Земельно-имущественный комплекс в арендном пространстве областного города

3) Эффективность торговой деятельности в различных частях города. Оценка эффективности торговой деятельности проведена по показателям: «потоки потенциальных покупателей», «доля арендной платы в издержках арендатора».

Сведение воедино всей аналитической информации позволило выделить три типа коммерческих зон на территории г. Иванова:

1) Лучшими коммерческими зонами являются центральная часть города («1-ое коммерческое кольцо»), прямой выход из центра города по московскому направлению («1-ый коммерческий луч»), прямой выход из центра города по нижегородскому направлению («2-ой коммерческий луч»).

2) Средними коммерческими зонами являются районы, прилегающие к центральной части города («2-ое коммерческое кольцо»); районы, расположенные между улицами Лежневской и Куконковых, т.е. «между лучами» (пр. Строителей и пр. Текстильщиков).

3) Худшие коммерческие зоны - окраины города. (Рис.1)

Выделенным типам коммерческих зон даны характеристики. Показана регулирующая роль худших коммерческих зон в процессе образования арендной платы за ЗИК: они определяют нижние границы арендных ставок в городе. Получены выводы о том, что на территории г. Иванова формируются новые центры коммерческой активности: прямые выходы из центра города по московскому и нижегородскому направлениям, город переходит к полицентрической модели своего развития.

Сравнительный анализ развития ЗИК торгового профиля городов Иванова и Владимира дает основание говорить о том, что и для соседнего областного центра характерны:

1) Развитость аренды ЗИК и формирование единого арендного пространства областного города.

2) Децентрализация при размещении новых торговых центров.

Рис. 1. Лучшие, средние и худшие коммерческие зоны

на территории г. Иванова

Основная масса торговых предприятий по-прежнему сосредоточена в центральной части города, но в последние годы положение меняется. Например, торговый центр «Бимарт» расположен в периферийной зоне – на Московском шоссе - прямом выходе из города в московском направлении, а сетевой гипермаркет «Globus» - на Суздальском проспекте – прямом выходе из города в направлении г. Суздаля.

Таким образом, можно предположить, что и для г. Владимира актуальными становятся вопросы коммерческого зонирования территории города и на его основе – определение ставок арендной платы за ЗИК с учетом рентной составляющей.

IV блок. Методика расчета арендной платы с учетом рентной составляющей.

Разработка методики расчета арендной платы с учетом рентной составляющей потребовала проведения предварительной работы, связанной с поиском и анализом уже существующих методик определения арендной платы за ЗИК. Особое внимание было уделено методикам, согласно которым в структуру арендной платы включалась рента. В результате проделанной работы были выделены сначала – виды, а потом – типы структуры арендной платы: поэлементная, коэффициентная, смешанная. Им даны исчерпывающие характеристики.

Нами разработана методика расчета арендной платы за ЗИК торгового профиля, позволяющая учесть объективные различия в условиях хозяйствования в различных коммерческих зонах областного города.

Предложение методики основано на 1) выделении в структуре арендной платы за ЗИК арендной платы за здание и арендной платы за земельный участок, находящийся под зданием, и 2) коммерческом зонировании территории города.

При определении структуры арендной платы за земельный участок в составе ЗИК за основу были взяты положения о земельной ренте и результаты проведенного коммерческого зонирования территории города.

Арендная плата за ЗИК будет включать в себя рентную составляющую и определяться по таким формулам.

1. Арендная плата за ЗИК, находящиеся в худших коммерческих зонах:

АП зик худ. = АП зд. + АП зем. уч. =

(А зд. + Д к. + РСЭЗ) + (Нзем. + Р абс.),

где

А зд. – амортизация здания;

Д к. – доход на капитал, вложенный в здание;

РСЭЗ – расходы на содержание и эксплуатацию здания, включая налог на имущество и страхование имущества;

Н зем. – налог на землю;

Р абс. – абсолютная земельная рента.

Худшие коммерческие условия (худшие коммерческие зоны) определяют нижнюю границу арендной платы за ЗИК в городе.

2. Арендная плата за ЗИК, находящиеся в лучших и средних коммерческих зонах:

АП зик луч., средн. = (А зд. + Д к. + РСЭЗ) + (Н зем. + Р абс. + Р диф.I + Р диф.II),

где

Р диф.I, Р диф.II – дифференциальная рента I и II.

