Методология управления развитием территорий с объектами культурного наследия (на примере санкт-петербурга)

Предложенная концепция развития исторической промышленной недвижимости учитывает западноевропейский опыт и первоначальное функциональное назначение.

В третьей главе выявлена сущность управления, приведен анализ отечественного и зарубежного опыта управления объектами культурного наследия, концептуальные подходы к формированию системы управления, а также определены основные направления ее совершенствования, что позволило автору обосновать выбор формы управления – девелопмент объекта культурного наследия как основа сохранения и развития исторической недвижимости. Эффективное управление объектами охраны является основным средством сохранения исторической среды.

В четвертой главе рассмотрены методические основы оценки объектов культурного наследия в России и за рубежом. Приведен анализ классической теории оценки недвижимости и на ее основе автором сделаны предложения применительно к объектам культурного наследия. Определены проблемы и задачи оценки исторических зданий. Решение этих проблем станет залогом успешного отнесения объектов культурного наследия к той или иной форме собственности и управления, в которых наилучшим образом обеспечивается их сохранность, а также возможности их развития с учетом требований времени.

В пятой главе изложены основные предпосылки организации и функционирования системы девелопмента (управления и развития) объектов культурного наследия и территории. Основное внимание при этом уделено концепции проекта девелопмента объекта исторической промышленной недвижимости и развития территории. Предложена концепция девелоперской фирмы (организации), специализирующейся на объектах культурного наследия. Рассматриваются существующие методологические подходы к оценке эффективности девелопмента и анализируются возможности их применения в современных рыночных условиях. Обосновывается новый методологический подход к оценке инвестиций в проект девелопмента. Рассматриваются формы государственного участия в проекте девелопмента территории с исторической промышленной недвижимостью. Обосновывается необходимость применения программно-целевого подхода для решения задач территориального девелопмента. Учитываются цели реновационной политики и расчет эффективности проекта девелопмента.

В заключении подведены итоги и даются общие выводы по диссертации.

Основное содержание работы

Диссертационное исследование посвящено вопросам формирования методологических и методических основ управления территорией, обремененной объектом исторической промышленной недвижимости, в условиях современной России, и проблемам создания нового подхода к управлению территорией с объектами культурного наследия крупного мегаполиса. Принципиально новое отношение к проблемам исторических зданий, относящихся к памятникам архитектуры, формируется посредством воздействия на собственность. Оно основано на осознании возможности решения градостроительных проблем только посредством формирования новой методологии управления процессом развития города, ориентирующей органы управления, в первую очередь, на создание такой экономической среды, в которой власти города, воздействуют на городскую историческую среду, реализуют принцип правового государства.

Проведенные исследования позволили автору сделать ряд важных выводов, позволяющих определить концептуальные основы формирования системы управления территории со зданиями-памятниками через отношение к собственности.

В работе обосновано, что историческая недвижимость – есть главная характеристика исторического мегаполиса. На уровне города, как сложной социально-экономической системы, могут и должны сосуществовать и развиваться различные типы и виды объектов культурного наследия, что необходимо учитывать в процессе принятия управленческого решения.

По мнению автора, решение проблем, связанных с сохранением и развитием объектов культурного наследия на государственном уровне, может быть осуществлено только при содействии равноправному развитию всех форм собственности, что, в свою очередь, возможно только при принципиально новом отношении к объектам культурного наследия, как к главным элементам городской среды.

Решение изложенных проблем может идти по следующим основным направлениям:

Во-первых, можно акцентировать внимание на решении проблем сохранения и развития исторической промышленной недвижимости на территориальном уровне. В этом случае следует говорить о развитии исторической промышленной недвижимости и территории только при достаточно развитой экономической базе города. Для этого необходимы большие средства для вывода промышленности из центра города, а на высвобожденных территориях возможно строительство и реконструкция инвестиционно-привлекательных объектов.

Во-вторых, если рассматривать эту проблему с отраслевой точки зрения, то необходимо стимулировать собственника на вывод экологически вредных производств и на этом месте создавать экологически чистые производства, но дающие быструю реальную отдачу для собственника объекта.

В-третьих, можно акцентировать внимание на вопросах собственности. В этом случае трудности возникают только на первом этапе, когда приходится преодолевать инерцию системы. Сформировав преимущественно экономические рычаги воздействия на объекты исторической промышленной недвижимости и другие объекты промышленных зданий, расположенные на данной территории, мы создаем предпосылки для гармоничного развития депрессивных промышленных территорий города.

