Повышение эффективности системы управления недвижимостью промышленной корпорации

На правах рукописи

БОГОЛЕПОВ Константин Николаевич

ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПРОМЫШЛЕННОЙ КОРПОРАЦИИ

Специальность 08.00.05 – Экономика

и управление народным хозяйством

(экономика, организация и управление

предприятиями, отраслями, комплексами)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Москва – 2007

Диссертационная работа выполнена на кафедре "экономических теорий" Российского государственного гуманитарного университета.

Научный руководитель	Доктор экономических наук Ягудин Семен Юрьевич
Официальные оппоненты	Доктор экономических наук, профессор Тебиев Борис Константинович
	Кандидат экономических наук Зайцев Алексей Алексеевич
Ведущая организация	Московская финансово-промышленная академия

Защита состоится "   "  марта  2007 г. в 12.00 на заседании диссертационного совета Д.212.198.01 по экономическим наукам в Российском Государственном Гуманитарном Университете по адресу: 125267, Москва, Миусская пл., д. 6.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке РГГУ.

Автореферат разослан "   "  февраля  2007 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Меркулов В. Н.

общая ХАРактеристика работы

Актуальность темы диссертации

Экономический рост, декларируемый как основная стратегия в России невозможен без радикального изменения ее рынка недвижимости. Сложившуюся в нем ситуацию, особенно в регионах, можно рассматривать как переходную. Переход на рыночные отношения в России за последнее десятилетие привел к появлению значительного количества собственников объектов недвижимости, а также инвесторов, готовых вкладывать финансовые средства в их развитие с целью получения прибыли. Возможность же передачи прав собственности привела к формированию рынка недвижимости.

Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах: в качестве реальных активов и финансовых активов. Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости. Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения.

Для современных корпораций производственного сектора экономики важнейшим ресурсным компонентом, наряду с финансовыми, человеческими, информационными и т. д. ресурсами, является недвижимое имущество. Недвижимое имущество корпораций – это объекты недвижимости, такие как здания и сооружения, земельные участки и участки недр, производственно-технологические комплексы и имущественные комплексы предприятий в целом. В то же время, как показывает анализ теории и практики корпоративного управления, из ресурсной тематики приоритеты чаще всего отдаются менеджменту персонала и финансов, реже – новым информационным ресурсам и технологиям. И в несоразмерно меньшей степени пока затрагиваются аспекты управления недвижимыми ресурсами корпораций, в то время как стоимость таких ресурсов может составлять более половины стоимости всех основных фондов корпораций, достигая многих десятков и сотен миллионов долларов. В связи с этим, становится очевидной актуальность разработки новых методических подходов к оценке эффективности вариантов управления недвижимостью, а также форм реконструкции объектов промышленной недвижимости и, в первую очередь, коммерческой недвижимости с целью повышения их инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и последующего эффективного использования.

Указанные выше аргументы позволяют сделать вывод, что проблема повышения эффективности системы управления недвижимостью промышленной корпорации является актуальной и злободневной, ее решение позволит повысить общую эффективность деятельности промышленных корпораций и промышленной отрасли в целом.

Степень разработанности проблемы

Общетеоретические аспекты условий использования недвижимости рассмотрены в работах П. Самуэльсона, К. Макконнелла, Р. Поздена, А. О'Салливана и ряда других экономистов. Теоретические и практические вопросы реализации отдельных функций управления недвижимостью, таких, как оценка стоимости, планирование инвестиций в недвижимость, оптимизация условий землепользования, управление качеством объекта, анализ рынка недвижимости, достаточно широко освещены в работах следующих авторов Дж. Фридман, Н. Ордуэй, М. Шнайдерман, С. Хадсон-Вильсон, Л. Дж. Гитман, Дж. К. Эккетр, Л. Харрисон и др. Отечественные публикации, касающиеся вопросов управления недвижимостью посвящены главным образом проблемам планирования капитальных вложений в новое строительство и представлены в трудах основоположников теории эффективности кап. вложений в нашей стране – Т. С. Хачатурова, Н. П. Федоренко, Н. С. Немчинова, В. Л. Кантаровича, А. Л. Лурье. Современные работы отечественных авторов – Е. И. Тарасевича, В. В. Григорьева, Б. М. Красноглазова, посвященные проблемам управления недвижимостью, представляют собой попытки адаптации западных методик использования отдельных инструментов управления недвижимостью к российским экономическим условиям.

