Формирование социально ориентированнойструктуры предложения жилья в крупном городе

На правах рукописи

Шамаева Мария Геннадьевна

ФОРМИРОВАНИЕ СОЦИАЛЬНО ОРИЕНТИРОВАННОЙ
СТРУКТУРЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ В КРУПНОМ ГОРОДЕ

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством:
муниципальная экономика и управление местным развитием

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Новосибирск 2009

Работа выполнена на кафедре государственного и муниципального управления
ФГОУ ВПО «Сибирская академия государственной службы»

Научный руководитель:	Князева Ирина Владимировна (Россия) доктор экономических наук, профессор
Официальные оппоненты:	Олег Михайлович Рой (Россия) доктор социологических наук, профессор, заведующий кафедрой региональной экономики и управления территориями ГОУ ВПО «Омский государственный университет» Татьяна Андреевна Ивашенцева (Россия) кандидат экономических наук, профессор, заведующая кафедрой экономики строительства и инвестиций ГОУ ВПО «Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет»
Ведущая организация:	ФГОУ ВПО «Дальневосточная академия государственной службы»

Защита состоится 15 мая 2009 г. в 14 часов на заседании диссертационного совета ДМ.502.012.01 при Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Сибирская академия государственной службы» по адресу: 630102, г. Новосибирск, ул. Нижегородская, 6, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Сибирской академии государственной службы по адресу: 630102, г. Новосибирск, ул. Нижегородская, 6 (читальный зал). С авторефератом можно ознакомиться на электронном портале Сибирской академии государственной службы в сети ИНТЕРНЕТ: http://www.sapanet.ru .

Автореферат разослан 15 апреля 2009 г.

Отзыв на автореферат, заверенный печатью, просим направлять по адресу: 630102, г. Новосибирск, ул. Нижегородская, 6, Сибирская академия государственной службы, ученому секретарю диссертационного совета ДМ.502.012.01.

Ученый секретарь

диссертационного совета ДМ.502.012.01,

доктор экономических наук, доцент О.В. Симагина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одна из основных характеристик жилищного рынка – способность удовлетворять жилищные потребности различных категорий домохозяйств, которая, в свою очередь, в значительной степени определяется характером структуры предложения жилья. Вопросы развития одного из важных секторов муниципальной экономики – рынка жилой недвижимости – являются наиболее проблемными, как с точки зрения выработки мер муниципального воздействия, так и поиска ресурсного обеспечения. В России в качестве основы жилищного рынка государством выбран сектор купли-продажи, т.е. приобретение домохозяйством права собственности на занимаемое жилье. Этот выбор закреплен в Национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», ориентированном на развитие ипотечного жилищного кредитования.

При формировании рынка доступного жилья и обеспечении комфортных условий проживания граждан России стоят трудности ресурсного, организационного, технологического и управленческого характера. Ориентация на ипотечные программы не дала желаемых результатов в отношении удовлетворения жилищных потребностей. Большинство домохозяйств по-прежнему вынуждены потреблять жилье низкого качества и в недостаточном количестве, не имеют возможности улучшить жилищные условия, существенно ограничены в выборе и смене места жительства. В этих условиях органы местного самоуправления оказались исключенными из процесса активного воздействия на политику формирования и развития жилищного рынка на территории. Отсутствие инструментов и ресурсов, позволяющих осуществлять необходимую социально-экономическую политику, оказало отрицательное влияние и на развитие территорий.

Вопросы формирования социально ориентированной структуры предложения жилья и функционирования рынка жилой недвижимости как важнейшего сектора муниципальной экономики являются чрезвычайно актуальными. Авторское внимание в этом комплексе вопросов привлекли современные тенденции развития рынка арендного жилья в городах России и перспективы удовлетворения жилищных потребностей домохозяйств с учетом активного продвижения института арендного жилья. Особое внимание уделено проблеме институциональных изменений в системе управления многоквартирными домами, а также разработке концептуальных основ формирования социально ориентированной структуры предложения жилья.

Степень научной разработанности проблемы. Жилищный рынок является объектом исследования многих российских и зарубежных ученых. Теоретические основы функционирования жилищного рынка освещены в работах А.Н. Асаула, Б.М. Гринчеля, Б.С. Жихаревича, В. Минц, О’Салливана, Л.А. Полякова, Г. Поляковского, О.С. Пчелинцева, С.Р. Хачатряна, R. Greiff, R. Guder, A. Holm, S. Krtke, R. Nolte, U. Pfeiffer, V. Oelbermann, V. Stercz, U. Wullkopf и др.

