Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов

В-третьих, рынок недвижимости может рассматриваться как элемент системы территориальных рынков, включающей рынок труда, капитала, потребительский, финансовый рынок, рынок средств производства.

В рамках конкретизации представлений об оптимальной системе государственного воздействия на развитие рынка недвижимости автор обосновывает, как изменение представлений о пространственной мобильности рынка должно учитываться при формировании оптимальной системы государственного управления, в частности, при налогообложении недвижимости, зонировании городских территорий, реализации программ стимулирования спроса на жилье.

2. Разработана методология анализа формирования рынка недвижимости, учитывающая объективно-содержательную специфику его функционирования и развития.

Разработка методологии осуществлялась, с одной стороны, в контексте магистральных направлений развития общенаучной методологии исследования закономерностей функционирования территориальных рынков, а с другой стороны, на основе всемерного учета специфики такого уникального социально-экономического феномена, каким является современный рынок недвижимости. Выявление магистральных направлений развития методологии анализа территориальных рынков, по мнению автора, должно отражать триединство объективно-содержательной, операциональной и информационной составляющих научного метода познания (рис. 2).

Конкретизация выявленных магистральных направлений развития методологии анализа территориальных рынков применительно к формированию частноотраслевой методологии исследования рынка недвижимости позволила сделать вывод о необходимости существенного расширения представлений о целях анализа, потребителях его результатов, субъектах, организующих проведение анализа, возможностях его детализации в пространствах определенных рынков, процессов, процедур, пространственного уровня анализа и т.д. (рис.3).

Расширение представлений о ключевых характеристиках методологии анализа формирования рынка недвижимости, в свою очередь, потребовало расширения представлений и о методах аналитической деятельности. Обобщение и систематизация существующих и предлагаемых автором методических подходов к анализу рынка недвижимости позволили предложить классификацию методов анализа данного рынка, интегрирующую всеобщие, универсальные, общенаучные и специальные методы, что в наибольшей степени отвечает сложившимся сегодня у потребителей требованиям к аналитическим продуктам.

3. Охарактеризованы особенности внешней и внутренней среды крупнейшего города, детерминирующие формирование локальных рынков жилья; предложен и апробирован методический подход для выявления моделей трансформации функций крупнейших городов.

Сформулировав общие теоретико-методологические подходы к исследованию формирования рынка недвижимости, автор конкретизирует их применительно к определенному сегменту рынка (рынку жилья), функционирующему в рамках определенного типа поселений (крупнейшего города). При этом отмечается ключевая роль рынка жилья в функционировании современного российского рынка недвижимости, так как именно жилье первым поступило в рыночный оборот и сделки с этим товаром составляют около 90% от общего объема сделок, выполняемых на рынке.

В работе обосновано, что функционирование рынка жилья существенно модифицируется в крупнейших городах с численностью населения от 1 до 3 млн. чел. Эта специфика в свою очередь детерминируется особенностями внутренней и внешней среды крупнейшего города (рис.4).

Новизна используемого аналитического подхода определяется тем, что он позволяет выявить количественные и качественные изменения рынка жилья как самостоятельного экономического феномена и как элемента городской экономики, детерминируемые именно спецификой функционирования крупнейшего города как системы, обладающей, с одной стороны, высокой сложностью внутренней структуры и взаимодействий, а с другой - являющейся ядром социально-экономического пространства крупных макрорегионов страны.

Обосновано, что выявленные особенности функционирования рынка жилья будут существенно модифицироваться активно идущими в настоящий момент процессами трансформации функций крупнейших городов в территориальной организации хозяйства и расселения, которые носят пространственно неравномерный характер.

На общегородском уровне неравномерность процессов трансформации функций определяется темпами изменения качественного содержания и количественных соотношений между центральными и специализированными функциями города.

На внутригородском уровне неравномерность процессов трансформации функций связана, с одной стороны, с ее волнообразным распространением от районов городского ядра к районам городской периферии, а с другой - с неравномерностью процессов социально-экономической и пространственной трансформации городских территорий. Это позволило сделать вывод о существовании в рамках крупнейшего города «трансформационного цикла», в ходе которого осуществляется саморегуляция возникающих дисбалансов. Таким образом, будучи первоначально связана с повышением роли и изменением пространственного уровня реализации центральных функций, трансформация функций крупнейшего города завершается кардинальным изменением его пространственного облика.

Выявление модели трансформации функций города включает три этапа. Сначала оценивается роль крупнейших городов в экономике страны в целом на основании расчета удельного веса ключевых показателей социально-экономического развития. Выбор показателей осуществляется таким образом, чтобы обеспечить оценку процессов, связанных с изменением роли как центральных, так и специализированных функций города. На втором этапе на основе полученных данных проводится оценка степени пространственной концентрации по отдельным показателям. На третьем этапе оценивается изменение соотношения между центральными и специализированными функциями крупнейших городов в социально-экономическом пространстве. Эта оценка осуществляется на основе сопоставления удельного веса города в каждом анализируемом показателе на начало и конец периода.

При этом, по мнению автора, основными будут являться пять моделей трансформации функций, а именно:

• переход города к выполнению функций центрального места макрорегионального уровня;
• реализация «догоняющей» модели развития, когда город находится в начале стадии перехода от преобладания специализированных к преобладанию центральных функций;
• сохранение траектории развития города как специализированного центра;
• сокращение роли центральных функций на фоне роста специализированных;
• снижение роли как центральных, так и специализированных функций города.

Проведенные расчеты показали, что в целом для всей совокупности крупнейших городов России характерно увеличение степени присутствия в показателях, отражающих уровень развития центральных функций. Однако, в разрезе отдельных городов соотношение темпов изменения показателей позволяет говорить о существовании всех основных моделей трансформации (табл. 1).

Таблица 1. - Изменение доли города в социально-экономических показателях страны (2004-2000), %

Показатели	Вол­го­град	Рос­тов на - Дону	Уфа	Ка­зань	Н. Нов­город	Пермь	Са­мара	Ека­те­рин­бург	Че­ля­бинск	Но­во­си­бирск	Омск
Объем про­мышленной продукции	-0,08	0,13	0,42	-0,12	-0,17	0,16	0,07	-0,07	0,09	0,09	0,04
Ввод в дей­ствие жилых домов	-0,06	-0,05	0,21	0,34	0,06	-0,07	-0,18	0,22	-0,21	0,07	0,41
Оборот роз­ничной тор­говли	-0,05	0,25	0,29	0,27	0,07	0,14	0,04	0,44	0,13	-0,01	0,28
Инвестиции в основной капитал	-0,22	0,04	-1,02	0,09	-0,1	-0,39	-0,03	0,14	0,27	-0,02	0,26
Объем работ в строи­тельстве	-0,21	-0,01	0,12	0,36	0,21	0,11	-0,11	-0,26	-0,13	0,02	0,4