Число авторов исследований, посвященных эффективному управлению недвижимостью предприятия значительно шире круга приведенных в обзоре имен. Многие проблемы логистики в той или иной мере нашли свое отражение в монографиях, коллективных сборниках, учебных пособиях и отдельных статьях. Тем не менее, в большинстве работ система управления недвижимостью рассматривается с точки зрения управления коммерческой недвижимостью и повышения ее инвестиционной привлекательности. В этой связи, остаются недостаточно исследованными проблемы повышения эффективности системы управления недвижимостью промышленной корпорации.

Гипотеза диссертационного исследования

Гипотезой диссертационного исследования является тезис о том, что в результате разработки и реализации комплексной стратегии эксплуатации недвижимого имущества, основанной на многоаспектной классификации объектов, их портфелизации и оценки промышленная корпорация может получить дополнительный доход к финансовым результатам по основной деятельности.

Цель и задачи диссертации

Целью диссертационного исследования является решение научной задачи по разработке методического инструментария направленного на повышение эффективности стратегического планирования и обеспечения высокой результативности использования недвижимости промышленной корпорации. В соответствии с поставленной целью в диссертации решались следующие задачи:

1. Провести исследование видов и характеристик недвижимости промышленной корпорации, а также выявить сущность и структуру управления недвижимостью;

2. Определить сущность организационной стратегии промышленной корпорации в части управления недвижимостью;

3. Разработать концепцию управления недвижимостью промышленной корпорации, а также определить основные принципы построения системы управления недвижимостью промышленной корпорации;

4. Разработать методику оценки эффективности управления недвижимостью промышленной корпорации;

5. Разработать организационно-экономический механизм управления недвижимостью промышленной корпорации и апробировать ее на конкретном примере.

Объект и предмет исследования

Объектом исследования диссертации является промышленная корпорация, как обладатель имущественных прав на недвижимость.

Предметом исследования диссертации является система управления недвижимостью промышленной корпорации, совершенствование которой может привести к повышению эффективности функционирования ПК в целом.

Теоретическая и методологическая основа диссертации

Теоретическую и методологическую основу диссертации составляют итоги фундаментальных исследований и результаты прикладных работ российских и зарубежных авторов в области экономики и организации предпринимательской деятельности, управления недвижимостью, теории конкуренции, исследования операций, теории массового обслуживания, управления запасами, общей теории систем. В рамках исследования использованы табличный, графический методы экономико-статистического анализа, системный подход и методы регрессионного и корреляционного анализа.

Работа выполнена на основе и с учетом действующей нормативно-правовой базы функционирования экономики в системе рыночных отношений, в соответствии с существующей законодательной базой Российской Федерации. В работе использовались системный и комплексный научные подходы, методы экономического и структурного анализа, экономико-математическое моделирование, эконометрический, графический и прогнозный методы.

Достоверность научных положений, выводов и практических рекомендаций основывается на теоретических и методологических положениях, сформулированных в исследованиях отечественных и зарубежных экономистов, на анализе статистической и фактической информации.

Основные научные результаты диссертации

Научная новизна диссертации заключается в том, что в ней на основе многоаспектной классификации недвижимого имущества, его портфелизации и использования дифференцированного подхода к различным портфелям разработаны рекомендации по расчету экономической рентабельности объектов недвижимого имущества и обоснованы мероприятия по повышению эффективности использования указанного имущества. В результате работы над диссертацией получены следующие научные результаты:

1. Разработана классификация объектов недвижимости промышленной корпорации, на основе которой проведен экономический анализ структуры недвижимости промышленной корпорации. Автором предложено классифицировать недвижимое имущество по назначению; по степени загрузки; по виду; по стоимости. В результате проведенного анализа автором обоснована необходимость разработки системы управления недвижимости промышленной корпорации.

