Привлечение иностранных инвестиций на российский рынок гостиничной недвижимости

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, определяется цель и задачи исследования, отмечаются его научная новизна и практическое значение полученных результатов.

В первой главе диссертационного исследования «Экономические основы и мировой опыт инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости» – выявлены основные свойства недвижимости, влияющие на инвестиционную деятельность, а также изучены формы реализации инвестиций и мотивация субъектов рынка недвижимости.

По причине двойственности экономической природы любая коммерческая недвижимость, в том числе гостиничная, способна проявляться в двух формах: в форме реального актива, используемого по прямому назначению и именуемого в таком случае операционной недвижимостью, и в форме инвестиционного актива, используемого в целях получения дохода – так называемой, доходной недвижимости.

Являясь реальным активом, коммерческая недвижимость характеризуется рядом свойств, отличающих ее от других инструментов рынка капитала и влияющих на решения инвесторов. Такие свойства недвижимости как уникальность каждого объекта недвижимости, низкая степень ликвидности недвижимости, высокие транзакционные и операционные издержки, необходимость профессионального управления, информационная закрытость рынка, высокая чувствительность рынка к внешним «шокам», наличие высоких несистематических рисков, сложность построения достоверного прогноза дальнейшего поведения рынка, снижают ее инвестиционную привлекательность.

Вместе с тем, коммерческая недвижимость способна обеспечить рост (или сохранение) инвестированного в нее капитала и гарантированное поступление определенных на основе заключенных долгосрочных контрактов текущих денежных потоков. По этой причине около трети инвестированного сегодня в мире капитала составляют вложения в недвижимость.

Термин инвестиции автор диссертационного исследования определяет как вложение капитала в различной форме с целью последующего его увеличения. При этом прибыль от инвестиций (прирост капитала) должна компенсировать инвестору отказ от использования средств на потребление в текущем периоде, вознаграждать его за риск, возмещать потери от инфляции в текущем и предстоящем периодах. Инвестируемый капитал может выступать в форме денежных средств, в натурально-вещественной форме – здания, сооружения, машины, оборудование, другое имущество разного рода; в нематериальной форме – ноу-хау, технологии, патенты, лицензии, имущественные права, интеллектуальные ценности; либо проявляться в смешанных формах. Всю совокупность практических действий, связанных с вложением инвестиций и обеспечением отдачи от них автор называет инвестиционной деятельностью.

Под иностранными инвестициями автор понимает способ выхода капитала в любой форме на международные рынки с целью его последующего возрастания. Как показывает практика, мотивы иностранных инвесторов в российскую коммерческую недвижимость определяются, в первую очередь, экономическими выгодами, получаемыми ими от деятельности на этом рынке (более высокая прибыльность проектов, слабая конкуренция, неразвитость рынка), а также их стратегическими целями (поиск новых рынков сбыта) и психологическими стимулами (опасение потери перспективного рынка, успешная деятельность национальных конкурентов за рубежом).

Иностранный инвестиционный капитал реализуется на рынке коммерческой недвижимости в двух основных формах: в форме прямых инвестиций (непосредственное приобретение объекта недвижимости или доли в нем с целью использования объекта по его функциональному назначению либо получения текущего дохода, ожидания повышения стоимости объекта в будущем) и в форме финансовых или портфельных инвестиций (приобретение свободно обращающихся на рынке ценных бумаг компании-владельца объектов недвижимости, паев инвестиционных фондов и трастов недвижимости). В развитых странах широко распространены обе формы инвестиций, в странах с переходной и менее продвинутой экономикой превалирует первая форма.

Существует деление инвесторов в коммерческую недвижимость на институциональных и неинституциональных. Институциональный инвестор – это юридическое лицо (часто кредитно-финансовый институт), которое выступает в роли держателя денежных средств (взносов, паев и т.д.), как собственных, так и средств других компаний и физических лиц, и осуществляет их вложение в ценные бумаги, недвижимое имущество (в том числе права на недвижимое имущество) с целью извлечения прибыли. К таким инвесторам относятся инвестиционные и пенсионные фонды, страховые организации, банки и другие кредитные организации, депозитные институты и т.п. Во многих развитых странах институциональные инвесторы перераспределяют временно свободные ресурсы, совмещают интересы частных инвесторов и предпринимателей, трансформируя сбережения субъектов хозяйствования в инвестиции; с их помощью становится возможна экономия на транзакционных издержках. Частный инвестор (за редким исключением) не способен оперировать такими суммами, с которыми работает институциональный инвестор. Категория неинституциональных инвесторов включает в себя: 1) частный капитал, 2) капитал корпораций, чья основная деятельность не связана с финансами и 3) разного рода некоммерческие организации.

