних принципов зависят возможность и эффективность реализации других.

Вместе с тем, специфические черты стратегического планирования такие как: приоритетность стратегического плана над другими планами, понимание реальных возможностей компании, учет большого числа факторов внешней и внутренней среды, направленность на перспективу и др. являются предпосылкой для формулировки специфических принципов стратегического планирования девелоперской компании:

1) целенаправленности;

2) перспективности;

3) мониторинга тенденций развития рынка недвижимости;

4) селективности.

Важнейшим из них выступает принцип селективности стратегического планирования, который связан с выделением стратегических направлений девелопмента - отдельных сегментов рынка недвижимости, критерии выбора которых, с нашей точки зрения, должны определяться миссией и глобальными целями девелопера на основе концепции управления стоимостью компании.

4. Обоснованы факторы развития рынка недвижимости мегаполиса, важнейшим из которых является норма процента, приводящая в равновесие спрос и предложение на инвестиции; выявлена тенденция сокращения доли сбережений граждан в расходах, что отражает предстоящий дефицит инвестиционных ресурсов в экономике России и обострение конкурентной борьбы за них, что подтверждает необходимость стратегического планирования в девелоперской компании.

Выявление факторов изменения рынка недвижимости должно быть основано, прежде всего, на сценарных прогнозных вариантах долго­срочного социально-экономического развития РФ (макроэкономические факторы). Реализация энергосырьевого и особенно инновационного сценария раз­вития национальной экономики России требует максимально возможного разви­тия строительного комплекса в прогнозируемой перспективе.

Внутренние (микроэкономические) факторы развития рынка недвижимости, определяют его развитие на основе ожидаемого дохода от недвижимости. Факторы, входящие в эту группу, имеют разную степень определенности. В частности, к микроэкономическим факторам высокой степени определенности относятся:

- имеющийся объем недвижимости в целом и по видам;

- величина потребительского спроса на товары, для удовлетворения которого необходимо дополнительное производство.

К микроэкономическим факторам низкой степени определенности относятся:

- изменения во вкусах потребителей, приводящих к изменениям в типах и объемах недвижимости;

- изменения уровня доходов населения (рис.1).

Экономическая теория рассматривает норму процента как фактор, который приводит в равновесие желание инвестировать и готовность сберегать. За инвестированием стоит спрос на соответствующие ресурсы, за сбережением - их предложение, в то время как норма процента есть такая "цена" ресурсов для инвестиций, при которой спрос и предложение уравниваются.

Рис. 1. Факторы развития рынка недвижимости

На рис. 2 представлен график изменения доли доходов населения Российской Федерации, направляемых на сбережение (предложение инвестиций) по годам.

Рис. 2. График изменения доли сбережений граждан в их расходах, %

За рассмотренный период наименьшее значение показателя доли сбережений наблюдалось в 1997-1998 гг., что соответствовало периоду дефицита инвестиционных ресурсов в экономике и увеличению нормы процента. Период пика доли сбережений был пройден в 2003 г. (12,7%), после чего начался плавный спуск по кривой графика. Таким образом, в ближайшие годы ожидается сокращение доли сбережений граждан в расходах, что отражает предстоящий дефицит инвестиционных ресурсов в экономике и, соответственно, рост нормы процента.

В Российской Федерации спрос на инвестиции в различных отраслях экономики определяется, как и во всем мире, уровнем рентабельности продукции (работ, услуг), проданных товаров (табл. 1).

Таблица 1

Рентабельность проданных товаров, продукции (работ, услуг) по некоторым видам экономической деятельности за 2007 год (без субъектов малого предпринимательства), %

Виды экономической деятельности	Российская Федерация	Москва	Санкт-Петербург
Всего	13,1	13,8	13,4
Добыча сырой нефти и природного газа	33,5	418,5	23,4
Добыча природного газа и газового конденсата	23,5	314057,8
Производство нефтепродуктов	27,7	40,9	31,4
Деятельность гостиниц с ресторанами	26,5	31,6	28,2
Сдача внаем для временного проживания меблированных комнат	54,9		71,4
Деятельность в области телефонной связи	44,9	54,6	28,5
Деятельность в области трансляции и распределения программ телевидения	29	38,6	29,2
Деятельность по добровольному пенсионному страхованию	218,7	247,5