Государственное регулирование рынка городских земель как специфичного природного ресурса социально-экономического развития

- Раскрыты основные тенденции современного развития земельного рынка в городах России, обуславливающие необходимость совершенствования механизмов государственного регулирования рынка городской земли: увеличение спроса и рост цен на городскую землю (в год в среднем на 15-20%), увеличение трансакционных издержек, низкий уровень развития инфраструктуры земельного рынка. В крупных российских городах основные массивы незастроенных земельных участков уже переданы на правах собственности или аренды юридическим и физическим лицам. Продолжается освоение земельных участков, находящихся вблизи (20-30км) городской черты.

- Выявлены основные причины, препятствующие полноценному вовлечению городской земли в рыночный оборот: отсутствие единой научно-обоснованной концепции государственного регулирования земельным рынком на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, несовершенство земельного законодательства, отсутствие эффективной методологии принятия решения в процессе регулирования земельного рынка, низкий уровень защищенности прав на земельный участок, низкий уровень развития инфраструктуры земельного рынка, административные барьеры на пути к приобретению прав на земельные участки и др.

- Определены основные особенности изменения институциональной среды формирования и развития земельного рынка в городах: основы федерального земельного законодательства были сформированы на протяжении 17 лет реформ, однако для более эффективного правового регулирования сферы земельных отношений требуется его совершенствование с целью исключения противоречий и различного толкования правовых норм, скорейшее разграничение государственной собственности на землю, четкое разграничение полномочий органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, совершенствование ценообразования земельных участков и порядка установления налоговых и арендных платежей за землю, а также разработка механизма, позволяющего исключить нарушения со стороны органов, уполномоченных на предоставление земельных участков. Негативные моменты федерального земельного законодательства на региональном уровне зачастую не устраняются, а напротив, усугубляются усложнением бюрократических процедур. В судебной практике нет единого подхода к применению земельного законодательства, в частности по вопросам приватизации земельного участка под ранее приватизированными объектами недвижимости, предоставлении земельных участков под временными или уничтоженными строениями, передачи в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости, делимости земельного участка, определении цены выкупа и др.

По специальности «землеустройство»:

- На основе анализа существующих, наиболее вероятных и потенциально возможных стратегий государственного и муниципального управления процессами приватизации городской земли, оценены их последствия и влияние на социально-экономическое развитие городов.

- Обоснован предложенный автором подход к формированию стратегии регулирования рынком городских земель, включающий метод прогнозирования с помощью когнитивного моделирования, использование которого позволяет разрабатывать наиболее эффективные механизмы достижения стратегических целей регулирования рынка городских земель.

- Определены приоритетные направления развития государственного регулирования земельного рынка, позволяющие повысить его эффективность как элемента воспроизводственного процесса земельных ресурсов. К ним относятся:

• развитие законодательной базы, регулирующей вопросы формирования, приобретения, отчуждения и защиты прав на земельные участки; усиление функции контроля над исполнением земельного законодательства;
• упрощение и повышение «прозрачности» процедуры формирования и предоставления земельных участков для юридических и физических лиц;
• развитие информационной инфраструктуры земельного рынка с целью сокращения трансакционных издержек на приобретение, отчуждение и защиту прав на земельный участок.

- Выявлено влияние экономических инструментов регулирования земельных отношений (ставки земельного налога и арендной платы, кадастровая стоимость земли, выкупная цена земли) на развитие земельного рынка в городах и доходную составляющую бюджета муниципального образования. Предложены стратегические направления муниципального управления земельными отношениями, позволяющие обеспечить долгосрочное повышение земельных платежей в муниципальный бюджет и развитие земельного рынка в муниципальном образовании.

- Разработана основа когнитивной модели для прогнозирования цены на землю поселений, включающая следующие ценообразующие факторы: местоположение, размер трансакционных издержек, гарантии прав на земельные участки, доходы населения, доступность информации о земельном рынке, налог на землю, размер арендной платы на вторичном рынке земли, ставка аренды муниципальной земли, цена на первичном рынке, бизнес-активность на территории, площадь земель в частной собственности, площадь арендуемых частных земель. Использование данной когнитивной модели позволяет прогнозировать изменение цены на землю поселений в зависимости от использования различных механизмов государственного регулирования земельного рынка.

Практическая значимость исследований состоит в том, что его результаты доведены до конкретных рекомендаций, которые могут быть использованы федеральными органами исполнительной власти (Министерством экономическом развития РФ, Министерством регионального развития РФ, Министерством юстиции РФ), администрациями субъектов РФ и муниципальных образований при разработке и реализации земельной политики.

Материалы исследования были использованы при разработке методики государственной кадастровой оценки земель поселений. Отдельные положения используются в практической работе Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Нижегородской области.

Апробация работы. Основные положения работы докладывались на кафедре экономики и государственного регулирования рыночного хозяйства Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, а также на 5 международных и 10 общероссийских конференциях в 2000-2008 годы. В том числе на V международной научно-технической конференции «Математические методы и информационные технологии в экономике» (Пенза, 2000), научно-практической конференции «Муниципальные геоинформационные системы» (Обнинск, 2000), научно-практической конференции «Макроэкономические проблемы современного общества (федеральный и региональный аспекты)» (Пенза, 2004), I всероссийской научно-практической конференции «Особенности роста и развития региональных социально-экономических систем» (Пенза, 2005), III всероссийской научно-практической конференции «Развитие инновационного потенциала отечественных предприятий и формирование направлений его стратегического развития» (Пенза, 2005), всероссийской научно-практической конференции «Управление в социальных и экономических системах» (Пенза, 2005), III всероссийской научно-практической конференции «Потенциал развития России XXI века» (Пенза, 2006), III всероссийской научно-практической конференции «Социально-экономические аспекты современного развития России» (Пенза, 2006), международной научно-практической конференции «Системный анализ в управлении и проектировании» (СПб, 2007), VI международной научно-практической конференции «Стабилизация экономического развития Российской Федерации» (Пенза, 2007), V международной научно-практической конференции «Управление в социальных и экономических системах» (Пенза, 2007), VI международной научно-практической конференции «Макроэкономические проблемы современного общества (Федеральный и региональный аспекты)» (Пенза, 2007) и др.

Результаты, полученные в области теории, методологии и практики регулирования рынка городских земель используются в учебном процессе Волго-Вятской академии государственной службы при проведении занятий для студентов различных форм обучения, слушателей программ профессиональной подготовки государственных служащих, второго высшего образования.

Объем и структура работы. Основное содержание диссертации обусловлено целью и поставленными задачами, отражает ее внутреннюю логику и имеет в своей структуре введение, четыре главы, заключение, список литературы и приложения.

Основное содержание работы

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, ее значимость для науки и практики, характеризуется состояние научной разработанной проблемы, определяются цель, задачи, объект и предмет исследования, раскрываются теоретико-методологическая база, научная новизна и практическая значимость.

В первой главе «Теоретические основы воспроизводства земельных ресурсов как стратегического фактора развития национальной экономики» раскрывается многообразие сущностных качеств земельных ресурсов и их роль в современных социально-экономических системах; особенности и свойства городской земли как уникального товара, особенности, функции и роль рынка городской земли в процессе воспроизводства земельных ресурсов, а также обосновывается необходимость государственного регулирования рыночного оборота городских земель.

В рыночных отношениях земельные ресурсы имеют ключевое значение для всей системы жизнедеятельности человеческого общества. Само понятие «земля» сочетает в себе многообразие сущностных качеств, что позволяет ей проявлять несколько функций, обуславливающих ее взаимосвязь с человеком. Как природный объект, существующий независимо от воли человека, земля выполняет экологическую функцию; как место и условие жизни человека - социальную; как территория государства, пространственный предел государственной власти - политическую; как объект хозяйствования - экономическую функцию. Имея столь разнообразные и обширные функции, земля являлась предметом пристального внимания и изучения на всем протяжении человеческой истории, так как именно она является основой для существования человечества.

Исследования земли и ее роли в жизнедеятельности государства и общества проводились и продолжают осуществляться в рамках различных научных дисциплин, включая юриспруденцию, социологию и экономику. В каждой научной дисциплине земля изучается различными методами и инструментарием, что порождает существование различных определений самого понятия земли и обуславливает акцентирование внимание на особых качествах земли. Формирование земельных отношений целесообразно основывать на понимании всех концепций, только это позволит создать базовые знания для эффективного управления земельными ресурсами.

В современных условиях земля может рассматриваться в различных аспектах, в том числе как:

• Основа, пространственный базис жизнедеятельности общества;
• Важнейший компонент окружающей среды, природный объект, звено в экосистеме и геосистеме;
• Природный ресурс;
• Средство и фактор производства;
• Объект гражданских прав;
• Объект недвижимости;
• Товар.

В рамках настоящего исследования в первую очередь земля рассматривается в роли товара, объекта рыночного оборота с учетом ее уникальных особенностей, свойств и качеств. Карл Маркс определял товар как «прежде всего внешний предмет, вещь, которая, благодаря ее свойствам, удовлетворяет какие-либо человеческие потребности». Земля обладает свойствами присущими любому товару: способностью удовлетворять широкий спектр человеческих потребностей, и пригодностью к обмену. Однако земля как товар обладает рядом уникальных свойств.

Важнейшей отличительной особенностью земли является то, что в отличие от других ресурсов, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном и рациональном использовании.

Еще А. Смит утверждал, что «...природа почти всегда дает пропорционально меньшую отдачу на возрастающее приложение труда к обработке сельскохозяйственной земли, когда эта отдача измеряется количеством выращенной продукции (закон убывающей отдачи). Вместе с тем, когда более интенсивная обработка земли является результатом роста несельскохозяйственного населения на данной территории, такое скопление людей само по себе способно повысить стоимость земли». Такую же точку зрения высказывает А. Маршалл, он пишет: «Иногда заселение целого города или округа планируется в виде инвестиций за счет и на риск одного лица или одной компании. Купив землю и затратив большие средства на развитие территории, они готовы были на длительное ожидание поступлений чистого дохода от их инвестиций в надежде, что их земля обретет высокую стоимость. И эта надежда осуществлялась»1.

Другое свойство земли, определяющим ее уникальность как товара, является ее площадь. Пространственная ограниченность земли, как объективное свойство, не означает ограниченность ее производительных сил, а лишь необходимость и возможность использования земли в тех пространственных, пределах, которые определены природой. «Площадь планеты постоянна, геометрические параметры любой отдельной ее части по отношению к другим ее частям также постоянны. Человек не в состоянии их изменить, на них никак не влияет спрос, они не имеют себестоимости, не существует цены предложения, по которой их можно было бы производить»2.

С пространственной ограниченностью земли тесно связана такая особенность, как постоянство ее местонахождения, т.е. необходимость использования земельного участка там, где он размещается. Местоположение земельного участка, в свою очередь, определяет экономические, социальные, административные и физические факторы, влияющие на цену земли.

Существенной особенностью земли является ее незаменимость, т.е. невозможность использовать вместо нее какие-либо иные средства производства. Незаменимость земли создает объективную необходимость повышения уровня интенсификации использования земельных участков путем вложения дополнительных затрат. Фиксированное значение и незаменимость земли ограничивают ее предложение, что порождает возникновение земельной ренты, являющейся ключевой категорией экономики земельных отношений.

Классической считается общая теория земельной ренты К. Маркса. Он считает, что стоимости земля не имеет, а покупная цена участка земли это цена «…земельной ренты, которую она приносит, - исчисленная в соответствии с обычной процентной ставкой»3.

Исследуя вопрос о строительной ренте в 46-ой главе «Капитала», К. Маркс в результате анализа особых свойств товара, получаемого на строительном участке, показывает отличие строительной ренты от ренты в земледелии. Если рента в земледелии возникает в связи с тем, что продукты, имеющие разную стоимость производства, имеют в то же время одинаковую рыночную цену, то в строительстве рента возникает вследствие того, что продукты, имеющие одинаковую стоимость производства, реализуются по разным рыночным ценам. Это вызвано различием в качествах участков и различием в местоположении по отношению к различным центрам притяжения. Строительная рента к тому же является монопольной, так как связана, с наличием монопольной цены. К. Маркс пишет: «Дифференциальная рента на городские земельные участки характеризуется преобладанием монопольной цены во многих случаях»4.

Многие экономисты считают, что стоимость по местоположению, по Марксу - дифференциальная рента II, образуется за счет так называемой «общественной стоимости». Однако существуют случаи в отношении городских земель, когда доходы от выгодного местоположения являются результатом индивидуальных усилий и затрат. Получаемый в этих случаях от земли «годовой доход (или по крайней мере та его часть, которая составляет избыток над сельскохозяйственной рентой) следует рассматривать в качестве прибыли, а не ренты»5. Во всех же остальных случаях, когда увеличение чистого дохода, получаемого от бесплатных даров природы, не является результатом специальных затрат со стороны землевладельцев, является рентой по местоположению.

Совокупную стоимость земельного участка на любой площади под застройку образует такая стоимость, какой бы обладал этот участок, если бы его освободили от строений и продали на свободном рынке. А спрос на исключительно ценные городские земли в большей мере предъявляют различного рода торговые предприятия, а не промышленные. «Повышение цены земельных участков служит свидетельством нехватки торговых площадей... отсюда неизбежное повышение розничных цен, точно так же как повышение сельскохозяйственной ренты свидетельствует о нехватке земли, которая приводит к увеличению предельных издержек производства»6.