Развитие системы управления недвижимым имуществом промышленной корпорации

В диссертации показано, что объекты недвижимости промышленной корпорации, как и любой объект управления, нуждаются в классификации для обоснования выбора инструментов и механизмов управления в соответствии с выявленными классификационными признаками. В этой связи в диссертации проанализированы используемые трактовки терминов «недвижимость», «недвижимое имущество» и сформулированы основные признаки его классификации. В работе показано, что в настоящее время существуют различные подходы к классификации недвижимого имущества. Современные авторы используют различные критерии, признаки и характеристики для четкого разграничения объектов и выделения их в самостоятельные группы. В частности, в Гражданском кодексе (ст. 130) приводится следующая совокупность объектов (таблица 1).

Таблица 1 – Классификация объектов недвижимости в соответствии с ГК РФ

№ п/п		Отдельные объекты	Сложные объекты
1.		Земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; права на обозначения, определяющее предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы; информация; другие исключительные права
2.		Участки недр
3.		Обособленные водные объекты
	4.	Все, что прочно связано с землей, в том числе: леса; многолетние насаждения; здания; сооружения
	5.	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты
	6.	Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

В отдельных работах содержится классификация недвижимого имущества по набору признаков. В частности Божко Э. А. предлагает классифицировать недвижимое имущество по следующим признакам: земля, жилая недвижимость, нежилая недвижимость, промышленная недвижимость1. Горемыкин В. и Бугулов Э. предлагают более универсальную систему, включающую классификационные признаки более высокого порядка2. Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (таблица 2).

Таблица 2 – Основные признаки недвижимости3

№ п/п	Признаки	Содержание (состояние)
1.	Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
2.	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3.	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
4.	Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
5.	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
6.	Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7.	Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
8.	Видовые (частные) технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

Достаточно полная, по нашему мнению, классификация объектов недвижимости приводится в работе Асаула А. Н. и Карасева А. В. «Экономика недвижимости»4. Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию объектов недвижимости в промышленных корпорациях. Для этих целей можно применять разные классификационные признаки в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в ее структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

• лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы );
• учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
• культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
• специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т. д.

В работе доказано, что ни одна из рассмотренных классификаций не подходит для полной характеристики объектов недвижимости промышленной корпорации как объекта управления и как объекта оптимизации. На основании данного заключения в диссертации предложено использовать многофакторную классификацию объектов недвижимости. В работе показано, что основными признаками классификации недвижимости промышленной корпорации могут быть: назначение (сфера применения); степень загрузки; вид; стоимость. В частности, классификация по сфере применения недвижимости, по мнению автора, должна включать три основных составляющих (рисунок 1):

• основная производственная недвижимость (базовая производственная недвижимость, которая непосредственно задействована в основной производственно-хозяйственной деятельности промышленной корпорации);
• вспомогательная недвижимость (различные складские помещения, подъездные пути и проч.);
• пустующие помещения (т. е. недвижимость, которая не используется в производственном процессе, а также не является способствующей производству, как вспомогательные помещения).

В работе отмечено, что в данной классификации автором не учитывались объекты социальной сферы, как правило, входящие в состав недвижимости крупных градообразующих промышленных корпораций, достаточно характерных для современной экономики России. Объекты социальной сферы не принимаются во внимание ввиду того, что они представляют не столько экономический интерес для своих владельцев, сколько исполняют функцию социальной ответственности крупного бизнеса перед обществом, и, соответственно, разработка системы управления в данном случае нецелесообразна, ввиду ограниченности вариантов использования (например, градообразующей промышленной корпорации невозможно будет отказаться от финансирования спортивных клубов или школ).

Рисунок 1 – Классификация видов недвижимости промышленной корпорации по сфере применения

Для углубления классификации автором был проведен опрос руководителей 120 крупных промышленных предприятий для выяснения структуры недвижимости и определения центров прибыли и центров затрат. Для повышения уровня детализации автором были разделены промышленные предприятия по уровню балансовой стоимости основных средств.

На основе результатов вариативного анализа автором сделан вывод о том, что в настоящее время уровень пустующей недвижимости у промышленных корпораций (балансовая стоимость – более 1 млрд. руб.) достаточно высок, т. е. корпорации затрачивают достаточно большое количество ресурсов на содержание данной недвижимости, но прибыли она не приносит.

Таблица 3 – Анализ структуры недвижимости по балансовой стоимости основных средств5

Тип недвижимости промышленной корпорации	Балансовая стоимость основных средств промышленной корпорации
	свыше 1 млрд. руб.	300 млн. – 1 млрд. руб.	50-300 млн. руб.	менее 50 млн. руб.
основные и производственные помещения	40%	50%	60%	75%
вспомогательные помещения	32%	14%	15%	15%
неиспользуемые помещения	28%	36%	25%	10%