Реформирование земельных отношений в современных условиях развития россии (теория и практика)

В диссертации показано, что основное внимание в ходе реформ было сосредоточено на отношениях собственности. Земля как таковая лежит за границами процесса труда. Она является общим предметом труда в сельском хозяйстве, но отнюдь не продуктом труда (следовательно, не имеет стоимости). Поэтому оценка земли предполагает, во-первых, оценку потребительских свойств земли, во-вторых, оценку полезности свойств земли. Кроме того, к земельному участку как объекту недвижимости могут быть присовокуплены объекты недр, обособленные водные объекты, леса и др.

Кроме физических параметров и характеристик земельный участок как объект недвижимости имеет правовой режим, существенным образом влияю­щий на его идентификацию и оценочную стоимость. К характеризующим правовой режим признакам земельного участка относятся категория земель, в границах которых расположен земельный участок, цель использования земельного участка, форма собственности, ограничения вещных прав на земельный участок.

Ограниченный характер предложения прав на земельные участки, связанный с невозможностью воспроизводства земельного участка как объекта недвижимости, полезность (доходность) использования участков как объектов производственно-хозяйственной или иной деятельности и покупательная способность участников земельного рынка постоянно репродуцируют стоимость земельных участков.

Стоимость земельного участка или прав на него измеряется текущей стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок. Выгоды от прав на земельный участок реализуются на протяжении гораздо более продолжительного периода времени, чем выгоды от прав на улучшения (здания, сооружения и т. п.) земельного участка, имеющие ограниченный срок службы. В связи с этим, к текущей стоимости земельных участков не применимы понятия износа и амортизации в отличие от текущей стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или отрицательному значению (исходя из затрат на рекультивацию). Земля при разумном ее использовании не изнашивается, ее плодородие может быть увеличено.

Оценка земли предполагает оценку потребительских свойств земли и оценку полезности свойств земли. Система оценки земли включает в себя несколько элементов. К ним автор относит: информацию кадастровых регистров о правовом режиме и качественных характеристиках земельных участков; информацию о существующих сделках с земельными участками на рынке земли и иной недвижимости; кадастровую оценку стоимости земли по оценочным зонам и земельным участкам; кадастровые карты и регистры стоимости земли.

Система оценки земли предполагает также организацию деятельности в области кадастровой оценки и переоценки земли. В условиях современной экономики России оценка земель относительна, так как наличие теневого рынка, отсутствие достоверных данных о сделках с земельными участками, о результатах хозяйственной деятельности пред­приятий, использующих землю, неадекватность затрат при улуч­шении земель не дают возможности без определенной адаптации переносить принятые в международной практике принципы и методы оценки земли.

Неоклассическая теория выводит стоимость земли, как и других факто­ров производства, из стоимости конечного продукта, для изготовления ко­торого необходимы те или иные производственные ресурсы. Например, если цена на зерно снизится, то спрос на землю для его выращивания тоже сократится, а если спрос уменьшится, то и ставки арендной платы станут ниже. Неоклассики обосновывают идею о производном характере спроса на землю, считая, что цена зерна высока потому, что высока цена земли.

Годовая стоимость земли, определяемая ее местоположением в районах с наиболее благоприятным климатом и лучшими природными свойствами, является первоначальной стоимостью. Именно она непосредственно связана с рентой. Налог на общественную и индивидуальную стоимость по-разному оказывает влияние на рыночную цену продукции, производимой на земле, и в качестве обратного действия - на цену земли. Так, владелец земли старается перекладывать часть налога на потребителя, увеличивая цены на производимую продукцию. Однако это может привести к ограничению спроса, а значит, и к сокращению дохода. Для того чтобы решить, какую часть этого налога следует переложить на потребителя, необходимо выяснить предел выгодности затрат, будь это предел для небольших затрат, производимых на бедных по почвенному плодородию и удаленных от рынка землях, или предел для крупных затрат, производимых на природных землях, расположенных вблизи густонаселенных промышленных районов. Это зависит от удельного веса продукции, производимой на первых и вторых участках. Если значительная часть продукции производится в условиях, близких к пределу обработки, налог способен вызвать крупное сокращение производства продукции. Это сократит предложение продукции на рынке и увеличит цены на нее, и земля будет обрабатываться. Налог будет в большей степени переложен на потребителя. Если большая часть продукции производится в лучших условиях, то значительная часть налога перенесется на хозяйствующий субъект. В этих условиях он, если он не собственник, а арендатор земли, должен потребовать снижения арендной платы. Таким образом, цена земли жестко связана не только с рентой, но и с налогом на нее.

