Развитие системы управления недвижимым имуществом промышленной корпорации

Таким образом, в диссертации сделан вывод о том, что в настоящее время промышленным корпорациям необходимо разрабатывать программу управления недвижимостью для повышения уровня рентабельности, конкурентоспособности и общего уровня эффективности функционирования.

В качестве второго научного результата в диссертации разработан расширенный алгоритм разработки и реализации стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации. В диссертации показано, что различные авторы предлагают разнообразные наборы мероприятий, позволяющие эффективно управлять недвижимостью промышленной корпорации. Однако, по мнению автора, эти наборы мероприятий, во-первых, не позволяют разработать стратегию, во-вторых, как правило, относятся к определенному типу имущества. На основе анализа и обобщения предлагаемых наборов мероприятий в работе предложен расширенный вариант процесса разработки и реализации стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации, который обобщает различные предложения, учитывает основные этапы стратегического управления недвижимостью и ориентирован на повышение эффективности деятельности промышленной корпорации (рисунок 2).

Эффективность построения данной системы управления заключается в достижении цели управления (установленного качественного результата деятельности или состояния объекта управления) ценой минимальных издержек и наиболее результативного использования всех видов материальных и финансовых ресурсов. В работе показано, что использование предлагаемой системы управления недвижимостью промышленной корпорации позволит обеспечить решение следующих задач:

• повышение эффективности использования всех объектов недвижимости промышленной корпорации, в том числе не являющихся профильными;

Рисунок 2 – Комплексный подход к разработке стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации6

• снижение накладных расходов и, как следствие, более эффективная основная деятельность промышленной корпорации в результате использования непрофильной недвижимости;
• извлечение косвенных доходов и использование их для стимулирования развития основной деятельности промышленной корпорации;
• снижение количества случаев нецелевого использования объектов недвижимости промышленной корпорации;
• наиболее полное вовлечение в хозяйственный оборот всех объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства.

В соответствии с предложенной стратегией управления недвижимостью промышленной корпорации основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельных участков (или их долей) и связанных с каждым из этих участков зданий, сооружений (или их частей). По мнению автора, ко всей совокупности объектов недвижимости может стать реализация последовательности шагов по стратегическому управлению объектами недвижимости промышленной корпорации.

Первый шаг – полная инвентаризация объектов недвижимости, результатом которой является получение информации, позволяющей оперативно провести классификацию всех объектов в соответствии с принятой в корпорации системой критериев и, в случае необходимости, рыночную оценку отдельных объектов недвижимости. На этом шаге необходимо внести в реестр все объекты недвижимого имущества промышленной корпорации.

Далее необходимо оценить стоимость, степень юридической чистоты каждого объекта, спрогнозировать размер возможных косвенных доходов и затраты на эксплуатацию объекта.

Результаты оценок используются в рамках стратегии управления недвижимостью для определения формата использования объекта. В работе показано, что процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых – внесение объекта недвижимости (например, помещения) в базу данных промышленной корпорации и определение возможных вариантов его использования (рисунок 3). Результатом учета и инвентаризации недвижимости является создание Кадастра недвижимости промышленной корпорации (КНПК), представляющего собой единую систему оперативного учета объектов недвижимости корпорации и прав на них. Единство системы учета позволяет вносить в Кадастр следующие сведения:

• физические размеры и характеристики конкретного объекта;
• результаты сравнительного маркетингового анализа по различным вариантам использования объекта;
• наличие обременений и других ограничений прав собственности;
• общие затраты на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости.

Второй шаг – выработка единых правил и процедур принятия решения по распоряжению объектами недвижимости. Они должны основываться на следующих принципах:

1. Отбор объектов, которые в рамках общей стратегии промышленной корпорации можно отнести к производственным объектам, на которых будет осуществляться основная и вспомогательная производственная деятельность.

2. Консолидация информации по объектам недвижимости, которые не попали в список производственных объектов (определение списка непрофильных объектов) и оценка перспектив объекта в рамках стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации.

3. Разработка критериев использования непрофильных объектов недвижимости для извлечения косвенных либо единовременных доходов.

4. Использование непрофильных объектов недвижимости в коммерческих целях.

