Трансформация системы земельно-имущественных отношений современной россии

Сельскохозяйственные предприятия-землепользователи, не располагая достаточными материально-денежными средствами для хозяйственного освоения земель, закрепленных на праве бессрочного пользования, прибегают к латентным формам их продажи, зачастую предопределяющим возникновение крайне неблагоприятных социально-экономических последствий, наиболее очевидные из числа которых представлены в таблице 2.

Современная сложная социально-экономическая ситуация, сложившаяся в системе земельно-имущественных отношений, как в Российской Федерации, так и в иных странах мирового сообщества, оказалась во многом предопределена недостаточной степенью изученности экономической наукой обширного спектра основополагающих теоретико-эмпирических вопросов развития аграрных (и в том числе земельных) отношений.

Классические (Т.Мальтус, Д.Рикардо, Д.Ст.Милль, Г.Джордж, А.Маршалл, К.Маркс) и неоклассические (А. Пигу, В.Баумоль, В.Оутц, Д.Пирс, Р.Тернер и др.) направления анализа социально-эколого-экономической проблематики развития земельно-имущественного сегмента экономики акцентировали внимание на разноименных критериях, зачастую предлагая и аргументируя диаметрально противоположные концепции и версии. Однако в результате активной полемики представителей различных школ в рамках экономической теории оказались генерированы относительно автономные направления научной мысли, изучающие различные аспекты функционирования современного землепользования: теория имущественных прав; теория социального выбора; теория общественного благосостояния и др.

В контексте сказанного необходимо отметить тот факт, что минувшее десятилетие ознаменовало себя активизацией российской научной мысли, поскольку отечественная экономическая наука сосредоточила усилия на целенаправленном поиске социально-рыночных, рыночно-регулируемых вариантов развития национальной экономики, в целом, и ее земельно-имущественного комплекса, в частности.

Инструментарно-методические изыскания и прикладные рекомендации отечественных ученых послужили научной основой концепции становления земельно-имущественных отношений, а также выработки национальной стратегии развития земельно-имущественного комплекса России, выступающей гарантом эффективного управления земельно-ресурсными благами государства и преодоления кризисно-деструктивных тенденций современности, а также предполагающей постановку и разрешение следующих экономико-политических задач:

1) проведение мероприятий, направленных на передачу объектов земельной собственности в ведение федеральных властей, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований;

2) разграничение полномочий органов власти в вопросах владения, пользования и распоряжения отечественными земельно-имущественными ресурсами;

3) реорганизация системы хозяйственного освоения и охраны аграрных территорий, усиление экологической направленности землепользования;

4) совершенствование механизма арендных отношений в земельно-имущественном комплексе России, адаптированных к разнообразию форм собственности на земельную недвижимость и ориентированных на повышение бюджетных доходов различных уровней;

5) стимулирование экономического оборота объектов земельно-имущественного комплекса с целью перераспределения их в пользу конкурентоспособных эффективно хозяйствующих правообладателей и создания благоприятной финансово-инвестиционной обстановки в сфере отечественных земельно-имущественныхых отношений;

6) формирование действенной экономико-институциональной системы гарантий прав российских граждан на земельно-ресурсные блага.

Во второй главе – «Функциональный анализ аппарата инструментарных средств управления объектами земельно-имущественного комплекса в рыночно-регулируемой модели региональной экономики» – рассматриваются инструментарно-методические технологии реализации экономических форм земельной собственности, землевладения и землепользования; исследованы рыночно-институциональные механизмы участия государственных и муниципальных органов в учредительских структурах регионального корпоративного бизнеса, а также подвергнуты теоретико-эмпирической аналитике основополагающие формы управления объектами земельно-имущественного комплекса в муниципальном и государственном секторах экономики, адаптированные к условиям современного мирохозяйственного кризиса.

