Основные направления развития и регулирования рынка риэлтерских услуг (на материалах ростовской области)

Авторское обобщение по: Жилищное хозяйство и бытовой обслуживание населения в России. 2010: Стат.сб./Росстат. М., 2010. С.178.

В целом по стране данный показатель снизился по отношению к 2005г. на 14%, а по отношению к предкризисному 2007г. - уже на 24,5%. В Российской Федерации в 2009г. было зарегистрировано 1,575 млн. единиц прав на жилую недвижимость на базе договоров купли-продажи общей площадью 51 млн.м2. По Ростовской области рассматриваемые показатели составили соответственно 39,4 тыс. договора купли-продажи на жилую недвижимость общей площадью 1344,9 тыс.м2.

Разработана функциональная модель синергетического экономического эффекта рынка риэлтерских услуг как комплексной системы, что позволяет определить количественные параметры взаимодействия исследуемых факторов, минимизировать риски и активизировать не задействованный потенциал.

Комплексное воздействие на рынок недвижимости как на место функционирования рынка посреднических услуг (наиболее распространенным среди которых являются риэлтерские) диалектически взаимодействующей между собой группы факторов нашло отражение в создании функциональной модели факторного взаимодействия (или синергетического экономического эффекта) системы рынка риэлтерских услуг.

Для удобства математических построений определим следующие составные подмножества как интегрирующие результирующие функции различных подсистем. На наш взгляд, актуальным следует признать выделение следующих подсистем, в той или иной мере оказывающих воздействие на количественные и качественные характеристики рынка риэлтерских услуг:

1. производственной (строительная и производство строительных материалов) подсистемы;
2. инфраструктурной подсистемы;
3. подсистемы экономических факторов развития системы;
4. подсистемы социальных (демографических) факторов;
5. подсистемы инновационно-модернизационных факторов;
6. подсистемы экологических факторов развития системы;
7. подсистемы внутренних, в том числе внутрипроизводственных, факторов развития системы (организационные, кадровые, корпоративно-идеологические и др.);
8. подсистемы множественных факторов внешней для системы среды.

Функциональное выражение экономического эффекта i-ой подсистемы определяется по формуле (1), согласно которой он находится как сумма значений функций каждой из подсистем (2) и суммы потенциалов каждой подсистемы либо как сумма сумм i-ых функций и соответствующих им незадействованных потенциалов.

= (1)

		Y1=f1
		Y2=f2
		Y3=f3
		Y4=f4
		Y5=f5	(2)
		Y6=f6
		Y7=f7
		Y8=f8

Sg (3)

(4)

0 (Rk+ RL)

где Э – экономический эффект факторного взаимодействия на рынке риэлтерских услуг;

Эi – экономический эффект воздействия i-го фактора на остальные факторы на рынке риэлтерских услуг;

Yi – значение i-ых функций подсистем;

Pi – потенциал i-ой подсистемы;

Sg – синергетический эффект ;

ЭSg – синергетический экономический эффект факторного взаимодействия на рынке риэлтерских услуг ;

Rk- внутренние риски деятельности субъектов на рынке риэлтерских услуг;

Rl - внешние риски деятельности субъектов на рынке риэлтерских услуг;

T – фактор времени;

Z – система устойчивого функционирования и взаимодействия;

N – условный нормативный показатель, в пределах которого система сохраняет свои характеристики.

Вместе с тем в данном случае мы имеем дело не просто с математической суммой вышеуказанных показателей, а их сверхаддитивным (синергетическим) эффектом, который иллюстрируется формулой (3).

В результате синергетический экономический эффект с учетом фактора времени T и контексте достижения системы устойчивого функционирования и взаимодействия Z можно определить по формуле (4). При этом мы должны учитывать наличие внутренних и внешних рисков (Rk+Rl), связанных с деятельностью каждой из подсистем, оказывающих воздействие на характеристики рынка риэлтерской деятельности.

Формулой (5) мы определяем границы рисков, лимитируя их с одной стороны, - некризисным развитием, а с другой, - условным нормативным показателем N, порог которого не может быть превышен без потери основных свойств и характеристик анализируемой системы.

Таким образом, с использованием математического аппарата нами составлена функциональная модель синергетического экономического эффекта рынка риэлтерских услуг как комплексной системы. Реальное наполнение составляющих каждой из подсистем будет способствовать установлению количественных параметров взаимодействия исследуемых факторов, что приведет к минимизации рисков и активизации имеющихся, но не задействованных, потенциалов. Синергетический характер указанного взаимодействия указывает на степень влияния факторов на конечный экономический результат функционирования рынка риэлтерских услуг в масштабе региона с учетом временной (динамической) компоненты.

Обоснована и предложена система эффективного функционирования рынка риэлтерских услуг с учетом специфических особенностей его основных участников и связей между ними, рассматривающая регулирование рынка риэлтерских услуг как сложный и непрерывный процесс, консолидирующий в себе характеристики и функции всех составляющих в их неразрывном единстве, учитывающий специфику природы объектов недвижимости, приоритеты и императивы каждого из участников, формируемые под воздействием значительного числа причин и условий, имеющих разнообразное происхождение и инициируемых всевозможными ситуациями, что позволяет обеспечить его устойчивое развитие и эффективное воспроизводство.

Рынку риэлтерских услуг отводится особая роль в обеспечении стабильности и повышении социально-экономических показателей развития региона с соблюдением государственных, региональных и отраслевых приоритетов. Нами предложена система эффективного функционирования рынка риэлтерских услуг с учетом специфических особенностей его основных участников и связей между ними (рис. 5).

В этой связи особую актуальность приобретает задача определения степени регулирования рынка риэлтерских услуг, методов и форм его реформирования, соблюдения баланса экономических интересов органов региональной власти по всем уровням управления. Регулирование рынка риэлтерских услуг является сложным и непрерывным процессом в связи с тем, что оно консолидирует в себе характеристики и функции всех составляющих в их неразрывном единстве, учитывающем специфику природы объектов недвижимости, так и приоритеты и императивы каждого отдельно взятого участника рынка риэлтерских услуг, формируемые, в свою очередь, под воздействием значительного числа причин и условий, имеющих разнообразное происхождение и инициируемых всевозможными ситуациями.

Совершенствование регулирования рынка риэлтерских услуг является одной из ключевых проблем, подлежащих неукоснительному решению в процессе формирования и развития субъектов данного рынка, усложнения конкурентной борьбы и принятия управленческих решений, расширения перечня предоставляемых ими услуг, что позволит обеспечить устойчивое развитие и функционирование как самого рынка риэлтерских услуг, так и региона в целом (рис. 6).

Подсистема множественных факторов внешней среды

Подсистема внутренних факторов развития

(организационные, кадровые, корпоративно-идеологические и др.)

Подсистема множественных факторов внешней среды

Рис. 5. Система эффективного функционирования рынка риэлтерских услуг региона

Авторск. разработка.

Рис. 6. Структурная схема процесса регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе

Авторск. разработка.

Процесс регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе осуществляется посредством декомпозиции управленческих ориентиров и установок, являющихся основной для принятия и дальнейшей реализации управленческих решений. Первым блоком структурной схемы процесса регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе являются определение и конкретизация целей развития и регулирования рынка риэлтерских услуг, включающие формулировку целевых приоритетов, определение перспективных направлений развития, выявление дополнительных возможностей и инструментов повышения эффективности риэлтерской деятельности и др. Затем происходит исследование непосредственно самого процесса управления на основе анализа внешней и внутренней среды рынка риэлтерских услуг. Для повышения эффективности процесса регулирования наибольшую значимость приобретает определение антагонистических позиций, что обусловливает необходимость поиска и выявления альтернативных вариантов соответствующих систем развития и регулирования.

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Современное состояние и тенденции развития сферы услуг, ситуация на рынке недвижимости свидетельствуют о необходимости и срочности принятий управленческих решений в сфере развития и регулирования рынка риэлтерских услуг с целью эффективного воспроизводства в контексте положительной отраслевой и региональной динамики, что позволило аргументировать и осуществить разработку соответствующих теоретические и методологические положений в диссертационной работе.

2.  Выделены и охарактеризованы основные признаки, присущие объектам недвижимости, и осуществлена группировка свойств недвижимости как товара: физико-экологические, нормативно-правовые, экономико-маркетинговые, социально-квалиметрические. Совокупность разработанных тезисов позволила сформулировать этапы жизненного цикла объектов недвижимости: создание, возврат вложенных инвестиций в предыдущий этап и начало получения прибыли, а также морального и физического износа за счет оборота прав на ранее созданную недвижимость, внедрение системы управления объектами недвижимости, включающее эксплуатацию, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства.

3. Являясь основополагающим элементом рынка риэлтерских услуг, рынок недвижимости отражает фактические потоки сделок с объектами недвижимости (с соблюдением прав и интересов участников сделок с недвижимостью) и информации, относящейся к процессу заключения сделок.