5. Запрет на предоставление объектов недвижимости в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, на сложившемся рынке.

6. Прозрачность действий по предоставлению в пользование объектов недвижимости.

7. Упрощение процедуры оформления прав пользования объектами недвижимости и сокращение ее сроков.

8. Продажа объектов незавершенного строительства на инвестиционных условиях исходя из их рыночной стоимости.

Третьим шагом построения стратегически ориентированной системы управления недвижимостью является определение целей и возможных финансовых и нефинансовых результатов использования объектов недвижимости. На этом шаге одной из наиболее важных задач управления объектами недвижимости является создание системы контроля достижения целей управления в части управления недвижимостью, который может осуществляться по нескольким направлениям. В работе показано, что в соответствии с предложенной стратегией управления недвижимостью промышленной корпорации эксплуатацию непрофильных объектов недвижимости можно осуществлять, основываясь на следующих базовых принципах:

• использование объекта недвижимости как источника стабильного многократного дохода;
• ликвидация (отчуждение) объекта в силу непредвиденных обстоятельств за однократный максимальный доход.

Четвертым шагом в рамках реализации программы стратегического управления является определение критериев, на основе которых и будут строиться варианты использования объектов недвижимости. В частности, если объект относится к основным производственным, но загружен не в полном объеме, то целесообразно вывести данный объект из основных и использовать его как вспомогательный, либо как пустующий.

Рисунок 3 – Технологическая схема проведения инвентаризации недвижимости промышленной корпорации

Пятым и заключительным шагом в процессе создания системы стратегического управления является внедрение системы контроля правильности использования объектов недвижимости. Реализация указанной последовательности шагов позволяет решить несколько стратегических задач: во-первых, снижается объем общепроизводственных расходов в деятельности корпорации; во-вторых, повышается экономический эффект от использования недвижимости; в-третьих, снижается удельный вес обременений на корпорацию, и в-четвертых, снижается объем коммунальных и иных платежей корпорации.

В качестве третьего научного результата в диссертации описаны взаимоотношения внешней и внутренней среды системы управления недвижимостью промышленной корпорации, а также описана взаимосвязь между системой стратегического управления промышленной корпорации и системой управления недвижимостью корпорации. В диссертации последовательно раскрыта структура внешнего и внутреннего окружения системы управления недвижимостью промышленной корпорации, описана логика учета и развития взаимосвязей данной системы с системами ресурсного обеспечения и др.

В частности, в работе показано, что в результате реализации стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации, у собственников появляется действенный инструмент для решения задач по защите своего имущества, приращения его стоимости и повышения его доходности. Эти задачи решаются в рамках системы управления недвижимостью промышленной корпорации за счет наиболее эффективного использования имеющихся и предоставляемых ресурсов, а также за счет согласования интересов собственников со стратегическими целями промышленной корпорации и последующей реализацией поставленных целей через систему управления недвижимостью.

Рисунок 4 – Внутренняя и внешняя среда системы управления недвижимостью промышленной корпорации

На рисунке 4 в наиболее общем плане показаны направления взаимодействия системы управления недвижимостью промышленной корпорации с внешней и внутренней средой, взаимодействие на входе системы политики стратегических собственников и топ-менеджмента корпорации, подчиненная роль ресурсов корпорации в обеспечении достижения результатов системы управления недвижимостью промышленной корпорации. То есть, стержнем функционирования системы управления недвижимостью промышленной корпорации является реализация политики и прямых воздействий различных субъектов управления для получения намеченных результатов деятельности корпорации.

В работе показано, что движение к результатам происходит в общем случае в меняющихся условиях внешнего окружения системы. Корпоративные ресурсы представляют собой располагаемый потенциал системы управления недвижимостью промышленной корпорации. При этом внешняя среда и ее меняющиеся условия, влияют на все взаимодействующие структуры: политику собственников и стратегию исполнительного руководства корпорации, на параметры самой системы и возможности ее ресурсного обеспечения и, в конечном счете, собственно на результаты управления. Рисунок 5 раскрывает ряд деталей взаимодействия системы управления недвижимостью промышленной корпорации с внешней и внутренней средой, которые были представлены на рисунке 4 в обобщающем виде.

