Государственное регулирование рынка городских земель как специфичного природного ресурса социально-экономического развития

Экономисты, специально исследовавшие вопрос о земельной ренте, выделяют два аспекта ее образования. Во-первых, монопольная рента образуется на всех участках независимо от их свойств, так как в отличие от сельскохозяйственных целей для градостроительства требуются участки в определенных местах, на определенных территориях. Но в силу естественной ограниченности земли в этих местах и на этих территориях предложение свободных участков не соответствует спросу на них, что по Марксу «...повышает стоимость земли, как пространства и основы»7.

Во-вторых, монопольная рента образуется на их отдельных участках, которые в силу действия природных факторов приобретают особо ценные свойства. Поэтому многие экономисты считают, что рента - это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество которых (их запасов) строго ограничены. Именно уникальные условия предложения земли - их фиксированное количество - отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли.

Вопросы земельной ренты, собственности на землю, оценки земли не теряют своей актуальности на протяжении всей истории экономической мысли, и находят отражение в экономической науке. Актуальным также остается вопрос определения стоимости и цены на землю.

Цена - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект, это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемый земельный участок. Существует много видов цены, они необходимы в силу различных потребностей и функций (заемная, страховая, инвестиционная, арендная и т. д.). Однако в общем цена может быть разделена на две широкие категории; рыночная и потребительная цена. Рыночная цена представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее также иногда называют объективной стоимостью или стоимостью в обмене8. Потребительная (субъективная, инвестиционная) цена отражает цену объекта, предназначенного для конкретного пользователя. Джозеф К. Эккерт в своей книге «Оценка земельной собственности» пишет, что во многих странах мира земли не­сельскохозяйственного назначения оцениваются для целей налогообложения по их рыночной цене, а угодья сельскохозяйственные - по потребительной. На базе рыночной цены земли формируется стоимостная шкала, используемая при налогообложении земельной собственности. Следует отметить, что наиболее важными компонентами рыночной цены являются: полезность объекта; спрос и дефицитность; возможность передачи имущественных прав; степень ликвидности. Цена земли не есть что-то данное, само по себе присущее, она зависит от совокупности факторов и социально-экономических явлений. Классические факторы, влияющие на цену земли и использующиеся при оценке земли, можно разделить на четыре категории: экономические, социальные, юридические, административные или политические; физические, связанные с окружающей средой, либо с местоположением.

Физические факторы, окружающая среда и характеристики местоположения являются определяющими для стоимости земельных участков. При анализе таких факторов важно четко разграничивать, с одной стороны, характеристики собственно участка (климат и топографию местности, размер участка, рельеф, геология и другие физические параметры), с другой стороны, показатели местоположения, которые описывают участок с точки зрения расположения данного участка относительно делового центра, автострады, объектов городской инфраструктуры.

Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее по существу является величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в городах будут определяться факторами спроса, например, плотностью населения, и темпами экономического роста, уровнями занятости и дохода, пропускной способностью местной транспортной системы и т. д. Принцип установления ренты как уравновешивающей цены, таков же, как и в случае других факторов производства; заработная плата выступает как цена, выравнивающая спрос и предложение труда, процент - уравновешивающий спрос и предложение капитала. Учитывая, что предложение земли отличается низкой эластичностью или вообще неэластичностью, графическая кривая предложения земли будет представлять собой вертикальную линию.

Изменение уровня ставок арендной платы в сторону повышения приведет к превышению предложения земли над спросом. В таких условиях земля не будет пользоваться спросом и произойдет снижение ставок арендной платы. Если же уровень арендных ставок понизится, то спрос на землю превысит ее неизменное положение и произойдет повышение арендной платы.

Фактически, в рамках отдельного муниципального образования предложение земли в определенные временные периоды может меняться в результате активизации или замедления темпов приватизации, освоения новых территорий, изменения категории земельных участков и других процессов, влекущих включение в рыночный оборот новые земли.

Исследуя землю как объект рыночных отношений целесообразно вводить понятие «земельный участок», поскольку именно земельный участок и совокупность прав на него являются объектом товарного оборота, а не земля в целом. Различные источники, в зависимости от преследуемой ими цели, дают определения понятию «земельный участок» раскрывая и акцентируя в той или иной степени определенные его аспекты.

С точки зрения товарного оборота, имеет смысл выделить две ключевые составляющие земельного участка: физическая и правовая. Физическую составляющую земельного участка представляет часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение и площадь. А правовая составляющая определяет совокупность прав на земельный участок, правовой статус, документально установленные ограничения на владение, распоряжение и пользование.

Таким образом, в рамках настоящего исследования, говоря о земельном участке как объекте рыночного оборота, целесообразно использовать следующее определение: земельный участок, как объект рыночного оборота – это часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение, площадь и другие характеристики, а также совокупность документально установленных прав и ограничений на владение, распоряжение и пользование.

Рынок земли – система экономических и организационно-правовых отношений между субъектами земельного рынка, возникающих в процессе формирования, использования и обмена земельными участками и правами на них. В силу особой социальной, экономической и политической значимости земельных ресурсов для государства, земельный рынок требует особого контроля и регулирования со стороны органов государственной власти. В воспроизводственном процессе рынок земли осуществляет функции распределения и обмена земельных ресурсов.

Главными регуляторами рынка являются спрос, предложение, цена, конкуренция. Под их воздействием любой открытый и свободный рынок стремится к точке равновесия, в которой цена товара удовлетворяет как покупателей, так и продавцов и спрос равен предложению.

