Трансформация системы земельно-имущественных отношений современной россии

Логика диссертационного исследования определяется диалектикой процесса научного познания, развернутого от концептуально-методологического уровня анализа рыночно-институционального преобразования системы земельно-имущественных отношений к системно-функциональному, рассматривающему тенденции рыночно-институциональных трансформаций земельно-имущественных комплексов России и ее регионов, выступающих в качестве относительно автономных мезоэкономических модулей национального хозяйства в условиях рыночных реформ, постреформенной модернизации, и современных кризисных тенденций, далее – к инструментарно-конструирующему уровню – моделированию перспективной экономически эффективной стратегии землепользования и землевладения и, в завершение, – к организационно-прикладному знанию, а именно, обоснованию механизма повышения эффективности хозяйственных решений в сфере земельно-имущественного менеджмента, связанных с формированием рыночно-регулируемой системы отношений по поводу владения, распоряжения, пользования земельно-ресурсными благами и предопределяющих результативность государственной земельно-хозяйственной политики.

Концепция диссертации состоит в развитии марксовой идеи о разделении в рыночной экономике земельного капитала на капитал-собственность и капитал-функцию и адаптации этого методологического ключа к исследованию экономической природы и субъектно-объектной определенности земельно-имущественных отношений, охватывающих всю совокупность отношений присвоения: распоряжения, владения, пользования земельно-имущественными благами, выступающими объектами собственности и хозяйствования, и формирующихся между субъектами исключительно-монопольного распорядительного присвоения (собственности) и ограниченно-монопольного хозяйственного владения и пользования (арендатора, лизингодержателя и т.д.), включающего земельно-имущественные блага в предпринимательский оборот. Вектор трансформации сложившейся системы земельно-имущественных отношений определяется императивами формирования умеренно-либеральной модели рыночно-регулируемой экономики гражданского общества с соответствующей институционально-инфраструктурной средой, обеспечивающей нормативно-воспроизводственный режим функционирования системы земельно-имущественных отношений, свободного гражданского и рыночного оборота земли и разнообразных имущественных прав в условиях становления реального равноправия многообразных форм собственности на земельно-имущественные блага.

Положения диссертации, выносимые на защиту

1. Распространение принципа разделения земельного капитала на капитал-собственность, являющуюся достоянием обладателя титула собственника, и капитал-функцию, реализуемую в хозяйственном обороте субъектом предпринимательской деятельности, на весь спектр капитальных активов (и объектов) земельно-имущественного комплекса позволил очертить границы предметного поля категории (объем понятия) «земельно-имущественные отношения», охватывающие всю совокупность отношений присвоения: распоряжения, владения, пользования земельными участками, участками недр, обособленными водными объектами и всеми находящимися на территории земельно-имущественного комплекса неперемещаемыми объектами (леса и многолетние насаждения, здания, сооружения, ирригационно-мелиоративные системы, энергосети, дорожно-транспортная сеть, передаточные устройства и т.д.), являющимися объектами собственности и хозяйственной деятельности.

2. Субъектная определенность земельно-имущественных отношений характеризуется тем, что один полюс их персонифицирован собственником земельно-имущественных благ, получающим с них доход в форме земельно-имущественной ренты, а другой субъектами, желающими приобрести (для хозяйственного пользования) их в собственность, взять в аренду, в имущественный наем, лизинг и т. д., что порождает многообразие форм реализации прав собственности на земельно-имущественные блага: продажа, дарение, потомственное наследование, сдача в аренду, лизинг, имущественный наем (прокат), использование в качестве объекта залога при ипотечных операциях и т.д. Сделка между субъектами земельно-имущественных отношений регулируется процедурами гражданско-рыночного оборота земли и имущественных прав на земельно-имущественные блага.

3. Господствующие отношения собственности на землю определяют социальный генотип и экономическую природу земельного строя общества, а отношения хозяйствования регулируют воспроизводственный кругооборот капитальных активов земельно-имущественного комплекса. В этой подсистеме отношений производственного землепользования в природохозяйственных системах базовые связи в системе «хозяйствующий субъект – непосредственный производитель» персонифицированы предпринимателем, организующим производственно-хозяйственную деятельность в воспроизводственном режиме, кругооборот и оборот капитальных активов, охватывающие сферы производства, распределения, обмена и потребления, а также наемным работником – носителем функций рабочей силы.