4. Одной из предпосылок развития рынка риэлтерских услуг можно назвать перестройку отношений собственности в результате осуществления процессов приватизации. Специфика рынка риэлтерских услуг характеризуется сохранением значительной роли государства при совершении сделок с объектами недвижимости, находящимися в частной собственности. При этом, можно судить о важности функций, выполняемых органами власти на государственном и муниципальном уровне:

• осуществление и мониторинг регистрации прав собственности на объекты недвижимости и сделок с ними;
• проведение зонирования территорий;
• осуществление контроля за архитектурным строительством;
• расширение объемов «зеленого строительства»;
• проведение мероприятий по лицензированию деятельности профессиональных участников рынка недвижимости и др.

5. Региональная специфика и структурные особенности оказывают существенное влияние на функционирование и развитие рынка риэлтерских услуг, отражая общегосударственные социально-экономические тенденции изменения отношений собственности.

6. Выделены и сгруппированы специфических особенности рынка риэлтерских услуг: географические, конъюнктурные, социальные, правовые, информационные, организационные.

7. Проведен ситуационный анализ развития рынка недвижимости и рынка риэлтерских услуг РФ, регионов Южного федерального округа, что позволило осуществить их кластеризацию по ряду показателей сферы строительства и разработать модель синергетического экономического эффекта рынка риэлтерских услуг.

8. Разработаны система эффективного функционирования рынка риэлтерских услуг региона и структурная схема процесса регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе посредством декомпозиции управленческих ориентиров и установок, являющихся основной для принятия и дальнейшей реализации управленческих решений.

Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих научных работах:

Статьи, опубликованные в рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК РФ:

1. Мухамадиев А.С. Развитие рынка риэлтерских услуг в регионе// Известия Кабардино-Балкарского научного центра РАН. №3(35). 2010. Ч.1.- 0,4 п.л.

2. Мухамадиев А.С. Обеспечение устойчивого развития рынка риэлтерских услуг в регионе // Бизнес в законе (Москва). № 4. 2010. 0,7 п.л.

3. Мухамадиев А.С. Необходимость совершенствования риэлтерской деятельности// Инженерный вестник Дона: электронный научно-инновационный журнал. №4. 2010. // http://www.ivdon.ru . – 0,4 п.л.

Публикации в других изданиях:

4. Мухамадиев А.С. Исследование рынка риэлтерских услуг региона// Сборник научно-исследовательских работ «Наука и образование на рубеже тысячелетий». М.: Учлитвуз, 2009.- 0,4 п.л.

5. Мухамадиев А.С. (в соавт.) Исследование проблем развития сферы риелторских услуг// Сборник научно-исследовательских работ «Наука и образование на рубеже тысячелетий». М.: Учлитвуз, 2009.- 0,6/0,3 п.л.

6. Мухамадиев А.С. Стратегия поведения риэлтерских организаций в условиях кризиса на рынке недвижимости (Гл. в коллективной монографии «Социально-экономические аспекты развития Северо-Кавказского федерального округа»). Ставрополь: ООО «Издательско-информационный центр «Фабула», 2010.– 1,0 п.л.

7. Мухамадиев А.С. (в соавт.) Тенденции и закономерности функционирования и развития рынка риэлтерских услуг региона// Сборник научно-исследовательских работ «Наука и образование на рубеже тысячелетий». М.: Учлитвуз, 2010.- 1,0/0,5 п.л.

8. Мухамадиев А.С. Влияние кризиса на деятельность субъектов рынка недвижимости Ростовской области// Сборник научных статей Всероссийской научно-практической конференции «Проблемы развития предпринимательства в условиях кризиса», 30 сентября 2010г. Т. 1. СПб.: изд-во СПбГУСЭ, 2010. – 0,3 п.л.

9. Мухамадиев А.С. Развитие рынка риэлтерских услуг в Ростовской области// Межрегиональная научно-практическая конференция профессорско-преподавательского состава, молодых ученых и студентов «Актуальные проблемы устойчивого развития регионов России», 25 апреля 2011г., РГЭУ (РИНХ). Ростов-на-Дону, 2011. – 0,35 п.л.

10. Мухамадиев А.С. Инновационные аспекты модернизации регионального рынка недвижимости (Гл. в коллективной монографии «Тенденции, закономерности и специфика организации и управления экономическими структурами в регионах»). Пятигорск: РИА на КМВ, 2011. – 1,1 п.л.