Логистическая организация и развитие массового малоэтажного строительства жилья мегаполиса (на примере г. ростова-на-дону)

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность исследуемой проблемы, представлена общая логика исследования, сформулированы положения, выносимые на защиту, раскрыта научная новизна и практическая значимость исследования, охарактеризована его информационно-эмпирическая база, приведена структура диссертации.

В первой главе «Теоретические основы логистической организации и развития малоэтажного строительства доступного жилья мегаполиса» представлено теоретико-методическое обобщение научных основ современной логистической организации малоэтажного строительства доступного жилья, определены концептуальные особенности синтеза логистической системы развития данного сегмента в рамках механизма государственно-частного партнерства.

Автор отмечает, что в настоящее время задачи развития рыночной и социально-экономической инфраструктуры фактически попали в сферу научного интереса современной научной школы логистики, формируя актуальную часть ее предметно-объектной области.

Развитие рыночных отношений, экономическое реформирование рыночной инфраструктуры, снижение уровня участия государства в экономике резко обострили социальные проблемы общества.

Все это требует от государства не только строительства новой инфраструктуры, но и выработки логистических механизмов комплексного регулирования ее развития. Так, законодательная база и политика развития малоэтажного строительства преимущественно в черте города оказались фактически неадекватными новым реалиям и сдвигам в развитии городской агломерации. Отсутствие инфраструктуры в загородной зоне потребовало выработки новых принципов взаимодействия населения и строительных организаций, обновления системы законодательного регулирования их взаимоотношений.

Теоретически обобщая современные особенности развития инфраструктурного комплекса города, ученые А.У. Альбеков, В.П. Федько и А.И. Комарова отмечают, что «методология комплексного планирования, используемая в советский период истории нашего государства, не может быть автоматически применена в условиях рыночного реформирования. Сказываются многообразие форм собственности, различие источников финансирования инфраструктурных объектов, резкое расслоение населения по доходам и другие факторы»40.

В диссертации отмечается, что современная фаза развития городской агломерации характеризуется некоторым эволюционным переходом к развитию загородного строительства, предпосылки и потребность в активизации которого становятся все более острыми.

В целом, рассматривая проблемы развития сегмента загородного малоэтажного строительства, автор приходит к выводу, что вопрос его инфраструктурного обеспечения предполагает решение непростой задачи логистического синтеза комплексного продукта, удобного и максимально адаптированного в функциональном и социальном плане под нужды конкретного потребителя. При этом логистика инфраструктурного обеспечения такого продукта, формирующая часть его совокупного потребительского качества, приобретает огромное значение.

Оценка уровня дифференциации доли отдельных составляющих затрат в стоимости квадратного метра в России и Европе показывает (рис. 1), что наибольший по отношению к европейскому уровню удельный вес в структуре себестоимости отечественного строительства составляют расходы по приобретению земельного участка, прохождению бюрократических процедур при меньшей доле стоимости строительства.

Рисунок 1 – Распределение затрат в стоимости квадратного метра

площади в России и Европе41

Это позволяет автору сделать вывод, что доминантное направление снижения стоимости отечественного жилищного строительства составляет оптимизация регулятивно-бюрократических функций государства, по отношению к стоимости которых строительное производство является более зависимым, чем от расходов, возникающих непосредственно в процессе строительства.

В диссертации автор актуализирует необходимость теоретико-методического обоснования логистического принципа построения механизма объединения участия власти и бизнеса в решении социально значимой задачи общества – развития строительства доступного жилья. Распределение функций, максимизация социально-экономического интереса государства и рыночного интереса бизнеса предполагает формирование практики распространения данной схемы на региональном уровне, основу которой должны составить конкретные проекты государственно-частного партнерства (ГЧП) по малоэтажному строительству на отдельных территориях.

Автор подчеркивает, что сложность эффективного синтеза логистической системы ГЧП в массовом малоэтажном строительстве в значительной степени определяется ослаблением динамики институциональных сдвигов в сфере ЖКХ.

Предлагаемая в диссертации логистическая система ориентирована на такой симбиоз государства и строительного бизнеса, результатом которого выступит именно концептуально завершенный и социально востребованный сегмент массового малоэтажного строительства жилья.

