Привлечение иностранных инвестиций на российский рынок гостиничной недвижимости

В 2007-2008 годах основными участниками рынка были иностранные инвесторы, их доля составляла 75%. В период спада активность иностранных инвесторов на рынке российской коммерческой недвижимости значительно снизилась: 17% общего объема инвестиций в 1-3 кварталах 2009 год против 76% за аналогичный период прошлого года; их интересы в большей степени сосредоточены на инвестициях в высококачественные объекты на более прозрачных и менее рискованных рынках Западной Европы. В первом полугодии 2010 года рыночная активность по-прежнему характеризовалась преобладанием российских инвесторов (71% всех инвестиций в коммерческую недвижимость).

В докризисный период приоритетными для инвесторов являлись высококлассные существующие объекты и наиболее привлекательные проекты на стадии девелопмента. С ростом объемов инвестиций, а также при поступательном развитии регионов, инвесторы стали обращать большее внимание на региональные рынки. Наиболее активными игроками на рынке в 2008 году были некотирующиеся на биржах инвестиционные фонды и девелоперские компании, их доля в общем объеме инвестиций составила около 80%. Корпоративные инвесторы, представленные, в основном, российскими компаниями (банками и владельцами торговых сетей) демонстрировали заинтересованность в проектах на этапе строительства, позволяющих получить высокий доход.

Рис. 3. Типы инвесторов, совершивших транзакции на российском рынке коммерческой недвижимости в 2008 г.

В период кризиса значительную часть инвестиционной активности составляли сделки по продажи активов девелоперами, испытывающими трудности с ликвидностью. Самыми активными покупателями стали связанные с государством структуры и институциональные инвесторы. Тем не менее, ввиду недостатка проблемных активов, выставляемых на продажу (особенно высококачественных активов) инвесторы снизили свои ожидания по размерам скидок.

Таким образом, в 2009 году инвестиционный рынок гостиничной недвижимости находился в фазе рецессии и характеризовался следующими процессами:

• резким сокращением активности инвесторов, особенно иностранных, и соответственно, сокращением доходов от продаж недвижимости;
• трудностью получения долгового финансирования;
• появлением проблемных активов;
• смещением интереса инвесторов от крупных к объектам меньшего размера, а также от региональных проектов к столичным;
• отказом от новых проектов и концентрацией на уже построенных объектах либо находящихся на продвинутой стадии строительства проектах.

Следствием экономического кризиса явилось также вхождение крупных российских банковских структур гостиничный девелопмент (ВТБ Капитал/ВТБ-Девелопмент, Альфа Банк/Альфа Групп, Сбербанк Капитал, МФК).

Кроме экономического спада и недостатка реального инвестиционного продукта активность иностранных инвесторов в российскую гостиничную недвижимость сдерживают такие факторы, как: политические и экономические риски, недостаток государственной поддержки гостиничной отрасли, непрозрачность ведения бизнеса, несовершенство законодательной базы, неразвитость туристской инфраструктуры, недостаток квалифицированных кадров, сложности с поиском площадок под гостиничное строительство. Большую часть этих проблем можно решить при наличии должного внимания правительства к гостиничной индустрии, и создании привлекательных условий для инвестиций в гостиничный бизнес.

Анализ роли государства, опыта других стран, места, отведенного отрасли туризма в экономике России, а также рекомендации и меры государственной поддержки, направленные на привлечение инвестиций на рынок гостиничной недвижимости представлены в третьей главе исследования – «Повышение роли государства в привлечении иностранных инвестиций на рынок гостиничной недвижимости и в отрасль туризма».

Одна из особенностей гостиничной недвижимости состоит в том, что отели являются главной инфраструктурной составляющей отрасли туризма. Это означает, что без соответствующего качественного гостиничного предложения крайне сложно создать качественное туристическое предложение и, следовательно, обеспечить стабильный платежеспособный туристический поток. С другой стороны, без определенной политики государства, поддерживающей развитие туризма, или, как минимум, без развития частно-государственного партнерства (ГЧП) в сфере туризма приток иностранных инвестиций и рост качественной гостиничной недвижимости будет неорганизованным, спонтанным и не масштабным.

