Организационно-экономический механизм комплексного управления жилищным фондом

1. В терминах институциональной теории многоквартирный дом в России, несмотря на проводимые в управленческой сфере изменения, остается «институциональной ловушкой» как неэффективной устойчивой нормам. Муниципальный дом, принадлежащий государству, но с приватизированными квартирами, действительно, почти не имеет аналогов в мире и поэтому слабо поддается реформированию. Эффективное управление многоквартирным домом как объектом управления требует дальнейшей спецификации собственности – более четкого разделения функций собственников квартир и государства.
2. В институциональной теории предлагается следующий критерий эффективности распределения прав собственности: право распоряжения активом должно быть передано стороне, извлекающей из этого актива наибольшую выгоду. В случае жилищной инфраструктуры получателями выгоды выступают жильцы дома, следовательно, им и долж­ны принадлежать права собственности на имущество дома. Физическая неделимость инфраструктуры делает такую собственность коллективной. При этом одни и те же лица становятся собственниками и эксклюзивными пользователями жилищной инфраструктуры; это совмещение ролей собственника и потребителя, а также нерыночный характер услуг инфраструктуры предопределяют некоммерческую форму коллективной собственности. Общее имущество многоквартирных домов, таким образом, должно иметь преимущественно некоммерческий характер.
3. Жилищная инфраструктура обладает свойствами общедоступ­ного ресурса и коллективного (клубного) блага. Эффективная эксплуата­ция таких ресурсов требует координации действий участников, так как пользователи чрезмерно эксплуатируют общедоступный ресурс, что ведет к его истощению. Они не принимают должного участия в создании клубного блага. Несовпадение личного и общественного интересов приводит к возникновению в деятельности ТСЖ проблемы коллективных действий. При муниципальном управлении жилыми домами проблема коллективных действий решалась административным путем. С созданием ТСЖ ее решение требует самоорганизации собственников жилья для совместного принятия и исполнения необходимых решений. Способность к координации и совместным действиям в общих интересах формирует социальный капитал, составными частями которого являются взаимное доверие, нормы поведения, учитывающие общественный интерес, а также общение, членство в самодеятельных организациях и социальных сетях. В случае ТСЖ значение социального капитала проявляется особенно ярко, поскольку самоорганизация составляет суть данного института. При нехватке социального капитала ТСЖ превращается в «оболочку», лишенную реального наполнения, и оказывается уязвимым к «захвату» извне для извлечения выгод за счет жильцов дома. Для успешности управления с помощью коллективных ассоциаций собственников, например, ТСЖ, необходимо формирование «социального капитала» для решения проблемы «коллективных действий».
4. В ТСЖ возникает также проблема агентских отношений между жиль­цами и правлением, а также между ТСЖ и управляющей компанией, если таковая привлекается к содержанию дома. Хорошо известные проблемы в системе доверитель-исполнитель (principal-agent) усугубляются тем, что в качестве доверителя выступает коллектив собственников жилья (common agency). Необходим мониторинг и контроль за деятельностью правления ассоциациями, связанный, во-первых, с возможностью уклонения от своих обязанностей, во-вторых, с ростом трансакционных издержек при участии множества жильцов в принятии решений.
5. Ограничение оппортунистического поведения как распространенного типа поведения в управлении многоквартирным фондом – насущная необходимость процесса управления. Названный тип поведения рассматривается как следование своим интересам, в том числе обманным путем, включая такие явные формы обмана как ложь, воровство, мошенничество, искажения информации, сокрытие истины, запутывание партнера. В сфере ЖКХ к наиболее распространенным типам такого поведения относятся: хищения, кражи, мошенничества, а также растраты и присвоения. Основное количество преступлений в жилищной сфере являются хищениями. Источниками хищений являются в основном подотчетные ценности, а также неучтенная продукция. Превалирующая часть лиц, причастных к преступной деятельности, являются либо руководителями и управленцами жилищной сферы, либо служащими. Среди способов хищений заключение фиктивных договоров на выполнение работ и оказание услуг с последующим изъятием денежных средств, перечисленных в оплату за невыполненные работы или оказанные услуги, получение наличных денег без оформления кассового чека, неполный учет поступающих материальных ценностей и т.п. В ходе хищений нарушаются интересы не только собственников и органов государственной власти, но и коммерческих организаций.

4. Определены группы субъектов управления жилищным фондом и разработана структурно-логическая модель их взаимодействия на рынках жилищных, коммунальных и управленческих услуг, обеспечивающая экономические взаимосвязи в процессе комплексного управления жилищным фондом на основе механизма спроса и предложения услуг.

Модель взаимодействия учитывает, во-первых, всех заинтересованных субъектов, участвующих в управлении жилищным фондом: граждан, организаций коммерческого и некоммерческого профиля и государства. Во-вторых, эта модель должна быть мезоэкономической, а не микроэкономической, так как предмет исследования – подсистема народного хозяйства. В-третьих, важнейшую роль в управлении жилищным фондом РФ играет государство, хотя его функции в этой сфере также меняются.

