Повышение эффективности системы управления недвижимостью промышленной корпорации

В рамках пятого научного результата в диссертации разработана совокупность прямых и косвенных критериев эффективности управления портфелем недвижимости промышленной корпорации. Совместное использование указанных групп критериев позволяет повысить точность оценки результативности как со стороны менеджмента корпорации, так и со стороны собственников. Для оценки эффективности управления недвижимостью промышленной корпорации в диссертации предлагается использовать две концепции:

1. Основанная на прямых критериях концепция управления доходами и расходами от недвижимости, оценивающая рост прибыли промышленной корпорации от управления недвижимостью.

2. Основанная на косвенных критериях концепция портфеля недвижимости, оценивающая совокупный рост стоимости объектов, входящих в портфель недвижимости.

Первая концепция реализуется через построение модели финансовых потоков, в которой прибыль промышленной корпорации от управления недвижимостью (П) равна:

,

где

– совокупные доходы от управления объектами недвижимости промышленной корпорации (i – количество объектов недвижимости);

– совокупные затраты на объекты недвижимости, в том числе на управление недвижимостью промышленной корпорации (i – количество объектов недвижимости).

Доход включает следующие составляющие:

• доходы от продажи объектов недвижимости;
• доходы от использования объектов недвижимости для вспомогательных целей промышленной корпорации;
• доходы от основной деятельности, осуществляемой с использованием объектов недвижимости.

В работе показано, что затраты на управление объектами недвижимости делятся на постоянные и переменные:

1. Постоянные затраты, не зависящие от совокупной стоимости недвижимости корпорации состоят из следующих элементов:

• затраты на содержание аппарата управления – центра управления недвижимостью промышленной корпорации;
• затраты на развитие и капитальный ремонт объектов недвижимости.

2. Переменные затраты:

• затраты на проведение возможных тендеров, эмиссий, торгов;
• текущие эксплуатационные затраты по объектам недвижимости;
• затраты на текущий ремонт объектов недвижимости.

Затратный показатель эффективности управления недвижимостью промышленной корпорации (Эз) может быть представлен в виде:

,

где

k – коэффициент, учитывающий налогообложение объектов недвижимости корпорации.

Ресурсный показатель эффективности управления (Эр) определяется выражением:

,

где

 – совокупная стоимость объектов недвижимости промышленной корпорации. Основным условием повышения эффективности управления объектами недвижимости промышленной корпорации является оптимизация показателей Эз (Эр), то есть максимизация всех видов доходов при заданных суммах расходов (бюджетный метод), или минимизация расходов при заданных доходах (доходный метод).

Вторая концепция основана на рассмотрении всей совокупности объектов недвижимости промышленной корпорации как единого портфеля недвижимости, либо совокупности портфелей недвижимости (ПН). Главным принципом этой концепции является повышение совокупной стоимости всех ПН, состоящей из суммы рыночных стоимостей объектов. В работе показано, что текущая рыночная эффективность ПН:

,

где

– текущая совокупная стоимость объектов недвижимости, входящих в портфели (j – количество портфелей недвижимости);

– начальная совокупная стоимость объектов, входящих в портфели, которая рассчитывается на момент начала реализации стратегии управления недвижимым имуществом промышленной корпорации.

В данном критерии арендная плата по объектам недвижимости обычно не учитывается, так как она опосредовано влияет на текущую стоимость портфеля недвижимости промышленной корпорации. Основным условием повышения эффективности управления портфелем недвижимости является максимизация показателя Этп. В работе показано, что в отдельных случаях целесообразно использовать интегральный показатель эффективности управления недвижимостью:

Эпн = а1 * Эз (Эр) + а2 * Этп,

при этом вместо взвешенной суммы критериев можно использовать их произведение.

В результате исследований в диссертации выявлено, что наряду с предлагаемым набором критериев под эффективностью использования объектов недвижимости промышленной корпорации может пониматься степень соответствия направления использования данных объектов интересам самой корпорации, как сложной экономической системы. То есть, критерием эффективности может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных направлений деятельности промышленной корпорации, а также сочетания общих интересов и интересов подразделений в части рентабельности, экологии и т. д.7

В рамках шестого научного результата диссертационного исследования автором проведена апробация теоретических предложений и рекомендаций, полученных в работе. В частности, рассмотрена ситуация с управлением недвижимым имуществом ОАО "Территориальная генерирующая компания №2". ТГК-2 создана в феврале 2005 г. В ее конфигурацию входят генерирующие предприятия шести регионов: Архангельской, Вологодской, Костромской, Новгородской, Тверской и Ярославской областей. С 1 июля 2006 г. ТГК-2 ведет операционную деятельность как единая компания.

Под управлением компании находятся 16 ТЭЦ, 8 котельных, 4 предприятия тепловых сетей. Общая установленная электрическая мощность предприятий ТГК-2 – 2423,5 МВт, установленная тепловая мощность – 12 156 Гкал/час. Уставный капитал ОАО "ТГК-2" составляет 7 117 127 045 рублей и разделен на 700 328 533 458 обыкновенных акций номинальной стоимостью 1 копейка и 11384171043 привилегированных акций номинальной стоимостью 1 копейка. Крупнейшим акционером компании является РАО "ЕЭС России" – 49,18% (табл. 3).