Апробация методики

(типовой ЗИК, площадь 100 кв. м)

№ п/п	Элементы структуры арендной платы:	Типы коммерческих зон:
		худшие	лучшие и средние
I. Арендная плата за здание
1	Амортизация здания (2% от рыночной стоимости)	2.800000 * 0,02 = 56000	5.200000 * 0,02 = 104000
2	Доходность осн. капитала (на уровне банковского процента – 10 %)	2.800000 * 0,10 = 280000	5.200000 * 0,10 = 520000
3	РСЭЗ: - собственно РСЭЗ (при нормативе расходов на 1 кв. м в год) - налог на имущество (2,2 % от среднегодовой стоимости имущества) - страхование имущества ( 0,15 – 0,45 % от рыночной стоимости имущества) всего РСЭЗ:	300 * 100 = 30000 2.800000 * 0,022 = 61600 2.800000 * 0,00173 = 4845 96445	810 * 100 = 81000 5.200000 * 0,022 = 114400 5.200000 * 0,00173 = 8996 204396
	Всего АП по зданию:	432445	828396
II. Арендная плата за земельный участок, находящийся под зданием
4	Налог на землю (1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка)	17000 * 0,015 = 255	36800 * 0,015 = 552
5	Земельная рента: - абсолютная (на уровне банк. процента – 10 %) - дифференциальная I	17000 * 0,10 = 1700 0	36800 * 0,10 = 3680 12172
	Всего АП за земельный участок:	1955	16404
	Итого АП:	434400	844800

Таким образом, путем прямых расчетов, согласно предлагаемой методике, принимая во внимание сложившийся уровень рыночных арендных ставок на торговые площади и допущение о 15 % доле арендной платы в товарообороте арендатора, можно вычислить дифференциальную ренту I, являющуюся результатом пространственного расположения ЗИК и присваиваемую собственником земельного участка в составе ЗИК.

Заключение

Заключительная часть диссертационного исследования отражает три блока задач: представлены главные выводы данного диссертационного исследования; названы основные направления дальнейшего развития арендных отношений; определен ряд управляющих воздействий со стороны органов муниципальной власти в отношении арендных ЗИК, функционирующих на территории областного города.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Ледяйкина И.И. Аренда недвижимости: теоретический аспект // Российский экономический интернет-журнал. Учредитель: Открытое акционерное общество «Институт исследования товародвижения и конъюнктуры оптового рынка». Сетевой адрес: http://www.e-rej.ru . № гос. регистрации 0421200008. (автора - 1,0 п.л.).

2. Ледяйкина И.И. Собственность как совокупность прав и социальной ответственности // Экономика образования. – 2009. – № 3 – Ч. 2. - С. 73–76 (автора – 0,5 п.л.).

3. Ледяйкина И.И. «Эффективный арендатор»: некоторый «портрет» современника // Экономика образования. – 2010. – № 3. – С. 19–21 (автора – 0,5 п.л.).

4. Ледяйкина И.И., Малова А.А. О некоторых теоретических и практических вопросах аренды // Научные труды Вольного экономического общества России. – 2010. – Т. 136. – С. 328–333 (0,4, автора - 0,2 п.л.).

5. Ледяйкина И.И. Коммерческое зонирование территории города (на примере г. Иваново) // Ученые записки Российской Академии предпринимательства. – 2011. – № 27. – С. 194-198 (автора – 0,3 п.л.).

6. Ледяйкина И.И., Мишуров С.С. К вопросу об оценке эффективности управления находящейся в коммерческом обороте недвижимостью субъекта федерации // Экономическая теория, прикладная экономика и хозяйственная практика: проблемы взаимодействия: мат-лы Всерос. науч.-практич. конф., посвященной 90-летию доктора экономических наук, профессора, заслуженного деятеля науки РСФСР, заведующего кафедрой политической экономии ЯрГУ с 1970 года по 1986 год А.И. Кащенко / Отв. за вып. проф. Ф.Н. Завьялов, доц. Н.В. Дроздова; Яросл. гос. ун-т. – Ярославль : ЯрГУ, 2006. – Ч.2. – С. 190–192 (0,2, автора – 0,1 п.л.).

