Разработка организационных схем и адаптивной стратегии комплексного развития региональной ипотеки

4. Для развития рефинансирования региональной ипотеки обосновано применение инноваций секьюритизации и разработаны соответствующие организационные формы (использование кондуита и накопителя - для накопления в регионе пула ипотечных активов, транширование - для достижения полноты размещения и более высокой цены за региональные ИЦБ, применение плавающих ставок ипотечных кредитов - более широкого вовлечении региональных кредитных организаций). Проведено сравнение возможных источников рефинансирования региональной ипотеки и предложена организационная форма комплексирования механизмов ипотечных облигаций и регионального ипотечного закрытого ПИФ.

5. Обоснована важность и разработаны организационные формы развития регионального рынка арендного жилья для повышения адаптационных возможностей региональной ипотеки (при ограниченности средств региональных бюджетов максимально увеличивается количество семей, которых можно обеспечить жильем, рынок найма жилья является самым экономичным для регионального бюджета способом формирования «маневренного» фонда и т.д.),.

6. Обоснована необходимость использования региональной ипотеки не только для увеличения спроса на недвижимость, но и для роста предложения, разработан комплекс организационных форм ипотечных механизмов активизации строительства (кредитование застройщика с помощью ипотечного механизма, активное сотрудничество региональной власти с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства, региональная реализация программы стимулирования застройщиков жилья эконом-класса, земельная ипотека);

7. Доказана необходимость системного подхода к развитию региональной ипотеки и разработана концепция создания региональной накопительно-ипотечной системы (РНИС). В качестве ключевого звена (управляющая и модерирующая компания) в системе региональной ипотеки предложена модель Регионального оператора ипотеки (РОИ) - публичной рефинансирующей и сервисной организацией, замыкающей полный цикл отношений и функций в сфере региональной ипотеки и играющей центральную роль в РНИС (объединение региональных банков для организации выпусков ипотечных облигаций под поручительство АИЖК; создание маневренного фонда, выдача стабилизационных кредитов для реструктуризации ипотеки и т.д.).

8. Построены экономико-математические модели основных этапов региональной ипотеки, получены аналитические зависимости показателей эффективности от базовых параметров регионального ипотеки (формула для срока периода накопления, уравнение порога для доступности ипотеки, аналитическое выражение для показателя эффективности региональной ипотеки). Такие выражение позволяют обоснованно сравнивать эффективность различных мер по развитию региональной ипотеки и оценивать возможности адаптации ипотечных механизмов к региональным условиям.

9. Разработана адаптивная стратегия региональной ипотеки (комплекс и общее направление действий региональных властей зависит от состояния финансового рынка и регионального рынка недвижимости) и предложена Комплексная программа развития региональной ипотеки, которая содержит три основных направления: (1) развитие первичного ипотечного кредитования (развитие разнообразных организационных форм ссудо-сберегательных институтов, корпоративная ипотека, социальная ипотека, полистадийность); (2) развитие рефинансирования региональной ипотеки (субстандартная ипотека, создание региональных накопителей, формирование регионального ипотечного ПИФ, ипотечные инновации, выпуск региональных облигаций для развития территорий, предоставления гарантий региональной властью для корпоративных и ипотечных ценных бумаг региональных рефинансирующих организаций); (3) комплексирование ипотечных механизмов для решения социально-экономических задач развития региона (развитие рынка арендного жилья, бизнес-ипотека, использование ипотеки для активизации строительства, развитие РОИ и создание РНИС).

Практическая значимость работы. Основные положения и выводы диссертационного исследования могут быть использованы при прогнозировании регионального развития, при изучении текущей и прогнозируемой пространственной неоднородности, в процессе совершенствования региональной ипотеки. Предложенные рекомендации могут быть использованы в работе департаментов инвестиций и целевых программ региональных администраций, региональных фондов с целью повышения эффективности проводимой в стране государственной жилищно-строительной политики. Отдельные положения работы могут использоваться в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам «Финансы, денежное обращение и кредит», «Финансовый менеджмент», «Региональная экономика», «Инвестиции» студентам экономических специальностей вузов и слушателям курсов повышения квалификации, а так же при подготовке специалистов финансовых служб региональных органов власти и управления.

Апробация работы и использование результатов. Основные положения диссертации неоднократно докладывались на семинарах и научно-практических конференциях Красноярского научного центра СО РАН, на экономических форумах и конференциях в регионах. Основные результаты диссертационного исследования также апробированы в ходе практической деятельности автора и внедрены на предприятиях и в учебный процесс в образовательных учреждениях. Основные положения диссертационной работы нашли своё применение при формировании региональной экономической политики в Красноярском крае.

