Методология стратегического планирования в инвестиционно-строительной (девелоперской) компании

На правах рукописи

ЯСТРЕБОВ Александр Владимирович

МЕТОДОЛОГИЯ СТРАТЕГИЧЕСКОГО

ПЛАНИРОВАНИЯ В ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ (ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ) КОМПАНИИ

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

Санкт-Петербург

2010

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Научный консультант доктор экономических наук, профессор

Бузырев Вячеслав Васильевич

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Васильева Наталья Владимировна

доктор экономических наук, профессор

Асаул Анатолий Николаевич

доктор экономических наук, профессор

Волков Борис Андреевич

Ведущая организация ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный

университет экономики и финансов»

Защита состоится ________________ года в _____ часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 27 ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103.

Автореферат разослан года.

Ученый секретарь

диссертационного совета

доктор экономических наук,

доцент Н.Г.Плетнева

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В условиях стабилизации экономических показа­телей и оживления инвестиционной деятельности, переживае­мых в настоящее время экономикой России, внешним прояв­лением которых выступает увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилья и коммерческой недвижи­мости, возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа взаимодействия субъектов, дейст­вующих на рынке недвижимости. Очевидно, что без совершенствования понятийного аппарата появившихся новых явлений в гражданском обороте, без уточ­нения и конкретизации механизмов их действия субъекты гражданского оборота не смо­гут осуществлять построение и развитие цивилизованных основ рыночной экономики, и, в частности, реализовать инвести­ционный потенциал рынка недвижимости.

Занимая существенное место в инвестиционном про­цессе любой страны, инвестиции в недвижимость важны, пре­жде всего, по причине высокого мультиплицирующего эффек­та, серьезного влияния на окружающую среду.

Российский рынок недвижимости - один из самых быстрорастущих в мире - начал свое существование бо­лее пятнадцати лет назад. Эта отрасль экономики все более активно привлекает отечественные и зарубежные инвестиции, в связи с чем высокое качество работы как в сфере создания, так и управления недвижимостью становится главной целью многих его учас­тников.

Девелопмент - это профессиональная деятельность по увеличению стоимости недвижимости путем управления риском развития объекта. Понятие девелопмент как развитие недвижимости применимо не только к строительству новых зданий и разукрупнению участков. Девелоперский бизнес может быть реализован в таких ситуациях, как покупка и аренда пустующих офисных зданий, обновление старых складских помещений, изменение в позиционировании торговых центров за счет изменения соотношения между различными типами арендаторов, получение правоустанавливающих документов на освоение неподготовленной земли.

Влияние, которое девелопмент оказывает на жизнь общества, имеет исключительно многофакторный характер. Создаваемые девелоперскими компаниями здания и населенные пункты формируют облик нашей цивилизации. Куда человек отправляется на работу, на отдых, за покупками, сколько времени ему нужно, чтобы туда добраться, состояние окружающей среды, в которой он оказывается - все это зависит от результатов работы девелоперов. Если проект оказался несостоятельным или был плохо продуман, потери несет не только девелопер и профинансировавшие его стороны, но и все общество. Для успеха девелоперу необходимо понимание не только того, каким образом реализовать хороший проект развития недвижимости, но и умение оценить его последствия для окружающих территорий и городов.

Выделение девелопмента в особый вид профессиональной деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости, поскольку организация инвестиционного процесса в недвижимости является столь многогранной, что требует привлечения профессионалов.

Особенности девелопмента в различных областях pынка не­движимости связаны с выбором целевого сегмента (группы по­требителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объ­ект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архи­тектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

В последнее время конкуренция в строительной сфере обо­стряется. Происходит деконцентрация основных объемов пред­ложения на рынке новых объектов недвижимости. Большинст­во фирм, относящих себя к девелоперам или застройщикам, продвигают на рынке только один объект, и конкурировать с крупными застройщиками могут лишь за счет демпинга, что делает их проекты более рискованными, прежде всего для ча­стных дольщиков или соинвесторов.