Механизм управления региональной и муниципальной недвижимостью, в целом, и земельно-имущественными ресурсами, в частности, представляет собой сложноструктурированную полифункциональную рыночно-институциональную систему, включающую следующие структурные подразделения: Комитет по управлению муниципальным имуществом; региональные и муниципальные фонды имущества; Земельный комитет; Бюро технической инвентаризации; региональные и муниципальные институты архитектуры и градостроительства; региональные и муниципальные институты регистрации прав на недвижимость и оценки качества объектов земельно-имущественной недвижимости; систему управляющих компаний, функционирующих в системе менеджмента отечественного земельно-имущественного комплекса.

В результате деятельности этих институций в практике организации земельно-хозяйственных отношений оказываются, задействованы разнообразные инструментарно-методические средства регулирования связей в земельно-имущественном комплексе (рис. 1).

Рис. 1. Инструментарно-методические средства регулирования

современных земельно-имущественных отношений3

В Конституции Российской Федерации закреплены и равным образом защищены частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности на земельно-имущественные блага. Проблема экономико-институциональной регламентации режима функционирования государственной собственности на земельно-имущественные блага явилась основополагающей в принятой редакции Земельного кодекса Российской Федерации, концептуально-методологическим базисом, которого выступил принцип разграничения государственной собственности на землю на объекты собственности Российской Федерации, её субъектов и муниципальных образований.

Экономико-правовая демаркация комплекса объектов собственности на земельные участки и регламентация использования земли под объектами недвижимости, находящимися в собственности РФ, ее субъектов и муниципальных образований, выступила институциональным гарантом целостности системы управления земельными ресурсами и создала необходимые предпосылки их приватизации.

Принципы дифференцированного – федерального, регионального и муниципального – управления объектами отечественного земельно-имущественного комплекса позволяют достичь эффективного разрешения следующих экономико-хозяйственных задач:

• рациональное использование и охрана земель как доминирующего территориально-базисного, социально-экономического и природохозяйственного объекта;
• защита и улучшение качественного эколого-экономического состояния природной среды современных региональных и муниципальных образований;
• формирование системы социально-экономических и организационно-управленческих предпосылок реализации полиморфных форм собственности и финансово-инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов-землепользователей;
• создание предпосылок действенного механизма экономико-правовой ответственности предприятий-землепользователей за нанесение природохозяйственного ущерба другим собственникам земельных ресурсов и экосистеме в целом;
• разработка экономико-политических основ механизма наделения субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления необходимыми властными полномочиями по регулированию земельно-имущественных отношений на подведомственных территориях.

Процесс рыночно-инновационных преобразований отечественного земельно-имущественного комплекса в настоящее время отличается активным развитием разнообразных институциональных форм рыночного оборота земель практически во всех регионах Российской Федерации. Не составляет исключения, в контексте сказанного, и практика землепользования Южного федерального округа России, представляющего собой один из доминирующих по значимости аграрно-индустриальных регионов, характеризующийся интенсивным рыночным оборотом земельно-имущественных благ.

В течение 2007 г. на территории Южного федерального округа было совершено 859,2 тысяч земельно-имущественных сделок, охвативших, в общей сложности, земельную площадь в 4,07 млн. га и составивших 18 % общего рыночного оборота земель Российской Федерации.

Удельный вес территории Южного федерального округа в земельном фонде России составляет 3,5 %, однако доля земельно-имущественных сделок в общем объеме национального рыночного оборота земель существенно превышает данную величину и по различным категориям современного землепользования и землевладения достигает следующих показателей: по сделкам, связанным с куплей-продажей земель гражданами и юридическими лицами – 15,9 %; арендой земель – 16,3; процедурами наследования – 19,2, дарения – 15,2 и залога – 6,0; продажей государственных и муниципальных земель – 12,4; реализацией прав аренды – 2,3 %.

