Статистический анализ доступности жилья в российской федерации

• неразвитость институтов долгосрочного жилищного кредитования;
• неразвитость инфраструктуры рынка жилья;
• недостаточное развитие функционирования системы ипотечного кредитования;
• высокий уровень рисков и издержек на рынке жилья.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что существующий на данный момент уровень развития строительной отрасли, а также инфраструктур, влияющих на механизмы приобретения жилья, в России является недостаточным для улучшения жилищных условий населения.

Анализ результатов реализации национального проекта, выявление тенденций, а также определение факторов, влияющих на развитие жилищной ситуации в РФ, позволят более детально оценить текущую ситуацию и в соответствии с этим точнее скоординировать меры, направленные на улучшение жилищной ситуации в регионах РФ.

Во второй главе «Методика статистического анализа уровня доступности жилья» проведен анализ существующих подходов к расчету коэффициента доступности жилья (КДЖ), выявлены ограничения, связанные со спецификой расчета показателя в РФ, оценена доля населения, для которой доступно приобретение жилья на условиях определенных в программе «Жилище», а также осуществлен прогноз значения показателя доступности жилья в РФ на краткосрочную перспективу.

Для оценки доступности жилья в Проекте и исследованиях, посвященных данному вопросу, используется показатель – коэффициент доступности жилья, который показывает сколько лет необходимо домохозяйству для приобретения жилья. Существует несколько методик расчета данного коэффициента, однако, следует отметить, что исследователи, занимающиеся жилищными вопросами, стремятся усовершенствовать методику его расчета, с целью более точного отражения реальной ситуации на рынке жилья.

В качестве базовой рассматривается методика расчета КДЖ, используемая ООН в программе «Хабитат». Именно этот коэффициент применяется в межстрановых сравнениях по развитию населенных пунктов. Для расчета данного коэффициента используются данные о среднем доходе домохозяйства, состоящем из одного человека, и средней стоимости жилья. Изначально предполагается, что средняя стоимость жилья должна отражать медианное значение стоимости и площади реально продаваемого на определенной территории за некоторый период времени жилья, что позволило бы оценить доступность именно стандартного, «массового» жилья. В РФ централизованной базы учета сделок с жилой недвижимостью нет, поэтому для расчетов используется «среднее значение», а не «медианное», то есть средняя стоимость жилья общей площадью 54м2.

Рис.5. Коэффициент доступности жилья за 2006г. (методика ООН)

Наименьшее значение коэффициента получено для США в целом (рис.5), то есть жилье на данной территории более доступно для населения. Значение показателя говорит о том, что домохозяйству, имеющему средний уровень доходов, для приобретения среднего для США по площади жилья потребуется 3,7 года. В г. Сидней среднестатистическому домохозяйству, состоящему из одного человека, потребуется в два раза больше времени для приобретения среднего для этого города по площади и стоимости жилья. Для РФ, по расчетам Института экономики города, данный показатель в 2006г. составил 4,7 года. Согласно данной методике в разных странах оценивается доступность жилья разного качества и площади, но, тем не менее, именно это жилье в данном обществе признается средним, массовым стандартом проживания.

В ФЦП «Жилище» для расчета доступности жилья используется методика ООН, но предполагается, что домохозяйство состоит из 3-х человек, а средняя стоимость жилья определяется из расчета средней стоимости квадратного метра и общей площади жилья в 54м2(табл.1).

Таблица 1

Коэффициент доступности жилья в РФ

Методика расчета КДЖ	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
Принятая в ФЦП (без учета затрат д/х)	4,8	4,7	4,4	4,5	4,4	5,4	5,3
С учетом затрат в размере величины прожиточного минимума	9,9	8,9	7,5	7,3	7,1	8,1	7,6
С учетом затрат в размере величины среднедушевых потребительских затрат	18,9	17,4	14,2	15,1	14,4	17,5	17,4
С учетом инвестирования сбережений и наличия жилья для продажи на вторичном рынке	4,6	4,1	3,7	3,6	3,4	3,2	3,0

Таким образом, при сравнении КДЖ, рассчитанных за разные периоды или для разных регионов РФ, можно говорить о том, что была оценена доступность жилья одинаковой площади. Нужно отметить, что оба этих коэффициента не учитывают расходы домохозяйств, а также изменение доходов, стоимости жилья и т.д.