Влияние отдельных способов обеспечения домохозяйств жильем на социально-экономическое развитие исследуют многие зарубежные авторы. Так, A. Holm отмечает негативные последствия государственного субсидирования покупки жилья домохозяйствами на городское развитие. R. Nolte в своих работах подробно рассматривает взаимосвязь жилищной политики и географической мобильности домохозяйств. S. Kuhn, B. Raolux связывают сегрегационные процессы с массовым социальным строительством. H. Huermann, D. Lpple, W. Siebel, а также российский ученый М.Г. Меерович отмечают политическое значение отдельных способов обеспечения домохозяйств жильем.

Проблемам формирования жилищного рынка в России посвящены исследования А.М. Акатновой, Л.В. Донцовой, Т.А. Ивашенцевой, М.И. Каменецкого, Н.Б. Косаревой, Л.Б. Лазаровой, С.М. Печатниковой, А.С. Пузанова, Л.Ю. Руди, К.С. Рябинина, Н.Н. Седовой, С.Б. Сиваева, А.А. Туманова, И.Д. Тургель, Н.Л. Федоровой, Т.П. Черемисиной, М.Д. Шапиро, М.О. Якубова. При этом в основном рассматриваются проблемы обеспечения домохозяйств собственным жильем, в частности развития ипотечного кредитования. Ряд авторов отмечают необходимость развития альтернативных способов (С.Н. Глазунов, К.П. Глущенко, С.Е. Журавлев).

Значительное число работ российских и зарубежных ученых (Р.М. Вульфович, С.И. Круглик, Л. Овчарова, О.С. Пчелинцев, Н.Н. Рогожина, О.М. Рой, Н.Е. Тихонова, K. Knoll, C. Pfeiff, J. Oppermann) посвящено вопросам государственного регулирования жилищного рынка.

Большое внимание российские ученые уделяют проблемам управления общим имуществом в многоквартирном доме. Л.В. Шапиро, Е.С. Шомина, Д.И. Катаев исследуют проблемы организации собственников помещений в процессе управления многоквартирными домами и отмечают негативные последствия приватизации жилищного фонда. А.А. Алексеев, В.Г. Евстигнеев, А.Б. Рыжов и другие авторы обосновывают необходимость развития товариществ собственников жилья. И.В. Генцлер, С.Б. Сиваев, М.Д. Шапиро исследуют влияние административного фактора на уровень развития конкуренции на рынке управления многоквартирными домами и организации собственников. В работах Р.В. Никанина, В.Ю. Прокофьева предлагаются способы повышения эффективности деятельности управляющих организаций.

Правовые аспекты удовлетворения жилищных потребностей освещены в многочисленных работах П.В. Крашенинникова, Л.М. Пчелинцевой, а также В.В. Былкова, О.В. Кириченко, О.Н. Панкратовой и др.

Исследования в данной области проводят коллективы ряда научно-исследовательских организаций: Фонда «Институт экономики города», Института социологии РАН, Института жилья и окружающей среды, Немецкого института урбанистики, Европейской сети жилищных исследований и др.

Несмотря на наличие большого числа работ по рассматриваемым в диссертации проблемам, недостаточное внимание в научной литературе получили вопросы взаимосвязи способов обеспечения домохозяйств жильем и системы управления жилыми домами. Практически не рассматриваются проблемы развития рынка арендного жилья в России. Исследования зарубежных систем носят фрагментарный характер.

Целью исследования является разработка концептуальных основ формирования органами власти структуры предложения жилья в крупном городе, обеспечивающей удовлетворение жилищных потребностей домохозяйств всех категорий. Под крупным городом в рамках данного исследования понимается городской населенный пункт с численностью населения от 500 тыс. человек.

В соответствии с целью автором поставлены следующие задачи исследования:

1. Рассмотреть подходы к исследованию проблем удовлетворения жилищных потребностей.

2. Изучить зарубежный опыт формирования, функционирования и регулирования жилищного рынка. Выделить наиболее значимые характеристики, присущие различным моделям жилищного рынка с позиции участия органов власти в формировании регулятивных механизмов и удовлетворения жилищных потребностей.

3. Рассмотреть основные направления жилищной политики Российской Федерации и выявить ее отличительные характеристики от зарубежных моделей.