Практически во всех перечисленных выше направлениях основные регулирующие действия ложатся на государство. Однако, только в последнем случае, по окончании фазы (этапа) становления системы формируются устойчивые необратимые процессы, создающие предпосылки для развития всех форм собственности и, в конечном счете, способствующие комплексному развитию территорий, обремененных объектами исторической промышленной недвижимости. Важное значение здесь придается формированию нового отношения у собственника к историческому объекту: включение фактора мотивации создает реальные предпосылки для формирования адекватного отношения к объекту культурного наследия и соблюдения статуса, предъявляемого к зданию-памятнику.

Мы утверждаем, что проблема управления и развития территории с объектами культурного наследия – есть проблема государственная, причем от ее решения зависит как развитие Человека, так и уровень качества жизни населения мегаполиса в целом. Включение данной проблемы в разряд приоритетных исходит как из масштаба предоставления ею материальных, эстетических и моральных благ Обществу и Человеку, так и из масштаба вложения в данную сферу. Здесь уместно вспомнить, что более 80% бюджета исторических городов Европы (Рима, Лондона, Парижа) составляют налоги на приведенную в порядок историческую недвижимость.

Отличительным качеством городской среды является присутствие в ней разнонаправленных интересов различных собственников. Наличие этих противоречивых интересов может не совпадать с тенденцией общего развития Общества и его истории. Именно поэтому приведение их интересов к состоянию компромисса, возможно только с помощью сохранения и развития исторических объектов, вписывающихся в современность.

Оно сводится к установлению неких экономико-правовых и организационных рамок, которые позволяют реализовать права собственников. То есть, под механизмом в данном случае мы понимаем систему воздействий на отношение к собственности, включающую различные регламенты, способствующие гармонизации развития урбанизированной среды. Масштаб сферы предопределяет приоритетность государственных регуляторов: развитие отношений в сфере отнесения к тому или иному виду собственности объекта культурного наследия – есть дело государственное.

Исторически развитие объектов культурного наследия в России носит характер не только экономический, но и характер, имеющий мировое, общероссийское и региональное значение. Традиции России таковы, что крупные города всегда были носителями политических, экономических и социальных идей развития общества.

В свою очередь, развитие исторических центральных районов Санкт-Петербурга, как самой значительной части города, с одной стороны, вбирало в себя эти идеи, с другой – само являлось носителем новых тенденций в развитии архитектуры. Институт частной собственности на недвижимое имущество развивался и всемерно поддерживался на государственном уровне. Нельзя говорить об охране городской среды вообще, так как требуются разные конкретные режимы реконструкции для зон центральных парадных ансамблей Санкт-Петербурга, военных кварталов с их крупномасштабными комплексами, жилых кварталов, промышленных исторических зон. Определению предметов охраны сопутствует оценка и ранжирование территории и застройки. Далеко не все фрагменты города равноценны по своему архитектурному качеству. Анализируя среду исследуемой зоны, экспертиза обязана точно сформулировать оптимальный режим реконструкции по данным типологического, композиционного, функционального анализа.

Сегодня в число предметов охраны вводятся границы владельческих участков, типологические особенности застройки, например, «брандмауэрная» или свободно расположенная в пространстве территория, тип уличного пространства, сформированный как «сплошной фасад» или с разрывами, композиционная организация уличного фронта (высота зданий, их силуэт, закономерности чередования акцентов и фоновой застройки); примечательные городские ландшафты и так далее. Элементом реализации идеологии нового типа, по мнению автора, является концепция, в основу которой автором положен самый реалистичный на сегодня инвестиционный проект девелопмента «территория + объект исторической промышленной недвижимости (ИПН)». Реализация данного проекта возложена на девелоперскую компанию, при этом экономическая и социальная обоснованность проекта несомненна.

Во-первых, осуществляется сохранение и развитие объекта ИПН.

Во-вторых, проводится реновация депрессивных промышленных территорий, на которых возможно строительство жилых и общественных зданий.

Нами разработаны концепции развития (перепрофилирования) объектов исторической промышленной недвижимости с учетом потребностей рынка недвижимости:

Концепция I. Сохранение и экспонирование уникального оборудования в структуре действующего предприятия (первоначального или нового профиля).

Концепция II. Музеефицирование. Индустриальные музеи-заповедники.

Концепция II. 1. Сохранение действующих и реставрация большей части исторических памятников промышленности на территории вне города.

Концепция II. 2. Создание музейного комплекса в черте города.

