Управление объектами коммерческой недвижимости

На правах рукописи

ЛЮЛИН ПАВЕЛ БОРИСОВИЧ

УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТАМИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 – экономика и управление народным хозяйством

(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,

комплексами – строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Санкт-Петербург

2007

Работа выполнена на кафедре «Экономика строительства» ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор,

Асаул Анатолий Николаевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Максимов Сергей Николаевич

(ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный инженерно-экономический

университет»);

кандидат экономических наук

Ушакова Елена Ивановна

(ОАО «Стройкомплекс»)

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Уральский государственный

технический университет»

Защита состоится «____» __________ 2007 года в ­­­­_________часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д.4, ауд. 206.

Телефакс: (812) 316-58-72.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Автореферат разослан «____» _________ 2007 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Клюев А. Ф.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

С развитием в России сферы недвижимости актуальность приобретают вопросы управления объектами недвижимости. Особенно это касается коммерческой недвижимости, которая приносит доход и в современных условиях становится важным объектом инвестирования.

На рынке появляется все больше инвесторов, желающих вложить свой капитал в коммерческую недвижимость. В связи с этим актуальным является проведение анализа инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости – оценка характеристик и ус­ловий функционирования объекта, определяющих доходность инвестиций. Ценность та­кого анализа возрастает при наличии коли­чественной оценки инвестиционной привлекательности, позволяющей ранжи­ровать объекты недвижимости, представленные на рынке.

С другой стороны, для собственника или управляющего объектом коммерческой недвижимости, же­лающего привлечь инвестиции или выгодно продать свой объект на рынке, важно, чтобы показатель ин­вестиционной привлекательности имел высокое значение. Для этого собственник должен при управлении объектом исходить из его инвестиционной привлекательности.

Особенно злободневна данная проблема для объектов коммерческой недвижимости, находящихся в собственности промышленных организаций. Низкая инвестиционная привлекательность и зачастую неэффективная система управления этими объектами не позволяют им развиваться.

Проблемы управления рассматриваются в научных трудах многих российских и зарубежных ученых: С. Н. Мак­симова, Л. М. Каплана, А. Ф. Клюева, А. С. Роботова и др. Вопросы экономики недвижимости широко представлены в трудах А. Н. Асаула, С. В. Грибовского, П. Г. Грабового, С. А. Ершовой, Дж. Фридмана, Н. Ордуэйна, Г. Харрисона, Г. М. Стерника, А. В. Черняка и многих других. Инвестирование в недвижимость подробно рассматривается такими учеными, как Е. И. Тарасевич, Дж. Эккерт, Л. Эллвуда, А. Г. Грязнова, Е. Б. Смирнов, Н. А. Щербакова, А. М. Платонова, Е. И. Ушакова и др.

Несмотря на большое число научных работ, многие вопросы остаются недостаточно изученными. Так, например, проблема привлечения средств для развития объекта недвижимости диктует необходимость создания новых подходов к управлению. Однако большинство специалистов в области экономики и управления констатируют отсутствие единой методической базы для управления объектами коммерческой недвижимости. Слабо разработаны теория и методология оценки инвестиционной привлекательности таких объектов. Имеющиеся научные разработки недостаточно полно раскрывают связь между управлением и оценкой инвестиционной привлекательности объекта как результата управления. Отсутствуют единый интегральный показатель инвестиционной привлекательности, показатель эффективности управления объектом для целей инвестирования. Нуждается в доработке система факторов инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости.

По­этому в современных условиях актуальной является разра­ботка научных подходов и методических рекомендаций для создания эффективного механиз­ма управления объектами коммерческой недвижимости.

Значимость и недостаточная разработанность обозначенной проблемы предопре­делили выбор темы диссертационного исследования.

Целью диссертационной работы является разработка механизма управления объектами коммерческой недвижимости.

Для достижения данной цели в диссертации были поставлены и решены следующие основные задачи:

-исследовать сложившуюся ситуацию в сфере управления объектами коммерческой недвижимости;

-сформировать механизм управления объектами коммерческой недвижимости, направленный на повышение их инвестиционной привлекательности;

-систематизировать факторы, определяющие инвестиционную привлека­тельность коммерческой недвижимости, и дать их количественную оценку;

-оценить практические аспекты применения предложенного механизма управления объектами коммерческой недвижимости.

Объектом исследования диссертационной работы являются организационно-экономические отношения, складывающиеся в процессе управления объектами коммерческой недвижимости.

Предметом исследования является механизм управления объектами коммерческой недвижимости.

Теоретической основой исследования послужили поло­жения, разработанные отечественными и зарубежными учеными в сферах управления, экономики недвижимости, инвестиционной привлекательности, инвестирования в недвижимость.

Информационную базу исследования составили: научная, учебная, справочная и специальная норма­тивная литература; законодательные и норма­тивные акты; материалы периодической печати; результаты экспертного опроса; глобальная информационная сеть Интернет.

Основными методами исследования явились: системный подход, ме­тоды логического анализа, статистические методы, ранжи­рование, методы структурного анализа, экспертных и балльных оценок, метод сводных показателей, графический метод, компьютерные технологии обработ­ки информации.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке и обосновании механизма управления объектами коммерческой недвижимости с использованием предложенной системы факторов инвестиционной привлекательности для оценки эффективности управления.