В диссертации делается вывод о том, что логистическая организация ГЧП в процессе развития малоэтажного строительства предполагает решение государством вопроса о формировании инфраструктуры, которая составит базу для стимулирования роста объемов малоэтажной застройки, рыночные параметры предложения объектов которой будут согласованы государством и бизнесом. Это согласование может иметь следующую форму: государство регулирует норму прибыли девелоперов в малоэтажной застройке, способствует сокращению себестоимости строительства (стоимость земли, удешевление и временное сокращение процедур согласования и др.), вместе с девелоперами разрабатывает общую концепцию застройки.

В результате на рынок выводится концептуально целостное предложение жилья эконом-класса, отложенный спрос на которое формирует сбалансированное развитие рынка в данном сегменте. При этом рост цен будет ограничен увеличением предложения в сегменте, а также градостроительной фиксацией концепции застройки, которая будет ориентирована на средний класс.

Логистически скоординированное сопряжение функций государства и бизнеса обеспечит получение конкретного социально-экономического эффекта – увеличения объемов массового строительства доступного жилья.

Вторая глава «Современное развитие массового малоэтажного строительства жилья г. Ростова-на-Дону: логистический аспект» включает анализ эмпирических особенностей современного развития загородной малоэтажной застройки мегаполиса, а также логистическую оценку основных проблем, препятствующих развитию данного направления в системе жилищного строительства города.

Несмотря на то что развитие организованного рынка загородной недвижимости в г. Ростове-на-Дону началось в 2001 г., в современный момент не существует ни одного полностью завершенного проекта. В диссертации автором проводится анализ состояния основных коттеджных поселков г. Ростова-на-Дону (Солнечный, Беловодье, Клен Парк, Приозерье).

Эмпирический обзор данного сегмента позволил автору идентифицировать его состояние, а оценка недостатков проектов определила наиболее важные проблемы, наличие которых сдерживает развитие данного сегмента. При этом сделан вывод о том, что несистемный подход к инфраструктурному обеспечению нормального функционирования коттеджных поселков является типовым и характерным практически для каждого из них. Именно отсутствие инфраструктуры выступает фактором, который снижает интерес застройщиков к проектам, а также ограничивает возможность стимулирования спроса в данном сегменте.

Особое внимание в диссертации уделено обоснованию дефицита предложения доступного жилья на первичном рынке жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону.

Анализ итогов развития рынка жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону позволяет заключить, что по состоянию на конец 2011 г. на первичном рынке многоэтажной жилой недвижимости строилось преимущественно жилье среднего класса. При этом доля жилья эконом-класса в структуре совокупного предложения по итогам года не превысила 22% от общего объема строительства.42

Анализ данных структуры и динамики спроса на рынке недвижимости города позволяет сделать вывод, что основной спрос сконцентрирован в сегменте недорогого жилья, предложение которого является дефицитным. То есть спрос и предложение недорого жилья являются несбалансированными.

В структуре спроса в 2011 г. на жилую недвижимость в г. Ростове-на-Дону основная доля приходилась на вторичный рынок жилья и составила 79,1%, на дома и участки – 12,5%. Средний показатель доли первичного рынка составил 8,4%43.

Преобладание в структуре предложения вторичного рынка обусловлено структурой спроса, значительная часть которого ориентирована на недорогое жилье, которое является крайне дефицитным в структуре предложения новостроек.

В сегменте недорогого жилья г. Ростова-на-Дону обозначился дефицит, при котором спрос не компенсируется равновесным объемом предложения. При этом в сегменте дорогого жилья (3- и 4-комнатные квартиры) наблюдается прямо противоположная ситуация, когда предложение значительно превышает спрос (рис. 2).

Рисунок 2 – Структура спроса и предложения квартир

в г. Ростове-на-Дону в 2011 г.44

В целом автор отмечает, что отсутствие объемного масштабного строительства недорогого жилья нарушает баланс спроса и предложения в сегменте эконом-класса. Население пытается найти выход, приобретая жилье на вторичном рынке. При этом сохраняющееся превышение предложения над спросом в сегментах сталинского и старого фондов свидетельствует о продолжении процесса социального расслоения на рынке недвижимости города45.

