Управление объектами коммерческой недвижимости

Окончание табл. 1

Факторы	Составляющие
Социально-политическая ситуация	Тенденции изменения численности населения, миграции, стиль и уровень жизни населения (образование, занятость, доходы), уровень преступности, политическая стабильность
Природные факторы	Экологическая ситуация, степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям

* Для складской недвижимости.

Весовые коэффициенты значимости фак­торов инвестиционной привлекательности должны отражать современные пред­ставления участников рынка недвижимости о качественных характеристиках объектов, обращающихся на этом рынке. Поэтому автором диссертационного исследования было принято решение о применении экспертного метода.

Экспертная группа состоит из 15 человек, из которых практически все имеют непосредственное отношение к процессу управления объектами коммерческой недвижимости или предоставляют информацию для управления.

Для определения степени согласованности применяется специальная мера – коэффициент конкордации Кендалла (от лат. concordare – привести в соответствие, упорядочить). Для проведенного экспертного опроса коэффициент конкордации соста­вил 0,612. Значение коэффициента свидетельствует о том, что мнения экспер­тов согласованы.

2. Разработан комплексный показатель инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, развивающий известные подходы к ее оценке

Система факторов используется для расчета показателя инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости. Алгоритм оценки формировался с использованием метода агрегирования (свертки) отдельных показателей в единый интегральный показатель, синтезирую­щий информацию как о значении отдельных показателей, так и об их значимости:

1) формируется вектор исходных факторов, необходимых и достаточных для полной, всесторонней оценки ин­вестиционной привлекательности коммерческой недвижимости;

2) строится вектор отдельных показателей, представляющих собой функ­ции исходных факторов, позволяющих количественно оценить факторы при­влекательности с использованием балльных оценок;

3) строится синтезирующая функция, сопоставляющая вектору отдельных показателей q сводную количественную оценку, характеризующую инвестиционную привлекательность объекта с учетом весовых коэффи­циентов значимости факторов по формуле

, (1)

где Q – сводная количественная оценка показателя инвестиционной привлека­тельности коммерческой недвижимости; w (i) – весовой коэффициент, оценивающий относительную значимость факторов инвестиционной привлекательности, определенный эксперт­ным путем; q (i) – функция соответствующей исходной характеристики, определяю­щая степень проявления анализируемого фактора, выраженная в баллах q (i) = q (X (i)). Согласно заданным условиям, q (i) принима­ет значения 0, 1, 2, 3.

Таким образом, методика, предложенная автором диссертационного исследова­ния, дает возможность рассчитать количественный показатель инвестиционной привлекательности. Такая оценка позволит определять исходное и конечное со­стояния объекта коммерческой недвижимости, для которого осуществляется управление.

3. Сформулирован механизм управления объектами коммерческой недвижимости, развивающий известные положения инвестиционной оценки

В первую очередь необходимо определить сущность по­нятия «механизм» и уместность его применения в сфере управления объектами недвижимо­сти вообще и коммерческой в частности. Механизм (от греч. mechane – орудие, машина) – это система, внутреннее устройство чего-либо. Существует три основных значения слова «механизм»:

• последовательность состояний, процессов, определяющих какое-либо действие, явление;
• внутреннее устройство, система, определяющая порядок какого-либо вида деятельности;
• совокупность стимулов, рычагов, инструментов, форм и способов регулирования каких-либо процессов и отношений.

Основными элементами разработанного механизма управления являются:

- субъект управления – собственник, юридическое или физи­ческое лицо, владеющее объектом коммерческой недвижи­мости и желающее привлечь дополнительные инвестиции для его развития, или управляющая компания, привлеченная собственником;

- объект управления – факторы, характеризующие объекты коммерческой недвижимости с точки зрения возможного дохода;

- цель управления – повышение эффективности управления объектом коммерческой недвижимости;

- первоначальное состояние – первоначальный показатель инвестиционной привлекательности объекта недвижимости;

- процесс управления – комплекс мероприятий, способствую­щих улучшению характеристик объектов недвижимости, определяю­щих эффективность их управления;

- конечный результат – объект недвижимости, имеющий бо­лее высокий показатель инвестиционной привлекательности по сравнению первоначальным.

Особое внимание уделено процессу принятия управленческого решения (см. рисунок). В данном случае управленческое решение – это выбор наилучшего варианта действий, обеспечивающего максимальную эффективность управления в соответствии с целями и задачами (функциями), основанный на результатах анализа, прогнозирования, оптимизации и экономического обоснования. Рациональная организация выполнения управленческих реше­ний, системный контроль и анализ результатов – реальная предпо­сылка обеспечения их эффективности.

Поскольку для инвестора основополагающим яв­ляется доход, получаемый от вложении капитала, собственник, представляющий свой объект не­движимости на рынке, в процессе управления должен стремиться к созданию ус­ловий, способствующих повышению этого дохода, т. е. к управлению инвестиционной привлекательностью.

Процесс принятия управленческих решений

Механизм управления должен включать процедуры координации этих факторов. При этом синтезирующая функция, определенная формулой (2), имеет вид

, (2)

где Q – сводная количественная оценка показателя инвестиционной привлека­тельности коммерческой недвижимости – будет стремиться к максимуму.

