Земельно-имущественный комплекс в арендном пространстве областного города

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования обсуждались на Международной научно-практической конференции «Социально-экономические проблемы развития региона», посвященной Н.Д. Кондратьеву (Иваново, 2006), III науч. конф., посвященной памяти профессора Матвея Исааковича Скаржинского «Экономические институты современной России» (Кострома, 2011), а также на семинарах аспирантов Ивановского государственного университета (Иваново, 2007, 2009, 2010), на заседаниях кафедры экономической теории Ивановского государственного университета (Иваново, 2011, 2012).

Результаты исследования изложены в 14 опубликованных работах, в том числе 5 статей изданы в ведущих журналах, включенных ВАК в Перечень изданий, в которых публикуются основные научные результаты диссертаций. Общий объем публикаций 6,3 п.л., автора — 5,85 п. л.

Объем и структура диссертационной работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложения. Общий объем работы составляет 164 страницы печатного текста, в том числе:

- основной текст изложен на 149 страницах и содержит 9 рисунков и 17 таблиц;

- список литературы (включает 80 источников).

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении актуализирована тема диссертационного исследования, показана степень ее проработанности в современной экономической литературе, определены цели и задачи, объект и предмет исследования, изложены положения научной новизны, выносимые на защиту, обоснована практическая значимость результатов исследования.

В основной части диссертационной работы конструктивно можно выделить четыре основных блока.

I блок. Аренда с позиции ее экономического содержания.

Определены основные черты экономического содержания аренды, в которые «вплетены» «Пучок прав и обременений арендатора» и понятие «Эффективный арендатор».

Основными чертами экономического содержания аренды являются: определение аренды (арендных отношений) с точки зрения процесса «отчуждение – присвоение» и с точки зрения расщепления прав собственности; факторы и условия развития аренды; объекты аренды; экономическая власть и экономическая зависимость арендатора; формы доходов (арендная плата, рента); разделение ответственности, обременений и рисков между арендодателем и арендатором; экономические и социальные «эффекты» аренды.

Нами была сделана проекция «3-х правомочий собственника» и «Пучка прав собственности» на арендные отношения и разработан «Пучок прав и обременений арендатора» как единство правомочий и социальной ответственности арендатора.

Обременения арендатора – это обязанности арендатора (главным образом, арендатора средств труда) выполнять общественно-полезные функции, для реализации которых и созданы данные объекты.

Мы выделяем 4 вида обременений арендатора: ответственность перед наемным персоналом; ответственность перед собственником – арендодателем; ответственность перед обществом; ответственность перед государством.

Значение «Пучка прав и обременений арендатора» для развития и совершенствования арендных отношений заключается в следующем.

- Реализована идея «крепко связанного веника»: его «прутьями» являются как права (защищают арендатора), так и обременения арендатора (побуждают арендатора к социально значимым действиям).

- Правомочия арендатора, «выведенные» из экономической теории расщепления прав собственности, имеют более широкую трактовку, чем они обычно фиксируются в договорах аренды. Например, правомочие «частичное распоряжение». Практика аренды изобилует примерами принятия арендаторами «несудьбоносных» решений в отношении объекта аренды: «адаптации» объекта под свою деятельность, проведение качественных улучшений, сдача в субаренду.

- Проблема обременений актуальна как в отношении собственников, так и в отношении арендаторов. Включением в структуру «пучка» обременений разного характера подчеркивается возрастающая социальная роль арендатора в современном обществе.

- Как представляется, «пучок» будет содействовать развитию и совершенствованию арендных отношений, становлению класса «эффективных арендаторов».

- В конечном итоге, «пучок» должен способствовать гармонизации отношений арендатора не только с собственником-арендодателем, но и с «остальным» обществом.

Мы вводим в оборот и теоретически обосновываем понятие «эффективный арендатор». С этой целью был проведен социологический опрос предпринимателей-арендаторов г. Иванова для выявления современных проблем и тенденций в развитии аренды ЗИК областного города.

Анкета социологического опроса включала 26 вопросов и возможные варианты ответов на них, отражающие следующие моменты:

• степень удовлетворенности арендаторов качеством существующих арендных отношений;
• оценку фактора местоположения объекта аренды;
• отнесение местоположения арендуемого помещения к категории «лучшего», «среднего» или «худшего» городского участка;
• соотношение арендной платы на «худших», «средних» и «лучших» участках;
• включение стоимости аренды земельного участка, соответствующего арендуемой площади, в состав арендной платы;

• долю арендной платы в издержках предприятия;
• «эффективный арендатор»: кто он?

Ключевыми вопросами анкеты были вопросы, поднимающие проблемы эффективности арендных отношений.