В сегменте малоэтажного строительства города преобладает строительство дорогого жилья. По мнению автора, актуальность развития малоэтажного строительства обусловлена широкими перспективами развития данного сегмента рынка в условиях постепенного исчерпания возможностей интенсивного наращивания строительства в черте г. Ростова-на-Дону.

В 2009–2011 г. в г. Ростове-на-Дону наблюдалось послекризисное увеличение объемов малоэтажного индивидуального строительства, что свидетельствует об определенной активизации данного сегмента (рис. 3).

Рисунок 3 – Объем индивидуального малоэтажного строительства

г. Ростова-на-Дону в 2008–2011 гг.46

Однако основной прирост достигается за счет развития дорогой малоэтажной застройки и садоводческих товариществ, значительно удаленных от города.

Стабилизация доли индивидуального малоэтажного строительства в общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья в 2010–2011 гг. показывает, что данный сегмент рынка требует территориального расширения (рис. 4).

Его развитие внутри города существенно лимитировано неудовлетворительным состоянием инженерной инфраструктуры, уровень износа которой уже превышает 60%. Так, 8% жилого фонда города не обеспечено водопроводом, 16% не обеспечено очистными сооружениями.

Рисунок 4 – Доля индивидуального малоэтажного строительства

в общем объеме ввода жилья г. Ростова-на-Дону в 2008–2011 гг.47

Автор подчеркивает, что механизм институционального регулирования развития загородного малоэтажного строительства доступного жилья требует повышения его эффективности как в части стимулирования спроса, так и в части решения уже накопившихся проблем в выстроенных коттеджных поселках.

В целом логистический аспект рассмотрения автором особенностей развития малоэтажной застройки г. Ростова-на-Дону позволил актуализировать и обосновать необходимость выработки механизма стимулирования развития сегмента загородной недвижимости, активизации государственного регулирования данного процесса, развития инфраструктуры жизнеобеспечения загородной жилой застройки, формирования ее адекватного социального окружения.

В третьей главе «Логистическая организация и развитие массового малоэтажного строительства жилья г. Ростова-на-Дону» теоретически развернуты и обоснованы автором концептуально-методические аспекты проектирования логистической системы развития малоэтажного строительства жилья г. Ростова-на-Дону.

Предлагаемая в диссертации логистическая модель рынка фактически опирается на формирование новых конкурентных условий его развития в результате привлечения на строительный рынок максимального числа операторов, что составляет важный организационный инструмент развития массового строительства недорогого жилья (рис. 5).

Разработанная логистическая модель выступила в качестве основы концептуальной разработки логистической системы государственно-частного партнерства в сегменте малоэтажного строительства доступного жилья г. Ростова-на-Дону, которая представлена на рисунке 6.

Рисунок 5 – Логистическая модель развития рынка

малоэтажного строительства жилья эконом-класса мегаполиса48

В верхнем блоке схемы на рисунке 6 указаны основные направления государственного регулирования малоэтажного строительства в г. Ростове-на-Дону, которые позволят реализовать целостное реформирование данного процесса, повысить его социально-экономическую эффективность.

С точки зрения автора, активизация малоэтажного строительства сформирует ряд сопутствующих эффектов, которые приведут к повышению экономической эффективности работы девелоперов, включая ускорение оборачиваемости средств за счет сокращения сроков получения разрешения на строительство, а также возможности снижения срока застройки, в результате чего возврат средств через продажу позволит быстро высвобождать капитал для инвестирования в очередной проект.

Рисунок 6 – Логистическая система

государственно-частного партнерства в сегменте массового

малоэтажного строительства жилья г. Ростова-на-Дону49

При проектировании логистической системы в диссертации рассмотрена схема, когда государство полностью принимает на себя расходы по возведению инфраструктуры или формирует механизм ГЧП для точечного локального решения этого вопроса, кооперируясь с компаниями, функционирующими в сфере ЖКХ.