Следующей модификацией методики расчета коэффициента является включение показателя расходов на уровне прожиточного минимума, либо потребительских расходов, что значительно влияет на увеличение значения КДЖ.

В работе показано, что наиболее точной является методика расчета коэффициента доступности жилья, которая учитывает:

• продолжительность периода накопления суммы денежных средств, остающихся после текущего потребления домохозяйств, и при условии инвестирования накапливаемых средств в доходные активы;
• наличие жилья.

В табл.1 приведено значение КДЖ, рассчитанного по данной методике при условии наличия жилья для продажи площадью 30м2.

По своей экономической сути КДЖ характеризует только один из факторов доступности, а именно соотношение цен на рынке жилья и уровня денежных средств, которые население может направить на приобретение жилья. В мировой практике считается, что если значение коэффициента доступности жилья не превышает период в 3–5 лет, то жилье является доступным. Как видно из табл.1, КДЖ, рассчитанный без учета затрат, в период с 2001 по 2005год попадает в указанную норму, а в 2006-2007гг. немного её превышает. Только в 35 субъектах РФ коэффициент доступности в 2007г. не превышал 5 лет, причем ни в одном из регионов показатель не составил менее 3-х лет.

Относительно КДЖ, рассчитанного по методике учитывающей наличие жилья для продажи и инвестирования первоначальных сбережений, можно отметить, что его значение не только находилось в рамках 3-5 лет, но также и уменьшалось. Данный эффект вызван тем, что фактические затраты по приобретению жилья в данном случае сводятся к доплате недостающей суммы после продажи имеющегося жилья на вторичном рынке, темп роста цен на котором был выше, чем на первичном рынке. Это привело к тому, что в 2006г. средние цены за 1м2 жилья на этих рынках фактически сравнялись.

В ФЦП «Жилище» в качестве планового значения коэффициента доступности жилья на 2010 год обозначен период в 3 года. В рамках исследования проведена оценка доли населения, для которой по состоянию на 2006 год доступна покупка жилья на условиях определенных в Проекте. Наибольшая доля – 15,9% населения получена для Калининградской области, в 13 регионах значение доли составило менее 5%. Наименьшая доля получена для г. Москвы.

В работе особо отмечается, что при проведении научных изысканий, сравнительных расчетов пользоваться коэффициентом доступности жилья удобно, однако, при интерпретации полученных значений коэффициента возникают некоторые несоответствия:

• коэффициент, как правило, является безразмерной относительной величиной, а в случае коэффициента доступности жилья – он измеряется в годах,
• увеличение значения коэффициента доступности жилья означает удлинение периода времени необходимого домохозяйству для оплаты приобретаемого жилья, то есть снижение доступности.

В связи с этим в диссертации предлагается модифицировать КДЖ путем расчета его по аналогии с коэффициентом возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита (Housing Affordability Index) и при этом отталкиваться от периода в 3 или 5 лет в качестве периода, в течение которого приобретение жилья рассматривать как доступное. Например, выбрана методика определения КДЖ с учетом величины прожиточного минимума, рассчитываемого по формуле:

,

где Р – средняя стоимость 1кв.м. жилья, руб.;

S – общая площадь квартиры, кв.м.;

I – средний совокупный годовой доход домохозяйства, состоящего из одного человека, руб.;

E – величина прожиточного минимума на человека, руб. в год;

N – количество членов семьи, человек.

Исходя из данного соотношения, определяем величину денежного дохода, который необходим для приобретения жилья в течение 3-х лет. После чего рассчитывается модифицированное значение коэффициента доступности жилья:

kmod = I / In,

где I – средний годовой доход домохозяйства, руб.;

In – годовой доход необходимый для приобретения жилья за период 3 года, руб.

В этом случае, результат полученный, например, для г. Москвы в 2007г. показывает, что среднестатистическое домохозяйство, состоящее из трех человек, имеет в своем распоряжении только 63% денежных средств необходимых для приобретения жилья площадью 54м2 в течение 3-х лет. В целом по РФ данный показатель составил всего 57%.

Одним из выходов из ситуации низкой доступности жилья является привлечение кредитных средств для его приобретения.