В России преобладают прямые инвестиции неинституциональных инвесторов; в основном, в российскую недвижимость инвестируют отечественные компании-застройщики, промышленные корпорации; российские и зарубежные инвестиционные фонды, трасты и прочие финансовые учреждения; индивидуальные инвесторы из разных стран. При этом особую значимость для развития рынка российской недвижимости имеют иностранные инвестиции в нематериальной форме (технологические управленческие, маркетинговые разработки, иные интеллектуальные и репутационные ценности).

Инвестиционную привлекательность недвижимости невозможно рассматривать вне конкретного рыночного контекста. Рынок недвижимости характеризуется цикличностью развития, причем каждая фаза цикла способна кардинальным образом повлиять на инвестиционную привлекательность объектов, оценку рыночной стоимости и ставку доходности инвестированного в объекты недвижимости капитала. Каждый цикл включает в себя четыре фазы: оживление рынка, его рост, перегрев (избыточное предложение) и спад и приводит к увеличению объема и качества предложения, а также установлению новой точки равновесия на рынке недвижимости. По типам недвижимости циклы не совпадают; каждый регион имеет свои собственные, уникальные по продолжительности и масштабу циклы; доходность инвестиций в недвижимость отрицательно коррелированна с доходностью инвестиций в традиционные финансовые активы. В долгосрочном периоде для рынка недвижимости характерно неизбежное избыточное инвестирование (ввиду низкой ликвидности, продолжительных сроков проектирования, согласования и строительства и других особенностей недвижимости), которое приводит к падению цен, арендных ставок, и, как следствие, убыткам инвесторов.

Наилучшим временем для реализации инвестиций в недвижимость считается период с поздней стадии фазы оживления до начала фазы подъема, поскольку в этот период цены на недвижимость и ставки аренды обладают значительным потенциалом роста. При этом также существуют инвестиционные стратегии, согласно которым целесообразнее требующие осуществлять приобретения объектов недвижимости во время фазы спада.

Во второй главе диссертационного исследования «Современное состояние инвестиционной деятельности на рынке гостиничной недвижимости России и предпосылки ее активизации» автор концентрируется на конкретном сегменте рынка недвижимости – гостиничной недвижимости, а также текущем состоянии, закономерностях и предпосылках активизации инвестиционной деятельности, имеющей место на рынке гостиничной недвижимости.

Рынок гостиничной недвижимости характеризуется теми же процессами и свойствами, что и рынок недвижимости в целом. Однако гостиничная недвижимость обладает двумя особенностями, выделяющими ее среди других видов недвижимости и влияющими на ее инвестиционную привлекательность: во-первых, гостиницы являются основным инфраструктурным компонентом отрасли туризма и, во-вторых, они требуют постоянного профессионального операционного управления.

В зарубежной и отечественной научной литературе отсутствует четкое определение понятия рынка гостиничной недвижимости. Автор вводит определение этого и описывает рынок гостиничной недвижимости как систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, управления, эксплуатацию объектов гостиничной недвижимости, обмен прав на них, а также взаимодействие трех основных групп участников: 1) инвесторов и владельцев объектов гостиничной недвижимости, 2) профессиональных управляющих гостиничными объектами и 3) потребителей гостиничных услуг.

Основываясь на различиях в потребностях и целях участников рынка гостиничной недвижимости, автор использует интеграционный подход и представляет структуру этого рынка как систему трех самостоятельно функционирующих, но взаимосвязанных субрынков (Рис. 1):

Рис. 1. Структура рынка гостиничной недвижимости

На каждом из вышеупомянутых субрынков устанавливаются свои спрос, предложение и цена. Три субрынка находятся в тесной взаимозависимости: спрос на гостиничные услуги будет выше, если гостиницей управляет известный международный оператор. Но известная управляющая компания не заинтересуется гостиничным объектом, потенциально не способным генерировать высокий спрос. Верно и то, что при наличии известной марки собственник сможет дороже продать свой объект. Инвестиционный рынок и рынок услуг профессионального управления вторичны по отношению к рынку гостиничных услуг, и если в Европе и Америке эти рынке хорошо развиты, то в России они находятся в самом начале своего становления.

Каждый их трех субрынков имеет свою специфику, влияющую на привлекательность гостиничного объекта для инвесторов.

Так, на рынке гостиничных услуг инвестиционная привлекательность гостиничного объекта определяется соотношением спроса и предложения на этом рынка в конкретном регионе. Активность инвесторов существенно возрастает при наличии у региона высокого туристского потенциала (высокая деловая активность, присутствие рекреационных, культурных, исторических объектов) и развитой инфраструктуры (развитой транспортной системой, многообразия ресторанов и прочих предприятий обслуживания). На инвестиционную привлекательность отеля также оказывает влияние его местоположение, фактор сезонности, профессионализм управляющего, узнаваемость бренда, под которым работает отель, и ряд макроэкономических факторов, наиболее значимым из которых является проводимая региональными и национальными властями политика в области туризма.

