Трансформация системы земельно-имущественных отношений современной россии

Научно-практическим результатом продолжительной полемики по проблемам аренды явились разработка и использование в российском земельно-имущественном комплексе разнообразных форм аренды земель, в наиболее общем виде дифференцированных следующим образом:

1. Экономико-правовые разновидности арендных отношений:

• аренда условной земельной доли (краткосрочная либо долгосрочная (с правом последующего выкупа));
• субаренда;
• аренда земельного участка (краткосрочная либо долгосрочная);
• арендные права в залог;

2. Экономические разновидности арендной платы:

• стоимостная;
• натуральная;
• смешанная;

3. Экономические разновидности объектов земельно-имущественных отношений: земельные участки различных форм собственности (государственной, муниципальной, частной), а также находящиеся в пожизненном наследуемом владении;

4. Институционально-статусные разнотипности субъектов земельно-имущественных отношений:

• органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
• органы местного самоуправления;
• сельскохозяйственные организации;
• другие коммерческие организации;
• крестьянские (фермерские) хозяйства;
• граждане.

Анализ эмпирико-фактологической информации убедительно свидетельствует о бесспорном приоритете арендной формы организации землепользования, удельный вес которой в течение последнего десятилетия в Российской Федерации составляет 95,0-99,9 %. Неуклонно возрастает площадь арендованных земельных участков – с 71,3 в 1997 г. до 86,7 млн га в 2007 г.

В Южном федеральном округе в течение 2007 г. налогоплательщиками (налога на землю) и арендаторами земельных участков были перечислены 4,8 млрд руб., что составляет 12,4 % общей суммы земельных платежей в Российской Федерации. Анализ динамики поступлений арендной платы за землю выявил экономическую неравномерность уровня развития арендных отношений в земельно-имущественных комплексах регионов ЮФО. Так, доля арендной платы в общей сумме земельных платежей в Астраханской области составляет 62 %, в Ростовской области – 50, а в Республиках Дагестан и Северная Осетия-Алания не превышает соответственно 1 % и 5 %. Удельный вес арендной платы в структуре земельных платежей Южного федерального округа, в общей сложности, оценивается в 41 %.

Столь активный рыночный оборот земельно-имущественных ресурсов, обусловленный востребованностью землепользователей и разнообразием форм их аренды, закономерно предполагает приоритет разработки методик формирования и оптимизации ставок арендной платы в современном землепользовании. В связи со сказанным, представляется целесообразной разработка расчетно-аналитического инструментария исчисления арендной платы за землю, который, в значительной мере, определяется влиянием рыночно-институциональных условий функционирования муниципального земельно-имущественного комплекса, формирующего рыночную стоимость земельных участков:

,

где: – арендная плата за 1 га земельного участка;

– рыночная стоимость 1 га земли, расположенной на определенной территории городского или сельского муниципального образования;

– коэффициент повышения арендной платы, формируемый в зависимости от функционального зонирования земель;

– коэффициент приведения.

Земельный налог представляет собой инструментарно-методический механизм взимания платежей в бюджет за использование земельно-имущественных ресурсов, величина которого детерминирована социально-экономическими, природохозяйственными, общественно-политическими, ментальными и иными факторами современного землепользования. Земельный налог учитывает качественные и количественные атрибуты: естественно-природное плодородие земельных участков, площадь, местоположение и состав угодий (для земель сельскохозяйственного назначения), а также градостроительную ценность и социально-культурный потенциал территорий (в случае освоения несельскохозяйственных земель).

В наиболее агрегированном концептуальном аспекте структуру налогооблагаемой базы по земельному налогу можно интерпретировать следующим образом:

Нб = Дк + Двк + Дкс

где: Нб – налогооблагаемая база земельного участка;

– суммарный доход с земли как капитала - функции;

– доход, образуемый вследствие репродукции капитала, предназначение которого заключается в компенсации издержек собственника земельно-имущественных благ, связанных с реновацией экономических улучшений земельного участка;

– доход, на капитал-собственность владельца земельно-имущественного ресурса и расходуемый в дальнейшем на цели расширенного воспроизводства.

Размер налога устанавливается в виде стабильных платежей, ежегодно уплачиваемых за единицу земельной площади. На территории Российской Федерации ставки земельного налога различаются в 9 раз: минимальная величина установлена для Мурманской области, максимальная – для Краснодарского края. Анализ эмпирико-фактологической информации позволил отметить следующее: в течение 2007 г. бюджеты всех уровней Российской Федерации оказались пополнены 35,7 млрд руб. платежей за право пользования земельными ресурсами, в структуре которых удельный вес земельного налога достигал 58,2 %. В общей сумме денежных поступлений от земельных платежей в ЮФО наиболее значителен вклад таких субъектов федерации как Краснодарский край – 4,7 %, Ростовская – 3,1 % и Волгоградская – 2,7 % области.

На основе теоретико-эмпирического исследования зарубежного опыта регулирования земельно-имущественных отношений предложен следующий институционально-инструментарный механизм управления земельными ресурсами (рис. 2).

Его значимость заключается в том, что именно на такого рода социально-эколого-экономических основах должен функционировать земельно-имущественный комплекс России, для обеспечения оптимально-равновесного состояния между автономией частного владения землей и государственным регулированием землепользования и для активного содействия преодолению современных деструктивно-кризисных тенденций в системе отечественного землепользования.