Трудности доступа к земельным ресурсам, бюрократизация властных структур выводит иногда на первый план не понимание структуры рынка и профессионализм девелопера, а наличие связей и характер отношений с органами власти. Но наиболее серьезные проблемы возникают на уровне реализации объектов недвижимости. Преодоление этих и многих других проблем современного девелопмента находится в плоскости стратегического планирования на основе анализа рынка недвижимости и выбора научно обоснованных целей девелопера.

Девелопмент, являясь видом профессиональной предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, как и любой бизнес должен основываться на формировании миссии, целей и задач функционирования, выявлении тенденций спроса и предложения на рынке и разработке на этой основе стратегического плана развития.

Стратегия девелопера должна формироваться в соответствии с методологическим принципом современного стратегического управления, который заключается в построении стратегии от будущего через прошлое к настоящему (прогнозирование – анализ - мониторинг). Стратегическое планирование направлено на решение вопроса о том, к чему организация может cтpeмиться в своей среде функционирования и на какой уровень ей следует выйти, чтобы выжить и развиваться. Этап планирования стратегии позволяет ответить на вопрос о том, каким наиболее эффективным способом можно дocтичь поставленной цели и что для этого необходимо сделать.

Таким образом, выбранная тема диссертации представляется весьма актуальной, а направление и содержание исследования определяется объективной необходимостью комплексного анализа и методического осмысления проблем повышения эффективности деятельности девелоперской компании.

Степень научной разработанности проблемы. Проблемам эффективного функционирования компаний в сфере строительства и недвижимости, в том числе девелоперских, анализа рынка недвижимости и инвестирования в недвижимость посвящены исследования Асаула А.Н., Балабанова И.Т., Васильевой Н.В., Кущенко В.В., Максимова С.Н., Озерова Е.С., Смирнова Е.Б., Стерника Г.М., Тарасевича Е.И. Исследованиям в области стратегического планирования и управления посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых: Альстрэнда Б., Ансоффа И., Боумэна К., Виханского О. С., Ефремова В. С., Идрисова А.Б., Лэмпeла Д., Минцберга Г., Стрикланда Д., Томсона А., Колесова В.Ю., Коробейникова О.П., Кузнецовой С.А., Марковой В.Д., Панибратова Ю.П., Петрова А.Н.

Вместе с тем недостаточно разработанными следует считать вопросы методологии стратегического планирования деятельности девелоперской компании. Успех девелопера может быть обеспечен только на основе разработки и реализации рациональной стратегии его функционирования с учетом изменений рыночных факторов.

С нашей точки зрения, процесс формирования стратегии для девелоперской компании должен быть сфокусирован на создании и приращении стоимости компании, что создает преимущество объединения процесса разработки стратегии с другими усилиями, нацеленными на извлечение стоимости.

В процессе рационального управления стоимостью компании управленческие процессы, такие как планирование и оценка результатов деятельности, обеспечивают управленческих работников информацией и необходимыми стимулами для создания новой стоимости. Рационально организованное управление стоимостью означает, что все стремления компании, аналитические методы и приемы менеджмента направлены к одной общей цели - помочь компании максимизировать свою стоимость, строя процесс принятия управленческих решений на ключевых факторах стоимости.

Основополагающие принципы концепции управления стоимостью компании изложены в работах А. Раппопорта, Ж. Петти, Т. Коуплэнда, Т. Колера, Д. Мурина, Б. Стюарта, Д. Янга, С. О’Бирна, С. Вивера, Г. Биддла, Р. Боуэна. Применительно к российским условиям концепция управления стоимостью компании рассматривается в работах И. В. Ивашковской, Д. Л. Волкова, Д. Степанова, Д. Янгеля, А. Полуэктова, О. Щербаковой, А. Рассказовой, Д. Просянкина и др.

Цель и задачи исследования. Проведенная работа была нацелена на развитие методологии стратегического планирования в инвестиционно-строительной (девелоперской) компании на основе разработки стратегии поведения на рынке недвижимости в рамках концепции управления стоимостью компании.

Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:

• уточнение содержания понятия «девелопмент» с точки зрения правового и экономического аспектов;
• выявление проблем девелопмента как вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
• обоснование ведущей роли стратегического планирования деятельности девелоперской компании в условиях экономического кризиса;
• исследование науки о стратегическом планировании и анализ моделей стратегического планирования;
• выявление и систематизация принципов стратегического планирования в девелоперской компании;
• анализ мирового опыта развития рынка недвижимости в условиях экономического кризиса;
• обоснование факторов развития рынка недвижимости мегаполиса;
• разработка методологических основ проведения мониторинга рынка недвижимости;
• разработка IDEF модели стратегического планирования в девелоперской компании;
• обоснование показателя стоимостной модели управления девелоперской компанией;
• разработка методики антикризисного стратегического планирования в девелоперской компании на основе стоимостной модели управления;
• разработка метода формирования инвестиционного портфеля девелопера;
• разработка методического подхода к стратегическому анализу рисков девелопера;
• разработка методики оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелоперской компании.

Объектом исследования является деятельность девелоперской компании в условиях неопределенности рынка недвижимости мегаполиса.

Предметом исследования является механизм стратегического планирования деятельности девелоперской компании на основе разработки стратегии поведения на рынке недвижимости в рамках концепции управления стоимостью компании.

Теоретической и методической основой исследования является диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В основу всей работы заложена методология системного подхода с использованием метода экономической интерпретации полученных результатов. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов власти по вопросам регулирования инвестиционно-строительной деятельности и сферы недвижимости на уровне Российской Федерации и города Москвы.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии методологии стратегического планирования деятельности девелоперской компании на основе разработки стратегии поведения на рынке недвижимости в рамках концепции управления стоимостью компании.

На защиту выносятся следующие наиболее существенные результаты диссертационного исследования, составляющие научную новизну работы:

1) уточнено правовое и экономическое содержания понятия девелопмент, позволившее выделить его в особый вид инвестиционно-строительной деятельности, связанной с качественным преобразованием недвижимости на основе системы мероприятий функционального, экономического, технологического и кадрового характера, которые приводят к существенному повышению эффективности инвестиционного процесса и обеспечивают возрастание стоимости недвижимости;

2) обоснована ведущая роль стратегического планирования в деятельности девелоперской компании в период экономического кризиса как предопределяющего условия для формулировки целей компании, что помогает определить наиболее це­лесообразные способы их достижения и способствует снижению риска инвестирования в недвижимость;

3) выявлены и систематизированы общие и специфические принципы стратегического планирования в девелоперской компании, важнейшими из которых выступают принцип мониторинга развития рынка недвижимости и принцип селективности стратегического планирования, руководствуясь которыми девелопер на основе прогноза значимости для компании изменений во внешней среде сможет осуществлять выбор стратегических направлений деятельности, определяемых целями девелопера на основе концепции управления стоимостью компании;

4) обоснованы факторы развития рынка недвижимости мегаполиса, важнейшим из которых является норма процента, приводящая в равновесие спрос и предложение на инвестиции; выявлена тенденция сокращения доли сбережений граждан в расходах, что отражает предстоящий дефицит инвестиционных ресурсов в экономике России и обострение конкурентной борьбы за них, что подтверждает необходимость стратегического планирования в девелоперской компании;

5) разработаны методологические основы проведения мониторинга рынка недвижимости, позволяющие получать информацию о рынке по секторам и отдельным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений на основе показателя стабильности рынка недвижимости;

6) разработана модель процесса стратегического планирования в девелоперской компании с использованием основ метода функционального моделирования, позволяющая сложную бизнес-функцию «стратегическое планирование» представить в виде совокупности элементарных функций и в необходимой степени детализировать процесс стратегического планирования по этапам: стратегический анализ, целеполагание, стратегический выбор, оценка эффективности стратегии девелоперской компании;

7) обоснован показатель для оценки эффективности деятельности девелоперской компании в рамках стоимостной модели управления компанией, которая ориентирует ее на стратегическое планирование на основе системы факторов стоимости;

8) разработана методика антикризисного стратегического планирования в девелоперской компании на основе стоимостной модели управления, позволяющая на каждом этапе разработки, реализации и корректировки стратегии выделить ключевую проблему, а, следовательно, выстроить динамичную систему приоритетов, которая даст возможность эффективно концентрировать имеющиеся ресурсы в узловых точках роста капитала;