4. Оценить современные тенденции развития сектора индивидуального жилищного фонда как ресурса муниципальной экономики.

5. Провести ретроспективный анализ развития рынка арендного жилья в России, выявить особенности, оценить состояние и потенциал его развития.

6. Определить характер влияния структуры предложения жилья на удовлетворение жилищных потребностей в условиях функционирования системы управления многоквартирными домами, основанной на самоорганизации и при активном участии собственников жилья.

7. Сформулировать и обосновать основные условия, необходимые для формирования социально ориентированной структуры предложения жилья в крупном городе России с учетом существующих тенденций.

8. Определить особенности и возможные социально-экономические последствия диверсификации предложения жилья в г. Новосибирске путем развития арендного рынка.

Объектом исследования является жилищный рынок крупного города.

Предмет исследования – управленческие отношения, складывающиеся в процессе регулирования органами власти жилищного рынка и формирования социально ориентированной структуры предложения жилья в крупном городе.

Область исследования – закономерности и проблемы функционирования и развития муниципального сектора экономики. Содержание диссертации соответствует специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (муниципальная экономика и управление местным развитием), п. 4. «Развитие и взаимосвязи отдельных секторов и подсистем муниципальной экономики», п. 7 «Формирование и развитие рынка недвижимости» Паспорта номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки).

Теоретическую и методологическую основу исследования составили отдельные положения экономической теории собственности, теории общественного выбора, нормативно-правовая база, регулирующая функционирование рынка жилья, теоретические разработки российских и зарубежных исследователей в области государственного и муниципального регулирования рынка жилой недвижимости, аналитические обзоры функционирования рынка жилья, в том числе арендного жилья, методические положения управления жилыми домами. Особое внимание уделено исследованию вопросов регулирования и функционирования ипотечного рынка, взаимообусловленности социально-экономического развития территорий от возможностей и инструментов влияния на жилищный рынок со стороны органов власти.

В ходе исследования применялись общенаучные методы, метод системного анализа, статистические и эконометрические методы (регрессионный анализ, группировка, структурный анализ, экстраполяция), метод экспертных оценок, методы графического анализа и др.

Информационную базу исследования составили нормативные правовые акты (а также их проекты) Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований, информационные, аналитические материалы органов государственной власти и местного самоуправления; статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ и ее территориальных органов, а также материалы зарубежных государственных органов статистики и международных организаций; аналитические материалы отечественных и зарубежных научно-исследовательских организаций.

Научная новизна проведенного исследования заключается в разработке ряда теоретических положений, являющихся основой для совершенствования структуры предложения жилья в крупном городе. Следующие результаты определяют научную новизну исследования:

1. Обоснован и предложен подход к исследованию проблем удовлетворения жилищных потребностей домохозяйств в крупном городе, который, в отличие от существующих, учитывает структуру права собственности, взаимосвязь стадий жизненного цикла жилья и его специфические свойства.

2. Определены особенности, современные тенденции и перспективы развития рынка арендного жилья в городах России с учетом роли в процессе удовлетворения жилищных потребностей домохозяйств и в местном развитии. Обосновано, что выявленные диспропорции в структуре предложения жилья, выражающиеся в слабом развитии арендного сектора, негативно влияют на качество управления многоквартирными домами в крупных городах России.

3. Выявлены модели жилищных рынков крупных городов в зарубежных странах. Установлено, что под влиянием различных направлений социальной политики рынки, основанные на сбалансированном сочетании индивидуального и арендного секторов, отличаются устойчивостью и высоким потенциалом удовлетворения жилищных потребностей.

4. Сформулированы условия, необходимые для формирования органами власти социально ориентированной структуры предложения жилья в крупном городе России. Обосновано, что исключение домохозяйств со средними и высокими доходами из потребления арендного жилья и развитие арендного сектора только для низкодоходных домохозяйств, сокращает общий уровень удовлетворения жилищных потребностей и в целом негативно влияет на муниципальный сектор экономики.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретические положения и выводы диссертационного исследования могут быть использованы при дальнейшем изучении научных и практических проблем, связанных с развитием жилищного рынка, в том числе его арендного сектора. Рекомендации могут быть использованы при разработке жилищной политики на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, а их реализация будет способствовать решению проблем социально-экономического развития территории и удовлетворения жилищных потребностей. Практическая значимость исследования состоит в оценке перспектив и возможных социально-экономических последствий диверсификации предложения жилья в г. Новосибирске.