Выявлено, в представлениях экономистов нет единства по поводу групп субъектов – участников управления. Наши исследования показывают, что модель взаимодействия субъектов управления жилищным фондом в России включает следующие 5 уровней управления и соответствующие им группы субъектов:

1. Граждане как собственники жилья. Их участие в управлении реализуется преимущественно посредством собраний собственников.
2. Объединения или ассоциации граждан – собственников жилья реализуется посредством некоммерческих организаций – ТСЖ, ЖК, ПК.
3. Управляющие компании – коммерческие организации, которые призваны осуществлять управление предоставлением не только жилищных, но и коммунальных услуг гражданам, причем коммерческим способом с получением прибыли.
4. Ресурсоснабжающие, подрядные, финансовые и другие организации, занимающиеся предоставлением товаров и услуг гражданам – собственникам жилья. Это и естественные монополии, и малые частные фирмы.
5. Государство и его организации, предоставляющие информационные, административные и юридические услуги гражданам.

Рис.1. Модель рыночного взаимодействия субъектов комплексного управления многоквартирным жилищным фондом

Описание организационно-экономических взаимодействий:

1 – спрос собственников квартир на услуги некоммерческих организаций по управлению жилищным фондом: ТСЖ, ЖК, ПК;

2 – предложение услуг со стороны ТСЖ, ЖК, ПК;

3 – спрос собственников квартир на услуги управляющих компаний;

4 – предложение услуг собственникам квартир управляющими компаниями;

5 – спрос управляющих компаний на услуги ресурсоснабжающих и подрядных организаций со стороны ТСЖ, ЖК, ПК;

6 – предложение услуг ресурсоснабжающих и подрядных организаций ТСЖ, ЖК, ПК;

7 – спрос управляющих компаний на услуги подрядных и ресурсоснабжающих организаций;

8 – предложение услуг ресурсоснабжающими и подрядными организациями управляющим компаниям;

9 – спрос собственников на административные и правовые жилищные услуги государства;

10 – предложение административных и правовых жилищных услуг гражданам государством;

11 – спрос на услуги государства со стороны ТСЖ, ЖК, ПК;

12 – предложение услуг государством ТСЖ, ЖК, ПК;

13 – спрос на услуги государства со стороны УК;

14 – предложение услуг государством УК;

15 – спрос ресурсоснабжающих и подрядных организаций на услуги государства;

16. – предложение услуг ресурсоснабжающим и подрядным организациям государством;

5. Разработана экономико-математическая модель на основе матрицы межотраслевого баланса, реализующая экономические взаимодействия основных хозяйствующих субъектов посредством достижения баланса их доходов и расходов. На ее основе выявлен дефицит частных инвестиций, необходимость повышения роли амортизации как составляющей валовых инвестиций. Обосновывается необходимость роста инвестиций в жилищную сферу и перераспределения их источников в направлении повышения доли частных инвестиций, определены их дополнительные источники. Это дополняет принципы Концепции Федеральной целевой программы «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы».

Известно, что одна из важнейших проблем недостаточной эффективности организационно-экономического механизма жилищной сферы в России – дисбаланс ее доходов и расходов. Недостаток средств до сих пор решается преимущественно за счет средств граждан и бюджетных вливаний. Для изучения вопроса соответствия доходов расходам применен метод аналогии и возможности матричной модели «затраты – выпуск», поскольку жилищно-коммунальная сфера представляет собой разветвленную подсистему народного хозяйства. За основу взят пример составления межотраслевого баланса и применен метод аналогии. Использованы возможности матрицы межотраслевого баланса, изложенные в монографии Л.В. Канторовича и А.Б. Горстко «Оптимальные решения в экономике», изданной в 1972 году. Матрица баланса доходов и расходов представлена в таблице 1.

Матрица баланса доходов и расходов жилищной сферы

Таблица 1

Отрасли, потребляющие продукцию

Отрасли, выпускающие продукцию

Конечная продукция (Расходы)

1

2

3

…

H

Расходы потребителей услуг

Инвестиции бизнеса

Государственные расходы

Чистый экспорт

С

J

G

E

Жилищные услуги

1

X11

X12

X13

…

X1h

C1

J1

G1

E1

X1

Коммунальные услуги

2

X21

X22

X23

…

X2h

C2

J2

G2

E2

X2

Административно-управленческие услуги

3

X31

X32

X33

…

X3h

C3

J3

G3

E3

X3

…

…

…

…

…

…

…

…

….

h

Xh1

Xh2

Xh3

…

Xhh

Ch

Jh

gh

Eh

Xh

Доходы

Амортизация

А1

А2

А3

…

Аn

Xac

Xay

Xag

Xae

Оплата труда

W1

W2

W3

….

Wn

Xwc

Xwj

Xwg

Xwe

Все виды прибыли

P1

P2

P3

….

Pn

Xpc

Xpj

Xpg

Xpe

Косвенные налоги

T1

T2

T3

…

Tn

Xtc

Xtj

Xtg

Xte