2. Разработан расширенный алгоритм разработки и реализации стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации. В диссертации показано, что различные авторы предлагают наборы мероприятий, позволяющие эффективно управлять недвижимым имуществом. Однако, по нашему мнению, эти наборы мероприятий, во-первых, не позволяют разработать стратегию, во-вторых, как правило, относятся к определенному типу имущества. Таким образом, в работе предлагается расширенный вариант процесса разработки и реализации стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации, который обобщает различные предложения, учитывает основные этапы стратегического управления недвижимостью и ориентирован на повышение эффективности деятельности промышленной корпорации.

3. Описаны взаимоотношения внешней и внутренней среды системы управления недвижимостью промышленной корпорации, а также описана взаимосвязь между системой стратегического управления промышленной корпорацией и системой управления недвижимостью корпорации. Выявлено, что при разработке мероприятий повышения эффективности использования недвижимого имущества справедливо использования принципа минимакса, который позволяет удовлетворить максимальное количество требований и ограничений внешней среды с использованием минимального набора ресурсов, в том числе за счет получения дополнительных ресурсов от эксплуатации объектов недвижимости.

4. Разработана система контроля использования недвижимости промышленной корпорации, основанная на критерии использования объектов недвижимости. В диссертации показано, что наиболее весомым критерием использования объектов недвижимости промышленной корпорации будет являться совокупный финансовый поток от объекта, напрямую зависящий от справедливой рыночной стоимости, который и позволит определить в большей части вариант использования объекта недвижимости. В работе показано, что данный критерий в своей основе базируется на следующих принципах:

• принцип лучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости;
• принцип падающей и растущей продуктивности;
• принцип вклада;
• принцип спроса и предложения.

5. Разработаны критерии эффективности управления портфелем недвижимости промышленной корпорации. В диссертации показано, что для оценки эффективности управления недвижимостью промышленной корпорации предлагается использовать две концепции:

5.1. Концепция управления финансовыми потоками (cash flow), основанная на росте прибыли промышленной корпорации от управления недвижимостью.

5.2. Концепция портфеля недвижимости, основанная на совокупном росте стоимости объектов, входящих в данный портфель.

6. Разработанные в диссертации предложения и рекомендации апробированы на практическом примере. Автором выявлено, что при наличии стратегии и достаточных ресурсов для ее реализации ОАО "Территориальная генерирующая компания №2" смогла повысить эффективность использования недвижимого имущества на 44%.

Теоретическая и практическая значимость диссертации

Разработанные в диссертации методические и практические рекомендации по совершенствованию системы управления недвижимостью промышленной корпорации могут применяться не только на промышленных предприятиях, но и на предприятиях других отраслей экономики, а также в организациях и учреждениях сферы услуг. Результаты исследования могут использоваться в подготовке специалистов по управлению крупным недвижимым имуществом.

Отечественные органы исполнительной власти и хозяйствующие субъекты получат возможность применения разработанных в диссертации положений в ходе регулирования экономических взаимоотношений, а также формировании и совершенствовании нормативно-правовой базы функционирования экономики.

Апробация результатов диссертации

Полученные в диссертации положения и методические рекомендации прошли следующую практическую апробацию:

• принципы построения системы контроля использования недвижимости промышленной корпорации использовалось при формировании службы управления недвижимостью в ОАО "Территориальная генерирующая компания №2";
• алгоритм разработки и реализации стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации использовалась в ходе реализации стратегии развития в ОАО "Архангельская генерирующая компания";

Результаты исследований использованы для подготовки учебных курсов по специальностям "Менеджмент предприятий" и "Общий менеджмент" в Академии труда и социальных отношений.

Структура диссертации и публикации

Диссертация содержит 148 страниц печатного текста, состоит из введения, трех глав и заключения, в ней представлены 19 рисунков и 7 таблиц, список литературы включает 135 наименования. Основные положения диссертации изложены в 9-ти печатных работах общим объемом более 2-х печатных листов.

основное содержание работы

В рамках первого научного результата в диссертации разработана система многофакторной классификации объектов недвижимости промышленной корпорации. На основе данной классификации проведен экономический анализ структуры объектов недвижимости промышленной корпорации по наиболее важным видам. В результате проведенного анализа автором обоснована необходимость разработки системы управления объектами недвижимости промышленной корпорации для повышения эффективности и результативности их использования.