На вопрос «Эффективный арендатор: кто он? Какими деловыми качествами должен обладать современный арендатор, чтобы быть эффективным?» получены следующие ответы: целеустремленность; расчетливость; «продвинутость»; умение правильно выбрать арендуемое помещение; «быстрое реагирование арендатора на возникающие проблемы с помещением аренды»; знание складской, транспортной логистики; надежность в отношениях с партнерами; «универсальность»; работоспособность («работать»).

«При каких условиях современный арендатор может становиться и оставаться эффективным?» - ответы: при низких налогах; при низкой арендной плате; при низких процентных ставках по кредиту; при грамотном подборе арендуемого помещения; при наличии клиентов; при «востребованности его деятельности»; при «рентабельности его деятельности»; при стабильности рубля; при налаженном сбыте продукции.

Необходимо отметить, что, отвечая на вопросы «Какую долю в издержках Вашего предприятия занимает арендная плата?» и «Какую долю, на Ваш взгляд, должна занимать арендная плата в издержках предприятия?», назывались цифры 50 и даже 70 %, при желаемых и необходимых, чтобы оставаться эффективным, 10 – 25 %.

Названы основные проблемы, с которыми приходится сталкиваться предпринимателю – арендатору ЗИК (они приводятся по частоте упоминания): «дороговизна аренды»; высокие налоги; завышенные цены на коммунальные услуги; сезонная «неоправдываемость» аренды; невыгодное местонахождение в городе; недостаточное количество клиентов; соотношение рубля к доллару.

Таким образом, на основе эмпирического материала (данных социологического опроса арендаторов) мы теоретически обосновываем понятие «эффективный арендатор» - лицо, которое при справедливых условиях аренды обеспечивает наилучшее использование ресурсов (при прочих равных условиях).

Эффективного арендатора мы определяем также как профессионала в самом широком смысле этого слова:

• организатора эффективного использования объекта аренды (например, ЗИК) и эффективной работы предприятия на базе арендованного имущества;
• предпринимателя, стремящегося к расширению производства и к современному развитию предприятия через накопление капитала;
• новатора - человека инновационного, не просто «открытого для любого положительного опыта», а находящегося в постоянном поиске новшеств: новых продуктов, новых технологий, новых способов организации персонала и производства, новых методов ведения бизнеса;
• социально-ответственного предпринимателя: прежде всего за людей, которых нанял, и которые самым непосредственным образом участвуют в создании продукта, дохода и прибыли предприятия, ведь давно известно: «важнее денег – источник денег». Социальная ответственность, как уже отмечалось и нашло отражение в «Пучке прав и обременений арендатора», должна выражаться в сохранении предприятия (нормальное экономическое состояние предприятия, исключение угрозы банкротства), в сохранении профиля предприятия, в сохранении рабочих мест, в обеспечении современных характеристик оплаты труда.

Эффективные арендаторы должны способствовать дальнейшему развитию и совершенствованию арендных отношений.

Таким образом, аренда – форма экономических отношений и такая форма реализации прав и ответственности заинтересованных сторон, которая обеспечивает ускорение экономического оборота имущества.

Развитие аренды и арендных отношений направлено на формирование арендного пространства областного города.

Арендное пространство города определяется нами как часть экономического пространства города, включающая в себя объекты аренды (в т.ч. ЗИК), субъекты аренды (арендаторов, арендодателей, субарендаторов, субарендодателей, балансодержателей), а также связи и отношения, складывающиеся по поводу аренды.

Специфика арендного пространства областного города:

1) Многочисленность и разнообразие объектов и субъектов аренды, что предопределяет сложность связей между участниками.

2) Основу взаимодействия участников определяют экономические отношения, связанные с платностью и эффективностью аренды.

3) Особую значимость приобретает фактор обременений субъектов арендных отношений, т.к. город представляет собой сложную социально-экономическую организацию.

4) Наличие на территории города различных типов зон по степени насыщенности арендными отношениями.

5) «Продвинутость» арендных отношений в центральной части города по отношению к периферии.

6) Областной центр – сфера притяжения арендаторов из «местной» провинции и из других регионов.

II блок. Актуализация проблематики ЗИК.

Собрав воедино все аргументы «за» и аргументы «против» в отношении ЗИК как единого объекта собственности, мы предлагаем юридической науке разработку альтернативной правовой концепции «единая муниципальная земля» как основы формирования единого экономического и социального пространства города. Основная идея - сохранение муниципальной формы собственности на городские земли: «Здание – в собственности, земля под зданием – в аренде у муниципалитета (на весь фактический срок службы здания)».

«Муниципальная собственность носит двойственный характер и сочетает в себе принципы доходности и социальной пользы» 5.

Решение социальных проблем города:

1. В условиях города единый (и единственный) собственник земли - муниципалитет - обеспечит комплексное, устойчивое развитие города. Трудно управлять городскими землями и осуществлять территориальное планирование (градостроительную деятельность) в условиях «мелкой нарезки» земли.

2. Земля в собственности муниципалитета – рычаг влияния на местный бизнес.

3. Снятие чрезмерной социальной напряженности в обществе, вызванной трансформацией отношений собственности за последние двадцать лет.

Решение экономических проблем города:

1. «Единая муниципальная земля» в долгосрочной аренде – стабильный финансовый источник развития города.

2. При осуществлении градостроительной деятельности будет исключена необходимость выкупа городских земель у других собственников (как правило, по рыночным ценам).

3. Серьезной проблемой становится определение доли земельного участка под многоэтажной застройкой.

На наш взгляд, положение «единая муниципальная земля» может рассматриваться как направление развития арендных отношений, отвечающее современным запросам городского сообщества в формировании единого экономического и социального пространства города.

«Усиливают» этот блок разработанные «Классификация арендаторов ЗИК в условиях города» и «Система социально-экономических показателей арендных отношений».

С учетом исследовательских задач диссертационной работы при создании классификации ставились две главные цели:

- выделить особенности арендаторов ЗИК;

- учесть специфику деятельности арендаторов ЗИК в условиях города.

«Классификация арендаторов ЗИК в условиях города» проведена по 10 классификационным признакам: 1) с учетом формы собственности арендуемых объектов; 2) по правовому статусу арендатора; 3) с учетом типов арендуемых ЗИК; 4) с учетом назначения арендуемых ЗИК; 5) по значимости арендатора в городе; 6) с учетом типа торговой организации; 7) по уровню взаимодействия с собственником ЗИК; 8) по продолжительности аренды; 9) по результативности (социально-экономической эффективности) деятельности арендатора; 10) по местоположению арендатора в экономическом пространстве города.

Как представляется, созданная классификация имеет теоретическое и практическое значение.

В теоретическом аспекте классификация:

- способствует более глубокому пониманию сущности и современного состояния арендаторов как ключевой фигуры арендных отношений;

- позволяет выявить и упорядочить «весь спектр» арендаторов ЗИК;

- позволяет учесть многообразие и неравнозначность экономических условий деятельности предпринимателей-арендаторов ЗИК

в различных частях города;

- дает возможность ориентироваться в происходящих процессах и новых тенденциях в развитии арендных отношений;

- как уже отмечалось, «восполняет пробел» в имеющихся классификациях в сфере арендных отношений.

В прикладном аспекте классификация является актуальной, отвечающей потребностям реальной жизни: в анализе и оценках состояния арендаторов как ключевой фигуры арендных отношений, в выработке и проведении «правильной» арендной политики, в развитии города с учетом современных тенденций и требований.

Далее мы «помещаем» ЗИК в систему социально-экономических показателей арендных отношений.

Цель создания системы показателей: показать текущее состояние, оценить эффективность и проанализировать динамику развития арендных отношений с позиций арендатора, арендодателя и общества в целом (на примере торговых предприятий, функционирующих на арендуемых ЗИК).

Система показателей арендных отношений была апробирована на результатах коммерческой деятельности предпринимателей-арендаторов г. Иванова в той части показателей, которые содержались в анкете социологического опроса.

Анализ полученных результатов позволил решить две важные задачи:

1. Развернуть понятие «эффективный арендатор».

2. Провести коммерческое зонирование территории г. Иванова с выделением лучших, средних и худших коммерческих зон на основе системы критериев, включающей ряд данных показателей.

III блок. Коммерческое зонирование территории г. Иванова применительно к ЗИК торгового профиля.

В рамках подготовки данного диссертационного исследования мы вплотную подошли к вопросу коммерческого зонирования территории города. Нами была выдвинута следующая научная гипотеза: на территории города существуют лучшие, средние и худшие коммерческие зоны.

В целях подтверждения или опровержения данного предположения были поставлены 2 основные задачи:

1) На основе построения комплекса критериев выделить и охарактеризовать лучшие, средние и худшие коммерческие зоны на территории г. Иванова; показать регулирующую роль худшей коммерческой зоны в формировании арендной платы в городе.

2) Предложить методику расчета арендной платы с учетом рентной составляющей.

При создании комплекса критериев были рассмотрены следующие аспекты.

1) Арендные ставки на ЗИК в различных частях города, которые, в свою очередь, изучались двояко:

- как арендные ставки предложения аренды ЗИК для организации торговой деятельности (т.е. арендные ставки, желаемые для арендодателя);

- как арендные ставки реально совершенных сделок аренды торговых площадей (арендные ставки, которые удовлетворили интересы и арендодателя, и арендатора, т.е. приблизились к состоянию «равновесных»).

2) Поскольку категория «арендная плата» самым тесным образом связана с категорией «цены», в дальнейшем, для большей обоснованности получаемых результатов, в исследование была введена информация сайтов с предложениями продажи ЗИК, по своим характеристикам наиболее подходящими для организации торговли. Поэтому в качестве второго аспекта мы рассматривали цены предложения продажи ЗИК в различных частях г. Иванова.