Для обеспечения такой сбалансированности необходимо, чтобы соблюдались следующие условия:

• Продаваемый на рынке товар должен быть взаимозаменяем, стандартизирован, доступен для изучения с помощью образцов или хорошо знаком покупателям.
• Информация о предлагаемых товарах должна быть легко востребуема всеми участниками рынка, свободными от какого-либо принуждения.
• Денежные расчеты и юридическое оформление сделок не должны занимать много времени и быть абсолютно безопасными.
• Государственное вмешательство не должно отягощать рыночный процесс.

Современное состояние земельного рынка мало соответствует перечисленным условиям. Это несоответствие вызывается как объективными факторами, связанными со спецификой товара, так и субъективными, обусловленными недостатками в организации и государственном регулировании земельного рынка.

Особенности рынка земли характеризуются следующими признаками:

• локализация:
• • Абсолютная неподвижность
  • Большая зависимость цены от местоположения
  • Нельзя продавать по образцам
• вид конкуренции:
• • несовершенная конкуренция, олигопольный рынок
  • небольшое число покупателей и продавцов
  • уникальность каждого участка
  • контроль над ценами ограничен
  • вступление в рынок требует больших капиталов
• эластичность предложений:
• • низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается
  • спрос может быть очень изменчивым
• степень открытости:
• • сделки носят частный характер
  • публичная информация часто неполная и неточная
  • покупатель должен прибыть к неподвижному участку
• конкурентоспособность товара:
• • во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства
  • специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
• условия зонирования:
• • регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права
  • ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель
  • большая взаимозависимость частной и других форм собственности
• оформление сделок:
• • больше юридических сложностей, ограничений и условий
  • включает стоимость участка как физического объекта и все связанные с ним права

Особенности земельного рынка обусловлены природой недвижимости. В отличие от финансового рынка, рынка ценных бумаг или рабочей силы рынок недвижимости имеет четко выраженную региональную специфику, поскольку «привязан» к конкретному месту расположения объектов недвижимости.

Величина и характер спроса на землю предопределены политической системой общества, географическими, историческими и культурными факторами, состоянием инфраструктуры и наличием потенциальных рабочих мест, уровнем экономического развития региона в целом.

С одной стороны, определяющим фактором для развития рыночной экономики является признание различных форм собственности на земельные ресурсы и развитие земельного рынка с целью эффективного распределения земельных участков как природного ресурса и объекта недвижимости в целом, и как фактора производства в частности.

С другой стороны, особая роль земли для государства в целом и для каждого отдельного индивидуума в частности, обуславливает ряд ограничений земельного рынка, связанных с тем, что для обеспечения жизнедеятельности граждан необходимо:

• обеспечить геополитическую и экономическую безопасность, сохранение границ территории государства;
• обеспечить экологическую безопасность жизнедеятельности на территории государства;
• обеспечить сохранность государственного земельного фонда от негативных природных и антропогенных явлений (эрозия почв, заболачивание и т.д.);
• обеспечить сохранность полезных свойств земельных ресурсов
• обеспечить соблюдение приоритета прав и интересов российских граждан при функционировании земельного рынка.

Целью второй главы «Методология анализа состояния и тенденций развития земельного рынка в России» является формирование концепции современного земельного рынка и методологии анализа рынка городской земли в Российской Федерации; разработка методики прогнозирования развития земельного рынка и принятия управленческих решений с целью повышения эффективности государственного управления земельными ресурсами на основе когнитивного моделирования процессов формирования и развития земельного рынка.

Использование системного подхода в исследовании позволяет сформировать основы концепции земельного рынка, с точки зрения автора, обеспечивающую возможность раскрыть все основные процессы формирования и развития земельного рынка и учесть существенные аспекты его функционирования и оценить возможность влияния на них государства. На рисунке 1 представлена обобщенная структура земельного рынка, состоящая из элементов, находящихся в определенной взаимосвязи друг с другом. Основными элементами этой системы являются объекты рыночных отношений: земельные участки, участвующие в гражданском обороте; и субъекты: продавцы, покупатели, посредники, государственные органы контроля, учета и др.

Необходимо отметить, что данная система является открытой и ее формирование и развитие происходит во взаимодействии с внешней средой, определяемой социально-экономическими, политическими, правовыми, экологическими, культурными и другими факторами.

Рис. 1. Основные элементы системы земельного рынка

Ключевым элементом земельного рынка является земельный участок, рассматриваемый в данном случае как товар, т.е. как вещь, не ограниченная в обороте, свободно отчуждаемая и переходящая от одного лица к другому. В диссертационной работе предложена классификационная система объектов земельного рынка по следующим признакам: виды прав, форма собственности, вид угодий, виды использования и различные факторы местоположения.

Экономическими субъектами земельного рынка являются покупатели, продавцы и профессиональные участники рынка недвижимости. В работе предложена классификация субъектов по следующим признакам: характер участия в сделке, юридический статус, уровень доходов, мотивация, вид сделки.

Подсистема государственного управления земельными ресурсами в целом представлена на рис.2.

Также в работе представлен структурный и функциональный анализ органов государственной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами и регулировании земельного рынка.

Уровни управления
Государственное								Муниципальное
Российская Федерация				Субъект Российской Федерации
Ветви власти
Исполнительная				Законодательная				Судебная
Цели управления
Социальная защита населения		Защита окружающей среды и пользования природными ресурсами		Обеспечение безопасности и обороны страны		Рациональное использование земель		Реализация свободы предпринимательства и конкуренции			Обеспечение занятности населения
Формы и методы управления
Экономические					Административные					Политические
Функции управления
Учетная	Распределительная		Контрольная				Охранная		Обеспечение рационального использования земли