Разработка методики оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственных предпринимательских структур

На правах рукописи

ХОРЕВ Сергей Владимирович

РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ
ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ СТРУКТУР

Специальность 08.00.05 – Экономикаи управление народным хозяйством

(предпринимательство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Москва

2008

Диссертация выполнена на кафедре Общего и стратегического менеджмента и кафедре Прикладного менеджмента и бизнес-консалтинга Московского государственного университета экономики, статистики и информатики (МЭСИ).

Научный руководитель	Доктор экономических наук, профессор Орехов Сергей Александрович
Официальные оппоненты	Доктор экономических наук, профессор Бандурин Александр Владимирович
	Кандидат экономических наук Бабаян Микаел Нелсонович
Ведущая организация	ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы»

Защита состоится «18» декабря 2008 г. В 14.00 на заседании диссертационного совета диссертационного совета Д 212.151.04 в Московском государственном университете экономики, статистики и информатики (МЭСИ) по адресу: 119501, г. Москва, ул. Нежинская, д.7.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета.

Автореферат разослан «___» ноября 2008 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

кандидат экономических наук, доцент Е.А. Грачева

общая ХАРактеристика работы

Актуальность темы диссертации

Динамика развития производства в России побуждает теоретиков и практиков управления уделять пристальное внимание проблеме эффективного функционирования производственных предпринимательских структур. В деятельность производственных предпринимательских структур вовлечены значительные объёмы финансовых, людских и информационных ресурсов, а также громоздкий территориально распределенный земельно-имущественный комплекс. Каждый из перечисленных видов ресурсов производственной предпринимательской структуры требует разработки и применения определенного инструментария управления. Тем не менее, в настоящее время основные приоритеты управления смещены в сторону управления бизнес-процессами, персоналом и финансами, реже – новыми информационными ресурсами и технологиями, и практически не затрагиваются аспекты управления имущественными ресурсами. При этом стоимость земельно-имущественного комплекса может составлять более половины стоимости всех основных средств производственной предпринимательской структуры.

Данная проблема особенно актуальна для отечественной промышленности. Это обусловлено тем, что в период формирования большинства предприятий и заводов управляющие ориентировались на советские масштабы производства, диктуемые государственными заказами, и размеры производственных площадей часто были основаны на долгосрочных планах развития промышленности, которые, по многим причинам, не были реализованы.

В настоящее время развитие предпринимательских структур строится уже на совершенно других критериях, в первую очередь экономических: рентабельность инвестиций, стабильная прибыль в долгосрочной перспективе, повышение стоимости акций, конкурентные позиции на рынке, минимизация времени и затрат на внутренние операции, повышение кадрового потенциала, максимальная эффективность всей предпринимательской структуры в целом.

Анализируя существующий инструментарий управления объектами недвижимости, можно отметить большое количество методических разработок в сфере инвестирования в недвижимость, девелопмента, эксплуатации и оценки стоимости коммерческой и жилой недвижимости. При этом теоретические и практические наработки по управлению объектами земельно-имущественного комплекса предпринимательских структур практически отсутствуют, а те, что имеются, носят фрагментарный и локальный характер, не позволяющий учитывать все особенности объекта управления. Например, существующие методики управления земельно-имущественным комплексом предпринимательской структуры не позволяют оценить эффективность управления объектами земельно-имущественного комплекса, связанными с технологическими цепочками, и не позволяют сравнивать эффективность данных объектов между собой. Также наблюдается отсутствие методик, с помощью которых можно сравнить два варианта использования объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры: использование в рамках производственной деятельности и использование в качестве объекта коммерческой недвижимости.

Таким образом, можно сделать вывод о высокой актуальности задачи разработки методики оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры. Решение данной задачи позволит повысить эффективность управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры, что, в свою очередь, будет способствовать повышению уровня рентабельности, конкурентоспособности и общего уровня эффективности функционирования производственной предпринимательской структуры.

Степень разработанности проблемы

Исследованию недвижимости как экономической категории и рынка недвижимости как системы посвящены работы следующих таких авторов, как Асаул А.Н., Безденежных В.М., Горемыкин В.А., Кокшаров И.В., Тарасевич Е.И. и др. Проблемами оценки стоимости и планирования инвестиций в недвижимость занимались Грязнова А.Г., Иванова Е. Н., Мак-Лин Э., Озеров Е.С., Ордуэй Н., Федотова М.А., Фридман Д., Элдред Г. Вопросам эксплуатации и девелопмента объектов недвижимости посвящены работы Ольдерогге Н.Г., Пейзер Р., Мазур И.И., Тарасевича Е.И., Фрей А., Шапиро В.Д., Якушина Е.В.. Теоретические и практические вопросы управления недвижимостью достаточно широко освещены в работах Григорьева В.В., Гровера Р., Иванова В.В., Соловьева М, Черняк В. З, Хан О.К. и др.

Многие проблемы управления недвижимостью в той или иной мере нашли свое отражение в монографиях, коллективных сборниках, учебных пособиях и отдельных статьях. Тем не менее, в большинстве работ система управления недвижимостью рассматривается с точки зрения управления отдельными объектами и целыми комплексами, относящимися к коммерческой или жилой недвижимости. В этой связи остаются недостаточно исследованными проблемы повышения эффективности управления всей совокупностью объектов земельно-имущественного комплекса производственных предпринимательских структур.

Цель и задачи диссертации

Цель диссертационного исследования заключается в решении научной задачи по разработке методики оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры.

В соответствии с поставленной целью в диссертации поставлены и решены задачи:

1. Провести исследование видов и характеристик объектов земельно-имущественного комплекса предпринимательской структуры и уточнить их классификацию.
2. Обобщить опыт отечественной и зарубежной теории и практики управления объектами земельно-имущественного комплекса предпринимательской структуры.
3. Проанализировать существующий инструментарий оценки эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса предпринимательской структуры.
4. Предложить унифицированную последовательность действий по оценке эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса вне зависимости от отрасли функционирования производственной предпринимательской структуры.
5. Разработать и апробировать методику оценки эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры.

