Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов

Для решения поставленных задач в диссертационном исследовании использовались следующие теоретические и эмпирические методы исследования. Это общенаучные теоретические методы факторного анализа, теории систем, сравнительно-исторического, кросс-регионального и кросс-национального анализа, а также теоретические методы экономики развития, теории регионального развития и экономики города.

Совокупность использованных в ходе исследования эмпирических методов включает в себя количественные экономико-математические методы имитационного моделирования, прогнозирования, теории аппроксимации; экономико-статистические методы (методы средних и относительных величин, методы анализа социально-экономической динамики, методы анализа статистических распределений, экстраполяции), а также методы экспертных оценок, социологического опроса, аналогий, диагностирование и мониторинг.

Информационную базу диссертационного исследования составили следующие типы источников: законодательные акты, нормативно-правовые документы, регулирующие процесс формирования городских рынков жилья и деятельность государственных и местных органов власти по стимулированию его развития; опубликованные материалы государственной и муниципальной статистики; неопубликованные материалы, включающие материалы муниципальной статистики и первичные документы городских администраций; результаты исследований, проведенных при непосредственном участии автора; статистические материалы Уральской палаты недвижимости; фактический материал, содержащийся в монографических исследованиях отечественных и зарубежных экономистов и в периодической литературе.

Использование источников по теме работы, при их комплексном изучении, дополнении, сопоставлении, использовании графо-аналитических и количественных методов обработки статистической информации, позволяет решить поставленные в диссертации задачи. Достоверность результатов обеспечивается использованием системы научных методов, адекватных целям и задачам, поставленным в диссертационной работе, опорой на фундаментальные экономические исследования, применением большого массива статистической информации.

Научную новизну диссертационного исследования характеризуют следующие теоретико-методологические, методические и практические результаты.

1. обоснованы направления развития теории рынка недвижимости в современных условиях. На основе выявления специфики реализации принципа пространственной немобильности объектов недвижимости уточнено содержание ключевых понятий, характеризующих данный рынок. Предложена трактовка рынка недвижимости как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы. Обоснована специфика применения инструментов государственной поддержки (п. 5.6 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).
2. Разработана методология анализа формирования рынка недвижимости, учитывающая специфику его функционирования как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы (п. 5.6 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).
3. Охарактеризованы особенности внешней и внутренней среды крупнейшего города, детерминирующие формирование локальных рынков жилья; предложен методический подход для выявления моделей трансформации функций крупнейших городов (п. 5.6 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).
4. Разработана методика анализа формирования городского рынка жилья, включающая основные направления анализа, содержание и специфику применения инвариантных аналитических блоков (п. 5.9 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).
5. Выявлены тенденции и проблемы формирования локальных рынков жилья как элементов системы локальных рынков крупнейших городов России, а также особенности их пространственной и отраслевой организации (п. 5.6 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).
6. Предложены методические рекомендации по созданию системы государственной поддержки формирования жилищного рынка, учитывающие специфику функционирования локальных рынков жилья в пространстве крупнейшего города. Обоснована эффективность проектов комплексного освоения территории как инструмента гармонизации социально-экономического и пространственного развития (п. 5.15 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).

Практическая значимость работы определяется возможностью использования ее выводов и рекомендаций для решения методологических и организационных задач по анализу формирования рынков жилья как элементов городской экономики и разработке государственной и местной политики поддержки развития жилищных рынков крупнейших городов.

Практические результаты исследования могут найти применение:

• в законодательной и нормотворческой деятельности представительных органов субъектов РФ и местного самоуправления, регулирующих процесс развития рынков жилья;
• в организационно-управленческой деятельности исполнительных органов региональной власти при разработке программ и планов развития территориальных систем хозяйства и расселения;
• в организационно-управленческой и практической деятельности городских органов местного самоуправления, разрабатывающих программы и планы социально-экономического развития города в целом и стимулирования развития жилищного рынка в частности;
• в деятельности региональных и городских ассоциаций и объединений риэлтеров и других субъектов рынка недвижимости при разработке прогнозов развития городских жилищных рынков;
• в педагогической деятельности преподавателей ВУЗов, выпускающих специалистов по региональной и муниципальной экономике, государственному и муниципальному управлению.