4. Основные социально-экономические результаты процесса рыночной трансформации системы земельно-имущественных отношений России можно интерпретировать следующим образом:

• ликвидация монополии государственной собственности на земельно-ресурсные блага;
• разрешение вопросов обеспечения граждан земельными участками для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, а также индивидуального жилищного и дачного строительства;
• утверждение в законодательном порядке права собственности граждан и юридических лиц практически на все виды земель;
• введение системы платежей за землепользование;
• дифференциация ставок земельного налога и арендной платы в зависимости от местоположения и качества земельных участков;
• формирование институционально-инновационных основ земельного рынка и его инфраструктуры.

5. Процесс рыночно-институциональных преобразований системы земельно-имущественных отношений Российской Федерации предопределил многообразие форм современного землепользования, а именно постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, пожизненно наследуемого владения земельными участками, аренды земельных участков, ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитутами), безвозмездного срочного пользования земельными участками, а также формирование экономического механизма хозяйственного освоения, рыночного оборота земельно-имущественных благ и введение института платности землепользования, который может быть реализован посредством таких рыночно-институциональных инструментов как земельный налог; арендная плата и нормативная цена земли.

6. Сущность категории «земельно-имущественный комплекс» означает совокупность земельно-имущественных благ в многообразии форм их присвоения и хозяйственного использования, специфицированных в силу уникальности сочетания свойств земли как природохозяйственного ресурса, пространственно-экономической основы развития общества, а также как императивного условия организации его производительных сил и основополагающего фактора создания разнообразных продуктов и услуг. Земельно-имущественный комплекс страны представляет собой важнейшую объектно-ресурсную подсистему национального хозяйства, характеризующуюся в настоящее время институциональными преобразованиями, обусловленными глубинным изменением принципиальных основ организации, функционирования и развития отечественной экономики в целом и системы земельно-имущественных отношений, в частности.

7. Закономерным следствием вышеозначенного природохозяйственного феномена является уникальность тройственной ипостаси земельно-имущественных ресурсов: выступая в качестве незаменимого элемента современных производительных сил (непосредственно – в агропромышленном производстве и как пространственно-экономического базиса – в других отраслях народнохозяйственного комплекса), земельные ресурсы, с одной стороны, являются объектом гражданского экономико-правового оборота и, как следствие, обретают соответствующий спектр экономико-правовых свойств, с другой стороны, – они представляют объект недвижимости и, как овеществленный объект отношений собственности, характеризуются индивидуальным финансово-ценностным потенциалом и, кроме того, – с третьей стороны, – земельные ресурсы выступают в качестве безусловной пространственно-исторической первоосновы и экологообразующей среды развития человеческого общества.

8. Фактор пространственно-территориальной ограниченности земельных ресурсов, как экономического базиса, и отсутствия возможностей искусственного воспроизводства естественно-экологического плодородия почв, позволяет идентифицировать земельно-имущественные блага как рыночно-институциональный объект социально-экономических, общественно-политических, природохозяйственных, законодательно-правовых, организационно-управленческих, культурно-исторических, ментальных и иных отношений, функционирующих в системе современного землепользования.

9. Земельный рынок, выступающий в качестве неотъемлемой составной части рынка недвижимости в целом, представляет собой относительно автономную объектно-специфицированную экономическую структуру, обеспечивающую взаимодействие субъектов социально-экономических и политических интересов, реализацию ряда функций института собственности на земельно-ресурсные блага, механизма распределения и перераспределения земель с учетом дифференциации их по целевому назначению, по структуре и императивам кадастра и данным мониторинга земель и недвижимости, а также осуществление совокупности природохозяйственных и средоохранных мероприятий.

10. В структуре рынка земельно-имущественных ресурсов России произошёл сдвиг от монополии государственного сектора к многообразию форм собственности и хозяйствования, эволюцию же муниципального сегмента земельного рынка определяет доминанта процессов купли-продажи гражданами относительно небольших земельных участков, при этом эмпирически подтверждается, что на протяжении последнего десятилетия в общем количестве сделок с землями, находящимися в федеральной, региональной и муниципальной собственности устойчиво доминировала аренда земельных участков, а доля иных сделок, обусловленных рыночным оборотом земельно-имущественных благ (продажа прав аренды и продажа земельных участков и т.п.), была незначительной.

11. В России происходит формирование многоуровневой системы регулирования земельно-имущественных отношений. Управление земельно-имущественными ресурсами в регионах и муниципальных образованиях целесообразно рассматривать как совокупность экономико-правовых действий субъектов их присвоения, направленных на сохранение и приумножение природохозяйственных качеств земельно-имущественных благ, а также как целенаправленное регулирующее воздействие на режим функционирования объектов недвижимости и взаимодействие с иными субъектами в интересах населения регионального либо муниципального образования.