На рынке услуг профессионального управления гостиничной недвижимостью действуют свои закономерности. Основные участники этого субрынка – собственники и операторы гостиничных объектов. Собственник всегда стоит перед выбором: управлять гостиницей самому или доверить управление профессиональному управляющему за определенное вознаграждение, размер которого становится предметом отдельного торга. Привлечение профессионального оператора предоставляет собственнику такие выгоды, как:

• обеспечение стабильной загрузки гостиницы посредством наличия у оператора собственной системы бронирования и членства в системах бронирования независимых консорциумов;
• формирование качественной гостиничной услуги, включающей оформление интерьера, качество оборудования, квалификацию персонала, обеспечение безопасности проживающих и их имущества;
• обеспечение активного маркетинга отеля, включая рекламную и сбытовую политику отеля;
• повышение профессионализма и квалификации сотрудников гостиницы при помощи собственных систем подготовки кадров. Данный фактор имеет особе значение в гостиничном бизнесе, поскольку существенно влияет на качество обслуживания гостя в отеле.

Кроме того, за профессиональным оператором, как правило, стоит группа гостиничных предприятий, что позволяет ему добиваться экономии на масштабе; по этой причине для сетей характерна более высокая доходность по сравнению с независимо управляемыми гостиницами.

Международная и российская практика ведения гостиничного бизнеса предусматривает три формы договорных отношений между ними: аренда, контракт на управление и франчайзинг; две последние преобладают на рынке.

На сегодняшний день для российского гостиничного рынка характерна низкая степень проникновения международных операторов: под международным управлением находится менее 1% гостиничного фонда страны. Согласно результатам исследования масштабов проникновения международных гостиничных сетей на рынок России, проведенного автором в апреле 2009 года, из 325 функционирующих сегодня в мире гостиничных операторов в России представлено всего 13; под их управлением находятся 50 гостиниц. Международные операторы ориентированы на верхний, самый высокодоходный сегмент, что наряду с дефицитом качественного гостиничного предложения способствуют поддержанию высоких цен на услуги размещения в стране. Почти половина работающих под международным управлением российских гостиниц сосредоточена в Москве. Наибольшая доля российская рынка принадлежит крупнейшей в мире компании в сфере гостеприимства Rezidor SAS (12 отелей, 4029 номеров), далее следуют InterContinental Hotels Group (9 отелей, 2870 номеров), Marriott International (9 отелей, 2320 номеров), Accor (4 отеля, 1202 номера).

К российскому инвестиционному рынку гостиничной недвижимости иностранные инвесторы начали проявлять активный интерес с 2005 года, но наступивший мировой экономический кризис значительно притормозил их активность. В целом инвестиционный рынок страны остается неразвитым, и общий объем инвестиционных сделок в России на порядок ниже объема сделок в других европейских странах.

Факторами, привлекающими иностранных инвесторов на российский рынок гостиничной недвижимости, являются:

• рост международных и межрегиональных деловых связей между Россией и другими странами, а также внутри станы, приводящий к увеличению количества поездок;
• укрепление позиций России на мировой арене, рост интереса к стране иностранных инвесторов и международных туристов;
• неразвитость российского рынка гостиничной недвижимости (превышение спроса на гостиничные услуги над имеющимся предложением во всех сегментах рынка гостиничных услуг) наряду с его высоким потенциалом;
• отсутствие прогнозируемого усиления конкуренции в кратко- и среднесрочной перспективе;
• гарантированная долгосрочными контрактами на управление (договорами аренды, франчайзинга) высокая доходность гостиничной недвижимости;
• возможность приобретения гостиничных объектов со значительным дисконтом в период рецессии.

В развитых странах пик инвестиций в коммерческую недвижимость пришелся на докризисный 2007 год, еще раз подтвердив гипотезу о том, что ценовые бумы на рынке недвижимости становятся толчком к рыночной рецессии. По данным консалтинговом компании Jones Lang LaSalle, в Европе объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2007 году составил 759 млрд. долларов, опередив на 8% предыдущий 2006 год. В 2008 году в результате кризиса он снизился более чем на 30%.

Для России рекордным по объему инвестиций стал 2008 год, когда в российскую коммерческую недвижимость было вложено почти 6 млрд. долларов (Рис. 2; рисунки 2 и 3 составлены автором на основе данных компании Jones Lang LaSalle). В 2009 году по причине мирового экономического спада количество сделок значительно уменьшились – инвесторы заняли выжидательную позицию.

Рис. 2. Динамика инвестиций в российский рынок коммерческой недвижимости, 2003 –2010 (I полугодие) гг., долл. США.