Организационно - экономические основы формирования складских комплексов в регионах россии

В подобной ситуации представляется актуальной задача совокупного учета всех положительных и отрицательных факторов с целью выработки мер, которые позволят усилить их положительное влияние на развитие складских комплексов в регионах и нивелировать отрицательное.

Серьезной проблемой развития складского рынка является хаотичность размещения складских объектов. Отсутствует методический подход определения специализации и локализации складского комплекса, рассматривающий этот комплекс как элемент логистической цепи, которая формирует основные и технические требования к складской системе, устанавливает цели и критерии ее оптимального функционирования, диктует условия переработки груза.

Профессиональные девелоперы и логистические операторы на региональных рынках способствуют установлению стандартов, соответствующих мировым нормам классификации складских комплексов.

В настоящее время рынок складских площадей смещен в сторону арендодателя, однако уже начинают проявляться изменения, положительные для арендаторов. Данный сектор становится прозрачнее и привлекательнее для инвесторов, что стимулирует реализацию новых проектов, а следовательно, сокращение дефицита помещений. Количество заявленных проектов, запланированных к вводу в эксплуатацию в ближайшие 2-3 года, заставляет инвесторов и девелоперов учитывать интересы арендаторов и строить объекты в соответствии с их требованиями. Если все заявленные проекты будут введены в эксплуатацию в срок, то рынок складских площадей достигнет уровня насыщения. Это приведет к ряду кардинальных изменений. В частности, в некоторых регионах будет удовлетворен платежеспособный спрос на складские комплексы класса А (Московский регион, Самара), что сделает рынок более конкурентным и условия аренды более гибкими.

На рис. 1 представлена проведенная автором на основе материалов аналитических агентств сопоставительная оценка (рейтинг) российских городов, в которых в 2006 году была наиболее развита складская логистическая инфраструктура.

Рис. 1. Сопоставительная оценка объема складских площадей и арендных ставок на современные складские площади, 2006 год.

Выполненный анализ свидетельствует, что складское хозяйство в регионах России развито неравномерно. Наиболее активное строительство складских комплексов ведется на территории Московского региона и Санкт-Петербурга. Освоение других регионов страны начинается с городов-«миллионников», которые являются крупными транспортными центрами - Ростов-на-Дону для Юга России, Самара и Нижний Новгород для Поволжья, Екатеринбург для Урала, Новосибирск для Сибири, Хабаровск для Дальнего Востока. Эта тенденция отражает развитие товарных потоков на территории России.

В Институте исследования товародвижения и конъюнктуры оптового рынка с участием автора было проведено исследование Центрального федерального округа (ЦФО) с целью выявления локализации перспективных зон для размещения складских комплексов и логистических центров. В таблице 2 представлены результаты проведенного экспертного анализа субъектов РФ, входящих в состав ЦФО.

Таблица 2

Рейтинг привлекательности субъектов ЦФО

для нового складского строительства

Субъекты РФ	Ранг привлекательности
Москва	Высший, вне конкуренции
Московская область	Первый, вне конкуренции
Брянская область	Первый
Воронежская область	Первый
Калужская область	Первый
Смоленская область	Первый
Тверская область	Первый
Ярославская область	Первый
Белгородская область	Второй
Владимирская область	Второй
Липецкая область	Второй
Рязанская область	Второй
Тульская область	Второй
Ивановская область	Третий
Костромская область	Третий
Курская область	Третий
Орловская область	Третий
Тамбовская область	Третий

В данном исследовании в пределах ЦФО экспертно были выделены наиболее перспективные регионы для возможного развития в них складского бизнеса. Более детальное исследование регионов, представленных в таблице возможно с применением методики, предлагаемой автором в диссертационном исследовании.

Сложность анализа существующих и расчета необходимых складских площадей характеризуется широким спектром классификационных признаков, наиболее важными из которых, по мнению автора, являются: номенклатура грузов, способ их хранения, местонахождение склада в логистической цепочке, степень технической вооруженности и др., а также достоверности информации, характеризующей данный сектор коммерческой недвижимости.

На примере Свердловской области, как субъекта РФ, в котором интенсивно развивается складской сектор коммерческой недвижимости, проведены расчеты по определению необходимого объема складских площадей класса А и В в области (таб. 3).

Таблица 3

Расчет складских площадей класса А и В в Свердловской области

показатели		Категория склада	годы
			2005	2006
Расчет грузопотоков, тыс. тонн
валовое производство в области			134 727	139 745
ввоз продукции из регионов РФ			42 045	45 070
вывоз продукции в регионы РФ			8 473	10 700
экспорт продукции из области			153 248	187 345
импорт продукции в область			85 732	97 644
груз, требующий хранения, всего тыс. тонн			262 504	282 459
в том числе:
нефте-химические продукты		спец. хранилища	9 188	9 039
машины и оборудование		склады А-D	22 838	24 574
товары народного потребления и продовольствие		склады А-В	132 040	156 200
сырье и материалы		склады С-D	98 439	92 646
Расчет складских площадей, тыс. кв. м
	всего складских площадей в наличии		700	750
	в том числе:	А	38	60
		В	140	165
		C-D	522	525
	необходимые складские площади класса А-В *		801	933
	дефицит складских площадей класа А-В		623	708
	* Расчет необходимых складских площадей класса А-В производится с учетом нормы нагрузки на 1 кв. м – 15 тыс. тонн и коэффициентом оборачиваемости 12