Мероприятия, направленные на повышение инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости (табл. 2), наглядно характеризуют работу механизма управления.

Реализованный план управленческих действий или его фрагменты должны анализироваться с целью оценки эффективности принятых управленческих решений и их реализации.

4. Предложен показатель оценки эффективности управления объектами коммерческой недвижимости в рамках разработанного механизма

Для оценки эффективности управления объектом коммерческой недвижимости в рамках разработанного механизма предложен специальный показатель. В широком смысле эффективность – это мера достижения цели. Конечным результатом действия механизма управления является получение объекта с новым, более высоким, показателем инвестиционной привлекательности. Соответственно для оценки эффективности целесообразно сравнивать показатель инвестиционной привлекательности до и после проведения мероприятий.

Эффективность управления (Эупр) рассчитывается по формуле

, (3)

где Q0 – показатель инвестиционной привлекательности недвижимости, определенный после проведения мероприятий по ее повышению; Qб – показатель инвестиционной привлекательности недвижимости до про­ведения мероприятий по ее повышению.

Оценка эффективности управления объектами недвижимости позволит определить очередность мероприятий, направленных на повышение инвестиционной привлекательности, с учетом сложившихся условий и возмож­ностей для их финансирования.

Таблица 2

Мероприятия, направленные на повышение инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости

Уровень	Факторы	Мероприятия	Примеры мероприятий для соответствующих функ­циональных типов зданий
1-й-уровень – объект и прилегаю­щая терри­тория	Физические характеристики	Своевременное проведение текущего и капи­тального ремонтов	Непосредственное исправление устранимого физиче­ского износа
		Доведение объекта до соответствия современ­ным требованиям по конструктивным характери­стикам	Увеличение теплоизоляции наружных стеновых кон­струкций и оконных проемов, звукоизоляции конст­рукций, замена инженерного оборудования и т. д.
		Осуществление реконструкций, направленных на возможные изменения функционального назна­чения всего здания или его частей при изменении рыночной конъюнктуры	Физически возможные изменения функционального назначения здания, изменение внутренней планиров­ки, устройство дополнительных отдельных входов и т. д.
		Установка дополнительных конструкций для удобства использования объекта	Усиление фундаментов и других конструкций для создания возможностей установки дополнительного оборудования, устройство конструкций для погру­зочных и разгрузочных работ (рамп, пандусов), ус­тановка дополнительных лифтов и т. д.
	Земельный участок, относимый к зданию	Обустройство прилегающей территории	Уборка и озеленение территории, устройство газонов, устройство (снос) ограждающих конструкций
		Сбалансирование ха­рактеристик участка при расширении объекта	Выбор наиболее удачного расположения новых площадей, обеспечивающего удобный вход в здание и его обзор с проезжей части
	Подъезд к зданию	Устройство необходимого подъезда, отвечающе­го функциональному назначению здания	Устройство парковок и подъездов для авто- и боль­шегрузных машин при приемлемом расположении в районе объекта железнодорожных подъездных путей, подведение их к зданию, устройство площадок для погрузочных и разгрузочных работ

Окончание табл. 2

Уровень	Факторы	Мероприятия	Примеры мероприятий для соответствующих функ­циональных типов зданий
	Юридическое сопровождение	Оформление правоустанавливающих документов в соответствии с действующим законодательст­вом, получение разрешительной докумен­тации	Регистрация прав в учреждении юстиции, разрешения на проведение реконструкции, разреше­ния пожарной, санитарной и иных инспекций
2-й уровень –ближайшее ок­ружение	Характеристика местоположения	Оптимальное сочетание условий ближайшего окру­жения и функционального использования здания	Изменение функционального назначения здания или его частей, комплексное использование здания в со­ответствии с производственной необходимостью и условиями рынка (сочетание в одном здании склад­ских, торговых и офисных помещений)
	Степень развито­сти района и со­седние объекты	Выявление тенденций развития соседних объек­тов и приспособление здания к внешним изменениям	Сбалансирование развития здания, выявление конку­рентных объектов и создание дополнительных конку­рентных преимуществ
	Транспортная инфраструктура	Улучшение транспортной инфраструктуры	Приемлемый ремонт и строительство дорог, органи­зация специальных транспортных маршрутов для доступа клиентов и работников
	Инженерная инфраструктура	Создание необходимой для данного типа здания инженерной инфраструктуры с учетом совре­менных технологий и требований рынка	Прокладка и ремонт сетей, изменение величины раз­решенных мощностей, анализ возможностей авто­номного обеспечения
		Организация работы с предприятиями, обслужи­вающими инженерные сети	Своевременное заключение необходимых договоров, согласование тарифов и сроков
	Инженерно-геологические условия	Изучение изменения условий и предупреждение их негативного влияния	Мероприятия по укреплению грунтов, мелиорация, дренажные работы
3-й уровень – привлекательность внешней среды, региона, рынка	Все перечислен-ные факторы	Неуправляемый уровень с точки зрения воз­можностей отдельно взятого собственника (или управляющей компании, привлеченной для про­дажи объекта)	Практически отсутствуют