Таблица 3 – Структура акционерного капитала ОАО "ТГК-2"

Наименование организации	Доля в уставном капитале
1. ОАО РАО "ЕЭС России"	49,19%
2. ЗАО "Депозитарно-клиринговая компания"8	20,99%
3. ЗАО КБ "Ситибанк" (НД)	6,50%
4. КУМИ мэрии г. Ярославля	2,24%
5. Российская Федерация в лице ФАУФИ	2,14%
6. Прочие	18,94%
ВСЕГО	100,00%

Общая стоимость основных средств составляет 6 091 млн. руб. Программа управления недвижимостью в 2005 г. отсутствовала, поэтому чистый экономический эффект от управления недвижимостью не оценивался. В 2006 г. была разработана программа управления недвижимым имуществом. Разработка программы стала необходимой, когда в результате инвентаризации имущества выяснилось, что существенная его часть эксплуатируется недостаточно эффективно (рис. 2). Около 60% недвижимого имущества использовалось с рентабельностью 3-5%. Средняя взвешенная рентабельность использования имущества составила 7%, или 444 млн. руб.

Рисунок 2 – Рентабельность недвижимого имущества ОАО "ТГК-2"

Основные мероприятия программы включали следующие действия, направленные на повышение удельной эффективности имущества:

• выделение наименее эффективно используемого имущества в отдельный портфель низкой эффективности;
• разделение портфеля низкой эффективности по видам имущества;
• ремонт и модернизация помещений, которые на момент анализа пустовали или использовались менее чем на 15%;
• подготовка недвижимости, входящей в портфель низкой эффективности к продаже и последующая продажа недвижимости;
• формирование портфеля средней эффективности;
• ремонт и обновление недвижимого имущества из портфеля средней эффективности;
• вывод ряда производств из объектов низкой эффективности и их размещение на объектах средней эффективности за счет повышения рационализации использования площадей, упразднения отдельных вспомогательных производств и передачи в аутсорсинг непрофильных функций;
• юридическое закрепление прав на недвижимое имущество, входящее в оба портфеля.

В результате проведения указанных мероприятий по итогам 2006 г. были получены следующие результаты: средняя взвешенная рентабельность недвижимого имущества выросла до 10%, что в денежном эквиваленте составило около 640 млн. руб. Таким образом, рост рентабельности в результате разработки и реализации стратегии управления недвижимым имуществом составил 44%.

На 2007 г. запланированы мероприятия, которые по предварительным оценкам позволят получить дополнительный доход от управления недвижимым имуществом в размере 250 млн. руб. Указанные мероприятия включают повышение уровня правовой защиты действующих объектов основных средств, а также мероприятия по изменению структуры собственности за счет повышения плотности использования недвижимого имущества.

Публикации по теме диссертации

Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих работах, выполненных при непосредственном участии автора:

1. Боголепов К. Н. Разработка методики оценки эффективности управления недвижимостью предприятия // Экономико-правовое обеспечение функционирования хозяйствующих субъектов в России – С-Пб.: Межрегиональный институт экономики и права, 2006 (0,3 п.л.)

2. Боголепов К. Н. Сущность и методы управления имуществом диверсифицированного холдинга // Российское предпринимательство: проблемы экономического и правового регулирования – С-Пб.: Межрегиональный институт экономики и права, 2006 (0,5 п.л.)

3. Боголепов К. Н. Аренда недвижимости. Системный подход. // Актуальные экономические и правовые проблемы России – М.: ИНИОН РАН, 2006 (0,4 п.л.)

4. Боголепов К. Н. Использование недвижимости в соответствии с организационной стратегией предприятия // Экономика России: тенденции, перспективы, возможности – М.: ИНИОН РАН, 2006 (0,5 п.л.)

5. Боголепов К. Н. Методика управления корпоративным недвижимым имуществом // В прил. к журн. «Экономические науки» – 2005 г. – №3. (0, 3 п.л.)

6. Боголепов К. Н. Исследование видов и характеристик недвижимости диверсифицированного холдинга // В прил. к журн. «Экономические науки» – 2005 г. – №4. (0,2 п.л.)

7. Боголепов К. Н. Разработка организационной стратегии предприятия в части управления недвижимостью // В прил. к журн. «Экономические науки» – 2005 г. – №4. (0,3 п.л.)

8. Боголепов К. Н. Разработка комплекса мероприятий по использованию недвижимости в соответствии с организационной стратегией холдинга // В прил. к журн. «Экономические науки» – 2005 г. – №6. (0,2 п.л.)

9. Боголепов К. Н. Методика управления недвижимым имуществом диверсифицированного холдинга // В журнале «Экономические науки» – 2007 г. – №2. (0,3 п.л.)

Соискатель К. Н. Боголепов

---

1 http://www.avers.kharkov.com/Marketing.htm.

2 Горемыкин В. А., Богулов Э. Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 1999. – с. 264.

3 Там же.

4 Асаул А. Н. и Карасева А. В. "Экономика недвижимости". – М.: АУП, 2001 г.

5 Рассчитано автором на основании опроса руководителей более 120 промышленных предприятий России.

6 Пунктиром выделены элементы, существование которых возможно, но не обязательно.

7 Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. М.: Паритет, 1997. – 352 с.

8 Номинальный держатель.