12. Исследование и обобщение практики землепользования и землевладения, сформировавшейся к настоящему времени в регионах, показывает, что развитие земельно-имущественных отношений происходит с тенденциями, идентичными развитию системы отношений национального земельного рынка России, в целом, а их дальнейшее совершенствование во многом обусловлено своевременным завершением формирования действенной институционально-правовой базы, в частности, законов, регулирующих процессы ипотеки и залога земель сельскохозяйственного назначения, а также процедурой совершенствования ныне действующих законодательных актов о кадастре, землеустройстве и мониторинге земель.

13. Изменение институциональной среды российской системы земельно-имущественных отношений под воздействием современного кризиса предполагает адаптацию законодательной базы, регулирующей права собственности, управление соотношением доли государства и частного бизнеса во владении активами экономически неустойчивых предприятий, и обеспечивающее прозрачность сделок с имуществом при вынужденных банкротствах; государственные гарантии защиты всех форм собственности на объекты земельно-имущественного комплекса (в том числе приобретенного по ипотеке при не выплаченных пока кредитах); выполнение публичных обязательств государства перед населением и бизнесом; сохранение и наращивание производственно-технологического потенциала, снижение административных барьеров для бизнеса; обеспечение долгосрочных приоритетов модернизации земельно-имущественных комплексов регионов, что предполагает инструментарную поддержку: налогового стимулирования развития системы земельно-имущественных отношений через специальные ставки, отсрочки и др., целевое льготное кредитование, страхование рисков, использование форсайт-технологий, контроль за соблюдением законодательно определенных институциональных норм.

14. Инструментарно-методический аппарат оценки земельно-имущественных благ, вовлеченных в процессы хозяйственного освоения и рыночного оборота представляет совокупность средств (алгоритмов, технологий, методик, моделей) расчетно-аналитического процесса, имеющего целью определение аутентичных, ценностных (денежных) эквивалентов земельных участков, зафиксированных по их состоянию на определенный момент времени. Расчетно-аналитический аппарат определения рыночной цены земельного участка включает три основных инструментарно-методических приема: метода прямого сравнительного анализа продаж (называемого иначе методом сравнения продаж), метода капитализации доходов и метода учета затрат.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на расчетно-аналитических процедурах стоимостного сопоставления трансакций с аналогичными земельно-имущественными объектами при соблюдении условия максимальной идентичности их природохозяйственных характеристик. Метод капитализации земельной ренты основывается на определении цены земельного участка (ценности имущества) по генерируемому им доходу (ренте) путем приравнивания её к капиталу, приносящему равновеликий с рентой доход при существующей средней норме ссудного процента. Затратный метод основан на положении о том, что рыночная цена земельного участка представляет сумму базовой оценки земли и амортизационной стоимости ее экономических улучшений. При существующем разнообразии инструментарно-методических приемов, процесс определения денежных эквивалентов земельно-ресурсных благ предполагает процедуру оценки социально-экономической эффективности предпринимаемых улучшающих природохозяйственных инноваций и, как следствие, необходимость формирования адекватного расчетно-аналитического инструментария оценки результативности земельно-имущественных нововведений.

15. Оценка эффективности земельно-имущественных трансакций (сделок) выполняет в современной экономике землепользования ориентирующую функцию. Ее измерение посредством оценки денежных эквивалентов альтернативных проектов (решений) позволяет унифицировать процедуру определения результативного направления инвестиций в земельно-имущественный комплекс региона. Предлагаемый вариант расчетно-аналитического инструментария оценки эффективности мероприятий регионального и муниципального землепользования представляет собой универсальный аппарат земельно-имущественного менеджмента, ориентированный на формирование хозяйственной этики поведения предприятий-землепользователей.

В условиях современного экономического кризиса, охватившего и земельно-имущественные комплексы российских регионов основанный на подобных принципах расчетно-аналитический инструментарий будет ориентировать на минимизацию второстепенных по значимости издержек, способствовать рациональному использованию ограниченных почвенно-земельных ресурсов, усилению концентрации денежных средств на приоритетных направлениях хозяйственного землепользования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в индивидуализированно-авторской концептуально-методологической интерпретации процесса трансформации системы земельно-имущественных отношений России в ходе институционально-рыночной реформы, определении вектора её модернизационных и алгоритма антикризисных преобразований в контексте социально-экономических императивов современного землепользования.

Элементы приращения теоретико-эмпирических знаний, составляющие эвристический потенциал научного исследования, содержат следующие положения диссертационной работы: