Методология управления развитием территорий с объектами культурного наследия (на примере санкт-петербурга)

3. Инициатор проекта – государство (муниципалитет). В этом случае наилучший проект по максимуму показателя бюджетной или интегральной эффективности для объектов обычной недвижимости, а для объекта культурного наследия получения сохранение и развитие.

4. Проект реализуют несколько субъектов. Для выбора проекта девелопмента также может использоваться показатель интегральной эффективности.

Автором предложен механизм формирования программы девелопмента «территория +ИПН» с учетом целей жилищной политики, с учетом различных форм государственного участия в процессе девелопмента и расчетов эффективности инвестиционного проекта.

Участие государства, региональных и муниципальных органов, в процессе девелопмента осуществляется в двух основных формах – прямом финансовом и нефинансовом участии.

Финансовое участие заключается в :

- финансировании целевых жилищных программ на территориях проекта девелопмента.

- предоставлении субсидий на улучшение жилищных условий и на частичное возмещение затрат населения на приобретение жилья;

- предоставлении налоговых льгот девелоперу на затраты, связанные с проведением работ по реконструкции, реставрации и развитию (возможному перепрофилированию) объекта культурного наследия.

- предоставлении субсидий и компенсаций собственникам промышленных объектов (комплексов) на перевод производства на другие площадки.

- инвестициях в инфраструктуру территории проекта девелопмента, формирование маневренного фонда, реализацию сохранения и развития.

Нефинансовое участие государства (муниципалитета) предусматривает применение широкого спектра инструментов нормативно-правового технического, градостроительного регулирования. В качестве объектов регулирования выступают проекты девелопмента – новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, и субъекты девелопмента – девелоперы, собственники промышленных объектов (комплексов). При этом регулирование распространяется на различные фазы воспроизводства недвижимости.

Разработка программы девелопмента «территория +ИПН» позволяет подвести под единую нормативно-правовую, организационную, экономическую основы частные задачи обновления зданий и сооружений, присущие каждому отдельному проекту реновации.

Программа девелопмента «территория +ИПН» в работе определяется как согласованный по целям, срокам, ресурсам и составу участников план деятельности, обеспечивающий реализацию процесса сохранения и развития объекта культурного наследия и развития всей территории.

Реализация программно-целевого подхода в данном случае предполагает оценку и анализ результатов программы девелопмента «территория +ИПН» (Рис.6).

Экономическое обоснование целевых программ позволяет выбрать наиболее эффективные формы участия государственных, региональных, муниципальных органов власти в процессе реализации проекта девелопмента и, соответственно, оптимально распределить ограниченные ресурсы.

Эффективность программы проекта девелопмента «территория +объект ИПН» в работе рекомендуется определять путем сопоставления финансовых потоков по субъектам при реализации программы девелопмента с финансовыми потоками, которые пройдут без программы. Другими словами, реализация программы девелопмента должна улучшить существующий сегодня базовый вариант.

Для расчета показателей эффективности проекта девелопмента «территория + объект исторической промышленной недвижимости» нами предлагается следующая формула:

I J N

ЧДД проект = xij dn х ЧДД ijn, (2)

i=1 j=1 n=1

где, xij – целочисленные переменные,

xij = 1, если на i-м объекте реализуется j-й проект

девелопмента;

xij = 0, если на i-м объекте не реализуется j-й проект

девелопмента;

___

i = 1. I - совокупность зданий;

dn - коэффициент значимости финансовых потоков n-го субъекта проекта в программе девелопмента, dn е [0,1];

ЧДД проект - чистый дисконтированный доход для субъекта проекта в программе девелопмента при реализации j-го проекта реновации на I – м объекте, руб.

Значение коэффициента dn зависит от структуры финансирования программы проекта девелопмента, а также целей и задач программы. Например, приоритет может отдаваться задачам улучшениям качества жилья (эффективность для населения), развития жилищного комплекса региона (коммерческая эффективность), снижение жилищных расходов в бюджете города субъекта Федерации (бюджетная эффективность).

Показатели эффективности проекта девелопмента могут также использоваться при экономическом обосновании обновления всей территории с ИПН.

В качестве основных показателей программы следует также учитывать: объемы привлекаемых внебюджетных ресурсов – девелопера, населения и коммерческих организаций, объем бюджетного финансирования, объем финансирования на сохранение и развитие объекта ИПН.

При дифференцированном подходе для каждого объекта разрабатывается индивидуальный проект девелопмента и схема его финансирования с учетом потребностей здания в проведении ремонтно-реставрационных работ, рассчитываются суммы накопленных собственниками промышленных зданий целевых средств на реновацию своих объектов, средств девелопера на те же цели, и других средств. Затем устанавливается общий объем реновации площадей существующих и вновь построенных зданий и сооружений по проекту девелопмента в натуральном и стоимостном выражении, его эффективность, сроки реализации и структура финансирования.

III ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Для решения задач сохранения объекта культурного наследия, повышения качества среды и определения степени свободы инвестора диссертантом раскрыта сущность понятия «Предмет охраны», обоснованы цели определения предмета охраны.
2. Для определения необходимых материально-технических ресурсов при реализации проекта девелопмента определен режим реконструкции предмета охраны, его технико-экономические особенности для определения стратегии и характера проекта девелопмента с учетом ограничений. Обосновано, что проект девелопмента должен сохранить объект в подлинном виде, сохранить только отдельные конструктивные элементы, декор и т.п, то есть частично или режим реконструкции позволит осуществлять новое строительство. Разработаны новые подходы к управлению объектами культурного наследия с учетом архитектурно-исторических и управленческо-экономических аспектов. Обоснована высокая мобилизация экономического ресурса объектов культурного наследия, являющегося основой городской регенерации. Эстетические качества и степень сохранности объектов культурного наследия обеспечивают высокую инвестиционную привлекательность территории для строительства высокодоходных жилых и общественных зданий, обеспечивая быстрый возврат капитала.
3. Разработана концепция управления объектом культурного наследия с целью повышения заинтересованности инвестора в сохранении таких объекта и их развития. Целесообразно включать в инвестиционный проект девелопмента объекта ОКН участки территории для строительства новых и реконструкции существующих зданий.
4. Обоснованы приоритеты в направлении реализации концепции девелопмента территории и объекта культурного наследия. Обоснован выбор пилотного инвестиционного девелопмента территорий промышленных зон с объектами исторической промышленной недвижимости, расположенных в зонах регулируемой застройки.
5. Предложена целевая функция адаптации существующей системы управления инвестиционно-строительным комплексом и её трансформация в новую систему, основанную на мотивационной модели организации территориального девелопмента с объектами культурного наследия, которая позволяет сохранить и развить такие объекты и существенно повысить территориальный потенциал города (района).
6. Рекомендуется использовать предложенную концепцию девелопмента территории, обремененной объектами исторической промышленной недвижимости, и разработанную методологию ее реализации для привлечения инвестиционных ресурсов в создаваемые специализированные территориальные девелоперские инвестиционные проектно-строительные компании. Главное функциональное назначение такой компании – это выполнение собственными силами всех фаз инвестиционно-строительного цикла – от консолидированного внебюджетного финансирования, проектирования и исполнения обязанностей заказчика до комплексной застройки кварталов с обременением развития территорий объектами культурного наследия.
7. Социально-экономическое значение выполненной работы заключается в том, что за счет повышения эффективности системы управления и участия государственных, региональных муниципальных органов в процессе девелопмента городских примышленных территорий с объектами исторической промышленной недвижимости в процессе реализации проекта девелопмента при оптимальном расходе ограниченных ресурсов достигается высокий синергетический эффект.

Основные публикации по теме диссертации:

Монографии:

1. Объекты культурного наследия: управление и оценка. – С-Петербург: Изд-во Политехнического университета, 2007. (12,75 п.л.).
2. Теория и методология девелопмента территории, обремененной зданием-памятником. – С-Петербург: Изд-во Политехнического университета, 2007.(9,25 п.л.).

Статьи, изданные в ведущих научных журналах и изданиях, выпускаемых в Российской Федерации, рекомендованных ВАК для опубликования статей соискателей докторских диссертаций. (п.п.1-4).

1. Методология оценки ремонтно-реставрационных работ объектов культурного наследия // Научно-технические ведомости СПбГТУ, том 2, Экономические науки 6-2(48)/2006 (0,6 п.л.).
2. Концепция бизнес-плана по использованию и развитию исторической промышленной недвижимости в современных условиях.// Промышленное и гражданское строительство № 6.:М. – 2007. (0,25 п.л.).

3. Технико-экономическое обоснование проектов реконструкции исторической недвижимости//Промышленное и гражданское строительство № 7. :М. – 2007. (0,25 п.л.).
4. Основные положения концепции девелопмента территории, обремененной объектом культурного наследия (на примере Санкт-Петербурга)// Промышленное и гражданское строительство № 9 :М. – 2007. (0,25 п.л.).
5. Экономика реконструкции исторических зданий под объекты туризма в центре Санкт-Петербурга // Проблемы современной экономики № 9, 2007 (0,6 п.л.).

6. Технико-экономические аспекты создания общих основ при реконструкции и реставрации зданий-памятников и их территорий // Сб.науч. тр. 63 науч.конф., СПбГАСУ – СПб.- 2006 (0,3 п.л.).
7. Экономическая стратегия сохранения зданий-памятников промышленной архитектуры. // Петербург – центр промышленности и инженерного искусства. Материалы науч.конф. – СПб.: «Норинт», 2003 (0,3 п.л.).
8. К вопросу оценки зданий-памятников, имеющих историческую, архитектурно-художественную ценность. // Петербург – центр промышленности и инженерного искусства. Материалы науч.конф. – СПб.: «Норинт», 2003 (0,3 п.л.).
9. Эффективное управление исторической недвижимостью – основной путь ее сохранения (защиты) // экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности: Сб. науч.тр. – Вып.3. Т. 1 – СПб.: СПбГАСУ, 2005 (0,3 п.л.).
10. Экономико-управленческие аспекты реконструкции исторических зданий под объекты туризма в центре Санкт-Петербурга // Актуальные проблемы менеджмента в России на современном этапе: резервы экономического роста и социального прогресса. Сб.науч.тр/СПбГУ СПб.: ОЦЭиМ, 2003 (0,3 п.л.)
11. Особенности разработки бизнес-плана использования промышленных зданий-памятников // Инвестиционно-строительная деятельность в условиях становления рыночных отношений: Сб.науч.тр./ СПбГАСУ. – СПб., 2001 (0,3 п.л.).
12. Концепция сохранения исторической недвижимости // Реконструкция Санкт-Петербург – 2005 /Международная научно-практическая конференция. Сб.докл. Ч. II - СПб.: СПбГАСУ, 2005 (0,3 п.л.)

Рыночные факторы, обуславливающие стоимость недвижимость в Курортном районе Санкт-Петербурга / 64 научная конференция профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета. Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. СПб, 2007.