Авторефераты диссертаций >> Экономика
Управление объектами коммерческой недвижимости
5. Разработаны рекомендации по внедрению предложенного механизма управления для собственников и управляющих объектами коммерческой недвижимости
Помимо перечня мероприятий, направленных на улучшение управления объектом коммерческой недвижимости, в работе приведен практический пример управления с использованием предложенного механизма для административно-управленческого здания, принадлежащего ОАО «Авангард».
Акционерное общество «Авангард» – крупнейшее научно-производственное объединение России. В настоящее время ОАО «Авангард» принадлежат два крупных комплекса объектов недвижимости и несколько отдельных объектов общей площадью более 50 000 м2, а также несколько земельных участков. Помимо профильной деятельности (радиоэлектронная промышленность), предприятие занимается жилищным строительством и сдачей в аренду объектов недвижимости.
Коммерческая недвижимость рассматривается как самостоятельный бизнес, как центр получения прибыли. Основная цель управления – максимизация дохода и стоимости имущества.
На территории предприятия расположен целый комплекс зданий и сооружений, необходимых для производственной и обслуживающей производство деятельности, т. е. имеются специализированные и неспециализированные здания.
К неспециализированным относится 2-этажное административное здание, расположенное вне территории предприятия. В настоящее время здание не используется, поэтому руководством было принято решение о его реконструкции с последующей продажей или сдачей в аренду.
Объект представляет собой отдельно стоящее капитальное здание общей площадью 1155,4 м2. Физическое состояние оценивается как удовлетворительное, приемлемое для дальнейшей эксплуатации. Доступ к зданию свободный. Имеются встроенный гараж и территория под автостоянку.
Земельный участок под зданием с прилегающей к нему территорией общей площадью 830 м2 находится в долгосрочной аренде (50 лет).
В настоящее время на рынке недвижимости наблюдается устойчивый спрос на офисные помещения, т. е. потенциально объект может быть сдан в аренду и приносить собственнику прямой доход. Анализируемое здание относится к коммерческой недвижимости.
Для достижения поставленных целей собственник использует механизм управления объектами коммерческой недвижимости, предлагаемый автором настоящего диссертационного исследования. Процесс управления включает следующие этапы:
- Во-первых, требуется оценить инвестиционную привлекательность административного здания исходя из условий, сложившихся в настоящее время. Проведя оценку с использованием предложенной методики, получаем показатель инвестиционной привлекательности, равный 1,678 балла. Диапазон значений оцениваемого показателя – 0…3 балла, при этом максимально возможный результат оценки – 3 балла;
- Используя рекомендации табл. 2, для анализируемого объекта можно предложить четыре мероприятия по увеличению инвестиционной привлекательности:
- существующий технический паспорт на объект просрочен. Требуется изготовление нового документа. Кроме того, за время пользования объектом было проведено несколько несогласованных перепланировок. Необходимо их согласование и оформление соответствующих документов;
- выполнение ремонтных работ. Для улучшения физических характеристик здания следует провести замену перекрытий между 1-м и 2-м этажами; реконструкцию кровли с обустройством мансардного этажа; фасадные работы. Кроме того, расширение объекта за счет обустройства мансардного этажа и внутренних перепланировок даст дополнительные 450 м2 площади объекта;
- обустройство территории позволит сделать более удобный подъезд к зданию, улучшить состояние прилегающей территории и организовать стоянку автотранспорта для нужд объекта;
- ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала. На объекте есть устаревшее инженерное оборудование, существуют проблемы с затоплением подвала грунтовыми водами. Необходимо провести работы по обустройству гидроизоляции подвала, ремонту или замене инженерного оборудования на объекте.
- Целесообразность оформления документов и согласования планировок (технического паспорта на объект) не вызывает сомнений, поскольку это необходимо для отчуждения объекта, кроме того, увеличивается ликвидность объекта за счет сокращения времени на оформление документов для покупателя. Целесообразность остальных мероприятий можно обосновать, если увеличение рыночной стоимости недвижимости превышает затраты на их проведение.
- Исходя из п. 3 все предложенные мероприятия определены как экономически целесообразные.
- Показатели инвестиционной привлекательности, оцененные после выполнения каждого отдельно взятого мероприятия по изложенной методике, составят:
- изготовление технического паспорта, согласование планировок – 1,750 балла;
- выполнение ремонтных работ – 1,862 балла;
- обустройство территории – 1,781 балла;
- ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала – 1,748 балла.