Публикации. По теме исследования опубликовано 58 работ, отражающих основные положения исследования, среди которых – 10 монографий общим объёмом 133,88 п. л., 10 публикаций в журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки России общим объёмом 5,64 п. л., 38 публикаций в журналах и сборниках научных трудов общим объемом 55,78 п. л.

Структура и содержание работы обусловлены концептуальной идеей, отражает поставленную цель и задачи исследования и состоит из введения, 5 глав, заключения, списка использованных источников из 323 наименований. Основной текст работы изложен на 250 страницах, включая 8 таблиц, 12 рисунков.

Глава первая «Мировой опыт и тенденции региональной ипотеки». Исследуется эволюция и основы ипотеки. Дается обобщенный анализ организационных форм рефинансирования ипотеки, механизмов секьюритизации ипотечных активов. Дается анализ уроков и последствий мирового ипотечного кризиса.

Глава вторая «Тенденции и перспективы развития ипотеки в России». Выделяется роль ипотеки в формировании рынка доступного жилья. Прослеживается становление ипотечного кредитования в России, развитие законодательной базы ипотеки. Формулируются основные проблемы и направления развития ИЖК и рефинансирования ипотеки.

Глава третья «Новые организационные формы первичного рынка региональной ипотеки». Анализируется процесс становления региональной ипотеки. Обосновывается перспективность применения элементов ссудо-сберегательных институтов (жилищно-строительных кооперативов, строительно-сберегательных касс). Предлагается механизм использования материнского капитала для развития ипотеки. Показывается важность и разрабатываются организационные формы ипотеки коммерческой недвижимости.

Глава четвертая «Новые организационные формы рефинансирования региональной ипотеки». Проводится анализ доступных на региональном уровне источников рефинансирования ипотеки, обосновывается перспективность использования ипотечных закрытых ПИФов. Для развития рефинансирования региональной ипотеки предлагается применение ряда инноваций секьюритизации (региональный кондуит, транширование ИЦБ, ипотечные кредиты с плавающей ставкой).

Глава пятая. «Адаптивная стратегия комплексного развития региональной ипотеки». Исследуются адаптационные возможности региональной ипотеки (развитие рынка арендного жилья, использование ипотечных механизмов для активизации строительства.), ее роль в региональном развитии. Разрабатывается адаптивная стратегия и комплексная программа развития региональной ипотеки.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе «Теоретические основы и мировой опыт региональной ипотеки» рассматриваются ипотечные системы, сложившиеся в различных регионах мира.

Анализируя существующие в экономической литературе подходы1 к применению самой категории «регион», в диссертации было выбрано определение региона с учетом трех обстоятельств: (1) это территориальное явление; (2) это часть целостной социально-экономической и административной системы; (3) регион должен иметь замкнутый воспроизводственный цикл, определенную специализацию и формы ее проявления. Таким образом, регион - это не только административно-очерченное пространство, а, прежде всего, относительно замкнутый народно-хозяйственный комплекс, в котором складывается и реализуется совокупность как экономических, так и социальных процессов воспроизводства жизнедеятельности данной территории.

Система ипотечного кредитования является частью финансового рынка. В зависимости от национальных особенностей и исторического пути создания различаются несколько разновидностей классических систем ипотечного кредитования. Основная суть их отличия кроется в особенностях механизма рефинансирования.

Особого внимания заслуживает изучение системы ссудо-сберегательных касс (стройсберкасс). Она удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования граждан, а также с мерами государственной поддержки и стимулирования. Стройсберкассы - сбалансированная автономная модель. В стросберкассе кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. Стройсберкасса менее других зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности.

Суть одноуровневой (европейской) системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме того, который определен законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

В США действует двухуровневая система ипотечного кредитования. В этой модели ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, специально созданным при участии государства. Эти агентства могут сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и выпустить ИЦБ.

Система ипотеки - это совокупность взаимодействующих элементов и взаимосвязанных отношений, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недвижимости. Элементами такой системы являются ипотечные кредитные институты и вспомогательные элементы (инфраструктура), без которых невозможно эффективное ее функционирование. Специфика ипотечного кредитования, его тесная связь с оценкой стоимости, страхованием и регистрацией недвижимости, определила необходимость существования следующих инфраструктурных звеньев: страховых компаний; профессиональных оценщиков; риэлтерских фирм; системы регистрации оборота недвижимого имущества; организаторов вторичного рынка ипотечных кредитов; нотариата, паспортных служб, органов опеки и попечительства, юридических консультаций и т.д.