Земельно-имущественные сделки, обусловленные процессами купли-продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами, в общей структуре рыночного оборота ЮФО составили 6,2 %. Общее количество земельно-имущественных сделок подобного рода превысило 51,2 тыс.ед., охватив земельную площадь в 7,1 тыс.га и доминируя на земельных рынках всех субъектов Федерации Юга России, за исключением Республик Ингушетия и Дагестан.

Проведенный анализ убедительно свидетельствует в пользу того факта, что доминирующей рыночно-институциональной формой земельно-имущественного оборота на территории Южного федерального округа явилась аренда земель. Только, в течение минувшего года в ЮФО действовали 792,6 тысяч соглашений аренды земельных участков (общей площадью свыше 4,2 млн га), которые были заключены органами местного самоуправления с гражданами и юридическими лицами и удельный вес которых в общем объеме земельно-имущественных сделок округа достиг 92,1 %.

Кроме того, в Ростовской и Волгоградской областях, Ставропольском крае и Республике Ингушетия активизировались темпы роста такой рыночно-институциональной формы современного земельно-имущественного оборота как продажа прав аренды земель: в общей сложности оказались зарегистрированы 328 акта продажи прав аренды государственных и муниципальных земель площадью свыше 98 га. При этом наибольший удельный вес случаев продажи прав аренды земельных участков, совершенных в Южном федеральном округе России, – 46,1 % (133 единицы на общей земельной площади 82,5 га) – отмечался в Ростовской области.

На земельно-имущественном рынке Южного федерального округа был заключен ряд залоговых операций с земельными участками, приобретенными, как правило, в целях индивидуального жилищного строительства, наибольшее количество которых оказалось зарегистрировано в Ставропольском крае (51 ед.) и Республике Калмыкия (25 ед.).

На основе исследования процессов рыночно-инновационных преобразований отечественного земельно-имущественного комплекса предложена следующая трактовка понятия «управление земельно-имущественными ресурсами», которое необходимо рассматривать как совокупность эффективных экономико-правовых действий собственника, направленных на сохранение и приумножение природохозяйственных качеств земельно-имущественных благ, а также целенаправленное экономико-правовое воздействие на субъектов их использования в интересах муниципального образования. В работе обоснованы приоритетные направления развития механизма землепользования и землевладения России (таблица 3), реализация которых явится гарантом выполнения следующих социально-экономических установок: целенаправленности земельно-имущественных преобразований; интегрируемости объектов земельно-имущественного комплекса в региональные и муниципальные социально-экономические системы; последовательности в реализации рыночно-инновационных приоритетов адекватно социально-экономической направленности реформ; концептуально-методологической и прикладной обоснованности вариантов развития системы земельно-имущественных отношений и их эмпирической выполнимости.

Таблица 3

Концептуальное обоснование перспективных направлений развития системы земельно-имущественных отношений России4

Концептуальные разработки направлений развития земельно-имущественных отношений	Экономическое содержание и специфика становления
1. Теоретико-экономические обоснования формируемых земельно-имущественных отношений в процессе рационального использования земли, воспроизводства плодородия и антропогенных ландшафтов	Методическое обеспечение расчетов баланса между антропогенной нагрузкой на землю и способностью территориальных экосистем к естественному восстановлению, природохозяйственное обоснование эффективного использования земельно-имущественных благ общества, обоснование системы дифференцированного использования земель, определение стоимостных характеристик функционирования земельно-имущественного комплекса.
2. Теоретические разработки алгоритмизированной модели перехода к рентной системе платежей за землю	Методическое обоснование процессов определения рентной доходности земельных участков, применения льготного налогообложения, разработки базовых ставок арендных платежей, единовременной системы платежей за изменение целевого использования земельно-имущественных благ.
3. Концептуальные основания устойчивого социально-эколого-экономического землепользования и землевладения	Разработка системы планирования землепользования, обоснование экологических императивов для разных типов земельно-имущественных ресурсов, разработка управленческих подходов к процессам землеустройства, землепользования и землевладения, эффективное разрешение вопросов экологизации отечественного земельно-имущественного комплекса.