Публикации. По результатам исследования опубликовано 36 научных работ, из них 6 монографий, общим объемом 79,9 печ. листа (в т.ч. авторских 49,7 печ. листа), в ведущих рецензируемых журналах и изданиях, определенных ВАК-5 ("Финансы и кредит", "Известия Уральского государственного экономического университета", "Вестник Южно-Уральского государственного университета" и др.).

Апробация работы. разработанные в диссертации теоретические и практические положения были доложены на 14 международных, общероссийских и межрегиональных научно - практических конференциях, симпозиумах и семинарах, в том числе: Межрегиональная научно-практическая конференция «Современные проблемы управления» (Владивосток, 2006); Всероссийская научно-практическая конференция «Маркетинг – теория и практика» (Магнитогорск, 2006); Девятый всероссийский форум молодых ученых «Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире» (Екатеринбург, 2006); Международная научная конференция «Проблемы и пути развития современных экономических систем» (Н.Новгород, 2006); Третья Всероссийская научно-практическая конференция «Государственная и муниципальная служба в условиях формирования гражданского общества и рыночной экономики: опыт, проблемы, перспективы» (Челябинск, 2005); Международная научно-практическая конференция «Механизмы повышения эффективности инновационной деятельности в регионе» (Барнаул, 2005); Вторая Всероссийская научно-практическая конференция «Управление государственным сектором экономики: технологии и инструменты» (Екатеринбург, 2005); Вторая межрегиональная научно-практическая конференция «Реформирование экономики: проблемы и решения» (Бийск, 2005); Восьмой всероссийский форум молодых ученых «Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире» (Екатеринбург, 2005); Межрегиональная научно-практическая конференция «Государственное и местное самоуправление социально-экономическими процессами на территории муниципальных образований» (Екатеринбург, 2004); Вторая межрегиональная научно-практическая конференция «Проблемы повышения конкурентоспособности трудовых ресурсов» (Бийск, 2004); Первая Всероссийская научно-практическая конференция «Проблемы экономики и статистики в общегосударственном и региональном масштабах» (Пенза, 2004); Третья Всероссийская научно-практическая конференция «Стабилизация экономического развития Российской Федерации» (Пенза, 2004); Вторая Всероссийская научно-практическая конференция «Опыт и проблемы социально-экономических преобразований в условиях трансформации общества: регион, город, предприятие» (Пенза, 2004).

Теоретические, методологические и методические разработки автора доведены до конкретных научно-практических рекомендаций и нашли применение в деятельности:

• Правительства Свердловской области при разработке Схемы развития и размещения производительных сил Свердловской области до 2015 года; проектов комплексного развития городских территорий;
• Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области при реализации Программы поддержки жилищного строительства на площадках массовой жилой застройки; создании региональной системы ипотечного жилищного кредитования; разработке Программы действий по увеличению объемов строительства доступного жилья в Свердловской области;
• Администрации г. Екатеринбурга при разработке и реализации Стратегического плана развития города, Генерального плана развития города, проектов комплексного освоения территории;
• Уральской палаты недвижимости при разработке прогнозов развития рынков жилья городов Свердловской области.

Результаты исследования и предложения автора по теме диссертации использованы при выполнении НИР «Диагностика финансово-экономических последствий реформирования местного самоуправления», выполненной по заказу Российской академии государственной службы при Президенте РФ (2003-2004 гг.).

Теоретические положения и результаты исследования внедрены в практику учебного процесса Уральской академии государственной службы, Уральского государственного технического университета, Российского государственного профессионально-педагогического университета и др. Внедрение результатов диссертационной работы документально подтверждено актами, прилагаемыми к диссертации.

Структура работы. Цели и задачи диссертационного исследования, используемые методы анализа статистического материала и фактической информации предопределиои выбор структуры работы. Основное содержание работы изложено на 346 страницах и состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы, 72 таблиц, 77 рисунков, 14 приложений.

Во введении определяется общий замысел диссертационного исследования, содержится обоснование актуальности темы, формулируются цели и задачи исследования, раскрывается научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теория и методология исследования локального рынка жилья крупнейшего города» раскрываются теоретические основы исследования рынка недвижимости; выявляется специфика его функционирования как сложноорганизованной полиструктурной, регулируемой системы. Выявляются особенности становления и перспективы рынков жилья в пространстве крупнейших городов страны, реализующих различные модели трансформации функций.