Рисунок 5 – Система управления недвижимостью промышленной корпорации

Например, в рамках внешней среды формируются требования к состоянию объектов недвижимости корпорации, а в рамках внутренней среды – условия для удовлетворения указанных требований. Экономический смысл взаимодействия двух сред заключается в минимизации объема ресурсов, затрачиваемых на соблюдение указанных требований. Так, внешняя среда системы управления недвижимостью промышленной корпорации представлена в ее обширном возможном многообразии, включая такие компоненты, как:

• бизнес-среда (экономическая, рыночная, инвестиционная, среда управления и т.д.),
• правовая среда (законодательная и нормативная правовая),
• градостроительная среда (региональная архитектурно-планировочная, местоположение, производственная и социальная инфраструктура, генеральные планы развития территорий и т.д.),
• социальная, политическая среда и т.д., как, например, природная, экологическая среда.

Также существенной является детализация ресурсного потенциала корпорации как совокупности финансовых, человеческих, имущественных, информационных и иных ресурсов.

Четвертым научным результатом в диссертации выступает разработанная автором система контроля использования недвижимости промышленной корпорации, основанная на критерии использования объектов недвижимости. В диссертации показано, что наиболее весомым критерием использования объектов недвижимости промышленной корпорации будет являться совокупный финансовый поток от объекта, напрямую зависящий от справедливой рыночной стоимости, который позволит определить в большей части вариант использования объекта недвижимости. Автором предложены базовые принципы, на которых базируется данный критерий:

1. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости – определяемый как наиболее вероятное и рентабельное использование недвижимости, которое обеспечит высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем.

2. Принцип падающей и растущей продуктивности – суть, которого, заключаются в том, что любые улучшения объекта недвижимости имеют определенный предел, после которого любые капитальные улучшения не будут вызывать адекватного прироста отдачи или даже компенсировать произведенные затраты. Таким образом, будет иметь место эффект падающей отдачи.

3. Принцип вклада – согласно данному принципу дополнительные улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами на эти улучшения. Один вид улучшений может добавить к стоимости гораздо меньше, нежели произведенные затраты. Наоборот, проведение ремонта или иные затраты могут вызвать резкий рост стоимости недвижимости. Если в результате улучшений возрастет объем финансового потока или улучшения делает объект более привлекательным для арендаторов, то такое улучшение должно считаться полезным.

4. Принцип спроса и предложения – в любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена влиянию закона спроса и предложения. Если объект недвижимости промышленной корпорации находится в районе с высоким спросом на нежилые помещения, то финансовый поток будет высоким, если объект не соответствует требованиям рынка – финансовый поток может быть низким.

Также к весомым критериям следует отнести финансовые затраты связанные с собственным обслуживанием объектов недвижимости, цели самой организации в получении результатов от использования собственных объектов недвижимости и характеристика объекта, которая включает в себя общую площадь, месторасположения и другие технические данные.

Исходя из этого, можно заключить, что процедура контроля использования недвижимости промышленной корпорации включает в себя мероприятия и действия, направленные на мониторинг текущего состояния объектов имущества, правильности и законности их использования, принятие решений по недобросовестному использованию объектов недвижимости. В целом всю совокупность мероприятий и действий можно представить в виде схемы (рисунок 6). Основные функциональные задачи мониторинга:

• систематическое выявление изменений в состоянии фонда объектов недвижимости и обновление банка данных кадастра недвижимости промышленной корпорации;
• изучение и оценка текущих процессов;
• использование и анализ данных контроля за использованием и охраной объектов недвижимости;
• информационное обеспечение кадастровой оценки объектов.

Рисунок 6 – Структура и порядок контроля правильности использования объектов недвижимости промышленной корпорации

Для получения необходимой информации при осуществлении мониторинга основными методами представляются:

• дистанционное зондирование, при котором изучается внешнее окружение объекта недвижимости;
• непосредственные наземные специальные наблюдения;
• современный и ретроспективный анализ данных, получаемых в результате инвентаризации объектов, проверок, обследований, контрольно-ревизионной работы.

Реализация всех мероприятий критерия использования объекта недвижимости является составной частью комплекса мер по реализации стратегии, что позволяет руководству и собственникам промышленной корпорации обеспечивать правовое поле для достижения целей управления объектами недвижимости.