7. Ледяйкина И.И., Мишуров С.С. Пути повышения эффективности управления комплексом коммерческой недвижимости субъекта РФ // Социально-экономические проблемы развития региона: мат-лы Междунар. науч.-практич. конф., посвященной Н.Д. Кондратьеву: В 2 ч. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2006. – Ч. I. – С. 117–120 (0,25, автора - 0,1 п.л.).

8. Ледяйкина И.И. Арендные отношения в системе управления государственной собственностью (на примере аренды государственного имущества Ивановской области) // Региональное воспроизводство: вопросы теории и практики: Межвуз. сб. науч. трудов / под ред. Б.Д. Бабаева и С.С. Мишурова. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2007. – С. 179–187 (автора – 0,5 п.л.).

9. Ледяйкина И.И. Локальный рынок недвижимости: системный и воспроизводственный подходы // Региональное воспроизводство: взаимосвязь политэкономического и институционального аспектов: сб. науч. тр. / под ред. Б.Д. Бабаева. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2009. – С. 333–340 (автора – 0,5 п.л.).

10. Ледяйкина И.И. Взгляды на собственность: политэкономический и институциональный аспекты // Воспроизводство: взаимосвязь политико-экономического и институционального аспектов: сб. научн. тр. / под ред. Б.Д. Бабаева. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2009. – С. 108–114 (автора – 0,5 п.л.).

11. Ледяйкина И.И. Актуализация проблематики аренды в связи с отношениями и правами собственности // Воспроизводство: взаимосвязь политико-экономического и институционального аспектов: сб. научн. тр. / под ред. Б.Д. Бабаева. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2009. – С. 115–119 (автора – 0,25 п.л.).

12. Ледяйкина И.И. Городская земля: лучшие, средние и худшие участки // Общественное воспроизводство как многоуровневый процесс: вопросы теории и практики: сб. научн. тр. / под ред. Б.Д. Бабаева. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2010. – С. 137–141 (автора – 0,4 п.л.).

13. Ледяйкина И.И. К теории аренды // Экономические проблемы развития России: сб. научн. тр. / под ред. Б.Д. Бабаева. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2011. – С. 258–265 (автора – 0,5 п.л.).

14. Ледяйкина И.И. О некоторых вопросах арендных отношений // Многоуровневое общественное воспроизводство: вопросы теории и практики: сб. науч. тр. / под ред. Б.Д. Бабаева. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2011. – Вып. 1 (17). – С. 241-245 (автора – 0,5 п.л.).

ЛЕДЯЙКИНА Ирина Ивановна

ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС

В АРЕНДНОМ ПРОСТРАНСТВЕ ОБЛАСТНОГО ГОРОДА

Специальность:

08.00.05 — экономика и управление народным хозяйством

(региональная экономика)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Подписано в печать 28.06.2012 г.

Формат 60 * 84 1/16. Бумага писчая. Печать плоская.

Усл. печ. л. 1,4. Уч.-изд. л. 1,0. Тираж 100 экз.

Издательство «Ивановский государственный университет»

153025 Иваново, ул. Ермака, 39; тел. (4932) 93-43-41

---

1 «Основные показатели социально-экономического положения г. Иванова

в январе-декабре 2010 года (бюллетень №12), Иваново, 2010.

– Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики

по Ивановской области.

2 http://ivanovocat.ru/news/na-tysyachu-zhiteley-v-regione-prikhoditsya-525-kv-_7358/

3 «Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Иваново на 3 квартал 2011 года». Режим доступа: http://kn37.ru

4 Управление земельными ресурсами. Учебно-практическое пособие

/ Под ред. д.э.н., проф. Л.И. Кошкина. – М.: ВШПП, 2004.

Довлатова, Е.В. Особенности регулирования «единого объекта недвижимости» и объектов недвижимости, связанных «единой судьбой». / Журнал «Законодательство». Изд-во: НО «Фонд правовая поддержка», 2007, № 8, с. 38 – 42. ISSN 1681 – 8695.

5 Управление развитием муниципальных образований

(Стратегическое планирование. Территориальное планирование):

Учебное пособие. – М.: АНХ, 2007. – 608 с. ISBN 978-5-85006-110-4, с. 282.