Во второй главе «Научно-методические основы анализа формирования локального рынка жилья» конкретизируются предлагаемые концептуальные подходы с учетом специфики функционирования рынка жилья в пространстве крупнейшего города. В этой главе содержатся методические рекомендации по проведению анализа развития рынка жилья, с одной стороны, как элемента системы локальных рынков крупнейшего города, а с другой стороны, как сложной отраслевой и пространственно-организованной системы.

В третьей главе «Тенденции и проблемы формирования рынков жилья как элементов системы локальных рынков крупнейших городов России» проводится практическая апробация разработанных методических рекомендаций, в ходе которой анализируются взаимосвязи и взаимодействия рынка жилья с другими локальными рынками крупнейшего города, осуществляется оценка сбалансированности развития рынка жилья и сравнительный анализ динамики ценовой конъюнктуры локальных рынков крупнейших городов РФ.

В четвертой главе «Становление пространственной и отраслевой организации локальных рынков жилья в крупнейшем городе (на примере г. Екатеринбурга)» выполняется практическая апробация методических рекомендаций, позволяющая охарактеризовать становление и состояние жилищного рынка г. Екатеринбурга и его основных участников; выявить тенденции развития локальных рынков жилья г. Екатеринбурга, обладающих относительной пространственной немобильностью и относительной пространственной мобильностью.

В пятой главе «Деятельность государственных и местных органов власти по поддержке формирования локальных жилищных рынков» всесторонне анализируется опыт реализации жилищных программ в России в досоветский и постсоветский периоды, предлагаются методические рекомендации по совершенствованию государственной поддержки развития городского жилищного рынка с учетом специфики моделей трансформации функций крупнейших городов. Анализируется опыт реализации проектов комплексного освоения городских территорий как инструментов преодоления противоречий пространственного и социально-экономического развития крупнейшего города.

В заключении подведены итоги осуществленного исследования, сформулированы основные выводы теоретического, методического и прикладного значения.

Приложения содержат обширные статистические материалы, характеризующие особенности развития рынков жилья и социально-экономическое положение крупнейших городов страны.

II. Основные положения и результаты, выносимые на защиту

1. Автором продолжен процесс становления теории формирования рынка недвижимости в условиях современных преобразований. Уточнено и углублено содержание ключевых понятий, характеризующих рынок недвижимости, предложена его трактовка как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы. В работе доказано, что именно исследования, посвященные анализу рынков недвижимости, не смогли преодолеть объективно существующего содержательного разрыва между исследованием общих закономерностей функционирования региональных рынков на разных пространственных уровнях и исследованием закономерностей функционирования рынков, которые детерминируются спецификой конкретного товара. Способом преодоления сложившегося содержательного разрыва, предложенным в работе, стала модификация результатов теоретико-методологических исследований особенностей пространственного развития региональных рынков применительно к процессам и явлениям, протекающим на рынке недвижимости.

Модификация сложившихся представлений о формировании рынка недвижимости, по мнению автора, должна идти по трем направлениям: уточнение содержания базовых понятий «рынок недвижимости»; модификация представлений о рынке как сложной социально-экономической системе и, в завершении, конкретизация представлений о наиболее оптимальных инструментах государственного воздействия на рынок.

В рамках уточнения содержания ключевых понятий, характеризующих рынок недвижимости, автор подверг критике традиционное представление об абсолютной пространственной немобильности рынка. Были выявлены возможности повышения мобильности спроса и предложения под влиянием временного фактора, геополитических и геоэкономических изменений, разнообразных мотивов приобретения и реакций продавцов и покупателей на изменения рыночных цен. Расширение представлений о пространственной мобильности рынка недвижимости позволило раскрыть новые возможности влияния этого рынка на повышение конкурентоспособности территории за счет привлечения мобильных факторов производства и на состояние других территориальных рынков.

В рамках модификации теоретических представлений о структуре, внешних и внутренних связях рынка недвижимости в работе предложена трактовка этого рынка как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы, которая одновременно функционирует в трех качествах (рис. 1).

Во-первых, рынок недвижимости выступает как самостоятельная сфера хозяйственной деятельности, объединяющая совокупность предприятий, выполняющих разнообразные функции на разных стадиях процесса воспроизводства.

Во-вторых, как иерархическая, пространственно организованная система, включающая совокупность локальных, муниципальных, региональных и общенациональных рынков, на которых обращаются разные виды недвижимости.