Основные направления развития и регулирования рынка риэлтерских услуг (на материалах ростовской области)

На правах рукописи

Мухамадиев Анвар Султанбекович

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ И РЕГУЛИРОВАНИЯ

РЫНКА РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ

(на материалах Ростовской области)

Специальность 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством:

экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,

комплексами (сфера услуг)

Автореферат диссертации

на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Шахты 2011

Работа выполнена в НОО ВПО (некоммерческое партнерство)

«Кисловодский гуманитарно-технический институт»

Научный руководитель: доктор экономических наук, доцент

Радина Оксана Ивановна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Причина Ольга Сергеевна

доктор экономических наук, доцент

Таран Олег Леонидович

Ведущая организация: Филиал ФГОУ ВПО «Северо-Кавказская академия государственной службы» в г.Пятигорске

Защита состоится 24 июня 2011 года в 15-00 часов на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212.313.02 по экономическим наукам при ФГБОУ ВПО «Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса» по адресу: 346500, г. Шахты Ростовской области, ул.Шевченко, 147, корпус 2, ауд.247.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса» (г. Шахты Ростовской области, улица Шевченко, 147, корпус 2). Электронная версия автореферата размещена на официальном сайте ЮРГУЭС www.sssu.ru.

Автореферат разослан 23 мая 2011 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета С.Н. Новоселов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Становление и развитие рынка риэлтерских услуг, находящегося в тесном и сложном взаимодействии с рынком недвижимости, является одним из ключевых результатов трансформации отношений собственности в нашей стране. Устойчивое развитие сферы услуг, равно как и экономики регионов в целом, невозможно без системного действенного применения объектов недвижимости, в связи с чем формирование необходимых предпосылок для развития и регулирования рынка риэлтерских услуг является одним из первостепенных направлений обеспечения эффективного воспроизводства в контексте отраслевого развития.

Рынок риэлтерских услуг является сложной совокупностью рыночных инструментов, посредством которых осуществляется передача прав на объекты недвижимости и связанные с ней интересы в собственность, формирование ценовой политики и распределение пространства между различными по эффективности проектами землепользования (включая создание объектов недвижимости, их передачу, дальнейшую эксплуатацию, определение направлений дальнейшего финансирования и т.д.), параметры развития и регулирования которой служат неоспоримым доказательством эффективного функционирования экономики региона.

В этой связи особую актуальность и новый отраслевой импульс приобретает необходимость исследования основных направлений развития и регулирования рынка риэлтерских услуг и объективная потребность в их дальнейшем научном осмыслении с учетом специфики признаков и свойств объектов недвижимости, тенденций, условий и факторов активизации риэлтерской деятельности, процессов управления рынком риэлтерских услуг, что, в конечном итоге, будет способствовать обеспечению устойчивого развития отрасли и экономической системы в целом и повышению качества жизни населения региона.

Решение отмеченных вопросов является весьма актуальным и значимым как в современных условиях, так и в будущем, что обусловлено ролью и значением сферы услуг в национальной экономике.

Степень разработанности проблемы. Обширный пласт современных научных разработок отечественных ученых направлен на решение проблем прогнозирования, планирования, организации, координации и управления сферой услуг региона, в том числе эффективного функционирования рынка недвижимости как составной части рынка риэлтерских услуг. Так, теоретические и практические аспекты формирования и дальнейшего функционирования рынка недвижимости рассмотрены в трудах отечественных (А.Н. Асаула, А.Н. Бабича, И.А. Бачуринской, Л.С. Белоусовой, В.В. Бузырева, И.Л. Владимировой, Б.Г.Грабового, Д.А. Еделева, Е.В. Егорова, Е.Н. Жильцова, Н.В.Климовой, З.А. Клюкович, К.Ю. Кулакова, К.Б. Строкина, Н.Ю. Яськовой), а также зарубежных ученых: А. Аварда, Дж. Б. Кларка, А. Леша, Н. Норта, Р. Солоу, Г.С.Харрисона, К. Эклунд и др.

Различным этапам развития рынка риэлтерских услуг, а также направлениям активизации риэлтерской деятельности, посвящены работы Б.А. Волкова, С.А. Кузиной, В.В. Медового, Э.Ю. Околеловой, О.С. Причины, В.М. Рутгайзера, Г.М. Стерника, Н.А. Фалькевича и т.д.