6. Эффективность каждого отдельно взятого мероприятия, определенная по формуле (3), составит (табл. 3):
- изготовление технического паспорта, согласование планировок – 5,93%;
- выполнение ремонтных работ – 12,71%;
- обустройство территории – 7,81%;
- ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала – 5,81%.
7. С учетом определенной эффективности управления устанавливается следующая очередность проведения мероприятий:
а) выполнение ремонтных работ (12,71%);
б) обустройство территории (7,81%);
в) изготовление технического паспорта, согласование планировок (5,93%);
г) ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала (5,81%).
Подводя итог, можно сказать, что механизм управления объектами коммерческой недвижимости позволяет не только оценивать эффективность каждого выполненного мероприятия на объекте, но и анализировать планируемые работы, обосновать управленческое решение. Это поможет наиболее полноценно, с минимальными затратами и максимальной эффективностью управлять объектом недвижимости в интересах собственника.
Таблица 3
Анализ предлагаемых мероприятий
Основные выводы
- Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости свидетельствует о разнородности качественных характеристик объектов. В связи с этим целесообразно свести многочисленные характеристики в один интегральный показатель инвестиционной привлекательности.
- Установлено, что показатель инвестиционной привлекательности активно изучается в экономике для целого ряда объектов (стран, регионов, отраслей и т. д.). Инвестиционная привлекательность – важная экономическая категория при выборе объекта инвестирования, в частности, это касается объектов коммерческой недвижимости.
- Для методического обеспечения предложенного подхода к управлению объектами коммерческой недвижимости разработан механизм управления, структура которого определена на основе исследования и систематизации механизмов управления, рассмотренных в специальной экономической литературе.
- Автором предлагается алгоритм количественной оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости на основе балльных оценок качественных характеристик с учетом веса каждой характеристики, определенной экспертным путем.
- Алгоритм «работы» механизма управления объектом коммерческой недвижимости должен включать ряд мероприятий. Такие мероприятия устанавливаются на основе изучения рынка с выявлением потребительских характеристик, влияющих на доход, приносимый недвижимостью. Выбор мероприятия должен анализироваться с учетом эффективности управления. Это позволит определить очередность мероприятий исходя из сложившихся условий, целей собственника (или управляющей компании) и возможностей их финансирования.
- Обосновано, что управление объектами коммерческой недвижимости целесообразно осуществлять на базе анализа инвестиционной привлекательности.
- Управление объектами коммерческой недвижимости на базе инвестиционной привлекательности актуально для целого ряда задач: привлечение средств на развитие объекта, повышение его доходности, продажа объекта на рынке. Представленный анализ может использоваться организациями-участниками рынка недвижимости: девелоперскими компаниями, оценочными фирмами, кредитными организациями и др.
- Предлагаемый автором механизм позволяет эффективно управлять объектом коммерческой недвижимости, что подтверждено практическими расчетами на примере административного здания.
По теме диссертации опубликованы следующие работы:
- Люлин П. Б. Определение планово-расчетных цен на эксплуатацию // Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности: Сб. науч. тр. – Вып. 1. –СПб.: СПбГАСУ, 2004. – С. 138–146 (0,5 п. л.).
- Люлин П. Б. Организация службы безопасности на объекте коммерческой недвижимости // По пути к возрождению: перспективы развития российской экономики: науч. тр. Российской науч.-практ. конф. – Т.2. – СПб.: Наука, 2006. – С.348–354 (0,4 п. л.).
- Люлин П. Б. Принципы профессионального управления объектами коммерческой недвижимости // Экономическое возрождение России в XXI веке: материалы российской науч.-практ. конф.: науч. тр. Вольного экономического общества России. – Т. 69 – М.; СПб.: ВЭО, 2006. –С. 233–236 (0,2 п. л.) – издание из списка ВАК.
- Люлин П. Б. Управление административным зданием // Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности: сб. науч. тр. – Вып. 3, т. 1. –СПб.: СПбГАСУ, 2005. – С. 209–216 (0,4 п. л.).
- Люлин П. Б. Финансовое управление объектом недвижимости // Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Петербургскому экономическому форуму 2005: cб. науч. тр. – СПб.: СПбГИЭУ, 2005. – С. 221–225 (0,4 п. л.).
Подписано к печати 07. Формат 6084 1/16. Бум. офсетная.
Усл. печ. л. 1,25. Тираж 100 экз. Заказ
Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 4.
Отпечатано на ризографе. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 5.