Рис. 2. Инструментарно-методический аппарат управления земельно-имущественным комплексом России6

В заключительной четвертой главе – «Механизмы реализации отношений собственности в перспективной институциональной конструкции земельно-имущественного комплекса России и ее регионов» – подвергнуты теоретико-эмпирическому исследованию инструментарно-методические разработки алгоритмов реализации рентных отношений на основе реализации процедуры зонирования объектов земельно-имущественного комплекса, а также предложен авторский вариант программно-прогнозного инструментария конструирования региональной модели оптимизации отношений присвоения в системе земельно-имущественного комплекса.

Предметно-сущностное содержание процедуры зонирования земель заключается в осуществлении организационно-экономической дифференциации функционально-территориальных зон (и подзон) и регламентации режима хозяйственного использования земельных участков в административно-территориальных границах городских и сельских муниципальных образований, в отношении которых институты местного самоуправления уполномочены осуществлять градостроительную деятельность, направленную на социально-экономическое развитие территорий. Зонирование земель российских поселений может выступить в качестве инструментарно-методического средства, рационализирующего систему национального землепользования, посредством реструктуризации земельно-налоговой системы и формирования расчетно-аналитического алгоритма определения аутентичной величины земельной ренты.

Зонирование территории Ростовской области выявило следующие результаты: на протяжении последнего 20-летнего периода времени устойчиво превалируют тенденции перманентного сокращения гумуса в почвах всех без исключения территорий региона. Наиболее существенен регресс гумусового горизонта в Восточной (0,5-0,8 %) и Северо-Западной (0,4-0,6 %) земельно-хозяйственных зонах Ростовской области. Автором разработана и предложена к внедрению в региональный земельно-хозяйственный комплекс многокритериальная интегрированная система индикации социально-экономического состояния территорий Ростовской области, сочетающая различные расчетно-аналитические инструменты зонирования системы земельно-территориальных ресурсов, представленная в табл. 5. В контексте сказанного можно констатировать тот факт, что именно реализация обширного комплекса высокоэффективных природохозяйственных мер почвозащитного характера представляет собой приоритетное направление развития земельно-имущественного комплекса Ростовской области, с одной стороны, а также императивное условие дальнейшего социально-экономического развития региона, обеспечения им конструктивно-преобразовательных тенденций и последующей созидательной динамики – с другой.

Бесспорное эвристическое значение приобретают процессы углубленной аналитики категориальных, рыночно-институциональных и инструментарно-методических аспектов исследования процедур оценки земельно-имущественных благ, вовлеченных в сферы хозяйственного использования и рыночного оборота.

Таблица 5

Зонирование территории Ростовской области по индикаторам эколого-экономического состояния

земельно-хозяйственных ресурсов7

Аграрные зоны	Показатели интегральной типологии агро-эколого-экономического состояния				Эколого-эко-номическое состояние
	земельные ресурсы	экономика	социум	здоровье человека
Восточная зона	Слабая степень проявления деградационных процессов: дегумификации, водной эрозии, засоления, переувлажнения. Характеризуется высокой антропогенной устойчивостью почв. Особенность – выраженная тенденция снижения плодородия пашни	Относительно стабильные показатели сельскохозяйственного производства, интенсивное земледелие, высокая эффективность возделываемых культур	Отношение к земельно-имущественным ресурсам как основному объекту жизнедеятельности, стремление всего населения к получению земли в частную собственность, миграция населения – отсутствует	Высокий показатель заболеваний населения злокачественны-ми образования-ми	Условно-удовлетворительное
Cеверо-Западная и Южная зоны	Средняя степень проявления деградационных процессов: дегумификации, водной эрозии, осолонцевания, ветровой эрозии, обусловленных вовлечением в хозяйственный оборот непригодных земель. Особенность –признаки усиления деструктивных почвенно-земельных тенденций	Осложнения хозяйственной деятельности, признаки зоны рискованного землепользования, невысокая эффективность промышленно-индустриального и аграрного производства	Начало осознания природохозяйственных проблем, связанных с земельно-имущественными ресурсами, стремление части населения к получению земли в частную собственность; слабая миграция населения	Признаки ухудшения здоровья человека: появление злокачест-венных новообразований; врожденные аномалии у детей	Напряженное
Cеверо-Восточная зона	Существенная степень проявления деградационных процессов: дегумификации, вторичного засоления, водной и ветровой эрозии, переувлажнения, осолонцевания. Особенность – значительные площади неблагополучных земель	Стремительный регресс общей эффективности производственной деятельности (за исключение отдельных хозяйствующих субъектов)	Проявление социального напряжения, обусловленное изменением земельно-хозяйственной ситуации; стремление меньшей части населения к получению земли в частную собственность	Стремительный прирост удельного веса онкологических поражений взрослой и детской групп населения	Критическое
Центральная и Приазовская зоны	Угрожающая степень проявления де-градационных процессов, связанных с подтоплением земельных площадей, сильнейшим проявлением тенденций засоления, заболачивания, ветровой и водной эрозии. Особенность – изменение естественно-природной структуры земельно-хозяйственных экосистем	Усиление негативного эколого-экономического воздействия на земельно-хозяйственную деятельность, угроза деградации и необратимого регресса эффективности всех отраслей производства	Стремительное нарастание социального напряжения в обществе, миграция населения в период максимального проявления трансгрессивных процессов, индифферентное отношение к частной собственности на земельно-имущественные блага	Очевидные признаки регресса состояния здоровья населения, возрастание частоты появление экологических эндемий	Кризисное