Проведенные расчеты показывают, что индекс возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита для субъектов РФ по состоянию на 2007г. находился в диапазоне от 0,30 до 0,77. Расчет выполнен при условиях, что при покупке квартиры заемщик получает от кредитора сумму в форме ипотечного кредита в размере 80% от стоимости приобретаемого жилья; срок кредитования 10 лет; ежемесячный платеж по кредиту не превышает 35% от совокупного дохода домохозяйства. Таким образом, можно сделать вывод, что доступность жилья является крайне низкой: для среднестатистического домохозяйства невозможно осуществление покупки жилья при таких условиях кредитования.

В целом, если рассматривать дифференциированность регионов РФ по степени доступности жилья, то следует отметить сокращение разницы в значениях КДЖ. Коэффициент вариации данного показателя, рассчитанного с учетом минимального прожиточного уровня, снизился с 78,6% (2000г.) до 38,5% (2007г.). Это означает, что диспропорция в доступности жилья с точки зрения соотношения цен на жилье и доходов населения в разных регионах постепенно сглаживается.

Все рассмотренные подходы к расчету показателя доступности жилья позволяют оценивать значение коэффициента за тот или иной период, но не дают представления об его изменении в будущем, что значительно усложняет аналитическую работу.

В диссертационном исследовании проведено моделирование трех рядов динамики значений коэффициента доступности жилья в РФ, рассчитанных по методикам: без учета затрат, с учетом минимального прожиточного минимума и с учетом потребительских расходов, а также получен краткосрочный прогноз их значений на 4 квартала 2008г.

Проведенный анализ позволил выбрать модели, наилучшим образом аппроксимирующие объективно существующие тенденции изменения исследуемых показателей и обладающие хорошими прогностическими свойствами. Наиболее высокую точность прогноза коэффициентов доступности жилья обеспечила модель экспоненциального сглаживания с мультипликативной сезонной составляющей.

Об этом свидетельствуют наименьшие значения среднего модуля остатков и относительной ошибки аппроксимации. Данные прогноза свидетельствуют о том, что если тенденции на рынке жилья сохранятся, то значения КДЖ в первом квартале 2008г. будут ниже, чем в 1 квартале 2007г. Это объясняется тем, что для периода второй половины 2006г. – начала 2007г. рынок жилой недвижимости характеризовался чрезмерно интенсивным ростом цен, обусловленным высоким спросом со стороны населения на жилье и недооцененной стоимостью последнего в предыдущие периоды. Для последующих трех кварталов КДЖ будет несколько выше значений 2007 года, то есть доступность жилья снизится. Так, например, в 4 квартале 2008г. относительно аналогичного периода 2007г. значение КДЖ, рассчитанного с учетом потребительских затрат, возрастет на 17,5% и составит 15,5 лет.

Анализ методик расчета коэффициента доступности показал, что КДЖ дает общее представление о реальной доступности жилья, так как рассчитывается на основе обобщенных данных и в большинстве случаев не учитывает динамику изменений условий. Несомненным плюсом коэффициента является возможность территориальных сопоставлений, а также возможность оценить направление изменения ситуации. Кроме того, наличие нескольких методик расчета, позволяет выбрать наиболее подходящую для решения той или иной задачи. Хотя при этом вне оценки остаются причины сложившейся ситуации, что затрудняет выбор рычагов воздействия на регулирование уровня доступности жилья.

В третьей главе «Многомерный статистический анализ субъектов РФ по уровню доступности жилья населению» выявляются факторы, влияющие на показатели доступности жилья, приводится методика многомерной классификации регионов РФ по доступности жилья и строятся эконометрические уравнения основных признаков-индикаторов доступности жилья.

В диссертационной работе для разбиения регионов на однородные группы по уровню доступности жилья населению была сформирована следующая совокупность показателей:

х1	-	валовой региональный продукт, руб. на душу населения в год;
х2	-	уровень безработицы, %;
х3	-	коэффициент демографической нагрузки, лиц нетрудоспособных возрастов в расчете на 1000 человек трудоспособного возраста;
х4	-	удельный вес городского населения в общей численности населения, %;
х5	-	величина прожиточного минимума в среднем на душу населения, установленная в субъектах РФ, руб. в месяц;
х6	-	объем инвестиций в основной капитал в расчете на душу населения, руб.;
х7	-	доля занятого населения, работающего на малых предприятиях, %;
х8	-	общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, кв.м.;
х9	-	удельный вес жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов, в общем вводе жилья, %;
х10	-