Методы оценки и прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости

	0,545	0,765
III	0,032	0,041	0,304	0,289	0,377	0,516
Железнодорожный	I	0,171	0,068	0,551	0,593	0,723	0,661
	II	0,118	0,021	0,098	0,215	0,443	0,316
	III	0,000	0,000	0,000	0,000	0,171	0,150

Примечание: 1) В таблицах выделены наиболее инвестиционно привлекательные объекты, рейтинг которых имеет максимальное или близкое к нему значение.

2) Расчеты по складской, офисной и другим видам коммерческой недвижимости представлены в диссертации.

3) Риск оценивается по степени принадлежности к минимальному значению. Следовательно, значение функции принадлежности риска равное 1,0 говорит о минимальном риске инвестирования в этот объект недвижимости (но не об отсутствии рисков вообще).

Разработанный метод реализован на примере прогноза развития двух проектов: регионального инвестиционного проекта строительства и эксплуатации Торгово-развлекательного центра «Московский проспект» и строительства платной автомагистрали М-4 «Дон», проходящей по территории Воронежской области.

1. Торгово-развлекательный центр (ТРК) «Московский проспект».

Расчет основан на реальных данных бизнес-плана ТРК, составленного в октябре 2005 года в ценах этого же года. Прошедшие 2006, 2007 и 2008годы позволяют оценить точность прогнозов, сделанных в более раннем периоде. Инвестиционные затраты в уровне цен 2005 года составили 1456,9 млн.руб. В долларах США эта сумма составила $50 млн. Основной объем капитальных вложений был сделан в 2006 году и фактически составил 1234,7 млн.руб. Срок окупаемости по прогнозам 2005 года – два года.

Местоположение – Коминтерновский район г.Воронежа

Инвестиционная зона – I

Классификация объекта: торговая недвижимость, класс «А».

Таблица 8 – Инвестиционные показатели рынка

Местоположение объекта	Инвестиционная зона города	Показатель стоимости аренды	Показатели динамики предложения	Показатель индекса дефицита	Показатель инфляции
		1	1	d
г. Воронеж, Коминтерновский район	I	0,191	-0,021	0,170	0,073

Инвестиционный потенциал рынка имеет максимальное значение из всех возможных – 2,26 для аренды и 2,78 для продажи объекта; цена риска составляет – 5770 руб.

В соответствии с разработанным методом дан прогноз развития инвестиционного проекта (рис.29).

Предлагаемая модель позволяет сделать прогноз срока окупаемости – 1 год 3 месяца, что соответствует действительности. Это подтверждает высокую точность прогнозов в краткосрочной перспективе.

Рисунок 29 – Динамика доходности ТРЦ «Московский проспект»

2. Платная автомобильная дорога М-4 «Дон».

Автомобильная дорога М-4 «Дон» от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска является важнейшей автодорогой России меридионального направления и кратчайшим маршрутом между Центральным регионом России и регионами Черноземья, Северного Кавказа и Закавказскими странами СНГ с выходом на Турцию и Иран. М-4 «Дон» последовательно соединяет Московскую, Тульскую, Липецкую, и далее следует через Воронежскую, Ростовскую области, Краснодарский край, республику Адыгея, обеспечивая как транспортно-экономические связи внутри административных образований, так и дальние транзитные перевозки.

На основании исходных данных проекта рассчитаны показатели его инвестиционного развития в соответствии с разработанной в диссертации динамической моделью развития инвестиционного проекта (табл. 9).

Таблица 9 – Реализация инвестиционного проекта М-4 «Дон»

Период, лет	Величина доходов в текущем уровне цен, млн.р.	Аккумулируемый доход, млн.р.
2008
2009
2010	2995,6	2995,6
2011	2830,6	5826,2
2012	2589,8	8416,0
2013	2321,6	10737,6
2014	2052,1	12789,7
2015	1795,3	14585,0
2016	1558,2	16143,2
…	…	…
2034	157,8	25232,8
2035	135,3	25368,1
2036	116,0	25484,1
2037	99,3	25583,4