Основные направления развития и регулирования рынка риэлтерских услуг (на материалах ростовской области)

– недвижимость является более предпочтительным объектом инвестирования в результате извлечения большего дохода и возможности обладания контроля над активом для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере риэлтерских услуг.

2. Недвижимость представляет разнородные объекты, что свидетельствует о существенной дифференциации в доходах между различными объектами недвижимого имущества сходного типа в пределах даже одного локалитета. При этом можно констатировать защищенность доходов от инфляции посредством включения ее в арендную плату или цену.

3. Наличие высоких трансакционных издержек.

4. Система формирования цен на объекты недвижимости является результатом последней продажи и (или) переговоров между участниками вновь совершающейся сделки.

5. Недвижимость как объект сохранности инвестируемых средств, в результате предоставления инвестору больших гарантий по осуществляемым сделкам.

Рассматривая недвижимость как товар, можно охарактеризовать ее посредством выделения основных свойств (рис. 1):

– физико-экологические свойства характеризуют содержание объекта недвижимости с помощью определения его местоположения, близости полезных ископаемых, преобладания определенного типа почв, измерения площади и т.д.;

– нормативно-правовые характеристики включают определение прав собственности и вещных прав на объекты недвижимости, сделки с объектами недвижимого имущества и т.п.;

– экономико-маркетинговые характеристики подразумевают определение динамики спроса и предложения на рынке недвижимости, возможность получения определенного дохода путем применения различных методов инвестирования и продвижения и др.;

– социально-квалиметрические свойства включают оценку социального положения населения, возможности владения недвижимостью как достижение престижа и др.

Таким образом, недвижимость можно назвать основной составляющей национального достояния любой страны, особым объектом рыночного оборота, собственности и управления.

Рис. 1. Свойства недвижимости

Авторск. разработка.

В процессе своего существования объекты недвижимости проходят ряд этапов:

1. Этап создания объектов недвижимости включает в себя следующие элементы: инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию, характеризующийся наибольшей сложностью и др.

2. Этап возврата вложенных инвестиций в предыдущий этап и начало получения прибыли, а также морального и физического износа за счет оборота прав на ранее созданную недвижимость, включающего продажу, сдачу в аренду и т.д.

3. Внедрение системы управления объектами недвижимости представляет собой эксплуатацию, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Данный этап отличается наибольшей продолжительностью и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости, а также размером затрат на устранение физического и морального износа.

Среди проблем эффективного развития сферы недвижимости выделяют следующие направления: задачи управления, финансирования, повышения качества предоставляемых услуг, подготовки и повышения квалификации персонала, которые, в свою очередь, являются составными элементами риэлтерской деятельности.

Риэлтерские услуги можно рассматривать как блага, предоставляемые в результате профессиональной деятельности, осуществляемой на коммерческой основе и направленной на совершение операций с объектами недвижимости. В свою очередь, рынок риэлтерских услуг — это определенная совокупность рыночных инструментов, посредством которых осуществляется передача прав на объекты недвижимости и связанные с ней интересы в собственность, формирование ценовой политики и распределение пространства между различными по эффективности проектами землепользования (включая создание объектов недвижимости, их передачу, дальнейшую эксплуатацию, определение направлений финансирования и т.д.).

На основе выделенных свойств и этапов развития объектов недвижимости, предлагается выделение групп специфических особенностей рынка риэлтерских услуг:

1. Географические

- уникальность и неподвижность объектов;

- осуществление продажи не по образцам;

- географическое местоположение объекта и др.

2. Конъюнктурные

- спрос носит изменчивый характер и влияет на цены объектов недвижимости;

- предложение характеризуется незначительным увеличением при росте цен на объекты недвижимости;

- взаимозависимость цен и местоположения объекта недвижимости и др.

3. Социальные

- физические и внешние характеристики объектов недвижимости;

- зависимость от потребностей населения;

- наличие тенденций к стабилизации или росту качества жизни населения и т.д.

4. Правовые

- длительность совершения сделок;

- ограничения прав собственности создают некоторые юридические сложности;

- необходимость государственной регистрации сделок и т.д.

5. Информационные

- конфиденциальность сделок;

- отсутствие полной достоверности публикуемых материалов об объектах недвижимости;

- совершение сделок под воздействием психологических факторов и др.

6. Организационные

- трудности выхода на рынок в результате наличия высокого начального капитала;

- контроль за ценами незначителен;

- монополистическая и олигополистическая конкуренция и др.