На цену земли влияют и другие факторы. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к росту цены земли. В целом, динамика цен на землю в западных странах с рыночным типом экономики за весь период с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту.

В диссертации доказано, что эффективное использование земельных ресурсов является одной из важнейших стратегических целей государственной политики в области создания условий устойчивого экономического развития Российской Федерации. Нерешенные проблемы в области реформирования земельных отношений мешают осуществлению указанной цели.

Возможность на практике внедрять эффективные экономические механизмы управления и использования земельных ресурсов ограничена в основном отсутствием систематизированных и достоверных сведений о земельных участках. При наличии таких сведений появляется возможность реализовать конституционные нормы и гарантии прав собственности на землю, сформировать базу экономически обоснованного и социально справедливого налогообложения земли. Как показывает опыт зарубежных стран, доходы от налогообложения земли являются важнейшим источником доходов в рыночной экономике, который нельзя укрыть и за счет которого удовлетворяются практически все общественные расходы на поддержание в порядке инфраструктуры поселений, благоустройство, образование и здравоохранение.

Большинство экономически благополучных стран мира начинали подъем экономики с налаживания земельных платежей, определения целевого характера использования средств, поступивших от взимания земельного налога. Для этого развивалась прежде всего система учета и оценки земли, дававшая сведения о землепользователях и налогоплательщиках и система налогообложения земли. Как недостаток отмечается отсутствие в главе 31 Налогового кодекса Российской Федерации положений, регламентирующих целевое использование средств, поступивших от платы за землю. Целесообразно было бы главу 31 Налогового кодекса Российской Федерации дополнить и предусмотреть меры экономического стимулирования рационального и эффективного использования средств поступающих от взимания земельного налога. На практике нередко встречаются случаи, при которых чем больше землепользователь улучшает используемые им земли, тем выше становится их кадастровая стоимость, а значит и взимаемый налог. Возникновение подобных ситуаций сводит практически к нулю экономическую заинтересованность в улучшении качества используемых земель, в частности, сельскохозяйственных угодий. Необходимым дополнением является также положение о введении поправочных коэффициентов к налоговой ставке для земель, кадастровая оценка которых изменяется в зависимости от изменения качественных показателей земли. Увеличению кадастровой стоимости земли за счет улучшения плодородия почв должен соответствовать понижающий коэффициент к налоговой ставке, а уменьшению кадастровой стоимости за счет снижения плодородия почв - повышающий коэффициент к установленной налоговой ставке.

На основе анализа поступлений доходов от сдачи в аренду государственных и муниципальных земель в консолидированный бюджет Российской Федерации доказана экономическая целесообразность широкого применения практики арендных отношений при использовании государственных и муниципальных земель как источника пополнения доходной части бюджета в регионах при высоком уровне спроса на земельные участки.

Проведенный анализ поступления земельного налога в бюджетную систему Российской Федерации от земель различных категорий за 2003 – 2008 годы представлен в таблице 1.

Таблица 1

Анализ поступления земельного налога в бюджетную систему

Российской Федерации от земель различных категорий за 2003 – 2008 годы*

млн. рублей

	Земли городов и поселков		Земли сельскохозяйственного назначения		Другие земли
Годы	поступило	доля в сумме земельного налога в составе консолидированного бюджета, %	поступило	доля в сумме земельного налога в составе консолидированного бюджета,%	поступило	доля в сумме земельного налога в составе консолидированного бюджета,%
2003	8 560	78	1 019	9	1 348	13
2004	11 132	80	963	7	1 889	13
2005	12 933	81	997	6	2 142	13
2006	20 480	81	1 298	5	3 558	14
2007	33 114	80	2 081	5	6 360	15
2008	36 898	79	2 525	6	7 210	15