Взаимодействие ипотечной системы и субъектов экономической деятельности происходит на рынке ипотечных кредитов, который делится на первичный и вторичный. Первичный рынок характеризуется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Вторичный рынок, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), способствует привлечению ресурсов для кредитования и характеризуется взаимодействием кредиторов, посредников и инвесторов, т.е. здесь происходит продажа выданных кредитов конечным инвесторам. При этом происходит трансформация персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке в обезличенные доходные бумаги (облигации).

После предоставления ссуды кредитор выбирает одну из трех стратегий: продать кредит (закладную) посредникам (например, ипотечным агентствам); использовать кредит (закладную) в качестве основы для эмиссии обеспеченных ипотечных облигаций; оставить кредит (закладную) в своем долгосрочном портфеле и получать доход в виде платы, поступающей от заемщика. Первая и вторая стратегии предполагают выпуск ценных бумаг, или секьюритизацию кредитов (от английского «securities» - ценные бумаги). В широком смысле, секьюритизация означает превращение малоликвидных долгосрочных банковских активов (непогашенная задолженность по ипотечным кредитам) в долгосрочные долговые ценные бумаги для продажи инвесторам2. Таким образом, именно секьюритизация является реальным способом мобилизации «длинных» ресурсов для ипотечного кредитования, так как позволяет избежать несоответствия активов и пассивов по срокам3, а, следовательно, снижает риски кредитного учреждения.

Механизм секьюритизации можно схематично изобразить следующим образом. Желающая привлечь финансирование при помощи секьюритизации фирма, называемая обыкновенно Оригинатор, обособляет определенные активы от связанных с ней рисков. Активы (как правило, это дебиторская задолженность) передаются вновь создаваемому лицу, обозначаемому как Специализированное Финансовое Общество (СФО), в англоязычной литературе Special Purpose Vehicle, (SPV), которое структурируется таким образом, чтобы минимизировать вероятность банкротства. СФО эмитирует ценные бумаги, обеспеченные требованиями по дебиторской задолженности (asset-backed securities, ABS), передавая вырученные средства Оригинатору. Оригинатор (банк, занимающийся выдачей ипотечных кредитов) продает права требования по пулу ипотечных кредитов СФО как юридическому лицу, созданному специально для выпуска ИЦБ. СФО, в свою очередь, размещает ИЦБ, а полученные средства передает Оригинатору в счет оплаты прав требования. В дальнейшем выплата основного долга и процентов держателям ИЦБ осуществляются за счет поступлений от кредитов, права требования по которым переданы СФО. Как правило, после продажи ипотечного покрытия СФО Оригинатор продолжает обслуживать за вознаграждение кредиты (т. е. выполняет функцию Сервисера), поскольку СФО не обладает необходимыми для этого ресурсами. Такая структура позволяет в первую очередь изолировать кредитное качество выпускаемых ценных бумаг от кредитоспособности банка (Оригинатора). Держатели ИЦБ будут полагаться исключительно на кредитное качество пула ипотечных кредитов, обеспечивающего ценные бумаги (в российском Законе «Об ипотечных ценных бумагах» такой пул активов называется «ипотечное покрытие») и прочность юридической структуры выпуска.

Преимущества секьюритизации имеют глубокую экономическую природу. Секьюритизация активов снижает расходы на финансирование, поскольку процент, уплачиваемый инвесторам при секьюритизации, меньше цены получения средств иным образом, к примеру, через эмиссию акций, облигаций или по банковской кредитной линии. Ценные бумаги, эмитируемые СФО, в зависимости от структурирования сделки могут иметь более высокий инвестиционный рейтинг и соответственно меньшую процентную ставку, нежели корпоративные ценные бумаги, эмитируемые непосредственно Оригинатором. В результате финансирование получают небольшие или имеющие рисковые активы фирмы, которые иначе не имели бы доступа к широкому кругу инвесторов. Кроме того, для крупных и известных фирм, ценные бумаги которых получают инвестиционный рейтинг вне зависимости от конкретного способа финансирования, секьюритизация дает косвенные преимущества: отпадает необходимость поддержания достаточности капитала; образуется дополнительный источник финансирования; уменьшается средняя ставка процента при структурировании эмиссии; расширяется круг субъектов «поддержки кредита»; снижаются расходы на управление активами