Противоречивые явления и процессы, характеризующие современное состояние рынка риэлтерских услуг, а также недостаточная обоснованность происходящих на нем функциональных процессов, актуализируют необходимость углубленного исследования направлений развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе. Отмеченные обстоятельства послужили основой выбора тематики диссертационного исследования и определили последовательность его изложения.

Цель, основные идеи и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является решение проблемы, связанной с научным обоснованием направлений развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе.

В соответствии с поставленной целью были сформулированы и последовательно решены следующие задачи:

- уточнить содержание категорий, раскрывающих сущность и характеристики недвижимости;

- провести анализ выполняемых функций организаций, реализуемых риэлтерские услуги;

- исследовать сущность рынка риэлтерских услуг и определить направления его развития и регулирования;

- осуществить распределение субъектов макрорегиона по территориальным кластерам;

- провести оценку синергетического экономического эффекта рынка риэлтерских услуг;

- осуществить декомпозицию процессов функционирования и воспроизводства рынка риэлтерских услуг в регионе и разработать направления развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе.

Объектом исследования являются социальные и экономические процессы, обусловливающие деятельность организаций, функционирующих на рынке риэлтерских услуг Ростовской области.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, формирующиеся в процессе осуществления риэлтерской деятельности, эффективного развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в их системном единстве.

Соответствие темы диссертационного исследования требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Представленное диссертационное исследование выполнено в рамках пп. 1.6.109. «Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка», п. 1.6.118 «Формирование и развитие отраслевых, региональных и общенациональных рынков услуг» Паспорта специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами – сфера услуг.

Теоретическая и эмпирическая база исследования. Теоретическим и методологическим базисом при написании диссертационной работы послужили труды отечественных и зарубежных исследователей по проблемам экономики сферы недвижимости, развития рынка риэлтерских услуг, законодательные акты по рассматриваемой проблематике.

Информационную базу диссертации составили данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, а также его территориальных органов по Ростовской области и отдельным субъектам Южного федерального округа, законодательные и нормативные акты РФ и Ростовской области, результаты исследования автора.

Методы исследования. При написании диссертационной работы был использован широкий спектр различных методов экономического исследования, включающий SWOT-анализ, матричные методы, экономико-статистический и экономико-математический инструментарий, графический, анализа и синтеза, монографический, экспертный.

Научная новизна проведенного диссертационного исследования заключается в разработке научно-методических положений и практических рекомендаций по решению проблемы, связанной с обоснованием направлений развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе

В ходе исследований получены следующие элементы, обладающие приращением научного знания:

- предложена расширенная трактовка сущности недвижимости как лимитированного блага, стимулирующего осуществление процессов поиска и выбора наилучшей возможности его приложения с целью получения максимальной выгоды и (или) синергетического эффекта и осуществлена группировка ее основных свойств (физико-экологические, нормативно-правовые, экономико-маркетинговые, социально-квалиметрические), что позволяет рассматривать недвижимость в качестве основной составляющей национального достояния, особого объекта рыночного оборота, собственности и управления;

- структурированы функции организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность, посредством деления набора предоставляемых ими услуг на основные (услуги по купле-продаже, аренде, обмену и т.п.), сопутствующие (консультационные и маркетинговые услуги; проведение оценки стоимости объектов недвижимости; консалтинговые услуги и др.) и вспомогательные (осуществление расчетов по сделкам; проведение операций по ипотечному кредитованию; операции по управлению недвижимостью; оказание финансовых услуг и т.д.), что позволило выявить и обосновать причины, определяющие эффективность деятельности участников рынка риэлтерских услуг в конкурентной среде;

- уточнена сущность рынка риэлтерских услуг как сложно структурированной пространственно автономной системы, имеющей географические границы и характеризующейся единством и общностью протекания социально-экономических процессов в сфере обращения и применения объектов недвижимости с целью получения максимальной выгоды и (или) синергетического эффекта, основные проблемы развития которой заключаются в дифференциации инфраструктурной составляющей и отсутствии действенной системы управления, что позволило определить стержневые направления развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе;

- предложена схема двухполюсного кластерного распределения отдельных субъектов Юга России как направления наращивания объема строительных работ и ввода объектов жилой недвижимости (в первую группу отнесены регионы с отрицательной динамикой; вторая характеризуются сохранением положительной динамики объемов строительства в годы кризиса; третья, - с незначительным приростом объемов строительства), что позволяет определить механизмы развития и регулирования рынка риэлтерских услуг для каждого территориально обособленного кластера;

- разработана функциональная модель синергетического экономического эффекта рынка риэлтерских услуг как комплексной системы (включающая производственную, инфраструктурную, экономическую, социальную, инновационно-модернизационную, экологическую, внешнюю и внутреннюю подсистемы), что позволяет определить количественные параметры взаимодействия исследуемых факторов, минимизировать риски и активизировать не задействованный потенциал;

- обоснована и предложена система эффективного функционирования рынка риэлтерских услуг с учетом специфических особенностей его основных участников и связей между ними, рассматривающая регулирование рынка риэлтерских услуг как сложный и непрерывный процесс, консолидирующий в себе характеристики и функции всех составляющих в их неразрывном единстве, учитывающий специфику природы объектов недвижимости, приоритеты и императивы каждого из участников, формируемые под воздействием значительного числа причин и условий, имеющих разнообразное происхождение и инициируемых всевозможными ситуациями, что позволяет обеспечить его устойчивое развитие и эффективное воспроизводство.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что реализация сформулированных и предложенных в диссертации положений и рекомендаций способствует совершенствованию различных аспектов функционирования и управления организациями, действующими на рынке риэлтерских услуг с целью получения высокого положительного эффекта. Отдельные положения, доведенные до уровня практических методик, направлены на повышение эффективности и результативности деятельности организаций, предоставляющих риэлтерские услуги.

Теоретические и методические положения диссертационной работы могут быть использованы в высших учебных заведениях при изучении курсов «Основы управления недвижимостью», «Оценка собственности», «Управление недвижимостью», «Основы риэлтерской деятельности», «Экономика отраслей сферы услуг».

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования были изложены на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях (гг. Москва, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Ставрополь, Пятигорск, Нальчик) в 2009-2011гг.

Публикации. Основные положения диссертационного исследования представлены в 10 публикациях общим объёмом 6,25 п.л. (из них 5,45 п.л. авторских).

Структура и объем работы. Цель и задачи исследования определили архитектонику диссертационной работы, которая состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций, библиографического списка.

Во введении обоснована актуальность темы диссертации, сформулированы цель, задачи, предмет и объект исследования, раскрыто содержание элементов, содержащих научную новизну, теоретическую и практическую значимость работы.

В первой главе «Теоретические аспекты формирования и развития отношений собственности и рынка риэлтерских услуг в сервисной экономике» рассматриваются теоретико-методические подходы к исследованию процессов трансформации отношений собственности и их влияние на развитие отношений на рынке риэлтерских услуг, раскрывается экономическое содержание категорий «недвижимость», сформулированы ее основные свойства и функции, «риэлтерские услуги», «рынок риэлтерских услуг», позволившие объективно оценить проблемы и факторы, влияющие на функционирование и развитие рынка риэлтерских услуг.

Вторая глава «Анализ и оценка состояния рынка риэлтерских услуг РФ и Ростовской области» посвящена исследованию современного состояния и выявлению перспектив развития риэлтерской деятельности в регионе, что позволило составить функциональную модель синергетического экономического эффекта рынка риэлтерских услуг как комплексной системы.

В третьей главе «Направления развития и регулирования рынка риэлтерских услуг Ростовской области» предложены направления совершенствования управления рынком риэлтерских услуг региона.

В заключении изложены основные выводы и рекомендации по итогам проведенного исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Предложена расширенная трактовка сущности недвижимости как лимитированного блага, стимулирующего осуществление процессов поиска и выбора наилучшей возможности его приложения с целью получения максимальной выгоды и(или) синергетического эффекта и осуществлена группировка ее основных свойств, что позволяет рассматривать недвижимость в качестве основной составляющей национального достояния, особого объекта рыночного оборота, собственности и управления.

В современных условиях растущей конкуренции на микро- и мезоуровне одним из ключевых факторов обеспечения устойчивого отраслевого развития является системное действенное применение объектов недвижимости.

Недвижимость целесообразно рассматривать как лимитированное благо, стимулирующее осуществление процессов поиска и выбора наилучшей возможности его применения с целью получения максимальной выгоды и(или) синергетического эффекта.

Выделим основные признаки, присущие объектам недвижимости:

1. Создание эффективной системы управления недвижимым имуществом с целью получения определенного дохода в процессе ее использования:

– недвижимость для большинства инвесторов является объектом инвестирования, представляющим собой довольно сложный актив;