Объект и предмет исследования

Объектом исследования являются производственные предпринимательские структуры, которые выступают в качестве обладателя имущественных прав на объекты земельно-имущественного комплекса и осуществляют управление данными объектами.

Предметом исследования является система управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры.

Теоретическая и методологическая основа диссертации

Теоретической и методологической основой диссертации послужили труды ведущих российских и зарубежных авторов в области экономики и управления недвижимостью, оценки эффективности управления, управления ресурсами, производственной логистики, теории стоимости, а также тематические материалы периодических изданий. В ходе исследования были использованы действующие законодательные и нормативные акты, данные управленческой отчетности реальных производственных предприятий, на примере которых иллюстрируется практическое применение разрабатываемой методики и основных её положений.

Для решения поставленных задач в работе применялись общенаучные методы структурного, факторного, функционального и сравнительного анализа, а также статистические методы исследования. В рамках исследования использованы процессный и системный подходы к управлению.

Проверка выдвигаемых гипотез проводилась с помощью изучения и анализа реальных примеров для установления возможности применения разрабатываемой методики и основных её положений в практических условиях.

Основные научные результаты диссертации

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методического инструментария, позволяющего производить оценку эффективности управления как отдельными объектами, так и группами объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры. Предложенный автором инструментарий наглядно показывает управленческие приоритеты, в соответствии с которыми могут осуществляться управленческие мероприятия и генерироваться управляющие воздействия соответствующими подразделениями производственной предпринимательской структуры.

Научная новизна диссертационного исследования содержится в следующих результатах:

1. На основе анализа состава объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры и их функционального назначения автором:
   • Систематизированы и охарактеризованы виды объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры.
   • Сформулированы отличительные особенности объектов, входящих в земельно-имущественный комплекс производственной предпринимательской структуры.
   • Разработан базовый алгоритм оценки эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры, учитывающий отличительные особенности данных объектов и включающий следующие этапы:
   • 1. инвентаризация и учет объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры с целью выявления всех финансовых потоков, связанных с эксплуатацией самого объекта недвижимости;
     2. идентификация технологических цепочек производственной предпринимательской структуры по выпускаемым конечным продуктам;
     3. установление соответствия между объектами земельно-имущественного комплекса и технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры;
     4. определение степени задействования объекта земельно-имущественного комплекса в технологических цепочках производственной предпринимательской структуры;
     5. определение степени участия объекта земельно-имущественного комплекса в формировании добавленной стоимости, создаваемой технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры;
     6. формирование системы показателей оценки эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры.
2. Предложен механизм установления соответствия между объектами земельно-имущественного комплекса и технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры. Соответствие устанавливается по производственному оборудованию, расположенному на объектах земельно-имущественного комплекса и используемому в производстве конечных продуктов технологических цепочек предпринимательской структуры. Выявление соответствия позволяет рассчитать коэффициент задействования объекта земельно-имущественного комплекса определенной технологической цепочкой предпринимательской структуры.
3. Разработана методика определения степени участия объекта земельно-имущественного комплекса в формировании добавленной стоимости, создаваемой технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры. Степень участия объекта земельно-имущественного комплекса в формировании добавленной стоимости определенной технологической цепочки определяется посредством коэффициента важности, который рассчитывается по одному из двух предложенных автором способов: рыночный (на основе рыночных цен) или учетный (на основе себестоимости).
4. Предложена совокупность абсолютных и относительных показателей эффективности, основанных на использовании коэффициента задействования и коэффициента важности объекта земельно-имущественного комплекса в технологических цепочках предпринимательской структуры:
   • Сальдо финансовых потоков по объекту (группе объектов) земельно-имущественного комплекса;
   • Коэффициент эффективности управления объектом (группой объектов) земельно-имущественного комплекса;
   • Сравнительное сальдо финансовых потоков по объекту (группе объектов) земельно-имущественного комплекса;
   • Сравнительный коэффициент эффективности управления объектом (группой объектов) земельно-имущественного комплекса.

Данные показатели позволяют оценить эффективность управления как отдельными объектами земельно-имущественного комплекса, так и группой объектов, а также провести сравнение эффективности управления объектами (или группами объектов) земельно-имущественного комплекса между собой.

5. Предложена система индикаторов для управления объектами земельно-имущественного комплекса (земельными участками и объектами капитального строительства), связанными с технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры. Система индикаторов представляет собой набор показателей, с помощью которых осуществляется планирование (установление целевых значений показателей), мониторинг (сопоставление плановый и фактических значений показателей) и контроль (осуществление корректирующих действий с целью достижения плановых значений показателей) при управлении земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры.

Полученные в диссертационном исследовании научные результаты соответствуют п. 10.21 «Анализ и оценка эффективности предпринимательской деятельности» паспорта специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (предпринимательство).

Теоретическая и практическая значимость диссертации

Разработанные в диссертации методические и практические рекомендации по совершенствованию системы управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры позволяют повысить эффективность и прозрачность управления объектами земельно-имущественного комплекса предпринимательских структур различных отраслей.

Концептуальные положения, лежащие в основе разработанной методики оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры, могут применяться не только в производственных предпринимательских структурах, но и в предпринимательских структурах оптовой и розничной торговли, в предпринимательских структурах, занимающихся развитием (девелопментом) объектов недвижимости, а также в организациях и учреждениях сферы услуг.

Результаты исследования могут использоваться при подготовке специалистов в сфере управления недвижимостью.

Апробация результатов диссертации