Значение туризма во всем мире постоянно растет, что объясняется все более возрастающим влиянием этого сектора на экономику. Туризм является не только существенным источником доходов, но и способствует росту занятости и диверсификации экономики, создавая обслуживающие данную сферу отрасли. Эта отрасль обладает высоким инвестиционным мультипликатором: один рубль вложений приносит четыре рубля суммарного дохода в других отраслях экономики. Аналогичный умножающий коэффициент характерен для занятости – одно рабочее место в туризме приводит к появлению четырех рабочих мест в отраслях, участвующих в производстве туристского продукта. Более этого, сегодня туризм все чаще рассматривается как существенный фактор реализации внешней политики государства.

Однако, к сожалению, приходиться констатировать, что в то время как многие страны, обладающие сопоставимыми с Россией рекреационными ресурсами, ежегодно принимают сотни миллионов туристов и зарабатывают на этом десятки миллиардов долларов, доля нашей страны в мировых туристских показателях чрезвычайна мала.

По данным Минспорттуризму РФ в 2009 году доля туризма в ВВП России составила 2,5%, а с учетом смежных отраслей – 6,3%. При эффективной господдержке и продвижении страны как привлекательного для туризма региона доля туризма в ВВП России может существенно вырасти. В европейских странах согласно данным Всемирной туристской организации значения этого показателя следующие: Австрия – 8,6% ВВП (с учетом мультипликативного эффекта – 15% ВВП), Болгария – 4,1% (14,5%), Великобритания – 3,4% (9,1%), Испания – 6,8% (18,2%), Канада – 3,4% (11,0%), Франция – 4,1% (10,9%), Хорватия – 8,5% (19,0%). В целом доля туризма в мировом ВВП составила в 2008 году 3,6% и 10,4% с учетом мультипликативного эффекта.

Сегодня развитие туризма и рынка гостиничной недвижимости в России во многом сдерживает отсутствие системного подхода к формированию государственной политики в данной отрасли и ее законодательного обеспечения. Заинтересованность и участие государства в развитии туризма, в первую очередь, предполагает приведение в порядок нормативно-правовой базы, регулирующей сферу туризма. Это подразумевает выработку стандартов отрасли; определение реалистичных, распределенных во времени и в привязке к конкретным территориям экономических и социальных результатов, которые Россия хочет достичь посредством туризма и последующее включение соответствующих задач в концепцию развития отрасли.

Эффективным инструментом реализации политики России в отношении туризма, по мнению автора, должно стать партнерство частного капитала и государства. Четко сформулированная политика государства по развитию туризма, подкрепляемая детально проработанной программой реальных действий, повысит уверенность инвестора в том, что реализуемый (или предлагаемый к реализации) проект находится в полном соответствии с правительственной стратегией развития и получит должное содействие на государственном уровне. Последнее обстоятельство имеет особое значение для гостиничной недвижимости, поскольку инвестирование в гостиничные проекты подразумевает связывание значительных финансовых средств и высокий уровень риска. Приоритетным видом туризма для России должно стать развитие внутреннего и международного въездного туризма.

Конкретными мерами государственной поддержки, стимулирующими развитие российского туризма и рынка гостиничной недвижимости (и активно используемыми странами-лидерами по количеству принимаемых иностранных туристов и доходам от международного туризма), должны стать:

В настоящее время в России в процессе реализации находятся два крупных национальных проекта государственно-частного партнерства с рекреационной составляющей: строительство объектов инфраструктуры в рамках проекта «Олимпиада-2014» в Сочи и организация туристско-рекреационных особых экономических зон. Эти проекты были запущены около трех года назад, и пока об их результатах судить рано. Несмотря на малое количество таких программ и на то, что их реализация сопряжена с рядом проблем (главные из которых – недостаток финансирования и трудности технической реализации), их существование свидетельствует об определенном повороте руководства страны к проблеме становления и развития туризма в России.

В заключении, опираясь на результаты диссертационного исследования, делаются выводы и обобщения, касающиеся тенденций и перспектив развития российского рынка гостиничной недвижимости и привлечения на этот рынок иностранных инвестиций, а также предлагаются рекомендации по активизации роли государства в этом процессе.

III. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Работы, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1. Подоляко Т.А. Масштабы проникновения международных гостиничных операторов на российский рынок // ЭКО. 2009, № 10 (424) с. 71–85, – 0,5 п.л.
2. Подоляко Т.А. Современные формы организации гостиничного бизнеса // Инновации и инвестиции, 2009, № 3. с. 58–61, – 0,4 п.л.
3. Подоляко Т.А. Структура рынка гостиничной недвижимости // Вестник Института Экономики РАН, 2010, №1, с. 377–386, – 0,5 п.л.

Работы, опубликованные в других изданиях: