Статистический анализ доступности жилья в российской федерации

	средний размер банковских вкладов (депозита) физических лиц на рублевых и валютных счетах в сберегательном банке РФ, руб.;
х11	-	удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, %;
х12	-	количество действующих на территории региона кредитных организаций и филиалов, ед.;
х13	-	ввод в действие жилых домов, кв.м. на 1000 человек населения;
х14	-	удельный вес общей площади жилых помещений, оборудованной центральным отоплением, %;
х15	-	удельный вес общей площади жилых помещений, оборудованной ванными, %;
х16	-	удельный вес общей площади жилых помещений, оборудованной водопроводом, %;
х17	-	удельный вес общей площади жилых помещений, оборудованной канализацией, %;
х18	-	удельный вес общей площади жилых помещений, оборудованной горячим водоснабжением, %;
х19	-	общая площадь жилых домов, находящихся в незавершенном строительстве, кв.м. общей площади на душу населения;
х20	-	средняя за год стоимость строительства 1 кв.м. общей площади отдельно стоящего здания жилого назначения квартирного типа, руб.;
x21	-	ежемесячные среднедушевые денежные доходы населения, скорректированные на величину среднемесячных потребительских расходов, руб.;
x22	-	средние цены на рынке первичного жилья, рублей за 1 кв.м. общей площади;
x23	-	среднедушевая задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам на покупку жилья, руб. на конец года;

Исследование проводилось на основе данных n=64 регионов последовательно для трех лет – с 2004 по 2006 год. Из исходной совокупности были исключены те регионы, для которых отсутствует часть значений показателей, а также г. Москва как регион с резко отличающимися характеристиками (аномальное наблюдение).

Для минимизации пространства кластеризации к исходным признакам были применены процедуры факторного анализа. Для каждого года были отобраны обобщенные факторы по критерию Кайзера (с собственными значениями более 1) и на основе факторных нагрузок проведена их интерпретация. Для всех периодов исследования получены 5 главных компонент, а для 2004г. значимыми оказались 6 факторов, которые были использованы для дальнейшей кластеризации. Применение процедур снижения размерности позволило уменьшить количество признаков более чем в 3 раза, при этом полнота объяснения дисперсии составила 78,6-81,8% для разных лет исследования.

Полученные обобщенные факторы можно проинтерпретировать следующим образом: f1 – уровень благоустроенности жилых помещений; f2 – экономический уровень развития региона; f3 – экономическая активность населения региона, емкость рынка жилья; f4 – уровень жизни населения; f5 – уровень цен на рынке строительства и жилья и стоимость жизни; для 2004г. получена еще одна значимая главная компонента f6 – состояние жилищного фонда: доля ветхого и аварийного жилищного фонда.

Многомерная классификация регионов РФ была проведена с помощью иерархического алгоритма кластерного анализа, евклидовой метрики и метода Уорда за период с 2004 по 2006 год.

Классификация регионов позволила выделить три типологические группы (рис.6), что отражено на дендрограмме, характеризующей разбиения регионов по уровню доступности жилья в 2006г. Анализ средних значений факторов, характеризующих полученные кластеры, показал наличие значительной дифференциации между ними.

Рис.6. Дендограмма многомерной классификации регионов РФ по факторам, характеризующим доступность жилья населению за 2006г.

По результатам кластеризации, можно выделить три группы регионов, которые интерпретируются следующим образом: 1 кластер – регионы с низкой доступностью приобретения жилья; 2 кластер – регионы с относительно высокой ценовой доступностью приобретения жилья (средний уровень доступности жилья); 3 кластер – регионы с относительно высокой доступностью приобретения жилья.

В первый кластер вошли 12 регионов, которые характеризуются сравнительно низким уровнем обеспеченности жильем – в среднем 21м2 на душу населения. При этом ежегодный объем ввода жилья составляет всего 221м2 на 1000 жителей, что не является достаточным для удовлетворения спроса и влияет на его удорожание. Относительно высокий уровень безработицы и стоимости жизни значительно снижают платежеспособность спроса на рынке жилья.

Ко второму кластеру относится 27 регионов. Данную группу можно охарактеризовать как наиболее сбалансированную с точки зрения социально-экономических характеристик: уровень развития экономики высокий, жилье достаточно хорошо благоустроено, идет весьма активный ввод нового. Относительно этих регионов можно сказать, что приобретение жилья в них хотя и сопряжено с определенными трудностями, однако, потенциальная возможность совершения покупки выше, чем для регионов, попавших в другие кластеры.

В третий кластер вошло 25 регионов. Регионы данного кластера имеют наименьшие средние значения факторов, характеризующих экономическое положение регионов. При этом такие показатели как: обеспеченность жильем относительно других регионов здесь выше и составляет 23м2 на душу населения, объем строительства достаточно высокий – в среднем в год вводится 275м2 жилья в расчете на 1000 жителей, а уровень цен на жилье сравнительно невелик – 24000 руб. за 1м2. Уровень безработицы относительно других кластеров здесь наиболее низкий – в среднем составляет 6,6%.

На основе полученных результатов можно сказать, что по ценовым критериям (стоимость жилья, уровень доходов, интенсивность использования услуг банковского сектора) наиболее доступным жилье является в регионах, относящихся ко второму кластеру. Однако, учитывая комплексную характеристику кластеров (ценовой фактор, социальную обстановку, ситуацию на рынке жилья), регионами с относительно высокой доступностью жилья можно назвать те, которые относятся к 3-ей группе.

Такая классификация представляется более корректной, так как приобретение жилья является весомым вопросом не только с точки зрения финансовых затрат. Сочетание качества и цены предлагаемого жилья, а также уверенность в стабильном финансовом положении на протяжении длительного периода времени играют не последнюю роль, а, следовательно, влияют на принятие решения о покупке жилья и оценку доступности совершения такой сделки.

Ретроспективный анализ результатов позволяет выявить степень изменений (масштабность и направленность), произошедших с уровнем доступности жилья в регионах за 2004-2006гг. Сопоставляя результаты полученных классификаций, можно сделать следующие выводы. Для каждого кластера есть регионы – «резиденты», которые не меняют свою принадлежность к группе, а также регионы, для которых происходили изменения относительно уровня доступности жилья населению.

Ниже представлено сопоставление результатов разбиения регионов РФ по уровню доступности жилья за период 2005-2006гг. (табл.2).

Таблица 2

Матрица устойчивости разбиения регионов РФ по уровню доступности жилья за 2005г и 2006г.

		2006г
		Кластер 1	Кластер 2	Кластер 3	Итого
2005г	Кластер 1	10	15	4	29
	Кластер 2	1	10	-	11
	Кластер 3	-	2	22	24
Итого		11	27	26	64