Концепция III. Сохранение территории и образование различных типов жилья в исторической промышленной недвижимости

Концепция IV. Перепрофилирование исторической промышленной недвижимости под коммерческие, культурные, жилые и смешанные функции

Концепция V. Проект «Наследие индустриальной архитектуры, современная архитектура, новая экономика и высокие технологии во взаимосвязи с экологическим оздоровлением, созданием туристических маршрутов и обеспечением рабочих мест».

В работе определены цели управления объектами обычной и исторической недвижимости на основании инвестиционного проекта.

Обычная недвижимость – имущество, являющееся недвижимым имуществом по закону, но не являющееся объектом культурного наследия.

Цели управления объектами обычной недвижимости:

• получение в течение заданного числа лет максимально высоких доходов от эксплуатации объекта;
• решение задачи максимизации прибыли при гарантированном возврате капитала;
• последующая перепродажа объекта по максимально высокой цене (инвестиционный проект, решающий задачу максимума);
• увеличение стоимости объекта с целью защиты капитала от инфляции, включая развитие объекта, повышение его потребительских качеств и привлекательности для пользователей;
• минимизация операционных издержек; повышение личного престижа за счет успешно управляемых объектов недвижимости.

Объекты культурного наследия – объекты недвижимого имущества, представляющие собой ценность с точки зрения истории, архитектуры, градостроительства, искусства, техники являющиеся свидетельством эпох и развития культуры.

Цели управления объектами культурного наследия:

• сохранение здания-памятника и исторической среды, выполнение требований КГИОП, как объекта национального достояния страны;
• выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования для исторического объекта с учетом охранных ограничений;
• достижение имиджевых целей, как самого объекта культурного наследия, близлежащей территории, так и управляющей компании;
• увеличение стоимости объекта, повышение его потребительских качеств и привлекательности для пользователей;
• минимизация операционных издержек.

Автором составлена характеристика по видам объектов управления применительно для объектов культурного наследия.

• Единичный объект – объект культурного наследия и земельный участок, на котором расположено данное строение. Ключевой экономической характеристикой управления объектом культурного наследия в этом случае является наилучшее и наиболее эффективное его использование с учетом тех ограничений, которые изложены в сервитуте. Эта задача решается как с учетом текущего использования объекта, так и с учетом выбора альтернативных вариантов перепрофилирования объекта, не забывая основной цели – сохранности при профессиональном распоряжении
• Имущественный комплекс – совокупность объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, функционально связанных между собой и принадлежащих одному собственнику. С целью повышения инвестиционной привлекательности охраны исторических зданий в состав имущественного комплекса могут быть включены другие объекты недвижимости, расположенные на едином участке земли. Целью при этом может стать: во-первых, сохранение и возрождение объектов культурного наследия; во-вторых, повышение привлекательности территории и ее развитие; в-третьих, возможность многофункционального использования, как территории, так и объектов; в-четвертых, повышение доходов предпринимательской деятельности инвестора (собственника).
• Трастовый портфель – объекты, входящие в трастовый портфель, принадлежат, как правило, нескольким различным собственникам. Трастовый портфель объектов недвижимости может быть приемлем для управления похожими или близкими по функциональному использованию и архитектурно-художественному стилю исторических объектов.
• Инвестиционный портфель – применим для объектов культурного наследия, являющихся операционной и инвестиционной недвижимостью, способной приносить доход. Объекты должны принадлежать одному собственнику.
• Трастовый комплекс – представляет собой часть трастового портфеля. Трастовый комплекс объединяет группу территориально близких или функционально единообразных объектов. Управление трастовым комплексом, включающим в себя объекты культурного наследия, которые расположены на одной территории и близки по функциональному назначению, представляют собой наиболее успешный вид управления.

Автором разработана концепция проекта девелопмента территории (квартала), обремененной объектом исторической промышленной недвижимости. В целях разработки концепции девелоперского проекта в этом случае территория (квартал) рассматривается как имущественный комплекс - строятся отдельные логико-смысловые модели, направленные на реализацию данной концепции и моделируются пошаговые действия управления перепрофилированием и развитием промышленных территорий для создания на этих территориях социально-значимых кварталов с объектами социально-культурного назначения (школы, детские дошкольные учреждения, спортивные сооружения), жилыми домами для жителей различного уровня достатка и другими объектами коммерческого и производственного назначения. В целях разработки концепции девелоперского проекта по развитию территории (квартала), обремененного объектом исторической промышленной недвижимости, территория рассматривается нами как имущественный комплекс.

Основные этапы концепции девелоперского проекта и их содержание представлены на рисунке 1.

Реализация проекта девелопмента предполагает пять этапов – от начального этапа «Планирование и формирование бизнес-идеи» до этапа «Управления и эксплуатация Объекта».