Наиболее существенные результаты, полученные лично автором и содержащие элементы научной новизны, состоят в следующем:

1. Разработана система факторов, определяющих инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости.
2. Разработан комплексный показатель инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, развивающий известные подходы к ее оценке.
3. Сформулирован механизм управления объектами коммерческой недвижимости, развивающий существующие положения инвестиционной оценки.
4. Предложен показатель оценки эффективности управления объектами коммерческой недвижимости в рамках разработанного механизма.
5. Разработаны рекомендации по внедрению предложенного механизма управления для собственников и управляющих объектами коммерческой недвижимости.

Практическая значимость. Применение предложенного механизма позволит собственнику (или управляющей компании) повысить эффективность управления объектами коммерческой недвижимости для целей инвестирования и таким образом выгоднее отчуждать указанные объекты на рынке и привлекать до­полнительные инвестиции в недвижимость. Количественная оценка инвестици­онной привлекательности коммерческой недвижимости позволит инвестору ранжировать объекты и выбирать среди них наиболее выгодные. Кроме того, она может служить допол­нительным критерием при выборе объекта участниками рынка недви­жимости (оценщиками, риэлтерами и др.).

Апробация и внедрение результатов исследования. Фундамент исследований был заложен при выполнении научно-исследовательской работы «Современные методы управления затратами» под руководством А. Н. Асаула. Работа была награждена медалью Министерства образования и науки Российской Федерации по итогам открытого конкурса на лучшую научную работу студентов вузов России по естественным, техническим и гуманитарным наукам.

Разработанные рекомендации внедрены и используются в практической деятельности ОАО «Авангард» (собственника ряда объектов коммерческой недвижимости) и эксплуатирующей организации ЗАО «ЭЭУК «Авангард-Энерго».

Теоретические положения и выводы исследования применяются в учебном процессе Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета в учебном курсе «Экономика недвижимости».

Публикации. По теме исследования опубликовано 5 печатных работ, в том числе одна в издании, рекомендованном ВАК.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы из 209 наименований, содержит 13 таблиц и 8 рисунков.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. Автором разработана система факторов, определяющих инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости

Для эффективного управления объектами коммерческой недвижимости необходимо принимать взвешенные и обоснованные управленческие решения. Для информационного обеспечения принятия решений используется специально разработанная система факторов, оказывающих влияние на инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости. Факторы систематизированы по трем уровням степени близости к объекту недвижимости (табл. 1):

1-й уровень – привлекательность территории и самого объекта. На этом уровне исследуют факторы, характеризующие объект недвижимости и непосредственно прилегающую к нему территорию с точки зрения инвестиционной привлекательности. Рассматриваются физические характеристики объекта и земельного участка, наличие подъезда к зданию и юридическое сопровождение.

2-й уровень – привлекательность ближайшего окружения объекта недвижимости. В этой группе учитываются факторы, имеющие отношение к ближайшему окружению объекта коммерческой недвижимости: местоположение, степень развитости района, соседние объекты, транспортная и инженерная инфраструктура, инженерно-геологические условия.

3-й уровень – привлекательность внешней среды, региона, рынка. К этой группе относятся: ситуация на рынке недвижимости, условия пользо­вания землей, административное регулирование, общеэкономическая и социально-политическая ситуация в регионе и стране в целом, а также природные факторы.

Данная классификация учитывает практически все особенности объектов коммерческой недвижимости и факторы, влияющие на их инвестиционную привлекательность. Для каждого фактора рассчитаны весовые коэффициенты, определяющие его значимость. Для расчета использовался экспертный метод.

Таблица 1

Классификация факторов, характеризующих привлекательность

коммерческой недвижимости

Факторы	Составляющие
1-й уровень – привлекательность прилегающей территории и самого объекта
Физические характеристики	Качество (состояние) объекта, проектное решение, возраст (время строительства) объекта
Земельный уча­сток, относимый к объекту	Площадь и форма участка прилегающей территории, его состояние и обустроенность, плотность застройки, наличие возможности расширения объекта
Подъезд к зданию	Наличие и состояние подъездных путей *, парковки, железнодорожный подъезд*
Юридическое сопровождение	Документы, удостоверяющие права на объект, возможные наложения ареста судебными приставами, зарегистрированные сервитуты, ограничения по использованию объекта
2-й уровень – привлекательность ближайшего окружения объекта недвижимости
Характеристики местоположения	Расстояние до центра города или района, близость к взаимосвязанным объектам, возможность комплексного использования
Степень развитости района и соседние объекты	Социально-общественная значимость района, имеющиеся здания или помещения в районе и непосредственном окружении объекта, производственная и социальная инфраструктура
Транспортная инфраструктура	Связь с транспортными магистралями, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом
Инженерная инфраструктура	Обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, телекоммуникации (телефонные линии, ЛВС, интернет и т. д.), условия работы и степень монополизма организаций, обслуживающих инженерные системы, расходы по оплате коммунальных услуг
Инженерно-геологические условия	Несущая способность грунтов, возможность подтоплений, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод
Факторы	Составляющие
3-й уровень – привлекательность внешней среды, региона, рынка
Ситуация на рынке недвижимости	Соотношение спроса и предложения со стороны потенциальных арендаторов и арендодателей, продавцов и покупателей недвижимости, маркетинговый период объектов, уровень развития фирм по оказанию услуг при операциях с недвижимостью и величина издержек за эти услуги
Условия пользо­вания землей	Права на земельный участок, плата за земельный участок
Административное регулирование	Градостроительная система, налоги на недвижимость, деятельность различных контролирующих органов
Общеэкономическая ситуация	Инвестиционная привлекательность региона, тенденции развития промышленности и сферы услуг, платежеспособность предприятий и организаций