Структурированы функции организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность, посредством деления набора предоставляемых ими услуг на основные, сопутствующие и вспомогательные (, что позволило выявить и обосновать причины, определяющие эффективность деятельности участников рынка риэлтерских услуг в конкурентной среде.

Рассматривая сущность рынка риэлтерских услуг, можно сделать вывод, что наряду с обязательными субъектами любого рынка (продавцом (юридические и физические лица, имущественные фонды, конкурсные управляющие и др.) и покупателем (юридические и физические лица, инвесторы, иностранные лица и государства и др.)), на нем функционируют государственные структуры (бюро технической инвентаризации, комитеты по управлению имуществом, налоговые и судебные органы, органы государственной власти всех уровней и др.) и профессиональные участники (риэлтеры, оценщики, ипотечные кредиторы, страховщики, рекламные агентства, биржи недвижимости, банки, адвокаты, специальные средства информации и др.

В этой связи необходимо определить ключевые функции, выполняемые организациями, предоставляющими риэлтерские услуги, в процессе своей деятельности:

1) совершение операций на рынке недвижимости в рамках действующего законодательства при участии государственных органов, юридических и физических лиц с целью получения прибыли;

2) сбор и обработка информации об имуществе, находящемся в процессе продажи или сдачи в аренду, а также о предпочтениях потенциальных покупателей или арендаторов;

3) исследование факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости;

4) фиксация сведений по продаже или передаче в аренду объектов недвижимого имущества, проведение ознакомительных мероприятий;

5) реализация мероприятий по поиску потенциальных покупателей и арендаторов, возможность установления с ними деловых контактов;

6) первичная презентация объектов недвижимости, предназначенных для продажи или аренды, покупателям или арендаторам;

7) прием и формирование заявок покупателей, осуществление на их основе подбора вариантов продаж или сдачи внаем;

8) координирование договорных условий, юридическое оформление операций с недвижимостью;

9) соблюдение прав и законных интересов всех сторон по договору в процессе подготовки и совершения сделки;

10) предоставление гарантий своевременного получения платежных документов по окончании сделок;

11) сообщение клиентам о поступивших подходящих предложениях, проведение консультаций о характеристиках объектов недвижимости и степени соответствия их определенным (заявленным) требованиям;

12) подписание договоров по совершенным сделкам;

13) оказание помощи в своевременном оформлении необходимых клиентам для заключения сделок документов и обеспечение их сохранности;

14) формирование отчетности о выполненной работе;

16) проведение рекламных кампаний своей деятельности;

17) получение в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и осуществление сделок с ним и иных органах необходимых сведений об объектах недвижимости и правах на нее, а также о юридических и физических лицах - сторонах в сделке и т.д.

В целом, алгоритм предоставления риэлтерских услуг выглядит следующим образом (рис. 2).

Рис. 2. Алгоритм предоставления риэлтерских услуг

Авторск. разработка.

Более структурировано функции риэлтерских организаций можно представить посредством деления набора осуществляемых ими услуг на: основные (услуги по купле-продаже, аренде, обмену и т.п.), сопутствующие (консультационные и маркетинговые услуги; проведение оценки стоимости объектов недвижимости; консалтинговые услуги и др.) и вспомогательные (осуществление расчетов по сделкам; проведение операций по ипотечному кредитованию; операции по управлению недвижимостью; оказание финансовых услуг и т.д.).

Проведенный эмпирический анализ деятельности организаций, предоставляющих риэлтерские услуги, позволил выявить причины, оказывающие влияние на эффективность деятельности участников рынка риэлтерских услуг:

- наличие неэффективной организационной структуры;

• усиление несоответствия между рекламными представлениями и фактическим профессиональным уровнем деятельности;
• возрастание процента недобросовестных юридических сделок;
• присутствие завуалированности информации в процессе оказания риэлтерских услуг, особенно в области ценообразования;

- отсутствие необходимых лидерских качеств у руководителей организаций по оказанию риэлтерских услуг;

- несоответствие квалификации сотрудников занимаемой должности и др.;

• доминирование позиций быстрого получение финансового результата в ущерб растущей перспективе;

отсутствие этики деловых отношений риэлтеров;

• увеличение затрат времени и сил специалистов вследствие дублирования полномочий.

Уточнена сущность рынка риэлтерских услуг как сложно структурированной пространственно автономной системы, имеющей географические границы и характеризующейся единством и общностью протекания социально-экономических процессов в сфере обращения и применения объектов недвижимости с целью получения максимальной выгоды и (или) синергетического эффекта, основные проблемы развития которой заключаются в дифференциации инфраструктурной составляющей и отсутствии действенной системы управления, что позволило определить стержневые направления развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе.

Особое внимание при исследовании рынка риэлтерских услуг необходимо уделять факторам, влияющим на его регулирование и развитие: 1) материальным (земельные ресурсы, климатические условия, экологическая ситуация, местоположение, коммунально-инфраструктурные сети, характеристика внешнего вида объектов недвижимого имущества); 2) экономическим (экономическая ситуация отдельной территории и страны в целом, уровень доходов населения, кредитная политика, система налогообложения и финансов, ценообразование на строительном рынке, тарифы на коммунальные услуги); 3) социальным (демографическая ситуация, образ жизни населения, уровень образования населения, криминализации и др.); 4) административным (зональное ограничение, наличие норм и правил на осуществление строительства, территориальная инфраструктура, мониторинг окружающей среды и т.д.).

Рынок риэлтерских услуг представляет собой сложно структурированную пространственно автономную систему, имеющую географические границы и характеризующуюся единством и общностью протекания социально-экономических процессов в сфере обращения и применения объектов недвижимости с целью получения максимальной выгоды и (или) синергетического эффекта, основные проблемы развития которой заключаются в дифференциации инфраструктурной составляющей и отсутствии действенной системы управления, что определяет стержневые направления развития и регулирования рынка риэлтерских услуг.

В работе выделены принципы развития и регулирования рынка риэлтерских услуг и его институциональных основ, к которым можно отнести: целеориентированность, комплексность, наличие нескольких уровней управления, функциональность, эмерджентность, результативность, скалярная цепь, информационная прозрачность, устойчивое развитие. Сформулированные принципы приведут к развитию рынка риэлтерских услуг только в случае наличия эффективной системы управления.

Разработана схема двухполюсного кластерного распределения отдельных субъектов Юга России как направления наращивания объема строительных работ и ввода объектов жилой недвижимости, что позволяет определить механизмы развития и регулирования рынка риэлтерских услуг для каждого территориально обособленного кластера.

Рынок риэлтерских услуг функционирует в условиях тесного и сложного взаимодействия с рынком недвижимости, который, в конечном итоге, является продуктом строительной отрасли. На долю последней в Российской Федерации в 2005-2009гг. приходилось 5,2-6,3% от валового внутреннего продукта (в 2009г. - 5,5%) или 1887,7 млрд. руб. Отечественная строительная отрасль характеризуется достаточно высоким удельным весом валового накопления основного капитала: в 2009г. в России данный показатель составил 3,5% в сравнении с 0,8% в Германии, 1,7% (США и Франция). При этом аналогичный показатель по виду экономической деятельности «операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг» в нашей стране составил 15,0%, в Венгрии - 26,8%, а в Финляндии- 45,5%. Последнее обстоятельство убедительно свидетельствует об имеющихся перспективах (кратно в количественном отношении) их развития в нашей стране, в том числе и по риэлтерским услугам.

Среднегодовая численность занятых по виду экономической деятельности «операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг» в 2010г. составила 5210 тыс. чел. или 7,8% от общей численности занятых в экономике. Динамика объема работ в сфере строительства по субъектам Южного федерального округа представлена в таблице 1.

Анализ динамики объемов строительства в кризисные годы показал наличие четко оформившейся схемы двухполюсного кластерного распределения субъектов ЮФО, согласно которой в первую группу с положительным ростом отнесены регионы с отрицательной динамикой 2009г. в сравнении с 2008г. – Ростовская, Волгоградская и Астраханская области (в 2009г. по сравнению с 2000г. в 8,0 раз, 5,8 и 5,2 раза соответственно).

Таблица 1

Объем работ, выполненных по виду эконом. деятельности «Строительство»

по субъектам ЮФО (в фактически действовавших ценах; млн. руб.)

РФ, субъекты ЮФО	2000	2005	2006	2007	2008	2009	2009 к 2000 в %
Российская Федерация	503836,8	1754406,2	2350840,4	3293323,4	4528144,7	3998342,0	793,6
Южный федеральный округ	43542,6	123158	172844,6